房地产价格管理规定办法.docx

1、房地产价格管理规定办法房地产价格管理规定办法 对于房地产的概念,应当从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。以下是关于房地产价格管理规定,欢迎阅读 中华人民共和国城市房地产管理法的打算 (2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过) 第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议打算对中华人民共和国城市房地产管理法作如下修改:在第一章“总则”中增强一条,作为第六条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法赋予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住所的,还应该保障被征收人的居住条件。详细方法由国务院规

2、定。”本打算自公布之日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法按照本打算作相应修改,重新公布。 中华人民共和国城市房地产管理法 (1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 按照2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的打算修正) 第一章 总 则 第一条 为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康进展,制定本法。 第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应该

3、遵守本法。 本法所称房屋,是指土地上的房屋等建造物及构筑物。 本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上举行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第三条 国家依法采取国有土地有偿、有限期使用制度。 但是,国家在本规矩定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第四条 国家按照社会、经济进展水平,扶持进展居民住所建设,逐步改善居民的居住条件。 第五条 房地产权利人应该遵守法律和行政规矩,依法纳税。 房地产权利人的合法权益受法律庇护,任何单位和个人不得侵害。 第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法赋予

4、拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住所的,还应该保障被征收人的居住条件。 详细方法由国务院规定。 第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切协作,管理全国房地产工作。 县级以上地方人民的政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民的政府确定。 第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第九条 城市规划区内的集体全部的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方

5、可有偿出让。 第十条 土地使用权出让,必需符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地方案。 第十一条 县级以上地方人民的政府出让土地使用权用于房地产开发的,须按照省级以上人民的政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积计划,根据国务院规定,报国务院或者省级人民的政府批准。 第十二条 土地使用权出让,由市、县人民的政府有方案、有步骤地举行。 出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民的政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定计划,根据国务院规定,报经有批准权的人民的政府批准后,由市、县人民的政府土地管理部门实施。 直辖市的县人民的政府及其有关部门行使前款规定的权限,

6、由直辖市人民的政府规定。 第十三条 土地使用权出让,可以实行拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、消遣和豪华住所用地,有条件的,必需实行拍卖、招标方式;没有条件,不能实行拍卖、招标方式的,可以实行双方协议的方式。 实行双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。 第十五条 土地使用权出让,应该签订书面出让合同。 土地使用权出让合同由市、县人民的政府土地管理部门与土地使用者签订。 第十六条 土地使用者必需根据出让合同商定,支付土地使用权出让金;未根据出让合同商定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以哀

7、求违约赔偿。 第十七条 土地使用者根据出让合同商定支付土地使用权出让金的,市、县人民的政府土地管理部门必需根据出让合同商定,提供出让的土地;未根据出让合同商定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以哀求违约赔偿。 第十八条 土地使用者需要转变土地使用权出让合同商定的土地用途的,必需取得出让方和市、县人民的政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调节土地使用权出让金。 第十九条 土地使用权出让金应该所有上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。 土地使用权出让金上缴和使用的详

8、细方法由国务院规定。 第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同商定的使用年限届满前不收回;在特别状况下,按照社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并按照土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际状况赋予相应的补偿。 第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。 第二十二条 土地使用权出让合同商定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应该至迟于届满前一年申请续期,除按照社会公共利益需要收回该幅土地的,应该予以批准。 经批准准予续期的,应该重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同商定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请

9、续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。 第二节 土地使用权划拨 第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民的政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照本规矩定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政规矩另有规定外,没有使用期限的限制。 第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可以由县级以上人民的政府依法批准划拨: (一)国家机关用地和军事用地; (二)城市基础设施用地和公益事业用地; (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地; (四)法律、行政规矩规定的其他用地。 第三章 房地

10、产开发 第二十五条 房地产开发必需严格执行城市规划,根据经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,采取全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 第二十六条 以出让方式取得土地使用权举行房地产开发的,必需根据土地使用权出让合同商定的土地用途、动工开发期限开发土地。 超过出让合同商定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不行抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发拖延的除外。 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必需符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣

11、工,阅历收合格后,方可交付使用。 第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政规矩的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。 第二十九条 国家实行税收等方面的优待措施鼓舞和扶持房地产开发企业开发建设居民住所。 第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。 设立房地产开发企业,应该具备下列条件: (一)有自己的名称和组织机构; (二)有固定的经营场所; (三)有符合国务院规定的注册资本; (四)有足够的专业技术人员; (五)法律、行政规矩规定的其他条件。 设立房地产开发企业,应该向工商行政管理部门申请设立记下。 工商行政管理部门对符合本规矩定条件的,应

12、该予以记下,发给营业执照;对不符合本规矩定条件的,不予记下。 设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应该执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应该到记下机关所在地的县级以上地方人民的政府规定的部门备案。 第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应该符合国家有关规定。 房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应该与项目规模相适应,并根据土地使用权出让合同的商定,按期投入资金,用于项目建设。 第四章 房地产交易 第一节 普通规定 第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的全部权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第三十三条 基准地

13、价、标定地价和各类房屋的重置价格应该定期确定并公布。 详细方法由国务院规定。 第三十四条 国家采取房地产价格评估制度。 房地产价格评估,应该遵循公平、公正、藏匿的原则,根据国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格举行评估。 第三十五条 国家采取房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产,应该向县级以上地方人民的政府规定的部门照实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。 第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应该依照本法第五章的规定办理权属记下。 第二节 房地产转让 第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将

14、其房地产转移给他人的行为。 第三十八条 下列房地产,不得转让: (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法记下领取权属证书的; (七)法律、行政规矩规定禁止转让的其他情形。 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应该符合下列条件: (一)根据出让合同商定已经支付所有土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; (二)根据出让合同商定举行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开

15、发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的,还应该持有房屋全部权证书。 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应该根据国务院规定,报有批准权的人民的政府审批。 有批准权的人民的政府准予转让的,应该由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民的政府根据国务院规定打算可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应该根据国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 第四十一条 房地产转让,应该签订书面转让合同,合

16、同中应该载明土地使用权取得的方式。 第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同商定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人转变原土地使用权出让合同商定的土地用途的,必需取得原出让方和市、县人民的政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调节土地使用权出让金。 第四十五条 商品房预售,应该符合下列条件: (一)已交付所有土地使用权出让金,取得

17、土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民的政府房产管理部门办理预售记下,取得商品房预售许可证实。 商品房预售人应该根据国家有关规定将预售合同报县级以上人民的政府房产管理部门和土地管理部门记下备案。 商品房预售所得款项,必需用于有关的工程建设。 第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。 第三节 房地产抵押 第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履

18、行担保的行为。 债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 第四十八条 依法取得的房屋全部权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。 第四十九条 房地产抵押,应该凭土地使用权证书、房屋全部权证书办理。 第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应该签订书面抵押合同。 第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应该从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。 第五十二条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。 需要拍卖该

19、抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。 第四节 房屋租赁 第五十三条 房屋租赁,是指房屋全部权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应该签订书面租赁合同,商定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门记下备案。 第五十五条 住所用房的租赁,应该执行国家和房屋所在城市人民的政府规定的租赁政策。 租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方商议议定租金和其他租赁条款。 第五十六条 以营利为目的,房屋全部权人将以划拨方式取

20、得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应该将租金中所含土地收益上缴国家。 详细方法由国务院规定。 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产询问机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 第五十八条 房地产中介服务机构应该具备下列条件: (一)有自己的名称和组织机构; (二)有固定的服务场所; (三)有须要的财产和经费; (四)有足够数量的专业人员; (五)法律、行政规矩规定的其他条件。 设立房地产中介服务机构,应该向工商行政管理部门申请设立记下,领取营业执照后,方可开业。 第五十九条 国家采取房地产价格评估人员资历认证制度。 第五章 房地产权属记下管理 第六十条 国家采

21、取土地使用权和房屋全部权记下发证制度。 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应该向县级以上地方人民的政府土地管理部门申请记下,经县级以上地方人民的政府土地管理部门核实,由同级人民的政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应该凭土地使用权证书向县级以上地方人民的政府房产管理部门申请记下,由县级以上地方人民的政府房产管理部门核实并颁发房屋全部权证书。 房地产转让或者变更时,应该向县级以上地方人民的政府房产管理部门申请房产变更记下,并凭变更后的房屋全部权证书向同级人民的政府土地管理部门申请土地使用权变更记下,经同级人民的政府土地管理部门核实,由同级人民的政府更换或

22、者更改土地使用权证书。 法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。 第六十二条 房地产抵押时,应该向县级以上地方人民的政府规定的部门办理抵押记下。 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋全部权的,应该依照本章规定办理过户记下。 第六十三条 经省、自治区、直辖市人民的政府确定,县级以上地方人民的政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的全部权和该房屋占用范围内的土地使用权确实认和变更,分离载入房地产权证书。 第六章 法律责任 第六十四条 违背本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由

23、上级机关或者所在单位赋予有关责任人员行政处分。 第六十五条 违背本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民的政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。 第六十六条 违背本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民的政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。 第六十七条 违背本法第四十条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民的政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。 第六十八条 违背本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民的政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得

24、,可以并处罚款。 第六十九条 违背本法第五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民的政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。 第七十条 没有法律、规矩的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应该责令退回所收取的钱款;情节严峻的,由上级机关或者所在单位赋予直接责任人员行政处分。 第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用权力,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,赋予行政处分。 房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的方便,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪

25、腐罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,赋予行政处分。 第七章 附 则 第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。 第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。 房地产抵押记下的流程和费用 1、抵押记下申请 办理房地产抵押记下,提交记下机关所需的各种文件。 点击进入:房地产抵押记下程序申报材料 2、受理申请 审查申请人所提交的文件是否真切、齐备,申请文件不符合规定的,不予受理;申请文件符合规定的,则予受理,给该申请编号并给回执,回执注明所收取的文件、受理日期和编号。 3、审核 记下机关从房地产记下册查明申请转移记下的房地产权利情况。 4、记下 (1)对核准抵押记下的,在房地产权利证书上加盖抵押专用章,并在房地产记下册上作抵押记录。 抵押记录应包括抵押人,抵押权人,抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。 (2)预购的房地产抵押时,应在买卖合同书上加盖抵押专用章。 5、收费发证 (1)记下费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。 (2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时光内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证实及交费凭证领取)。 6、立卷归档 按规定建立土地和房地产记下的档案。