某市道路建设项目可行性研究报告.docx

1、某市道路建设项目可行性研究报告某市道路建设项目可行性分析报告2011年9月目录1 项目简介 21.1 地理位置 22 XX市宏观环境 42.1 XX市概况 42.1.1 城市概述 42.1.2 XX区位 42.1.3 行政区域和人口概况 52.1.4 交通网络 62.2 XX市经济运行情况 82.2.1 经济总量GDP 82.2.2 人均GDP 92.2.3 产业结构 92.2.4 固定资产投资 102.2.5 城镇居民收入 102.2.6 社会消费品零售总额 112.3 XX市概况 122.3.1 地理位置 122.3.2 城市规模 122.3.3 交通状况 122.2.4 XX-长岛-大连

2、跨海大桥以列入国家十二五计划 132.3.5 经济状况 143 发展规划 143.1 XX市城市发展规划 143.1.1 城市定位 143.1.2 人口规划 153.1.3 市域空间结构规划 153.2 XX市总体规划 163.3 XX市旅游规划 164 房地产市场概况 174.1 XX市房地产市场概况 174.2 XX市房地产市场概况 184.2.1 XX市房地产市场发展历程 184.2.2 XX市房地产现状分析 194.2.3 XX市地产板块划分 214.2.4 XX住宅市场价格分析及预测 225 市场定位 235.1 目标客群特征 235.2 产品类型 245.3 价格策略 246 项目

3、静态测算 251 项目简介1.1 地理位置项目位于素有“人间仙境”美誉的XX省XX市东部新城核心地段，未来的商业中心。总用地700余亩，项目 A地块104亩，西至海源路，南至南关路，东至、北至规划路；B地块东至南河路，西至海市路，南至富民路，北至南关路，约500亩，其中净地60余亩，其余为厂房以及社区居委会占地。项目地块属XX市开发热点板块，离海不到1.5公里；C地块位于A地块西侧，70余亩，住宅用地；D地块位于A地块东侧，36亩，商服用地。我们现正在对700余亩地块做整体建筑规划，分期实施。A宗地104亩预计10月份左右就可以招拍挂。1.2 宗地现状及规划指标A地块西南角有10多户拆迁户，已

4、经签订拆迁协议，其他部分为净地。宗地为住宅用地，容积率2.2，起拍价约180万/亩，楼面地价为1227元/平方米。A地块实景图 加油站西南角待拆迁房屋 2 XX市宏观环境2.1 XX市概况2.1.1 城市概述XX是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。XX是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。XX现有三大港区：XX港区、西港区、芝罘港区。多年来XX极力打造一流的城市品牌和投资环境，XX濒临黄渤二海，是中国唯一的双海之城，中国首批14个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造，电子信息，食品加工，黄金加工已发展成为XX四大支柱产业。除此之外

5、XX还有其他的名牌企业，如张裕酒业，还有三环锁具、北极星钟表、XX啤酒等。 XX是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。 XX也有著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60多处。2.1.2 XX区位XX市地处XX半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 XX市区位图2.1.3 行政区域和人口概况XX市总面积为13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。XX市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、XX、招远、栖霞、海阳

6、7个县级市。 街道办事处48个，镇94个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。 2010年末全市公安户籍总人口为696.82万人，在全省位居第六位。2.1.4 交通网络1、铁路交通目前，XX境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。蓝烟铁路的终点在XX，目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车。蓝烟铁路电气化改造工程于2009年顺利推进，主体工程基本完工；青烟威荣城际铁路已通过国务院批准，预计2012年完工，客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中转全国各大城市；龙烟铁路是X

7、X省XX市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙口市与XX市，全长123.4公里，总投资12亿元。 XX省铁路规划图2、航空客运XX市现有莱山机场和规划中的XXXX潮水国际新机场。XX莱山机场位于XX市南15公里，为军民两用机场。现属于二类4D级机场，一类航空口岸。XX潮水国际新机场工程一期规划目标年为2020年，可满足旅客吞吐量650万人次、货邮吞吐量9万吨的要求。新机场建在XX潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁路、XX八角港和威乌高速、206国道相互依托，进一步完善XX立体货运通道和物流中心。 3、公路交通同三高速福山立交桥和荣乌高速莱山立交桥已建成通车。XX港西港区疏港高速公路、莱州港区疏

8、港高速公路工程进展顺 利；龙口港区疏港高速公路压矿路段调整方案已经确定。XX海阳高速公路项目工程许可报告和初步设计已通过专家评审；龙口青岛高速公路已完成工程许可报告的编制。XX省高速公路网4、水路交通XX市沿海有9个港口，年吞吐量达2300万吨。其中，XX港和龙口港、XX港、莱州港是国家批准的对外开放一类口岸。XX港年吞吐量1250万吨，是全国十大商贸港口之一，同100多个国家和地区直接通航，成为中国北方的枢纽港。龙口港是中国最大的地方港口，年吞吐量达850万吨。XX市部分港口区位图2.2 XX市经济运行情况2.2.1 经济总量GDP2010年XX市生产总值完成4358.46亿元(济南2010

9、年GDP为3910亿元)，同比增长14.1%（济南同比增长12.7%）。XX市2005-2010经济总量增长趋势图2.2.2 人均GDP2010年，XX市人均GDP达62264元（济南市人均GDP为58533元），同比增长14.1%。XX市2005-2010人均GDP增长趋势图2.2.3 产业结构2010年，XX市第一产业实现增加值334.49亿元，增长17%；第二产业增加值2566.49亿元，增长13.8%；第三产业实现增加值1457.48亿元，增长22.7%。XX市2005-2010三产产值趋势图2.2.4 固定资产投资2010年，XX市固定资产投资2705.86亿元，同比增长22.8%。

10、XX市2005-2010固定资产投资增长趋势图2.2.5 城镇居民收入2010年，XX市城镇居民人均可支配收入23288元（济南市2010年城镇居民人均可支配收入为25304元），增长10.2%。图2.11 XX市2005-2010城镇居民人均可支配收入增长趋势图2.2.6 社会消费品零售总额2010年，XX市实现社会消费品零售总额1387.35亿元，增长18.8%。XX市2005-2010社会消费品零2.3 XX市概况2.3.1 地理位置XX处XX半岛东部，为XX市下属县级市。北部面临渤、黄海，东连XX市开发区，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。XX是中国神仙文化的发源地；古代海上丝绸之路的起点

11、，素以“人间仙境”闻名于世，一直以来以“滨海旅游城市”作为城市定位。2.3.2 城市规模辖7个镇：刘家沟镇、潮水镇、大柳行镇、小门家镇、大辛店镇、村里集镇、北沟镇；5个办事处（登州街道、紫荆山街道、新港街道、XX阁街道、南王街道）。共计584个行政村(居委会)。南北最大间距约43公里，东西最大间距约50公里。海岸线长86.28公里。全市总面积1280.5平方公里，耕地4.56万公顷。全市总人口48.6万人，其中非农业人口17.1万人。2.3.3 交通状况XX东距XX机场、XX港70公里，南距青岛机场、青岛港200公里；206国道和4条省级公路穿越境内。沿海有中小港口4个，拥有万吨级泊位3个，5

12、000吨级泊位2个，年吞吐能力1000万吨以上，现已开通了连接XX半岛与辽东半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、韩国等国家和地区的货运航线。1996年XX新港被国家批准为一类对外开放口岸，可与世界各地直接通航。XX航空公司在XX建有飞机场，另将有德龙烟铁路穿越XX境内，形成了海陆空全方位交通网络。2.2.4 XX-长岛-大连跨海大桥以列入国家十二五计划XX经过长岛至大连旅顺的跨海大桥已列入国家十二五计划，将在十二五期间开建。大桥建成后，大连到XX的铁路运输距离缩短1518公里，进而形成纵横我国南北从黑龙江到海南十省一市的东部铁路、公路交通大动脉。借助跨海通道，东北的货物可以迅速直接的到达X

13、X半岛，并直通苏北和长三角和珠三角地区，两大城市群之间的铁路和公路距离将大大缩短，贴别是XX、威海、大连的距离都在2小时经济圈内，空间可达性大大增强。按照规划，跨海通道的总投资将达到2000亿元，按照日本跨海通道投资乘数2.25来测算，渤海海峡跨海通道的建设可增加GDP达4500亿元，这对海峡两端及沿线地区而言，必将产生巨大的经济拉动作用。XX、大连两市作为跨海通道的两个终点，经济实力以及城市影响力必然会得以显著提升，XX在环渤海经济圈的城市中心地位也将得到进一步增强。可以说，跨海通道建成后，XX就不仅是中国的XX了，而是世界的XX，它的光辉必将万众瞩目。西海岸海洋文化旅游项目距跨海大桥仅1-

14、2公里。项目周面的配套设置：XX火车站，XX长途汽车站，XX（潮水）国际机场，30万吨级的深水码头XX新港，206国道，威乌、同三高速公路。2.3.5 经济状况2010年，全市完成地区生产总值350亿元，地方财政收入15.87亿元，分别增长14.5%和25.3%；规模以上固定资产投资和社会消费品零售总额达到197亿元和75.6亿元，分别增长24%和18.7%。城镇居民人均可支配收入达到22311元，农民人均纯收入达到10689元，分别增长14.1%和14.5%。2010年，全市接待游客435万人次，实现综合收入41亿元,分别增长11.5%和17.1%。表 2005-2009年XX市GDP年份数

15、值（亿元人民币）增长率（%）2005170.1622.62006204.0417.22007242.9416.22008285.8011.72009328.5013（数据来源于中国宏观数据统计系统及历年XX市政府报告）3 发展规划3.1 XX市城市发展规划3.1.1 城市定位城市定位为前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。在全球化和区域化条件下，XX市成为我国与外部世界“对接”的前沿城市。XX是XX半岛的副中心城市，也是环渤海的核心城市之一。环渤海将成为我国北方地区的“长三角”。使其地位突变，从“副中心”上升为“核心城市”。在经济全球化与东北亚经济的迅速发展背景下，XX港的崛起势在必然，XX将成为重要的“国际性港口城市”。XX市“山海城市特色、人文历史背景、前沿区位条件”为发展“国际化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市”奠定了基础。 总体规划将把XX市建设成高效的区域中心城市、建设宜居的生态城市并创建富有魅力的城市形象，以先进制造业、现代服务业，山海特色旅游和国际性港口为主要职能，以生态、人文、山海为特色的富有魅