08年版新房检测标准.docx

1、08年版新房检测标准08年版新房检测标准. 一.业主为什么需要验房 业主在整个购房过程中与开发商都是信息不对称的，消费者在仅仅看到开发商的模型和印刷精美的销售资料的情况下就交了定金，办理按揭手续签定合同，等待交房。对于大多数购房者来说对于房产开发是外行，无法检验自己所购买的商品是不是存在质量问题。业主在收房之后，如果房屋出现质量问题，并且在保修期内，由开发商负责维修。但事实上，因为房屋存在的问题千奇百怪，并且差不多所有的房子都存在或大或小的问题，业主入住后发现渗水、裂缝问题，即使开发商愿意维修，搬进搬出也会降低生活品质。况且实际情况是，很多开发商对此极尽推诿之能事，对房屋存在的问题不闻不问，最

2、终苦的还是业主。 这里，我们主要从买方的角度谈一谈买房前的验房的必要性。首先，是因为房屋交易涉及金额巨大，交易过程复杂，一旦完成交易难以迅速作出变更；且房屋本身状态不但影响投资效益，还影响人居环境和生活素质。有几个人可以随意处置一栋房子呢？买房是许多人一生中最大投资，买方的顾虑之一就是房子会不会存在大的问题？是的，有可能。谁又敢说不可能呢？大多数买方都不是建筑行家，又是第一次购房者。他们过去看房可能都是走马观花，把主要精力用于考虑价格、地点、内部空间组合、将来如何使用等方面，不会有时间、条件和技能去鉴定和比较房子本身的质量。所以，对绝大部分买方来讲，请个职业验房师对房屋上下、内外做个体检，看看

3、到底是什么状况，有否大的问题，以减低购房风险，是一个非常明智的选择。也就是，花小钱，买个明白放心。 其次，老百姓花了几十万甚至几百万，有的人甚至一辈子的积蓄购买了商品房，最后得到的房子缺存在这样那样的质量问题。如何维护自己的权益，需要有专业的房屋质量检验专业人士的帮助，从专业角度为消费者提供服务。我们就是这样的服务机构，为您检验房屋质量，出具专业的质量报告。让您的财产不再受到损失、权益不再受到侵占、精神不再受到伤害。 再者，对于买方来讲，验房过程是个很好的学习房屋知识，了解自己未来生活环境的机会。我们愿意与顾客探讨一些他们所关心的问题，如未来装修计划的可行性等。我也愿意为顾客提供长期的咨询服务

4、。所以，顾客不单是请了个验房师，而是请了个房屋顾问。二.收房的程序和注意事项 一、最佳收房流程1、核验业主材料2、业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明，竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。3、业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书4、业主做综合验收5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案6、开发商与业主协商并达成书面协议7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议8、业主签署入住交接单二、收房注意事项、收房中经常出现收房流程严重不合理开发商总

5、是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。、收房不

6、应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。、购房签约

7、时细化条款在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）、收房时必须仔细查看的文件律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：第一是房产开发

8、商必须已经取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制要求的。第二是我们常说的两书-质量保证书和使用说明书，这是建设部商品房销售管理办法中要求的，现在交房时开发商都应提供。第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 什么情况下，开发商可以交房 按照此前有关规定，房地产项目必须经综合验收合格方能交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不能交付使用。 城市房地产开发经营管理条例将综合验收标准细分为五项：（一）对涉及公共安全的内容，必须经工程质量监督、消防、人防等部门验收；（二）符合城市设计规划条件；（三）配套的基础设施和公共设施的落实情

9、况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理与落实情况。2004年下半年，国务院取消了综合验收之后，浙江省建设行政主管部门发出了关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见，规定了房地产开发项目必须满足其中的十二款条件且备案完毕后方能交付。这十二款备案条件包括：1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营性公建配套项目已按要求完成建设的资料；2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书；3、规划行政主管部门规划验收合格的资料；4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料；5、绿化主管部门确认的绿化指标要求；6、人防主管部门确认的人防工

10、程建设资料；7、消防验收证明；8、电（扶）梯验收报告、准用证；9、供电部门、通信运营商、广电网络传输中心提供的项目供电、通信、电话、有线电视设施已完成建设并可投入使用的证明资料；10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接受管理的合同；11、房地产测绘成果；12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。虽然这只是指导意见，但从房产建筑行业来讲，这就是方向标。所以，买房人在收房时可以参考以上标准。 三,常见逾期交房违约情况 一、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付，从而造成逾期。从最高人民法院关于商品房解释和现有的任何

11、有关房产开发销售的规定来看，工程主体质量验收合格这一条都是强制性规范。 二、工程主体质量验收合格了，但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收。这种情况实践中比较多，针对此类情况，购房人完全可以拒绝收房，因为是没有具备强制性安全性的基本交房条件而导致的，所以该期间理应属于开发商的逾期。诉讼实践中，该类观点是比较明确的。三、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过，但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊的，这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及原始规划里已经规定或约定的项目，开发商应该完成。如果因此造成购房人拒收的，也属于开

12、发商的逾期。 逾期交房怎么要求赔偿 案例：张先生买了城北拱墅区的房子，房子是在2005年12月交付的，张先生于今年1月去办交房手续，付清了面积差价和维修基金。但是去现场验房时发现多处渗水和漏雨（顶楼），还有开裂。张先生要求物业通知房产公司立即维修，修好通知他。但是直到现在还没消息。目前张先生房产证已办出，但验房一直进行不下去。张先生认为可以认定开发商延期交房，但开发商方面否认这是延期交房，只承认有责任。 现在的房屋买卖合同是房屋土地管理部门统一印制的合同文本，合同中关于交房期都有较为严格的具体规定，并且还有晚交房的惩罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求发展

13、商偿付利息及支付双倍定金等。在张先生的案例中，由于张先生已办理了交房手续，因此不能认定开发商延期交房。不过张先生可以要求开发商维修，或者自己找人修，从收房后到维修完毕的损失由开发商承担。事实上，如果购房者遇到如上文提到的三种常见逾期交房违约情况，购房人均可拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。其次，因逾期给购房人造成的损失，可依据最高院关于商品房纠纷解释的规定，要求开发商按照同类房屋租金标准予以赔偿。最后，购房人还有合同解除权。当开发商逾期时，经催告后起三个月的合理期限仍未履行的，购房人有权解除合同；或未经催告，在一年内购房者仍有权解除合同 容积率和绿化率 容积率是指在一定的规划可用地面积

14、上能建筑多少建筑平方米的房屋的比例。一般来说，容积率越大，建筑密度越大，容积率越小，建筑密度越小。 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、

15、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：RCH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面

16、积土地单价容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使

17、地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： ()遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售

18、价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度

19、与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在

20、这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反

21、应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 三、容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： (一)遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现

22、先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； (二)应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位(级别)、分用途编制相应的容积率修正系数表。 (三)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基

23、准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 (四)应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相

24、对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。 四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： (一)特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列

25、在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； (二)样点地价法： 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。

26、五、容积率修正系数的改进方法复合系数法 根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。因此，容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。数学表达式为： p剩余法公

27、式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。 此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数，当1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数(PiP-1)，此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不

28、平等竞争。当01时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。不过这里的有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。但地产市场的供求关系很难准确描述，要给一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小

29、。 以平顶山市一级商业用地的容积率修正系数计算为例。平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段，北至矿工路、南至湛北路、东至劳动路、西至迎宾路，面积约5.3km2，集中了市内各大商场及主要的政府机关、银行，交通便利，基础设施完备。在2002年平顶山市基准地价更新中以该区域容积率修正系数的确定作为重点，通过调查不同容积率下的样点地价，先对样点地价进行除容积率外的区域因素和个别因素修正，求出标准宗地在不同容积率下的平均地价，该区域在乎均容积率4.0时的平均地价为2600元平方米，并以此作为基准地价。再根据平顶山市的城市规模、经济状况、人口状况及该区域在平顶山市的经济、地理位置，确定收益分配系数为0.

30、75，最后即可根据公式计算地价的容积率修正系数。六、结论： (一)容积率是影响地价的一个重要因素，容积率变化引起的地价变化幅度受收益机制和市场供求关系的作用。 (二)容积率对地价的影响遵循收益递增递减规律，而且地价随容积率的影响变化幅度因不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型而异。 (三)容积率修正系数表应按不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型分别编制，并且考虑市场供求关系对地价的影响。 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一

31、些块状、带状化公共绿地。绿地率绿化覆盖率 按园林局最新规定，居住小区绿化率达到30%，其中实地绿化率占绿化率的50以上，也就是说地下车库上边的绿地不能叫实地绿化。绿地率绿化覆盖率 我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称做“绿地率”，所以本文阐述一律以“绿地率”为准。 绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但不能等同视之。 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。 绿化覆盖率的基本计算公式在形式上与绿地率的计算公式是一样的。而二者的区别主要体现在对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。 绿地率：管得严，标准高 在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。从国家的相关技术规范、法规可以看出，并不是所有长草的地方都能算做绿地。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于 8米，面积不小于 400平米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积 70（含水面），至少要有 13的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙 1.5米和道路边线 1米以内