深圳房地产市场与住房发展分析报告.docx

1、深圳房地产市场与住房发展分析报告 2009年深圳房地产市场与住房发展分析报告 一 2009年房地产市场运行情况分析2009年，在国家一系列刺激内需政策的作用下，深圳房地产市场快速由调整、低迷状态回暖，并再次呈现过快发展；市场运行也呈现波动起伏的状态，年初新建商品住宅价格为11000元左右，年底则达到20000元，超出年初近一倍。房地产市场的快速发展尽管促进了本年宏观经济的增长，但也再次出现了市场过热的态势。从房地产开发建设情况看，2009年，深圳市完成房地产开发投资437.46亿元，同比下降0.7%，基本与上年持平。商品房施工面积3112.36万平方米，同比下降5%，商品房竣工面积402.01

2、万平方米，同比下降36.2%，商品房新开工面积489.18万平方米，同比下降35%，商品房开、竣工面积比上年有较大下降。从住房价格看，从20052007年10月份，深圳住房价格从7040元/平方米上涨到17350元/平方米，两年多的时间涨了1.5倍。2007年10月份以后，随着国家一系列紧缩政策的实施，深圳房地产市场在全国率先出现调整，住房价格从17350元/平方米回落到2008年12月份的10979元/平方米，与2007年最高点相比，下跌幅度达到了37%。2009年底，在国家扩大内需和促进居民住房消费的金融税收政策的刺激下，深圳房地产市场开始出现回暖的趋势；尤其是4月份以后，在宽松的货币政策

3、和按揭贷款政策的作用下，深圳房地产价格开始快速上升，房价从2008年底的10971元/平方米，上涨到12月的21317元/平方米，与年初相比房价上涨近一倍。图1 2008年1月至2009年12月深圳市单位房价变化目前，按照年度平均住宅价格和预计收入水平计算，深圳房价收入比接近15倍，按照年底最高房价计算房价收入比接近20倍；房价的快速增长，已造成普通居民家庭住房支付能力不足，形成了对居民自住和改善性住房需求挤出效应；而房价的快速增长，也吸引了大量投资投机需求进入市场，并进一步推高房价。2009年深圳房地产市场的再度过热发展，不但严重影响了普通居民家庭合理住房消费，影响民生问题的解决，也进一步加

4、剧了房地产资产泡沫化，对经济运行、金融安全均带来不利影响。从住房销售情况看，20052007年年度商品住宅销售规模分别为901万平方米、705万平方米和500万平方米，即随着国家房地产宏观调控政策的实施，市场逐年降温，销售逐年下降。2008年，深圳住房销售规模仅为389万平方米，还不到20032007年年平均水平的一半。2009年，随着累积的住房消费需求的大量释放，112月度销售规模已经达到660.25万平方米，超过上年全年销售水平近一倍。但值得注意的是，8月份以后全市商品住宅销售量明显下降，仅相当于前几个月平均销售水平的55%。随着房价较快的上升，市场购买力已受到明显抑制而下降，并显现新一轮

5、的市场调整苗头。图2 20082009年商品住宅销售面积比较图3 20082009年深圳市二手住宅销售面积比较从二手房交易情况看，2005年以来深圳二手房成交规模呈现不断上升的态势。20052007年年度二手房成交规模分别为595万平方米、737万平方米和931万平方米，呈现不断上涨的态势。2008年，由于市场调整，二手房市场的成交规模下降到了351万平方米。2009年112月，二手房成交量又上升到1226.58万平方米，是2008年全年成交水平的3.5倍。在土地资源紧约束下，未来深圳新房供应总规模预计难以达到过去几年的平均水平，二手房将逐步发挥分流市场需求的作用，进而成为住房市场供应的主力军

6、。从房地产金融运行情况看，2005年以来深圳房地产贷款总体上呈现不断上升的态势。20052007年各年度房地产贷款总额分别为1928.46亿元、2474.66亿元、3594.49亿元，年度增长率分别为16.93%、28.32%、45.27%，占金融机构全部贷款总额的25.4%、29.6%、35.5%；其中个人住房贷款年度增长率分别为16.80%、24.3%、56.6%，个人住房贷款增长较快。2008年，由于市场调整，房地产贷款总额仅为3641.24亿元，比2007年略增1.3%，占金融机构全部贷款总额的32.4%；其中个人住房贷款年度增长率为-4.5%，贷款额度明显下降。截至2009年12月份

7、，深圳市房地产贷款余额达到4625.71亿元，占全部贷款的比重为31.3%，比上年同期增长27.04%。其中，房地产开发贷款余额为1072.03亿元，比年初下降了7.79亿元，出现了2005年以来首次负增长；个人住房贷款余额为3394.60亿元，同比增长率为44.1%，比年初增长984.47亿元，增长额度创近年来年度增长的新高。图4 2005年以来房地产金融市场发展情况二 2009年房地产市场发展评价与2010年趋势判断（一）2009年深圳房地产市场发展评价总结2009年深圳市房地产市场运行情况，房地产市场呈现“年初逐步回暖、年中快速发展、年末趋于过热”的波动状态。主要有以下几个特征。一是房地

8、产市场交投活跃、景气程度高，但也呈现过热发展趋势。2009年，在国家政策激励和市场自身调整影响下，深圳市房地产市场开始回暖，并呈现市场交投活跃、景气程度高的特征，全年新建商品住宅销售同比增加69.62%，二手住房成交同比增加249.61%。但是，从第三季度开始，市场开始呈现过热发展趋势，一季度、二季度住房价格保持在每平方米1100012000元，三季度上涨到17000元，四季度上涨到20000元/平方米以上，房价在一年之内上涨了近一倍。由于房价的快速上涨及投资、投机需求再度抬头，下半年普通居民家庭自住需求逐渐被挤出市场，新建住房交易量出现明显下降，房地产市场也开始显现调整迹象。二是房地产经济为

9、全市保增长、促发展作出了较大的贡献，但也出现了居民住房难等问题。2009年，深圳房地产市场回暖和快速发展为深圳市贯彻落实国家“保增长”目标作出了巨大的贡献。2009年13季度，尽管房地产投资下滑3.3%，在全市9.6%的GDP增长中，房地产业贡献了1.93个百分点（贡献率达20%）。但是，房价过快上涨和长期在高位运行也加剧了深圳市居民的住房困难。2009年，深圳市房价收入比达到了15倍（按年底房价计算达到20倍），租售价格比达到1450，房价与居民住房可支付能力之间的鸿沟越来越大，全市出现了比例较大的夹心层住房困难群体，对改善民生、促进社会和谐非常不利。三是房地产行业管理和市场监管中出现了一些

10、新情况和新问题。2009年以来，随着房地产市场的快速发展，为谋取利益，房地产开发企业和中介机构违规经营的行为不断增多。从2009年深圳市开展的市场秩序专项整治调查发现，部分开发商存在发布虚假广告、捂盘惜售、利用合同不平等条款欺骗消费者，存在以“会员费”等形式收取“订金、违约金”等违规行为；中介机构存在未取得备案证书或超营业范围从事经纪业务，以虚假广告骗取中介费，非法代理不具备交易条件或没有房屋产权的房产，非法赚取交易差价等违规行为。（二）2010年深圳市房地产市场发展趋势判断2010年深圳房地产市场走势仍主要取决于供求关系及国家相关信贷、税收政策的变化。一是从住房供应情况看，截至2009年底，

11、全市累计可售一手房为3.3万套，仍低于正常时期4万5万套的合理供应储备。同时，由于开发企业对于整体宏观经济环境和国家对房地产调控政策的不确定预期，使得2009年深圳市房地产开发投资、商品房施工面积、竣工面积和新开工面积等反映供应的主要指标均呈现下降趋势，其中开、竣工面积下降幅度达到30%以上，这表明未来一段时期内，新增市场供应规模也增加有限。依目前发展趋势，2010年市场有效供应将面临一定压力。二是潜在住房需求依然旺盛，但结构不合理。2010年，深圳市土地资源紧缺，人口规模较大，住房自有率较低（仅33.6%），住房潜在需求较大（约200万户）。但目前在较高房价情况下，投资和投机性需求成为住房市

12、场上更易释放的需求因素，很大一部分支付能力低的潜在自住需求短期内无法转化为有效需求，导致住房市场需求结构不合理，容易形成少数的投资和投机性需求扰乱甚至操纵住房买方市场的不利局面。三是国家房地产信贷和税收政策逐步收紧，政策效应将逐渐显现。从政策层面看，从2009年12月的中央经济工作会议到2010年1月的国办发20104号文，一个月时间内，国家及各主管部门从土地供应、住房金融、税收征管、市场秩序、住房保障等方面相继出台了一系列的政策措施，显示了当前我国房地产市场面临问题之严重以及国家整治房地产市场的决心。深圳市当前及今后一系列落实国家房地产市场宏观调控政策具体措施的出台和实施，将进一步对本市高房

13、价及房地产泡沫的膨胀进行有效遏制。综合来看，由于市场自身运行规律的惯性以及政策效应，2010年初房地产市场将在观望中呈现销售规模在低位徘徊，房价在高位盘整的局面；随着国家各项调控政策的逐步落实，尤其是做好增加有效供应、调控需求结构和落实好信贷税收政策等工作的基础上，深圳市房地产市场将在市场规律和调控政策的共同作用下实现理性回调。三 2009年深圳住房发展状况及存在问题的分析深圳建筑物普查和有关住房调查报告的数据显示，目前深圳共有住房4.04亿平方米。其中，已办产权住房约1.12亿平方米，占总量的28%；原村民自建私房1.7亿平方米，占总量的42%；其他住房（含政府公产房、企事业单位自有房、军产

14、房等）1.22亿平方米，占总量的30%。在深圳全部住房总量中，保障性住房2552.66万平方米，占全市住房总面积的6.32%。随着深圳经济社会的发展，居民收入的不断提升，以及住房市场的不断成熟，居民住房需求开始追求品质升级，自住需求和改善性需求快速上升；与此同时，投资性、投机性需求也日益活跃。尽管建设量每年都在增长，但住房价格仍上涨迅速，普通居民家庭收入与房价的差距不断拉大，已经产生了较为严重的住房问题。一是住房消费结构升级带来住房结构性短缺，导致房价快速上涨。在全市4亿平方米的住宅总量中，目前能够在市场上合法流转且符合现时住房消费结构升级的住房（主要是商品房和房改房）仅占18.7%，其他大多

15、数住房属于早期建设或违法建设的住房，功能、质量、环境等均比较差，不符合消费结构升级要求，从而导致全市住房市场出现了结构性紧缺，新建商品房和质量功能良好的二手房因供求矛盾突出，价格快速上涨（2009年12月的新房价格已相当于2005年初价格的4倍）。二是户籍与非户籍常住居民在住房领域存在严重的苦乐不均。占全市常住人口26%的户籍人口住房条件很好，如原村民人均住宅建筑面积达到388平方米（住房自有率99%），户籍移民人均住房建筑面积为26平方米（住房自有率70%）；但占全市常住人口74%的非户籍常住人口及未纳入统计的非户籍流动人口居住水平很差，人均住房建筑面积仅为10平方米和6平方米。三是全市住房

16、自有率水平总体较低，住房夹心阶层数量大。目前，深圳常住人口中住房自有率总水平仅为33.6%，远远低于西方发达国家60%70%的水平，与国内大多数城市也有很大的差距。全市66%的常住人口是以租赁等方式解决住房问题，且约50%常住人口既不符合现时住房保障条件，也无购买商品房能力，属于本市住房“夹心阶层”，绝大多数租住在功能、质量、环境等条件较差的城中村私房或集体宿舍中。四是住房保障范围狭窄，住房政策未能真正发挥公平、公正的作用。深圳住房保障的实际范围一直是户籍低收入家庭。由于户籍人口本身就少，户籍人口本身住房水平已经很高（70%都拥有自己的商品房），而占人口大多数的同样为深圳经济社会发展作出贡献的非户籍人口住房水平非常差。实际上，本市住房保障政策的公平性一直为多数社会成员所诟病，且由于未