房地产评估实验题目.docx

1、房地产评估实验题目要求：每人任选2题做出实验报告（2分报告，每题一份）。实验报告应包含以下内容：实验目的实验数据资料（即所选题目）估价方法和思路估价过程（分步写出公式和计算过程）估价结果1某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格2某宗土

2、地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第 年第n年1、土地取得-2、工程建设-1）住宅楼建设-2）写字楼建设-3、经营-1）住宅楼销售-2）写字楼出租-根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面

3、积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。1. 某企业有一在

4、建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让.已知该在建工程占地面积10000.土地使用年限为2003年10月1日-2043年9月30日,规划容积率为5.1-4层规划为商业,建筑面积为2万;5-20层规划为写字楼,建筑面积为3万.项目总开发成本为3000元/,管理费用为开发成本的5%项目建成后,商业用于经营.写字楼全部出售.经调查,有关数据如下;（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。（2）该项目所在区域同类型，同档次写字楼的售价为8000元/，销售税费为售价的6

5、%，写字楼在建成1年末时售楚。（3）商业主体建成后，还需投入2000元/的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税，经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。2. 某幢

6、写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日-2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/，建筑物重置成本为1300原/。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下；（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过念数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置 价格为250万元。平

7、均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值吕均为零。试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。1.某公司于1990年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1991年11月在此地块上建戌建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米

8、1500元，残值率为10，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5和6，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4，年维修费为重置价的2，年保险费为重量价的0.2，试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。（注本题不计房屋现值利息）。 2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外

9、出租，出租率估计为90，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40，第二年投入60，贷款年利率为12，年出租费用为年租金的25，当地房地产综合还原率为8，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3，试估算开发商所能支付的投标地价款。 3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下： 项 目用 途成交日期 成交价格 容积 率 区域条件 个别条件位 置基础设施 交通地 势形 状 其 他 待估土地住 宅(评估期日1994.10) 2 0 0 0

10、0 0 0 比较案例A住 宅1993.10 1200元/平方米 3 -2% -1% -2%-2% +3%-3% 比较案例B住 宅1993.12 1300元/平方米 3 +3% -2% 0 +1% 0 -3% 比较案例C住 宅1993.4 1400元/平方米 4 0 +2% +3%0 0 0 比较案例D住 宅 1994.8 1100元/平方米 2 -3% 00 -2% +1%-2% 对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。 又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93

11、年1月比均为1%，容积率修正系数如表 容 积 率修正系数 1 1 2 1.8 3 2.1 4 2.3 5 2.4 请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价 4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30，开发商要求的投资回报率一般为15，当地土地出让增值收益率为10，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。1某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租

12、金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格（分）2某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼

13、将全部出售，写字楼将用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第 年第n年1、土地取得-2、工程建设-1）住宅楼建设-2）写字楼建设-3、经营-1）住宅楼销售-2）写字楼出租-根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税