大连高新区万达广场项目定位报告.ppt

1、Click to edit Master subtitle style大连高新万达广场企划部分企划部分20122012年年4 4月月2727日日 项目定位报告目录Click to add Title一二ick to add Title二Click to add Title三四一、城市概况二、城市商业及竞争对手分析三、项目基本情况四、项目定位五、营销推广计划（简）一、城市概况大连是中国的副省级城市、计划单列市，是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。1、大连概况一、城市概览大连是中国重

2、要的港口、工业、贸易和旅游城市，是中国东北地区的物流中心、金融中心和外汇结算中心。是中国东北地区经济总量最大的城市。大连市雄踞东北亚经济圈的中心位置，更傲立环渤海经济圈的核心，现代大连的发展从航运中心拓展到现代制造业和服务业基地。一、城市概览2010年中国城市竞争力报告中，大连综合竞争力名列全国城市第八位。仅次于香港，上海，北京，深圳，台北，广州、天津。大连环境绝佳，2009年被联合国的环境规划署评选为国际花园城市的最高奖。一、城市概览2、大连基本数据生产总值2011年，人均可支配收入24276元，位列辽宁省第一位。人均收入行政划分辖6个区、3个县级市、1个海岛县。位于欧亚大陆东岸，中国东北辽

3、东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海。地理位置12574平方公里土地面积现有人口588.5万、常住人口达669万（至2011年）。人口总量2011年，全市生产总值超过6510亿元。同类城市东北主要城市同类城市平均GDP为5260.69亿元GDP（亿元）平均水平一、城市概览东北主要城市平均城镇居民人均消费性支出为17149.25元东北主要城市东北主要城市平均城镇居民人均可支配收入为22008.25元同类城市东北主要城市消费品市场：2011年全年大连社会消费品零售总额1924.8亿元，比上年增长17.4%。餐饮业增长15.9%。金银珠宝类增长61.1%，服装、鞋帽、针纺织品类增长26.3%，文

4、化办公用品类增长36.2%，体育娱乐用品类增长26.6%。一、城市概览20062007200820092010201105001000150020002500亿元0102030405060%社会消费品零售总额比上年增长2006-2011年社会消费品零售总额及增长速度同比增长率消费客群分析消费客群结构单位数量消费层次高中低人数年均收入（元/人）人数年均收入（元/人）人数年均收入（元/人）政府机构机关1428250000421500007080000事业单位13522000007812000013060000街道39150000211000006050000驻区机构7141500002110000

5、03550000学校大学129630000060200000144120000中学2825000092150000194100000小学3122000006012000024080000企业外企808003000001600018000014320080000私企46209240200000138601000002310050000旅顺辖区区政府部门29872000008712000011660000区直属单位728150000421000007060000市直属单位728180000421200007080000街道11221200008810000022050000银行1111500000

6、3330000088100000总计4819104352250003052614000016773772857一、城市概况大连高新园区国际化、知识型、生态型的新城区中国未来的硅谷海岸高新园区成立于1991年3月，位于大连的主城区；是首批国家级高新技术产业园区。位于大连市区西南部，形成了全国第一、世界唯一的规模化、高端化、专业化的软件园集群。3、高新区概况一、城市概况-最具文化与经济活力4、高新区数据（2012年）面积153平方公里总人口20万人从业人员12万常住人口数为16万人拥有企业4700多家集聚大学以上专业人才10万余名，以中青年为主到2012年底，旅顺南路软件产业带吸引和聚集软件企业要

7、达到2000家万人企业达到5家以上5000人企业达到10家以上1000人企业达到50家以上从业人员达到20万人年销售收入突破700亿元20余个专业软件园80个世界500强企业12所高等院校和50所科研机构一、城市概况5、园区重点产业IT、集成电路、生物医药、先进设备制造大连高新万达广场一、城市概况6、园区企业行业比例划分470080个一、城市概况7、高新园区知名企业（世界500强行列）一、城市概况SOMPOJAPANCONVERGYSAPPLIEDMATERIAISCONICAMINOLTA8、大学城高知人群聚集区大连高新万达广场大连高新万达广场一、城市概况9、商务、商业区域规划凌水湾改造项目

8、功能定位，总面积约4.7平方公里，将重点打造总部经济基地，规划五星级酒店、高档写字楼、住宅、大型休闲广场等，未来将成为“大连第二个星海湾”，建成后形成“三湾（星海湾、凌水湾和河口湾）互动，错位发展”的格局，成为集总部基地、研发设计、文化创意、金融服务、商务会展、商住旅游等功能为一体的新功能区-中国的“硅谷海岸”和大连的IBD（智能商务区）。大连高新万达广场大连高新万达广场大连高新万达广场大连万达海公馆一、城市概况10、园区办公写字间分布高新技术产业的发展，带动了高素质外来就业人口的加速涌入。拥有企业总数达4700家，从业人员超过20万人；核心区域写字楼近100万平米。大连高新万达广场一、城市概

9、况11、园区周边住宅小区分布 小平岛小平岛 波非兰岛波非兰岛大连天地大连天地中铁诺德花园中铁诺德花园 普罗旺斯普罗旺斯中体奥林匹克花中体奥林匹克花园园 万科溪之谷万科溪之谷壹品曼谷壹品曼谷百合百合IT家家园园大有恬园大有恬园大有文园大有文园 大华锦绣华城大华锦绣华城软景软景E居居弘基书香园弘基书香园中海紫御观邸中海紫御观邸名仕智慧名仕智慧谷谷 柏悦国际公寓柏悦国际公寓 E人国际人国际因特摩尔因特摩尔中海华庭中海华庭硅谷假日硅谷假日半山壹号半山壹号 翰林观海翰林观海 星海湾壹号星海湾壹号 壹品星海壹品星海 大华御庭大华御庭 颐和星海颐和星海 东方圣荷西东方圣荷西 世嘉星海世嘉星海玫瑰东方玫瑰东方

10、 幸福幸福E家家3公里核心商业圈公里核心商业圈 5公里辐射商业公里辐射商业圈圈 8公里边缘商业圈公里边缘商业圈 星海人家星海人家 星海阳光星海阳光 东方圣克拉东方圣克拉注：其中红色标注的为建筑面积超过30万平方米的大中型住宅小区大连高新万达广场浦项道浦项道一、城市概况12、园区商业配套项目周边以产业写字楼为主，园区商业配套相当缺乏，仅有部分商业设施，且较低端，因此整个区域商业氛围较差。目前园区周边已有黄浦路沿线商业、环洲购物广场、七贤东路小商业，以及数码广场区域锦辉二店、黑石礁区域大商超市。由于区域内各项目社区楼盘较新，整体居住氛围不浓，入住率不是很高。高新园区内大部分工作人员不在此居住，只作

11、为工作区使用，因此园区周边目前仅有部分小型餐饮和零星商业零售业，不能满足社区居民生活需要。二、高新园区概况凌水湾商务商业区万达人民路商圈青泥洼商圈中部商圈西安路商圈华南商圈马栏商圈大连高新万达广场星海商圈1、商圈分布二、城市商业概况二、城市商业概况商圈名称商圈名称商业名称商业名称商业类型商业类型经营面积经营面积竞争力竞争力距大连高新万距大连高新万达广场距离达广场距离商圈级别商圈级别星海商圈凯德和平广场凯德和平广场购物中心购物中心1 17 7000000008.4公里区域级西安路商圈天兴罗斯福天兴罗斯福购物中心购物中心1 19 9000000009.2公里市级锦辉购物中心百货78000麦凯乐西安

12、路店百货40000青泥洼商圈百年城百年城购物中心购物中心8 80000000013.5公里市级麦凯乐总店麦凯乐总店百货百货100000100000久光百货久光百货百货百货3500035000新玛特百货80000人民路商圈友谊商城友谊商城百货百货400004000014.4公里区域级时代广场购物中心58000新世界名店坊购物中心26000马栏商圈逸彩城商场250009.9公里区域级2.核心商圈竞争对手分析2.1星海商圈二、城市商业概况简介：星海商圈位地处大连市区西部，毗邻亚洲最大的花园广场星海湾广场，衔接西安路商圈，与西南学府区、高新技术产业园区一脉相承。主力商业体：凯德和平广场、星海会展中心。

13、2.竞争对手分析二、城市商业概况2.1.1凯德和平广场凯德和平广场项目定位：中高档购物中心项目定位：中高档购物中心经营面积：经营面积：170000停车位数：停车位数：700个个经营方式：租赁经营方式：租赁周边交通线路：周边交通线路：20余条余条各楼层功能布局：各楼层功能布局：B1F:乐购超市、停车场乐购超市、停车场1F：国际知名品牌、快时尚品牌、千盛百：国际知名品牌、快时尚品牌、千盛百货货2F：快时尚品牌、时尚女装、大连歌城、：快时尚品牌、时尚女装、大连歌城、千盛百货千盛百货3F：时尚男装、儿童主题乐园、餐饮、大：时尚男装、儿童主题乐园、餐饮、大连歌城、千盛百货连歌城、千盛百货4F：餐饮、奥纳

14、影城：餐饮、奥纳影城凯德和平广场优劣势分析二、城市商业概况优势优势1、地理位置优越，毗邻星海湾广场，周边汇集星海会展中心、高档住宅小区、高档酒店、星级写字楼等，消费人群较为高端；2、业态组合丰富，一站式购物满足了周边消费群的需求；3、楼层布局合理，品牌级次较高，潮牌较多，是大连购物中心流行时尚的倡导者；4、辐射学府区、高新园区、旅顺等地；5、交通便利，拥有公交枢纽站，客流量较大。1、各楼层部分布局不合理，调整不及时，出现空铺现象；2、主力店千盛百货品牌级次较低；3、缺少电器品类；4、商圈内仅一家购物中心，圈内缺乏商业氛围。劣势劣势二、城市商业概况凯德和平广场凯德和平广场1F1F业态分布业态分布

15、业态品牌服装服饰ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI、TOUGH（Salad）、Bershka、Stradiuarius、Pull&Bear、Jessicared、ANMANI、miamia、evona、less、Annasusi、mango、Motivi、影儿时尚会所、滕氏时尚会所、ODBO、e-world、AIVEI、G-Star、Lee、Esprit、VM、YSB精品生活Sephora、sasa、Apple（英龙华辰）、Sony、IDO、DA戴维斯琥珀、如意+福、Gillivo、新秀丽、C.P.U鞋、FOSS鞋、Maggie、GUESS手表、SWATCH手表、PILGRIM、A&I、

16、宝岛眼镜、elle、LAMY、DHC、THEFACESHOP、HugoBoss香水、CK香水、蜜丝佛陀、skinfood、谜尚、英佐伊、SJ、Paraderm、爱玛莎、yellowearth、疯果盒子、1983创意、木九十餐饮美食Starbucks、Costa、必胜客、麦当劳、Breadtalk、巴黎贝甜、查尔斯布朗二、城市商业概况凯德和平广场凯德和平广场2F业态分布业态分布业态品牌服装服饰ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI、哥弟、AMASS、ANOTHER、MO&CO、Thatsall、Dazzle、breadnbutter、欧时力、dzzit、热风、江南布衣、播、渔、honeys、BABY.FOX、PINK、Mocano、Eall.cz、奥菲、S.DEER、2365、EITIE、ab.f.z/ab.PLUS女装、三彩、BelleMaison、粉红玛莉、天伦皮草精品生活Kaitz女包、XOXO、Eplaza礼品、夏娃的诱惑、茜比、6ixty8ight、舒宠、汇美舍、林清轩、MAGASE、XIANGYUE、桃子家、意思坊、馒头家族、马芮莎婚纱、餐饮美食一茶一坐、阿罗哈餐厅、红屋牛