大型居住社区地块开发项目申请报告.docx

1、大型居住社区地块开发项目申请报告第一章 总 论1.1 建设项目名称建设项目名称：上海市XX区大型居住社区XX基地22A-02A号地块开发项目。1.2项目建设单位简介企业名称：上海XX住宅开发有限公司 公司地址： 法定代表人：公司类型：一人有限责任公司（法人独资）注册资本：贰仟万元上海XX住宅开发有限公司成立于2011年 6 月。公司经营范围：上海市范围内公共租赁住房的投资、建设、租赁经营管理，房地产开发经营等。 上海XX住宅开发有限公司隶属于XX房产集团，是由XX置业有限公司投资成立的控股子公司。上海XX住宅开发有限公司是为建设保障性安居房及商品房工程专门设立的房产开发公司，其投资方XX置业有

2、限公司已开发建设上海枫泾格兰郡项目，房屋总开发面积251,181平方米，其母公司XX置业有限公司是XX房产集团的实体运营公司, 具有国家一级房产开发资质，公司注册资本金1.2亿元。XX房产集团资产总额超50亿元，拥有员工200余人，土地储备约1500亩，年开发量达130万平方米，2008、2009年销售额各超10亿元，2010年计划销售额超15亿元。已开发的项目主要有宁波XX.紫郡、龙泽名园、丰泽园、钱湖人家、德馨园、名仕嘉景苑、XX庄园等，正在开发的项目有沈阳世纪XX.嘉德广场、江都XX紫郡、江都XX格兰郡、丰泽园二期、桃花源、上海XX格兰郡、XX湖光山舍、XX砚河湾等。1.3项目概况1.3

3、.1项目的建设背景及建设规模（1）项目的建设背景为进一步优化房地产的供应结构，加快保障性住房建设，满足动迁居民对配套商品房住宅的需求，上海市住房保障和房屋管理局于2011 年3月25日，发布上海市保障性安居工程项目法人招标预公告2011年1号公告。公告对XX区大型居住社区9个经济适用住房项目实施项目法人招标，经过激烈的竞争，XX置业有限公司中标XX基地22A-02A号地块开发项目，并将实施该地块的开发建设。（2）项目的建设地点及使用性质XX基地22A-02A号地块位于XX区南部。基地南至银秋路，北临银春路，东至富丰路，西至富羽路，离地铁5号线文井路站约2公里，本地块所处的板块交通发达，靠近城市

4、干道昆阳路、剑川路，距上海市中心25公里，距XX区政府10公里。规划用地约55497平方米，规划容积率为2.20。（3）项目建设规模XX基地22A-02A号地块总用地规划面积为55497平方米，总建筑面积为159437.66平方米。本工程包括18层高层住宅，二层公共配套用房，一层地下汽车库等功能配置。地上建筑主要分为三种不同面积标准的房型，共1908户： 其中 I型 360户（18.87%） II型 976户（51.15%） III型 572户（29.98%）机动车停车位1350辆(按每户0.72辆)，其中：地面停车位648辆(48%)，地下车库停车位702辆。1.3.2 项目建设总体思路在全

5、面深刻、理解与领会“XX区大型居住社区XX基地22A-02A号地块经济适用住房项目招标文件”提出的要求和规划意图基础上，提出对本地块配套商品房建设项目开发建设的总体思路是： “以人为本，为人服务”，尊重被安置住民的社会文化特性，尊重原来村落中存在着的亲密邻里关系。力求创造出一个环境优雅、文化内涵有特色具有安居房个性的花园式生活居住空间； 生态家园，亲近绿色，留住自然，以绿色、自然为基调的生态社区是安居工程安置新家园的理想场所； 寻找保障性安居小区区别于一般商品房开发小区的不同之处，保证规划有利于安置好每一个家庭； 新型的适应未来需要的生活方式。以小汽车和快速捷运系统为主的交通方式，齐全而便利的

6、生活配套服务设施，科技化、信息化的家庭设备系统，构成了新社区居民的生活方式。 多元文化共生与发展，创造具有特色的地方文化、景观文化、社区文化等。1.3.3 项目建设进度计划本项目计划于2011年10月开工建设，预计2013 年10 月可全部交付使用，建设周期约为3 年。1.3.4 项目总投资本项目总投资93,891万元，其中工程费用为43476万元，工程建设其他费用为5673万元，土地购置费31052万元,建设期利息为3376万元。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1XX区及XX地区发展规划符合性的分析XX区位于上海市地域腹部，形似一把“钥匙”。北纬31.05

7、度，东经121.25度。东与徐汇区、浦东新区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；全区总面积371.68平方公里，虹桥国际机场位于区境边沿。黄浦江纵贯南北，把全区分成浦西、浦东两部分，吴凇江流经北端；境域内河道纵横，地势平坦，是长江三角洲冲击平原的一部分，平均海拔高度4米。XX是上海市主要对外交通枢纽，是西南地区主要工业基地、科技及航天新区。XX区现有9个镇、3个街道，1个市级工业区，共有156个村民委员会和343个居民委员会。XX区发展规划目标及功能定位：发展目标上海市保障性住房基地之一，XX区南部地区重要的生活区之一，为周边产业区提供居住配套和商务服

8、务的区域。功能定位以居住功能为主，住宅包括保障性住房、农民动迁安置房和普通商品房，以及相应的配套设施，适当考虑部分商业商务等公共服务功能。马桥镇位于上海市腹部，XX区西南部，黄浦江上游北岸，上海市市级工业区莘庄工业区和国家级工业区XX经济技术开发区之间。镇域总面积49.5平方公里。东临竹港河，东川路以北部分与颛桥镇相连，以南部分与江川路街道相连；西至茜浦泾，与松江区相邻；南隔黄浦江与奉贤区相望；北临六磊塘，与莘庄工业区、松江区相连。位于距市中心24公里，距上海虹桥机场18公里，地理位置优越，上海的黄金水道黄浦江流经全镇，上海西南铁路货运中心建成并投入使用。S32高速公路、320国道贯穿全镇，沪

9、闵路、沪杭高速公路在东、北两翼，北松公路、昆阳北路、华宁路、光华路、元江路等道路构成镇区主干道路网。上海轨道交通5号线和莘松专线、沪金专线、颛元线、马莘线、闵马线等公交线路过境设站，交通十分便利。常住人口8.5万，其中户籍人口3.5万,外来人口5万。2010年，全镇增加值、财政收入增长平稳。全年完成社会总产值161.25亿元，比上年增长5.6。完成增加值56亿元，比上年增长10.8。实现财政总收入52.25亿元，比上年增长11.7%。马桥镇区域发展规划：1、做好森林体育城、产业基地和大型居住区规划；2、推进动迁、腾地、确保项目落地、进一步推进地区基础设施建设。具备了交通、环境、文化要素的马桥镇

10、，成为保障性安居房建设的首选之地理所当然。目前，众多实力开发商正在马桥这片土地上开发建设，共同打造美丽的生活空间。XX区大型居住社区XX基地22A-02A号地块开发，完全符合当地地区发展规划。2.1.2与区域和空间规划符合性的分析（1） 交通条件本项目基地的四周范围为：南至银秋路，北临银春路，东至富丰路，西至富羽路。新建的城市路网为基地提供了通畅、便捷的交通条件，同时也带来了大量的人流和商机。（2）景观条件住区主要绿化空间为共享集中绿化中心、组团绿地和宅前绿地，形成疏密有致、层次分明、功能齐全、分布合理的绿色空间体系，并由步行道串联，使步行系统和绿化系统融为一体。绿地设计充分考虑居民的户外活动

11、，为人们的交往、休闲、健身提供场所。在环境景观规划中，重点是集中共享的公共绿化空间，为创造个性化景观在规划中引入了两个景观系统即以植物为主题的自然景观系统和以小品、广场、雕塑为主题的人文景观系统。（3）配套设施 公建配套设施本项目公建配套设施主要有居委会、社区卫生服务点、公厕、物业管理用房、文化活动室、老年康体活动室、服务站（家政服务等）、垃圾收集站、地下车库等公共服务设施配套用房，以及室外的公共活动场地，包括老年健身场地、儿童游乐场地等，为社区居民提供功能完善的生活环境，布局合理，符合上海市城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-2006）规范的要求； 商业等配套设施结合

12、小区主要出入口设置配套商业、居委会、行政管理、文化活动、以及老人康体活动室等社区配套设施，为居民提供完善的服务；在造型设计中，附加给建筑文化价值，通过简约风格的欧式造型，给居民以高档的享受，避免安置房和商品住宅感官上的差异。在形体处理上注重高低错落与体型的变化，住宅突出体现建筑的体量感及住宅建筑的特性，材料一、二层建筑以面砖为主，二层以上采用涂料。建筑体块的变化，阳台的水平和纵深变化，屋顶板条的纵横虚实穿插，使每个单元成音乐中的一个小段乐章。而大量不同单元或者相同单元的不断拼接和变化，使整个小区成了一首灵动的乐曲，在蓝天和绿树间奏响。 市政公用配套设施市政：本项目排放的污水都是生活污水，可就近

13、排入市政管网，满足配套要求；供水：该地块供水部门同意供水；供气：该地块供气部门同意供应天然气；供电：该地块供电部门同意配套；通信：该地块通讯部门同意配套。综上所说，本项目的选址符合XX区和XX的区域和空间规划的要求。2.2 产业政策分析改革开放的30年，对于上海房地产而言，是规模快速扩大、水平大幅提升的30年。市场体制的建立、发展和市场化进程的持续推进，上海房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步，在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。2007 年国务院24 号文明确了政府在住房保障方面的职责，这不仅标志着住房改革明确了“兼顾效率与公平”的新方

14、向，同时也标志着“市场机制和政府保障相结合”的住房建设新模式开始得到确立。上海提出每年400 万平方米、五年2000万平方米的经济适用房建设计划，房地产市场开始进入市场和保障相结合的第三阶段。在这一阶段，以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。2008 年上海房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降。2008 年10 月下旬，国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。2009 年上半年，上海房地产业实现增加值411.

15、77 亿元，比2008 年同期增长22.6%，增幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572.21万平方米，比2008 年同期增长27.9%。其中，商品住宅销售面积1443.12 万平方米，增长34.8%。今天，在全上海、全身心地承办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心、航运中心的获批回复，大大刺激了上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将获得各社会、各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如：根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被

16、拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。为实现我国经济平稳、较快发展，加快解决涉及群众利益的难点、热点问题，确保民生得到持续改善，有效规避国际经济局势的不利影响，房地产业必须继续运用市场机制和行政手段，加强和完善宏观调控，不断完善城乡住房保障机制，进一步优化住房结构，着力推进配套商品房、经济适用房等保障性住房与中小户型的普通商品房建设。为了让百姓住有所居，并减轻居民购房负担，中央决定，2009 年至2011 年的3 年间投资9000 亿元，通过每年3000 多亿元的住房保障投入，基本解决全国1300万户城镇低收入家庭的住房困难。上海市房地产业始终围绕“持

17、续、健康、稳健”发展的总体目标，确立了“以居住为主、市民消费为主、普通商品住宅为主”的房地产主导发展原则。对面向广大市民的普通商品房与保障性住房，政府关注、政策支持，同时也是市场调控的重点，全社会将帮助和支持老百姓，特别是动迁居民、中低收入群体、居住困难家庭改善居住条件，缓解市政建设中的动迁安置矛盾。为切实增加保障性住房和普通商品住房有效供给，推进大型居住社区建设，上海继去年启动第一批大型居住社区建设后，2010年上海市规划和国土资源管理局又会同各区规划选址了23个大型居住社区基地。大型居住社区建设，是上海市贯彻中央决策部署、落实保障性安居工程，结合实际推出的一项分层次、多渠道、成系统的住房保

18、障体系的重要举措。为缓解居民的购房压力，上海确立了未来5年内建设2000万平方米、30万套保障性住房的目标任务，并统筹协调，及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。第二批23个大型居住社区基地，建设用地约105平方公里，可开发住宅用地面积约40平方公里，预计可建设住宅约8000万平方米、120万套左右。这些大型居住社区内，将建设包括经济适用房、动迁配套商品房、廉租房、公共租赁房、中小套型普通商品房等不同类型的住房，这在未来数年，将有效增加保障性住房和普通商品住房的供给，满足各个层次的需求，进一步扩大受益面。2010年2月上海市政府批准了 上海市大型居住社区第二批选址

19、规划，大型居住社区是以廉租房、经济适用房、动迁安置房等保障性住房和面向中低收入阶层的普通商品房为主，重点依托新城和轨道交通建设，有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的居住社区。XX区XX大型居住社区属其中之一。XX区XX大型居住社区东至沙泾浜，南至银春路，西至富学路，北至银秋路所围合的区域，共9.6公顷范围。作为2010 年上海市公示的三大居住社区中XX区XX大型居住社区，规划了地区级的行政中心1处、体育中心3处；社区级的行政设施 （社区事务受理中心）1 处、商业设施（菜场）3 处、文化体育设施（社区文化体育中心）1 处、医疗设施（社区医院）1 处、福利设施（养老院）1 处；而市

20、民最为关心的基础教育设施，也重点考虑，规划了2所高中、3所初中、九年一贯制学校1处、3所小学和9所幼儿园。综上所说，本拟建项目完全符合政府对于房地产市场调控从全局性调控转向保障先行的产业调整政策的要求，符合政府增加保障性住房的产业政策。2.3 行业准入分析根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条的规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1、有100万元以上的注册资本；2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格格证书的专职会计人员；3、企业资质要求。根据上海市配套商品房项目招标文件（2009 年第

21、24 号公告）中对项目投标人的资质事求是：在境内已进行工商登记，领有营业执照，具备贰级资质以上的房地产开发企业可参加。根据国家建设部颁发的房地产开发企业资质管理规定（2000年本）中规定： 1、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 2、二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25 万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 3、各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 上海XX住宅开发有限公司是XX置业有限公司（国家一级房地产开发资质

22、）的控股子公司。在项目的开发建设时，上海XX住宅开发有限公司必将在管理、资金、技术上得到XX置业有限公司的全面支持，定能完成本项目的开发建设。因此，本项目的建设主体符合行业准入政策的规定。“上海XX住宅开发有限公司”符合本项目的开发条件，符合行业准入条件。2.4 项目用地符合性分析2.4.1用地符合性分析1、建设方通过公开招标的方式取得了土地使用权。根据规划，本地块性质为居住用地，符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作保障性安居房建设用地；2、项目土地的获得过程，符合法律程序及相关政策的规定，己依法申请使用土地的相关手续；3、项目需使用的土地，采用总体规划、一次申请办理，一期

23、建设实施的方案，委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”；4、项目设计计划用地与上海市国有建设用地使用权出让合同核定的面积相吻合，容积率、建筑密度与土地使用均符合要求。2.4.2 投资总额本项目的规划总用地为55,497平方米，总投资 85,104万元。由项目的主要技术经济指标，可判断项目建设方案符合集约和节约利用土地资源的原则。2.4.3 主要技术经济指标符合性分析主要技术经济指标:规划用地面积： 55497 M总建筑面积： 159437.66 M其中 不计入容积率建筑面积： 36185 M 其中 底层架空建筑面积： 5335.9 M 地下车库建筑面积： 25040.6 M 封闭阳

24、台建筑面积： 5622.5 M（按1/2计入） 计入容积率建筑面积： 123252.66 M 其中 住宅： 121215.14 M 公共配套用房： 1521.52 M 配电房： 300 M 垃圾房： 75 M 门卫： 75 M 公厕： 66 M 建筑占地面积： 7894.4 M 建筑密度 ： 14.2% 容积率： 2.22 绿地率： 33.76% 停车数： 1350（辆） 其中 地面停车： 648（辆） 地下停车： 702 （辆） 非机动车停车位： 2290（辆） 总户数： 1908 户（100%） 其中 I型 360户（18.87%） II型 976户（51.15%） III型 572户（2

25、9.98%）第三章 资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动的主要载体。城市化的进程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上，城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地的总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型的土地储备机制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。3.1资源利用方案资源包括土地资源、能源资源、材料（矿产）

26、资源和水资源等。本项目是经济适用房建设项目。资源的利用，除土地、能源本报告已另有专门章节论述外，因本项目水资源的利用量也较大，故合理利用水资源是本章节论述的重点。3.1.1 给水本项目的水源为从市政给水管道引入供水。室外生活、消防给水合为一个系统，由市政给水管道引2 路DN150mm给水管至项目地块。生活用水一至四层住宅采用市政管网直接供水。五层及其以上住宅采用变频加压供水设备供水，住宅每户设分户水表。本工程消防为两路市政供水加消防水池，给水引入管至红线内与本工程室外生活消防合用环状给水管相连接，且表后设倒流防止器。小区消防采用低压制，室外消防、给水管道合并设置；车库室内消火栓系统采用稳高压消

27、防给水系统；消火栓给水泵由市政供水管上直接吸水，确保安全、可靠供水。住宅热水由用户自理，设计预留热水器位置及供水接口。3.1.2雨水、污水1、雨水排水系统屋面雨水、阳台及场地、道路排水均为有组织排水。屋面雨水按5分钟降雨强度 h=3.36L/S.ha计算,重现期为三年。区域雨水量按上海市暴雨公式计算，重现期一年。小区内的雨水就近排入周边市政雨水管道。2、室内排水采用污、废水分流制；室外排水为雨、污水分流制。小区污水排入周边市政污水管道。3.2资源节约措施3.2.1水资源现状上海的人均淡水资源拥有量现仅为145 立方米，大大低于全国人均2350立方米的水平。所谓水资源，是指现在或将来一切可用于生

28、产和生活的地表水和地下水资源，水资源是自然资源的重要组成部分。地球上水的总储量约为13.6 亿（立方千米），其中海水占97.3%，淡水只占2.59%。淡水资源中，冰山、冰川占77.2%，地下水和土壤中水占22.4%，湖泊、沼泽水占0.35%，河水占0.01%，大气中水占0.04%。便于取用的淡水只有河水、淡水湖水和浅层地下水，估算约300万（立方千米），仅为地球总水量0.2%左右。水在自然界中呈循环状态，地球上循环的水量，每年大约为42万（立方千米），其中降落在陆地上的约为10万（立方千米），尔后通过江河流入海洋的水量约4 万-4.5万（立方千米）。总之，地球上可较方便利用的水资源是分布很不均

29、衡的，同时也是十分珍贵的，因此必须从战略的高度来看待水资源的节约。3.2.2 水资源节约措施本项目根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）、室外给水设计规范（GB50013-2006）选取给水用水的定额。1、充分利用市政供水压力通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水的可靠资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。 根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力，确定直接利用市政供水的住宅层数。2、所有坐便器均采用6 升水箱，且分二挡冲洗。公共场所便器采用感应式或脚踏式。所有给水龙头等用水器具均采用节水型产品。采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。3、充分利用再生

30、水资源替代自来水。4、雨水利用 屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用作浇洒绿地和道路清洗。 小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖，雨水渗入地下以涵养水源。5、景观喷灌节水措施 选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。 绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。6、选用性能较高的变频水泵供水。7、理配置水表等计量装置。建筑物的水引入管、住宅入户需计量的水管上均设置水表。第四章 方案设计与建设规模XX区发展规划目标成为上海市保障性住房基地之一，XX区南部地区重要的生活区之一，为周边产业区提供居住配套和商务服务的区域。4.1 方案设计4.1.1总平面

31、设计 总平面设计以“以人为本”为规划的设计理念，充分考虑人的感受，营造舒适、便利、宜人的居住环境。在居住空间的各个层面，创造出充满和谐气氛的社区环境。小区通过建筑的弧线单体围合成组团，使居住在小区里的每一户人家都有良好的朝向和景观方位，同时各建筑单体既独立又互相呼应。小区结合景观道路，设计几个景观广场，包括出入口广场，小区内部广场，给居住的人们提供一个交流、学习、讨论的开放空间。4.1.2建筑设计 本项目中的建筑单体有住宅、公建配套二个部分，本次规划的重点是住宅单体设计，公建和配套设施作为一种形态模式供业主参考，总体规划一经确定单体设计再作深入。本项目住宅部分由24幢18层的高层建筑组成，单元以一梯四户为主，少量一梯三户, 户型本设计提供了一室户、两室户、三室户不同面积标准的房型，建筑面积分别为49m2、66 m2和77 m2。机动车停车位1350（按每户0.72辆)，其中：地面停车位648辆(49%)，地下车库停车位702辆。建筑立面 外墙采用面砖与涂料相结合，底二层采用面砖、三层以上的主体部分用涂料。通过简约风格的欧式造型，给居民以高档的享受，避免安置房和商品住宅感官上的差异。 无障碍设计方面1、建筑入口及门厅、住宅门厅、商场、综合楼一层