湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告.docx

1、湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告吉林锦纶房地产开发有限责任公司二九年九月十二日1.地产开发项目概述352.开发项目所处地段宏观概况620.长春市现有经营宾馆调查分析214.全国五星级饭店综合资料22355.项目投资估算26356. 可行性数据预测和选定36447. 项目经济效益研究和评价45508. 项目的其他风险及对策51579. 可行性结论585910.几点补充说明6062湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告1.开发项目概况：1.1项目名称 ：湖滨花园酒店开发项目 1.2项目类型 ：酒店、办公、商业 1.3建设单位 ：湖滨花园房地产开发有限公司 1.4项目

2、选址 ：位于长春市朝阳区湖滨花园新区的南湖畔，南湖大路中段.1.5项目建设内容和规模 ：本项目2010年10月1日动工建设，目前的形象进度为:主楼30层，裙楼5层的框架均已封顶。结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构，总建筑面积约 55332 平方米，塔楼建筑面积32413平方米，建筑总高度为123.4米，用地面积13217.06平方米，主楼地上 30 层，裙房地上 5 层，地下 2 层，拥有411间客房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个，KTV包房30间，大小会议室15个，洗浴中心一个，地下车位50辆，地上车位40辆，绿化率为。现准备开发，功能为酒店+商业+办公。 湖滨花园酒店开发项目功能分区情

3、况序号功能分区所在楼层净面积备注1一层1.1西餐厅（兼早餐）202 M21.2精品店112 M21.3银行45 M21.4航空50 M21.5商务中心143 M22二层2.1餐厅701 M22.2包房118 M2由三间组成2.3湖景包厢157 M22.4望湖亭64 M22.5备餐间145 M23三层3.1KTV1356 M23.2酒水超市88 M23.3演艺大厅381 M23.4包厢527 M2由十五个组成3.5包房152 M2由三个组成3.6湖景包厢763 M2由六个组成3.7备餐间72 M24四层4.1洗浴中心1444M24.2大会议厅581 M24.3大会议室418 M2由六个组成4.4

4、小会议室248 M2由五个组成4.5会议室97 M2由二个组成4.6湖景会议室285 M24.7湖景包厢331 M25五层二十六层5.1标准间每间47 M2374间5.2豪华套间每间104 M244间 6电梯机房二十七层7商场临街一层二层4000 M28写字楼临街三层四层4000 M21.6项目总投资 ：本项目总投资约26233万元（自有资金7314万元，贷款16754万元，建设期利息1235万元）2.开发项目所在地宏观概况2.1长春市概况长春市位于吉林中部，地处辽,黑两省结合部。现辖长春市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县(市)，及16个开发区。其中，

5、国家级开发区2个：长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14个：长春净月经济开发区（净月镇）、长春汽车产业开发区、长春长江路经济开发区、长春工业经济开发区、德惠经济开发区（德惠市）、长春双阳经济开发区（双阳区）、长春绿园经济开发区（绿园区）、长春东湖经济开发区、长春合隆经济开发区（合隆镇）、长春五棵树经济开发区（五棵树镇等）、长春二道经济开发区（二道区）、长春南关都市经济开发区（南关区）、榆树市环城工业集中区（环城乡）、农安工业集中区（农安县），有98个乡镇、办事处，1036个行政村，144个居委会，土地面积20604平方公里，人口745.9万。市区面积4906平

6、方公里，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方公里，五环内建成区面积660.19平方公里（五环-绕城高速以内）。 截至2008年5月，长春六大主城区、四大开发区总人口487.6万（四环路以内）其中三环以户籍人口368万。长春户籍总人口745.9万（2007年）。包括外来和流动人口总人口接近千万。 四环内实居住人口超过500万，其中外来和流动人口约为200万。 长春市资源富集，煤、铁、锰、锌等矿产资源达30余种，其中煤炭资源远景储量844亿吨，探明储量174亿吨，保有储量168.2亿吨。市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县，因而具有“东北煤都”之称。 经过三线建设者“献了青春献终身，献

7、了终身献儿孙”的艰苦创业和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗，长春发生了翻天覆地的变化，成为吉林中部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。 长春市区位优势明显，与沈阳、哈尔滨两个省会城市的距离均在300500公里。随着铁路建设的发展，基本形成了北上黑龙江、南下辽宁的铁路十字大通道，故有“三省立交”之称。 长春经济社会的全面发展，得益于三线建设的工业基础，得益于十一届三中全会后的改革开放，得益于党中央北大荒的大开发的战略决策和具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进，得益于地企共建的双赢共享，得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。回首三十年的发展历程，长春市300余万

8、各族儿女用勤劳的双手和智慧，创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。这些成就的取得，是在党中央、国务院和省委、省政府的领导下，加强党的建设，提高执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市的结果。长春与改革开放同岁，与中国崛起同步，与世界发展同脉，其发展见证了中国改革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功。2.2长春市经济概况2.2.1长春市8年宏观经济状况国内生产总值（GDP）：384.27亿元，比上年增速14.9%；社会消费品零售总额：93.81亿元，比上年增速20.9%；地方财政收入：61.41亿元，比上年增速33.33%;城填居民年人均可支配收入：12142.19元，比上年增加4%

9、2.2.2长春市8年对外经济贸易及旅游概况对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。2008年，实现进出口总额4.25亿美元，比上年增长4.4%。其中，进口总额4.24亿美元，比上年增长12.6%；出口总额6.89万美元。全年新批外商投资企业1个，实际利用外资1410万美元，比上年增长35.6%。引进市外投资项目134项，招商引资实际到位资金60.57亿元，比上年增长21.6%。2008年，全市接待国内旅游总人数195.33万人次，比上年下降15.8%；实现国内旅游总收入11.74亿元，比上年增长19%。见下表：指标名称计量单位绝对数比上

10、年增长（%）国内旅游人数万人次195.33-15.8境外入境旅游人数人次860-8.6其中：外国人人次802-7.3港澳台同胞人次58-23.7国内旅游总收入万元117390.5619.0国际旅游外汇收入万美元16.93-4.12.3长春市旅游行业发展情况2.3.1长春市旅游行业概况随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入，长春市开发新建了一大批景区景点和旅游项目，旅游基础设施日臻完善，综合接待能力不断提高，旅游业持续快速增长，已形成了一定的产业规模。十五期间，市政府对旅游业发展倾注了大量财力，斥巨资打造20公里钟山大街景观大道 、改造修建20公里凉都大道、20公里夜郎大道，建设玉舍国家森林

11、公园、水城海坪彝族文化园、六枝陇脚“夜郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等，目前各种通往景区的油路基本建成。同时，民营企业也纷纷投资旅游项目，如天湖仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、白云山庄、辰峰园等共投入9亿余元。截止2006年7月底，全市共有国家级、省级、市郊旅游景区14个，其中国家级2个、省级7个、市郊旅游景区5个。国家级：乌蒙山国家地质公园、玉舍国家森林公园；省级：盘县坡上草原省级风景名胜区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开省级风景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园；市郊旅游景区：天生湖旅游度假区、钟山区白鹤生态旅游区、石河生态旅游区、阿勒河生态旅游

12、区。全市在旅游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得了可喜的进步。现全市及四个县、特区、区已完成或基本完成市县旅游发展规划，各种旅游景区详规基本完善，旅游交通直达各类景区。拥有国家地质公园1处、国家级森林公园1个、省级风景名胜区5个、省级森林公园2个；星级宾馆8家（其中3星级3家、2星级5家，拥有旅游床位2800余个，含非星级宾馆饭店旅游床位可达4000余个）；旅行社及门市部15家、市区近郊旅游景点山庄7个、旅游定点餐馆2个、旅游商品定点单位1个、省级旅游商品生产企业3个、旅游车队1个。全市旅游直接从业人员达数千人。旅游教育培训、旅游贯标日益得到重视，生态旅游、乡村旅游、工

13、业旅游、农家乐、高端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展的主流。结合我市夏季气候凉爽宜人的特征以及中国气象协会授予的“中国凉都”美誉，市人民政府正在着力将长春打造成为集自然旅游、文化旅游、体育运动为一体的城市，力创“中国凉都、夜郎古地、运动城市”特色品牌。从2004年起每年举办一届的“凉都消夏文化节”活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲A篮球赛、全国半程马拉松赛、全国奇石展等活动档次高，吸引了来自全国各地上十万嘉宾。1997年2005年（2003年因非典原因不作对比年份），我市入境旅游者接待人次从647人增加到867人，旅游创汇收入从6万美元增加到13.92万美

14、元。2005年国内旅游人数为136.8万人次，比1997年增加129.45万人次，是1997年的18.6倍；旅游总收入为19100万元，比1997年增加18360万元，是1997年的25.8倍。2006年元至8月，全市共接待游客122.12万人，旅游总收入达到17660.03万元，其中旅游景区接待游客104.78万人，旅游收入达12573.97万元，与2005年同期相比增长34%以上。旅游业在扩大内需、拉动经济增长、提高群众生活质量方面作用日益重要，成为国民经济一个新的增长点。在旅行社行业发展方面，截止2006年7月底，全市共有旅行社及门市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、门市部10家

15、。除阳光假日旅行社、钟山宾馆旅行社为水城工矿（集团）公司和钟山宾馆所属国营单位外，其余均为民营。规模较小，最多的旅行社8人，最少的仅23人，总人数约50人。 2.3.3长春市市内旅游需求分析从消费特征看，长春市民有超前消费的冲动，休闲消费市场已经启动，且大有潜力。由于不同收入阶层进行休闲活动的情况不同，为反映长春市休闲业的市场规模，我们根据国家发改委国土开发与地区经济研究所调查组对长春市100名不同层次居民作的调查，对调查对象的月收入情况和休闲消费情况进行了统计分析如下。根据长春市统计局公布的资料，2008年长春市民人均可支配收入现价为12142元，折合月收入1012元。若以此为标准划分，10

16、0名调查对象中月收入低于全市平均水平者占总人数的32%。在这部分低收入人群中，接近50%的人每月有休闲消费支出。剩余68%月收入高于全市平均水平的调查对象中，82%的人每月有休闲消费支出。平均计算结果71%的调查对象每月有休闲消费支出。与邻近的同等（略高）收入水平地区武汉市相比，长春市民的休闲消费普及程度大大高出。根据武汉大学对武汉市居民休闲消费状况的分析，2000年武汉市人均月收入为633元，但仅有58%的人每月有休闲消费支出。据此，我们可以初步判断，长春市民的休闲消费水平比较超前，休闲消费已经成为大多数人的实际行动。2.3.4市外旅游客源市场分析从外部条件来看，长春市发展避暑旅游的条件逐步

17、成熟，贵黄公路开通、城市建设提速等，为发展避暑旅游创造了条件。随着“中国凉都?长春”品牌在全国的打响和知名度的不断提高。从2005年起，除温州、宁波、福建、两广、河南、河北、湖南、湖北、四川、重庆、山东等地来我市投资、安家的客商不断增加以外，四川、重庆来我市进行中、短、长期避暑的游客越来越多。市委市政府也及时发现和看到了旅游发展的商机，因此正大力投入旅游基础设施建设和开展招商引资，“十一五”规划已经制定了发展旅游业的宏伟蓝图，相信不久的将来“中国凉都-长春”一定会成为世界的避暑之都。避暑市场开发细分为：一级市场：珠江三角洲、成渝地区、长沙、武汉等地区。这些地区夏季气候炎热，有几个是著名的火炉，

18、到长春市交通便捷，坐火车或者自驾车均在10个小时以内。可以充分利用泛珠三角9+2合作推进避暑旅游发展。二级市场：长江三角洲、环渤海地区、周边地区中等城市。三级市场：全国其他地区，远期有可能形成较小的国际度假旅游市场。 2.3.5周边旅游行业环境分析 （一）云南省曲靖市旅游发展状况 由于旅游资源、旅游出入口等因素，（云南主要靠航空、铁路）处于全省发展的靠后位置。长春在交通上与曲靖只有铁路，公路要绕道毕节威宁和盘县几百公里，因此客源进入长春目前不太现实，只有在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和长春机场通车、通航后情况才能有根本改变。（二）贵阳市旅游发展状况 贵阳市是全省的政治、文化、经济中心，加上交通因

19、素，目前全省各地州市旅游业必须依赖它的发展而发展。全省168家星级宾馆、158家旅行社中，分别有97家、96家在贵阳市，因此，短期内各地州市还不是它的竟争对手，但是长春市在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和长春机场通车后将是贵阳的最大竞争者，同时可以预言10年后吉林省旅游市场的最大客源地将来自长春方向，届时将占省外进入吉林游客量的三分之一强。（三） 广西柳州市旅游发展状况 广西柳州市是和长春市类似的工业城市，旅游资源相对桂林、南宁匮乏，但近几年努力发展旅游业，由于收入高（GDP、城镇居民人均可支配收入排名全区第三），人口多，旅游客源基础厚实，目前黔贵铁路复线正在修建，成都至北海高速公路即将全面通车，

20、届时广西游客铁路方面可以通过南昆线、黔贵线，公路方面通过成都至北海高速，远期可以通过南宁至兴义，兴义至毕节高速，或航空直达长春。 2.3.6长春市旅游行业“十一五”发展思路（一）突出特色和重点，积极发展旅游业。围绕“中国凉都”品牌的打造，突出城市个性，完善服务功能，发掘夜郎文化，抓好乌蒙山国家地质公园建设，加快自然风光和民族风情旅游资源开发。坚持规划先行、保护第一、永续利用，鼓励各类投资者参与景区开发、建设和经营。重点开发玉舍国家森林公园、南开风景名胜区、韭菜坪景区等近郊旅游，逐步推进?江风景名胜区、盘县古银杏风景名胜区、盘县大洞竹海风景名胜区、盘县坡上草原风景名胜区等远郊旅游开发。积极开展山

21、地运动，打造夏季高原体育运动城市。加快星级宾馆、交通运输等服务设施建设，扶持发展或引进一批有较强实力的旅行社，多渠道培养旅游服务人才。加强与周边主要景区的联系，联合打造无障碍旅游区，共同搞好市场促销。力争“十一五”期间旅游总收入年均增长30%以上。（二）大力开发高端休闲旅游产品。目前全市旅游产品极少，不能满足市内居民节假日休闲的需要，应该说现有的产品，如玉舍国家森林公园仅仅发挥了简单观光的功能，没有着力挖掘高端休闲、深度旅游的思路，其它零七八碎的诸如各类山庄等，只是简单的休憩之地，还谈不上是真正的旅游地。我市真正可以开发的旅游产品应该是温泉类，如水城县阿嘎乡温泉城（水黄公路沿线）、六枝岩脚镇木

22、贡温泉（梭戛长角苗博物管中途）、洗马河温泉（黄果树上游滴水滩瀑布中途）等。旅游游览类，如水城县阿勒河峡谷旅游区、北锦纶峡谷旅游区、韭菜坪旅游区。高端休闲类，钟山区马落箐生态汽车主题乐园、老鹰山石河生态旅游度假区，六枝郎岱古城、岩脚古镇、月亮河省级森林公园探秘游、凉都-月亮河夜郎布依文化生态园，水城县-咪期生态旅游区。.长春市现有经营宾馆调查分析按200年长春市旅游的统计资料反映长春市200年接待旅游人数195万人次,其中境外人员860人次,而目前长春市具有二三星级酒店接待水准的八家酒店共有床位2800个;按其综合平均开房率计算,全年接待宾客66.4万次,平均每个酒店接待8.3万人次,预计总收入

23、在2亿元左右。另外有非星级宾馆床位4000个 ，综合接待128.6万人次，预计开房率达88%，预计总收入1.5亿元左右。可见经营空间是十分可观的。长春市主要酒店宾馆情况调查表名称星级住房率客房数量房价（标间）备注时代假日酒店准470%438元/天.间凤凰祥林酒店准4150未开业富丽豪酒店365%258元/天.间中山宾馆365%168268元/天.间金三角大酒店365%230元/天.间雨田酒店365%198元/天.间4.全国五星级饭店综合资料4.1全国星级饭店综合情况饭店注册登记类型、饭店规模饭店数（座）房间数（间）床位数 （张）客房出租率（）营业收入（万元）营业税金（万元）固定资产（万元）饭店

24、注册登记类型合计国有企业集体企业股份合作企业联营企业有限责任公司股份有限公司私营企业其他内资企业港澳台投资企业外商投资企业1292651-391436445034287771061555-6084181-1138149921903077683139711564999-4107026-1767227132923365.1263.7450.9175.53-68.2963.37-68.3265.7166.281496590.57258062.6611307.3139088-19332.53115480.1-19562.22441856.1591901.6575632.7912565.891267.8

25、3-1054.735135.74-1027.1422137.6132443.854267249.48712555.7339554.91-19.67496603.74-579.251353569.441664366.74饭店规模合计500间以上300499间200299间100199间199间1293859143155034224584215343651454119776833828533021538477721665.1267.264.785852.2161.091496590.57837686.54480222.49106537.471602356121.0775632.7940835.21

26、25837.645001.799323026.154267249.482063549.431919286.69231122.22518851406.144.2全国五星级饭店的地区分布地区饭店数（座）房间数（间）床位数 （张）客房出租率（）营业收入（万元）营业税金（万元）固定资产（万元）合 计129503427768365.121496590.675632.794287249.5北 京21108751748668.7375228.520770.38999823.75天 津130038068.358708.93444.8716343.94内蒙古131753761.67575333815857辽 宁

27、62620341365.7354750.662782.63244587吉 林2759119662.341279365896778黑龙江268472362.2514621.66863121790上 海1573801070671.59301831.0413211.89577181.53江 苏82885427160.2798884.283805.35247499.96浙 江41198178769.7539005.431966.62164326.28安 徽258889165.518852.5678.2619160福 建41296208146.2719523.32181157078.21山 东62477368758.8655266.542776.45217257.63河 南2-50.51-湖 北232646453.437683.86385.47-湖 南3675107157.4620917.67504.1957127.34广 东2480951292768.28311847.7215812.4612333.54广 西41427253659.7220564.641029.46107419.59海 南52004314757.827996.211652.13182151.14重 庆2908129155.5715649.93773.78110792四 川314