商业管理体系文件.ppt

1、国瑞商业地产事业部商业管理体系文件体系文件逻辑框架体系文件逻辑框架职能定位职能定位管控范围界定管控范围界定组织结构组织结构管理体系文件管理体系文件一、职一、职 能能 定定 位位职能定位职能定位行使对集团所属商业项目的经营与管理，体现为行使对集团所属商业项目的经营与管理，体现为:商业地产项目前期策划及定位商业地产项目前期招商及销售商业地产项目筹备期管理商业地产项目运营考核二、管控范围界定二、管控范围界定从集团战略出发的组织结构与管控范围的设计，使各部从集团战略出发的组织结构与管控范围的设计，使各部门职责清晰，并通过规范化的工作流程运作，提高组织门职责清晰，并通过规范化的工作流程运作，提高组织效能

2、，完成工作目标。效能，完成工作目标。产品类型产品类型根据不同的商业类型、业态以及规模，分为不同的七种根据不同的商业类型、业态以及规模，分为不同的七种产品类型，不同的产品类型具有不同的管控范围及运产品类型，不同的产品类型具有不同的管控范围及运作方式作方式产品类型及定义NO.NO.产品类型产品类型定定 义义1 1综合体购综合体购物中心物中心指商业规模在指商业规模在8 8万以上，多业态的商店按计划有机地组合在一起的大型综合万以上，多业态的商店按计划有机地组合在一起的大型综合体商业。如国瑞购物中心、东方广场体商业。如国瑞购物中心、东方广场2 2大型社区大型社区购物中心购物中心集中布置于建面集中布置于建

3、面4040万以上的大型社区中的商业中心，规模在万以上的大型社区中的商业中心，规模在1 1至至1010万，存万，存在主力店或次主力店的商业群。如富贵园购物中心、望京嘉茂购物中心在主力店或次主力店的商业群。如富贵园购物中心、望京嘉茂购物中心3 3大型专业大型专业市场市场指商业规模在指商业规模在5 5万以上，业态单一的大型商业体或专业市场。如沈阳汽配城、万以上，业态单一的大型商业体或专业市场。如沈阳汽配城、木樨园服装城、十里河建材城等木樨园服装城、十里河建材城等4 4商业街商业街沿着街道排列，由各种类型的业态店聚集在一起的商业区域。如前门大街商沿着街道排列，由各种类型的业态店聚集在一起的商业区域。如

4、前门大街商业街业街5 5纯社区商纯社区商业业集中分布于住宅底层，总体规模在集中分布于住宅底层，总体规模在1 1万以下，以便民、利民和促进居民综合万以下，以便民、利民和促进居民综合消费为目标的属地型商业体消费为目标的属地型商业体6 6网上购物网上购物商城商城所谓综合所谓综合网上商城，指的是以一个统一的平台，通过整合相关领域内的各品，指的是以一个统一的平台，通过整合相关领域内的各品牌及品项产品，带给消费者一个完善的虚拟购物环境，包括产品分类展示、牌及品项产品，带给消费者一个完善的虚拟购物环境，包括产品分类展示、购物车、订单查询、在线支付等多方面的购物车、订单查询、在线支付等多方面的购物选择的综合性

5、选择的综合性B2CB2C电子商务模式电子商务模式 7 7酒店酒店通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的商从而获得经济收益的商业体业体8 8写字楼写字楼通过通过出售或出租给出售或出租给各企事业单位、机关等团体，各企事业单位、机关等团体，用于办理行政事物或从事业用于办理行政事物或从事业务活动的商业体务活动的商业体产品产品类型类型工作内容工作内容商业地产事业商业地产事业部管控范围部管控范围区域商业公司区域商业公司管控范围管控范围 综合体购物中心综合体购物中心 大型社区购物中心大型社区购物中心 市场研究与定位研究市场研究与定位研

6、究/商业规划商业规划/运营方案（招商方运营方案（招商方案、推广方案）案、推广方案）/主力店招商主力店招商/重要租户的招商重要租户的招商主要负责主要负责参与参与其它租户招商其它租户招商/筹备期运营筹备期运营/经营期运营经营期运营指导、控制、指导、控制、考核考核主要负责主要负责 大型专业市场大型专业市场 商业街商业街 市场研究与定位研究市场研究与定位研究/商业规划商业规划/运营方案（招商方运营方案（招商方案、推广方案）案、推广方案）/重要租户招商重要租户招商主要负责主要负责参与参与租户招商租户招商/筹备期运营筹备期运营/经营期运营经营期运营指导、控制、指导、控制、考核考核主要负责主要负责网上购物商

7、城网上购物商城网络供应服务商选拨，网站前期建设网络供应服务商选拨，网站前期建设主要负责主要负责参与参与网站维护与经营网站维护与经营指导、控制、指导、控制、考核考核主要负责主要负责 纯社区商业纯社区商业 市场研究市场研究/商业规划商业规划/运营方案（招商方案、推广方运营方案（招商方案、推广方案）案）/筹备期运营筹备期运营/经营期运营经营期运营指导、控制、指导、控制、考核考核主要负责主要负责 酒店业酒店业市场研究与定位研究市场研究与定位研究/商业规划商业规划主要负责主要负责参与参与推广方案推广方案/筹备期运营筹备期运营/经营期运营经营期运营指导、控制、指导、控制、考核考核主要负责主要负责写字楼写字

8、楼 市场研究与定位研究市场研究与定位研究/商业规划商业规划/运营方案（招租方运营方案（招租方案、推广方案）案、推广方案）主要负责主要负责参与参与租户招租租户招租/筹备期运营筹备期运营/经营期运营经营期运营指导、控制、指导、控制、考核考核主要负责主要负责二、管控范围界定二、管控范围界定三、组三、组 织织 结结 构构l组织结构设计原则组织结构设计原则商业地产事业部的组织结构设计遵从专业化、扁平化的原则，以提高组织效能商业地产事业部的组织结构设计遵从专业化、扁平化的原则，以提高组织效能注:虚线部门表明该部门只在项目需要时以总部派人的形式存在行政人事部行政人事部财务信息部财务信息部法务部法务部集团副总

9、集团副总区域商管公司区域商管公司副总监副总监副总监副总监购物中心购物中心社区购物中心社区购物中心商业街商业街纯社区商业纯社区商业网上购物商城网上购物商城租赁部租赁部推广部推广部物业营运部物业营运部专业市场专业市场写字楼写字楼酒店酒店四、管理体系文件四、管理体系文件l管理体系文件综述管理体系文件综述本管理体系文件由相关的本管理体系文件由相关的组织机构、部门职责、人员岗位组织机构、部门职责、人员岗位职责职责、管理制度，管理制度，以及部分以及部分工作流程与工作指导文件工作流程与工作指导文件等等内容购成内容购成商业地产事业部的工作重点分为项目的筹备期管理与项目经营期商业地产事业部的工作重点分为项目的筹

10、备期管理与项目经营期管控内容其中项目筹备期工作主要以项目筹备期的管控内容其中项目筹备期工作主要以项目筹备期的工作倒计工作倒计时时为主线，运用工作流程、工作指导文件与管理制度来实施为主线，运用工作流程、工作指导文件与管理制度来实施租赁部租赁部市场研究与市场研究与定位研究定位研究功能分区功能分区与品牌规划与品牌规划 主主/次力店次力店确定确定招商团队招商团队组建组建招商招商/销售销售招商合同审批招商合同审批确定市调与确定市调与定位研究内容定位研究内容确定策划研究确定策划研究机构机构指导指导/监督监督/参与参与基础数据的获取基础数据的获取规模与业态规模与业态定位定位消费者定位消费者定位确定空间设计确

11、定空间设计公司公司商场设计研讨商场设计研讨确定各类店铺确定各类店铺品牌品牌了解各业态了解各业态经营需求经营需求品牌组合与品牌组合与落位落位确定拟招主力店确定拟招主力店业态业态备选主力店备选主力店/次主力店名称次主力店名称主力店需求主力店需求调查调查确定主力店确定主力店招商进度招商进度招聘招商团队招聘招商团队人员培训人员培训制定招商过程制定招商过程指引指引市场调查市场调查制定租金水平制定租金水平编制招商方案编制招商方案与招商手册与招商手册招商倒计时招商倒计时确定合同范本确定合同范本合同交法务部合同交法务部审核审核合同审批合同审批与签订与签订确定分层业态确定分层业态与平面布局与平面布局招商控制招商

12、控制招商、租赁招商、租赁合同签订合同签订 各类文件的报批遵照业务归口管控分工规定中的要求实施l 租赁部租赁部-部门职责部门职责 4.14.1购物中心购物中心/大型社区购物中心管理体系大型社区购物中心管理体系 商业地产事业部部门职责商业地产事业部部门职责l 市场推广部市场推广部-部门职责部门职责 市场推广部市场推广部制定制定开业推广方案开业推广方案协助组建团队协助组建团队 组织组织招商发布会招商发布会指导环境指导环境装饰布置装饰布置组织组织开业庆典开业庆典广告合同审批广告合同审批当地商业状况当地商业状况调查调查消费者推广消费者推广指导开业宣传品指导开业宣传品设计与制作设计与制作制定开业推广制定开

13、业推广方案与预算方案与预算团队人员培训团队人员培训协助制定协助制定部门制度部门制度协助制定协助制定招商手册招商手册制定发布会制定发布会方案方案确定方案与确定方案与发布会分工发布会分工确定公关公司确定公关公司指导楼体内外指导楼体内外导视系统安装导视系统安装店内外广告位店内外广告位规划及价格制定规划及价格制定制定庆典方案制定庆典方案与预算与预算活动分工活动分工及进度安排及进度安排指导礼品采购指导礼品采购联系有关部门联系有关部门/媒体媒体确定公关公司确定公关公司确定广告确定广告合同范本合同范本合同交法务部合同交法务部审核审核合同报批合同报批与签订与签订确定场地确定场地联系媒体联系媒体确定确定与会人员

14、与会人员组织发布会组织发布会指导开业装饰指导开业装饰布置布置确定广告公司确定广告公司开业庆典实施开业庆典实施开业倒计时开业倒计时计划的制定计划的制定4.14.1购物中心购物中心/大型社区购物中心管理体系大型社区购物中心管理体系 商业地产事业部部门职责商业地产事业部部门职责 各类文件的报批遵照业务归口管控分工规定中的要求实施物业营运部项目设计研讨工程管理租户装修管理确认机电设备参数/规格与材料机电用房位置维保空间/路径租户经营条件讨论接管验收配合推广部实施开业庆典外包工作的审查租户交房要求电梯/扶梯/坡梯位置建立设备台帐租户施工图审核突发/紧急事件应急预案物业管理保安保洁费外包预算物业管理预算指

15、导消防各项工作安排协助招聘工程人员协助部门管理制度制定商场行政管理中央采购各类供货商选拨部门开业倒计时计划4.14.1购物中心购物中心/大型社区购物中心管理体系大型社区购物中心管理体系 商业地产事业部部门职责商业地产事业部部门职责l部门管理职责部门管理职责物业营运部物业营运部行政人事部行政人事部人员招聘与培训人员招聘与培训劳动关系政策的制定劳动关系政策的制定项目组织结构的确定项目组织结构的确定区域公司区域公司人事部工作指导人事部工作指导行政物品采购与管理行政物品采购与管理财务信息部财务信息部费用审核与检查费用审核与检查数据收集与分析数据收集与分析财务指导财务指导财务预警财务预警项目项目MIS/

16、POSMIS/POS系统系统安装调试与培训安装调试与培训IT IT机房设施及机房设施及系统维护培训系统维护培训法务部法务部各类合同的审核各类合同的审核法务咨询法务咨询l 行政人事部行政人事部/财务信息部财务信息部/法务部法务部-部门职责部门职责 4.14.1购物中心购物中心/大型社区购物中心管理体系大型社区购物中心管理体系 商业地产事业部部门职责商业地产事业部部门职责区域商业管理公司组织结构区域商管公司区域商管公司产品类产品类职能部门职能部门综合体购物中心综合体购物中心大型社区购物中心大型社区购物中心财务部财务部行政人事部行政人事部专业商场专业商场商业街商业街纯社区商业纯社区商业酒店酒店写字楼写字楼租赁部租赁部(销售部销售部)市场推广部市场推广部网上购物商城网上购物商城各产品中的财务/人事/租赁/市场推广等工作均由上述四个职能部门负责实施,统一管理与对接,达到减少人员成本的目的.l购物中心购物中心/社区购物中心组织结构社区购物中心组织结构 经营规模在8-15万平方米，总人数约在160人左右，规模在3-8万平米,总人数在80人左右,如规模在1万-3万平米的,总人数仍可相应减少 总机室根据