商业地产培训(南充陈良敏).ppt

1、商业地产培训课程之商业地产培训课程之 “八先八后八先八后”主讲：陈良敏主讲：陈良敏主讲：陈良敏主讲：陈良敏南充名豪地产营销南充名豪地产营销南充名豪地产营销南充名豪地产营销 随着国家对住宅地产的严控，商业地产有了更猛进的发随着国家对住宅地产的严控，商业地产有了更猛进的发展，经过几年的发展，不少开发商走了很多弯路，同时有展，经过几年的发展，不少开发商走了很多弯路，同时有少数开发商取得了战略上的成功，但如何做好商业地产少数开发商取得了战略上的成功，但如何做好商业地产,是我们要冷静思考的问题是我们要冷静思考的问题.前期前期参与了参与了几几个商业地产项目的前期策划和后期运营，个商业地产项目的前期策划和后

2、期运营，同时也同时也参观参观很多项目，感触颇深，结合我参与项目策划和很多项目，感触颇深，结合我参与项目策划和运营后的问题，以此总结，运营后的问题，以此总结，大家共享大家共享。前 言商业地产开发程序很要紧，我把房地产的规律定义为商业地产开发程序很要紧，我把房地产的规律定义为八先八后，我归纳了一下应该是：八先八后，我归纳了一下应该是：1先定位后拿地先定位后拿地2 先策划后规划先策划后规划34先文化后设计先文化后设计先招商后建筑先招商后建筑56先融资后投资先融资后投资先经营后销售先经营后销售78先管理后开张先管理后开张先品牌后赚钱先品牌后赚钱第一、先定位第一、先定位 后拿地。后拿地。过去我们是先拿地

3、后定位过去我们是先拿地后定位但现在但现在恰恰恰恰相反相反！我们我们拿地之前还要想好什么呢？拿地之前还要想好什么呢？第一、先定位第一、先定位 后拿地。后拿地。过去拿到地，开发商就赚钱，但是现在不是了，过去拿到地，开发商就赚钱，但是现在不是了，商铺不再是香饽饽了商铺不再是香饽饽了，商铺没有像过去那么好卖了商铺没有像过去那么好卖了。我想我想先先从三个方面展开从三个方面展开：首先首先:商业模式、商业形式，做什么样的业态商业模式、商业形式，做什么样的业态 业态实际上和区域的促进形成商业地产的价值，为什么这么说，不同的业态有不同的价值链、不同的价值产业。不同行业获得利润不一样，竞争也不一样，想好了再去拿地

4、。第一、先定位第一、先定位 后拿地。后拿地。其次其次:产品的类型产品的类型 不同客户有不同产品的需求，目标对象要清楚，产品要清晰第一、先定位第一、先定位 后拿地。后拿地。最后最后:行为模式行为模式 靠什么赚钱，三年五年还是十年回本，不管什么模式都要清楚，如果你搞不清楚，实际上就看不到自己的钱在什么地方。最后要对用地属性判析，商业地产要有消费，有了消最后要对用地属性判析，商业地产要有消费，有了消费，商业才有价值，投资者才有收益，开发商才有利润。费，商业才有价值，投资者才有收益，开发商才有利润。如果没有消费，我们投资就是给自己挖坑。如果没有消费，我们投资就是给自己挖坑。第一、先定位第一、先定位 后

5、拿地。后拿地。策划和规划并不是矛盾体，策划是引导性的规划，规划策划和规划并不是矛盾体，策划是引导性的规划，规划是实际性的策划。策划实际上是把我们商业地产理念性、是实际性的策划。策划实际上是把我们商业地产理念性、形象性空间布置上面可以达到一定高度，然后利用规划形象性空间布置上面可以达到一定高度，然后利用规划限制的条件再对他进行修整限制的条件再对他进行修整商业策划商业策划是商业地产规划的核心是商业地产规划的核心第二、先策划第二、先策划 后规划后规划建筑是商业的外套建筑是商业的外套策划策划盈利模式，靠什么赚钱，利润的不同点盈利模式，靠什么赚钱，利润的不同点在什么地方。通过商业地产来提升商业价值在什么

6、地方。通过商业地产来提升商业价值的通路，同时也是提升房地产价值的方法的通路，同时也是提升房地产价值的方法第二、先策划第二、先策划 后规划后规划第三，先文化第三，先文化 后设计后设计 做商业地产做定位，一定要有一个文化，如果有了文化，就是一种特色特色，才好开展设计，才好开展设计。商业地产发展到今天，不再是拼价格的问题，而是品文化、拼品质的问题，文化是主题是“灵魂灵魂，设计要有内容。拼价格，价格越拼越低，拼文化,价格越拼越高。商业是城市的面孔，文化做好同时又是一道景观。商业形式决定建筑样式商业形式决定建筑样式。建筑是为商业服务的建筑是为商业服务的，商业的需求反映在每个细节当中，如设备、动线、走向、

7、厨房、广告等等这些因素太重要，尤其餐饮建筑对商业建设的影响最大。第四，先招商第四，先招商 后建筑后建筑（建设）（建设）商场的规划要求有一些口诀，譬如：台阶高，客人少；立面不要太波折；角多不吉利；弧线巧设计；开门不可对路角，路冲“主入”要挡照；动线设计扫遍角，盲道布置不可少；绿化档窗柱当门，种树对着中间柱；剪刀墙，上下道，转换成本又很高；围栏超过一米四，内部锐角少就好；建筑商业相交融，商业文化更突出；小商铺要通透；柱距不能太随意；方便布置和分割；层高变化对面积，门楣上方留店招等等，这是商场一些口诀、很细节的要素。从此看来，先招商是开发建设的前提。第五，先融资第五，先融资 后投资后投资 从初期到旺

8、盛期至少四、五年时间。开发之前的融资行为时不可少的，借团体、商会的力量，广泛融资，还有订单式的主力店谈判融资等等。开发时边卖边开发，这也是一个融资渠道。商业地产的投资特点：也就是先融资，如果把市场投资起来，投入建设，那势必减轻开发商的前期压力。第六，先经营第六，先经营 后销售后销售开开发发模模式式时时期期投投资资模模式式时时期期盈盈利利模模式式时时期期第六，先经营第六，先经营 后销售后销售 温州人是很要面子的，温州人说皮鞋要亮、头发要亮，他亏了不会说，他会放在自己肚子里，你亏了人们对你的信用度就很低，所以温州人的面子很重要。例如在江苏有一个项目，一个温州人在操盘，他那里有一个特殊现象，有租约了

9、，商铺才对外销售，没有租约就不卖。只有经营的好，商铺价格就卖得高。只有经营的好，商铺价格就卖得高。商业支撑收益，收益支撑我们的回报。商业支撑收益，收益支撑我们的回报。第七，先管理第七，先管理 后开张后开张 商业地产要先搞好管理体系。商业地产开发机构需要有一个有效的管理流程。成立商管公司，统一管理，统一经营。第八，先品牌第八，先品牌 后赚钱后赚钱 商业地产的开发实际上是一个品牌开发的过一个品牌开发的过程程。中国出了这么多的服装，绍兴都是服装城，但你买了一百件还不及一个LV包的价格，这就是品牌的效应。商业地产要取得市场的共识，只有取得了市场的共识之后，才能取得成功。商业地产品牌开发过程是：合理定位

10、、突出个合理定位、突出个性、要融入城市文化系统，要注重后期盈利、创造性、要融入城市文化系统，要注重后期盈利、创造经典、开发实心化、资产优质化。经典、开发实心化、资产优质化。做商业地产如果只是单纯的卖土地、买建筑，就没有产生一种商业价值，这种商铺会变成伤铺。“炒商不炒铺炒商不炒铺”是很有道理的。第八，先品牌第八，先品牌 后赚钱后赚钱品牌推广，要丝丝入扣，关心到每一个细节。商业地产往往是某一个细节就毁了一个项目。思路决定出路思路决定出路 资源决定策略资源决定策略战术决定战略战术决定战略 过程决定结果过程决定结果专业决定品质专业决定品质 地段决定定位地段决定定位客户决定形象客户决定形象 眼光决定眼光决定未来未来 商业地产观点商业地产观点 根本的创新是思想的根本的创新是思想的创新创新