三亚市槟榔河乡村文化旅游区东区控制性详细规划.docx

1、三亚市槟榔河乡村文化旅游区东区控制性详细规划三亚市槟榔河乡村文化旅游区东区控制性详细规划文 本（目录）第一章 总则第一条. 规划目的为指导三亚市槟榔河乡村文化旅游区东区的建设，促进三亚市槟榔河乡村文化旅游区东区的发展，特编制三亚市槟榔河乡村文化旅游区东区控制性详细规划（以下简称本规划）。第二条. 规划原则1.精品特色的原则充分挖掘和整合规划区重点要素资源，突出槟榔河的景观特点，周边山体的风光价值，绕城高速的交通优势，制定规划区的发展定位与发展模式，将规划区打造为富有特色的文化生态旅游度假区。2.生态低碳的原则合理利用规划区周边的文化资源、山体资源、水资源，创造富有山水特色的山镇、水镇和主题乐园

2、，梳理片区绿地景观系统，形成生态型山水共融的特色旅游度假区。3.面向管理的原则将城市设计与控制性详细规划相结合，通过城市设计为控制性详细规划提供空间方案，充分体现空间特色和城市形象，为控制性详细规划提出系统的、具有可操作性的控制要求提供支撑，将城市设计内容纳入到控制性详细规划之中。第三条. 规划依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）（2）建设部城市规划编制办法（2006年4月1日）（3）建设部城市规划强制性内容暂行规定（2002）（4）城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011）（5）城市、镇控制性详细规划编制审批办法（2010）（6）海南国际旅游岛建设总体规划（

3、7）三亚市城市总体规划 （2012-2020）（8）三亚市土地利用总体规划（2011-2020）（9）三亚市旅游发展总体规划（10）海南省三亚市凤凰镇总体规划（2012-2020）（11）三亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版（2011.3）（12）国家、海南省、三亚市城乡规划相关法律法规、部门规划和技术规范第四条. 规划范围槟榔河乡村文化旅游区东区规划范围东至山镇西路、乐园路、林镇路；南至绕城高速公路；西至槟榔大道；北至绿荫路。规划总用地面积为97.63公顷，其中城市建设用地面积为89.27公顷。第五条. 规划期限本规划期限为2012-2020年，与海南省三亚市凤凰镇总体规划（2012-20

4、20）一致。第六条. 规划效力本规划是槟榔河乡村文化旅游区东区内土地使用和各类建设的指导性文件，适用于槟榔河乡村文化旅游区东区内各类建设用地的规划管理工作，是城乡规划主管部门做出规划行政许可、实施规划管理的依据。规划范围内的国有土地使用权的划拨、出让应当符合本规划的规定和要求。第七条. 规划强制性内容文本以下划线（加粗）的形式将本规划的“强制性内容”进行明确和落实。第二章 功能定位和规模第一条. 规划定位槟榔河乡村文化旅游区东区的总体定位为：三亚市槟榔河乡村文化旅游区重要的组成部分，以主题乐园为核心，民俗风情为特色的生态文化度假区。第二条. 功能组成三亚市槟榔河乡村文化旅游区东区的功能主要包括

5、主题乐园、风情山寨两大主体功能，以及度假公寓、购物餐饮、公共服务三个辅助功能。第三条. 规模控制规划区总用地面积为97.63公顷，其中城市建设用地面积为89.27公顷。（附表2）规划范围内建筑总量控制在62.70万平方米以内。（附表10、附表11）规划范围内日平均接待游客容量为3000人。第三章 规划结构和用地布局第一条. 规划结构规划形成：“一带核心分两翼，双轴联动六片区，依山望水绿丘间，山水通廊风情游”的规划结构（1）一带核心分两翼一条纵贯规划区的乡村民俗文化风情街，形成带状核心区，是片区主要的商业服务带，实现各功能片区的整合与联系。规划在乡村民俗文化风情街的引领下，分为两翼发展，北部是以

6、接待区酒店区为核心的接待区-水镇区发展组团，南部是以水上乐园酒店服务区为核心的水上乐园-特色度假发展组团。（2）双轴联动六片区规划两条区域联系轴：外部交通轴实现与北部南岛农场、西侧旅游区、南部三亚中心城区的联系与沟通。功能联系轴实现内部六大片区的联系。带动六大功能片区的发展，包括：乡村民俗文化商业区、接待区酒店区、水上乐园酒店服务区、水上乐园区、乡村旅游水镇区、特色度假酒店区。（3）依山望水绿丘间基地依傍牛少坡三座丘陵，远望槟榔河，具有天然地理环境优势，规划区结合地形条件，各功能建筑呈组团式布局，掩映在绿林丘陵中。（4）山水通廊风情游充分利用规划区现有的三条水系，通过山体制高点的引导，规划形成

7、多条景观视线廊道，结合绿化景观引入，丰富规划区旅游度假功能，打造独具民俗风情特色的旅游度假片区，提升旅游区的综合吸引力。第二条. 用地布局本次控制性详细规划范围总面积为97.63公顷，城市建设用地为89.27公顷。其中：公共服务设施用地面积为0.64公顷，占城市建设用地0.72%；商业服务业设施用地面积61.52公顷，占城市建设用地68.91%；道路与交通设施用地面积14.33公顷，占城市建设用地16.05%；公用设施用地面积0.17公顷，占城市建设用地0.19%；绿地与广场用地面积12.61公顷，占城市建设用地14.13%。规划范围内各类建设用地构成见附表2。第四章 土地使用规划控制第一条.

8、 “六线”控制三亚市建立“控制线”管理体系，通过“六线”控制，保证城市公共服务职能的有效确定和实施。三亚市“六线”指道路红线、绿地绿线、河道保护兰线、高压走廊黑线、轨道交通橙线、文物保护紫线。规划区不涉及轨道交通橙线和文物保护紫线。（1）道路红线的控制道路红线是指依法规划、建设的城市道路边界控制线。界定城市道路广场用地、对外交通用地（管道运输用地除外）和交通设施用地的控制线。具体控制参见附表6。本规划依据总体规划和现状建设，对规划区的道路红线予以界定。道路红线内范围的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在道路红线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其

9、他设施必须限期迁出。（2）绿地绿线的控制绿地绿线是指依法规划、建设的城市绿地边界控制线。划定公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生态风景林地等的控制线。本规划依据现状地形地貌、山体水系特征，对规划区各类绿地绿线进行界定。规划绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出；对于违反城市绿线管理制度的行为，必须严格按照城市绿线管理办法中的要求进行执行。（3）河道保护兰线的控制河道保护兰线是指依法规划、建设的城市水域边界控制线。划定较大面积的水域、水系、湿地及其岸线一

10、定范围陆域地区作为保护区的控制线。本规划依据现状水系特征，对规划区河道保护兰线进行界定。规划河道保护兰线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在河道保护兰线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。河道保护兰线内严厉禁止进行下列活动：（一）违反河道保护兰线保护和控制要求的建设活动；（二）擅自填埋、占用河道保护兰线内水域；（三）影响水系安全的爆破、采石、取土；（四）擅自建设各类排污设施；（五）其它对城市水系保护构成破坏的活动。（4）高压走廊黑线高压走廊黑线是确定35KV及以上等级的高压线位、高压走廊保护范围，确定控制要求。规划区东南角

11、现状有一高压线，高压走廊黑线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在高压走廊黑线范围内进行建设；在高压走廊黑线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。第二条. 地块编号根据三亚市控制性详细规划编制技术规定（暂行），规划区内地块按区位码、分地块号、细分地块号三级编号。区块以功能片区划分，规划区位于槟榔河国际乡村文化旅游区东侧，区位码定为BLD（槟榔东）。地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。用地性质代表地块土地使用的主导性质。地块编码采用三级编码办法

12、，即“区位码-分地块号-细分地块号”组成。如BLD-01-01即表示规划槟榔河乡村文化旅游区东区第01号分地块第01号细分地块。第三条. 地块细分规划范围内城市建设用地土地使用性质分类和分类代号采用国标城市用地分类与规划建设用地标准（GB 501372011）的规定。规划地块用地性质划分至中类和小类。（附表3）第四条. 开发强度控制开发强度强制性指标涉及容积率（净容积率，指标为上限）、建筑密度（指标为上限）和绿地率（指标为下限）。本规划根据规划区内各地块的使用性质，综合地块的交通区位、空间环境质量、城市设计要求等因素来划定规划区内各地块的土地开发强度。（附表4）第五条. 土地使用兼容性控制为了

13、使规划适应今后规划区发展的要求和各种开发要素的变化，使规划在实施操作过程中具有灵活性和应变性，确保土地用途在保证环境标准的条件下具有合理调整的可能，规划确定各类用地的兼容范围。分为兼容、不兼容和有条件兼容三类。规划区范围内在下述情况下，不应改变地块使用性质。（附表5）（1）改变后对相邻地块造成严重不良影响，如带来环境污染等；（2）改变后用地规模、开发强度有很大突破，导致该区规划目标失控；（3）改变后带来严重的交通问题，如大量车流影响城市干道的交通；（4）改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施，如占用供水、供电设施，中小学或公共绿地。第六条. 地块合并开发管理当几个地块合并统一开发时，合并

14、后地块开发总体控制应满足以下要求：（1）用地构成比例与原规划一致；（2）绿地、市政公用设施、公益性公共服务设施的用地面积必须得到充分保证；（3）建设开发总量不应大于原各地块开发量之和；（4）建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于等于原各地块建筑限高。第五章 公共服务设施规划控制第一条. 配套等级三亚市槟榔河乡村文化旅游区东区的公共服务设施按两级配套，分别是旅游区公共服务中心和组团服务中心。其中旅游区公共服务中心包括旅游接待、休闲商业、文化娱乐、医疗卫生等，对组团服务中心有部分替代作用。第二条. 公共服务设施组成及布局（1）旅游接待设施规划区旅游接待设施主要分为两大类：一类

15、是酒店型接待设施，另外一类是度假型接待设施。酒店型接待设施主要包括：接待中心酒店、水上乐园酒店、特色度假酒店。度假型接待设施主要是凤凰水镇、度假酒店。规划区旅游接待设施用地面积40.77公顷，占规划区总建设用地面积的45.67%。（2）商业设施商业设施布置在规划的中心位置，主要以滨水商业为特色，以街区为主要形式，打造成集特色购物和餐饮为一体的商业中心。商业设施用地面积8.69公顷，占规划区总建设用地面积的9.73%。（3）医疗卫生设施规划区在西北侧布置医疗服务中心，为规划区提供医疗服务。医疗卫生设施用地面积0.64公顷，占规划区总建设用地面积的0.72%。（4）康体娱乐设施在凤凰水镇南侧布置凤

16、凰娱乐中心，为旅游人群提供娱乐服务。水上乐园区设置水上运动主题乐园，为旅游人群提供水上娱乐设施。康体娱乐设施用地面积12.06公顷，占规划区总建设用地面积的13.51%。第六章 地下空间规划控制第一条. 地下空间开发基本原则地下空间规划遵循空间立体化、功能复合化、价值商业化、开发弹性化的总体思路，力求实现地下空间的集约和高效开发。地下空间利用应与地面建筑、人防工程、地下地上交通、管网及其他地下构筑物统筹规划、合理安排，并符合地下文物保护要求。同时，地下空间利用应考虑平战结合、综合防灾、保护地上环境景观、完善城市功能、构筑现代化城市交通和市政设施系统，实现城市地下空间建设的协调、统一、完整。第二

17、条. 地下空间权属规划区内地下空间权属如不做相应说明则和地上建筑为同一权属。地块地上部分权属所有者拥有按规定建设的地下空间部分权属。需要与其它地下空间对接的，其对接部分的权属归政府所有。第三条. 地下空间规划（1）规划区内鼓励地下空间的合理开发利用，对经营性用途的地下空间可根据槟榔河乡村文化旅游区东区的实际情况，结合地形地貌制定相应的有偿使用规定。（2）规划区内新建民用建筑基础埋深在三米以上（含三米）的应配建防空地下室；新建基础埋深小于三米的民用建筑，不论是一次修建或分期建设的，按不小于地面总建筑面积的百分之三配建防空地下室；规划建议结合地下停车库建设人防地下室。人防地下室建设具体要求应符合三

18、亚人防部门相关政策规定。第四条. 地下空间的建设与运作地下空间开发在满足必要功能的基础上，其余面积方可作为建筑的商业面积，具体比例由相关管理部门根据实际情况商议确定。第七章 建筑规划控制第一条. 建筑间距控制建筑间距必须满足日照、消防及市政管线敷设等方面的技术要求以及三亚市控制性详细规划编制技术规定（暂行）的要求。第二条. 建筑退界控制（1）建筑后退绿线：建筑后退绿线不应小于5米；（2）建筑后退道路红线：建筑后退道路红线不应小于5米；（3）建筑后退相邻地块边界：相临地块建筑后退地块边界距离必须满足相临建筑间距要求的一半，但最小后退距离不应小于3米。（4）其它退界：参照三亚市控制性详细规划编制技

19、术规定（暂行）执行。此外，规划两条观山视线通廊，在规划视线通廊内不得建设建筑物，可建成绿地、广场等开敞空间。第三条. 高度控制本规划充分考虑槟榔河乡村文化旅游区东区的景观特色，在综合上位规划要求、山体风貌特色要求以及周边其他景区参考比照的基础之上，选取了风貌因子、水体因子、环境因子、功能因子、坡度因子五大因子来确定各个地块不同的建筑高度，建筑最高控制在50米以内。规划区内各个功能地块的高度控制划分为三个等级：等级一：12米、15米以下;（北部凤凰水镇）等级二：18米、24米、32米以下; （滨水商业街、文化娱乐、医疗服务设施、东南侧特色酒店）等级三：36米、40米、50米以下。（主题乐园酒店、

20、度假酒店）第八章 道路与交通设施规划控制第一条. 规划原则凡在本规划区内进行的土地开发建设，应严格按照规划图所控制道路实施。道路红线范围内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。第二条. 路网系统规划（1）对外交通联系根据三亚市城市总体规划（2012-2020）及海南省三亚市凤凰镇总体规划（2012-2020）的控制要求，结合三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划的道路网系统，规划区主要通过绕城高速和槟榔大道，实现对外的交通联系。（2）内部路网系统规划区道路网系统结构为“一主，四次、支路串联”。“一主”是指槟榔大道旅游主干道。槟榔大道通往三亚市中

21、心城区、南岛农场、西区太阳城。“四次”是指连乐路、水镇路、绿荫路、山镇西路。连接规划区内部各区。“支路”主要有乐园路、秀丽路、秀色路、秀景路、林镇路、林镇支路、山镇东路、林溪路。各个分区通过支路串联主次干道。具体道路控制情况见附表6。第三条. 道路断面规划槟榔大道作为规划区旅游主干道，道路红线宽度为30米，采用两块板道路断面形式。中央设置3米的景观防护隔离带，奠定槟榔大道作为旅游主干道的景观形象。两侧设置各设置8米的机非混合车行道，车行道外侧设置5.5米的人行道。四条旅游次干道采用18米的道路红线宽度，一块板的道路断面形式。机非混合车道宽度为14米，两侧的人行道各位2米。支路采用12米的道路红

22、线宽度，一块板的道路断面形式。机非混合车道宽度为7米，两侧的人行道各2.5米。林溪路采用6米道路红线宽度，一块板道路断面形式，机非混合车道宽度为6米，人行道建议结合道路两侧绿地设置。具体参见附表6。第四条. 旅游公交系统规划公共交通极大的方便了人口的流动，加强了三亚市主城区人口到槟榔河的旅游。规划区在槟榔大道和连乐路上，共设置5个公共交通站点，方便三亚市主城区人口的旅游。第五条. 静态交通规划规划区用地多以旅游度假和商业用地为主，在策略上应采用“配建停车为主、路外公共停车为辅、路内停车为补充”，合理布局停车设施，提高土地利用效率。规划结合公共交通及城市功能，形成3处社会公共停车场，总用地面积1

23、.59公顷，具体位置及面积参见下表。社会停车场名称位置（地块编号）占地面积（公顷）接待区社会停车场BLD-10-050.60旅游接待中心社会停车场（东）BLD-05-030.53旅游接待中心社会停车场（西）BLD-05-060.46第六条. 建筑物配建停车设施规划区内新建建筑物配建停车标准参照三亚市中心城区与滨海地区停车专项规划，结合槟榔河乡村文化旅游区东区的实际情况制定，具体的设置标准参见附表7。第七条. 道路交叉口规划规划区内道路交叉口均采用平面交叉形式，在交叉口处的建筑后退线需满足视距三角形的要求。道路交叉口的管理形式参见附表8。第八条. 出入口方位设置各个地块都应设置独立的交通出入口，

24、机动车出入口开设应符合下列规定：（1）各类建设用地的出入口位置距离城市主干路交叉口（自缘石半径的端点向后量起）不小于80米，距离次干路交叉口不小于50米，距离支路交叉口不小于30米，距离桥隧坡道的起止线不宜小于30米。基地位于两条以上道路交叉口处的，出入口应设置在级别较低的道路上。（2）各类建设用地的出入口应有良好的交通条件，出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75；与道路连接坡度较大时，应设缓冲段与用地外道路连接；（3）交叉口视距三角形内的任何建筑物、构筑物、广告设施不得阻挡视距三角形内的视线，该范围内的绿化植物不得高于0.7米；（4）城市干路以上建筑基地及单位机动车出入

25、口进出交通组织应采取右进右出方式；（5）机动车公共停车场出入口的设置应符合行车视距要求，且应与人行出入口分开设置，并应右转出入车道，出入口应距离交叉口、桥隧坡道起止线50米以上。少于50个停车位的停车场，可设一个出入口，其宽度宜采用双车道；50-300个停车位的停车场应设两个出入口；大于300个停车位的停车场，出口和入口应分开设置，两个出入口之间距离宜大于20米；（6）停车场（库）出入口应当设置缓冲区间，起坡道和闸机不得占用规划道路和建筑退让范围，严格控制直接正对城市主干道设置停车场（库）出入口。第九条. 慢行系统规划区自然景观条件优越，慢行交通系统以城市道路体系、绿化系统为基础，所有的道路系

26、统都提供慢行通行，保证慢行交通系统的连续性和可达性，满足内部人群欣赏风景以及康体健身的需求。公共活动场所、人行道等地段必须考虑无障碍设计。第一十条. 各地块周边道路网系统、交通设施、配建停车位标准、机动车出入口方向应符合分图图则的规定。第九章 绿地景观规划控制第一条. 绿地分类本规划将绿地划分为公园绿地、防护绿地、广场用地等三类。第二条. 公园绿地规划公园绿地用地面积为4.83公顷，占规划区总建设用地的5.41%。规划区主要有三处面状公园，分别是水镇公园、中部街头公园和南部街头公园，水镇公园用地为1.39公顷，中部街头公园用地为0.37公顷，南部街头公园用地为0.31公顷。带状公园主要是沿城市

27、道路、水滨和主要公共服务设施区等具有一定游憩功能的狭长形绿地。第三条. 防护绿地防护绿地用地面积为6.96公顷，占规划区总建设用地的7.80%。防护绿地是具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地。主要沿高压走廊、高速公路两侧布置。第四条. 广场用地广场用地面积0.82公顷，占规划区总建设用地的0.92%。广场用地共有三处，水镇广场位于凤凰水镇中心位置，用地面积0.40公顷；接待区广场位于接待区酒店区，用地面积0.22公顷；商业街广场位于水镇商业街的南部，用地面积0.20公顷。第五条. 规划总体景观系统呈“一带、两轴、三廊、多点”的布局。一带：为规划区东北部的山林景观带，保留现状山体，将山林景观通过绿

28、化廊道楔入基地，将自然山体、生态环境融入规划区。 两轴：为沿槟榔大道和连乐路的两条景观轴线。槟榔大道和连乐路两条景观轴线，分别为从外部和内部观赏游览区的景观轴线。三廊：为三条滨水景观通廊，对现状水系进行梳理，形成规划区北部、中部和南部连贯东西的景观通廊。多点：为景观节点和标志性建筑，也是构成整体结构空间要素中的节点，分别为接待中心酒店、水上乐园酒店、凤凰水镇公园、水镇商业餐饮街、水上运动乐园、特色度假酒店等。第一十章 河流水系规划控制第一条. 水系规划原则（1）综合考虑城市防洪、排水及景观要求，保护、整理、疏浚现状河道，禁止各类建设占用、填埋河道；贯通部分不连贯的水系，完善城市河道系统。（2）

29、通过加强河道控制、水质治理和岸边环境建设，突出水系与绿地交融的空间特色，利用水系塑造片区生态环境景观特色。第二条. 水系控制规划规划区主要通过三条水脉的控制，连通片区内的排洪渠，做好区内防洪排涝工程措施。北部水系（水镇河支流）河道兰线宽度控制为4米，两侧绿线控制宽度5米，驳岸为自然生态型；北部水系（水镇河）河道兰线宽度控制为12米，两侧绿线控制宽度5米，驳岸为自然生态型；中部水系（秀水河）河道兰线宽度控制为8米，两侧绿线控制宽度5米，驳岸为人工步道型与自然生态型相结合；南部水系（林溪河）控制水系通道宽度不小于4米，具体走向可根据修建性详细规划调整，驳岸可进行改造，设置部分亲水平台。具体控制情况

30、见附表9。（1）规划严格保护现状水面、低洼地和湿地，原则上除必要的市政工程外，任何单位和个人不得侵占划定的兰线与绿线内的用地。（2）规划鼓励在规划区内进行水体、绿化建设，以增加水体面积，应重视水体保留、保护与水土涵养。（3）规划鼓励进行生态驳岸建设。现状水体周边的人工驳岸可通过改造进行绿化与亲水设计。第三条. 水系整治规划规划在现有河道基础上，采用“绿、疏、砌”三项措施对河道进行综合整治。（1）绿化河岸规划区内北侧山镇内的水系、中部水镇内的水系，以及南部婚庆主题公园内的水系主要为生态调节功能，同时兼有防洪排水功能。规划应严格按照兰线控制要求，对河道及两侧绿带实施控制，加强河道两侧的绿化控制。（

31、2）疏浚河道河道疏浚清淤，保持河流畅通，提高河流调蓄能力。（3）砌筑驳岸根据不同情况，河岸可采用自然绿坡型或者石砌驳岸型，减轻水流对河岸的侵蚀。在满足河流防洪调蓄能力的条件下，适当缩窄河道与道路交叉口处河段，节省道路与桥梁建设费用，但应注意相应挖深河底，保持河道行洪能力。第一十一章 城市设计引导控制第一条. 城市设计框架规划从整体层面考虑城市形态，创造富有特色、富有活力与魅力的城市空间。将自然景观与人造环境有机结合，塑造富有场所感的活动场所。突出重点设计的地标、节点、轴线、通廊及开放空间要素。第二条. 开敞空间控制通过对广场、公园绿地等公共开放空间的设计引导，综合考虑人的活动的需求和视觉景观效果，对公共空间设计进行积极引导，创造富有活力的城市公共环境。广场设计引导较大规模的公共建筑宜设置相应的休闲广场，广场宜设置小品、绿化、休息座椅等配套设施；在人流较大的道路交叉口宜设置集散广场，应注意人流线路的规划和引导，方便行人通行。绿地设计引导道路两侧绿带宽度大于8米的，可以设置为开放式绿地，其中绿化用地面积不小于该段绿带总面积的70%；滨水绿地