旧城改造优惠政策.docx

1、旧城改造优惠政策关于旧城改造的相关优惠政策一、旧城改造定义：旧城改造是指随着城市经济的发展，为适应已批准的本轮城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线、工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。二、武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知（武政200937号）各区人民政府，市人民政府各部门：为进一步加快全市城中村、旧城、棚户区改造及东湖宾馆至武汉天河机场

2、主干道景观路综合整治改造工作（以下简称城中村和旧城改造工作）步伐，完成市人民政府确定的工作目标，经研究，现将有关事项通知如下：（一）、提高认识，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感实施城中村和旧城改造是我市推进“两型社会”建设的重要举措，是践行科学发展观、构建和谐社会的客观要求。各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学发展观为统领，以促进经济社会协调发展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造城市形象，提升城市品位，优化城市空间。（二）、建立工作机构，明确工作职责（1）为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成立由市人民政府市长阮

3、成发任组长、副市长孙亚任副组长，各有关区人民政府、市直有关部门负责人为成员的市城中村和旧城改造工作领导小组（具体名单附后），主要负责制订全市城中村和旧城改造有关政策，研究解决城中村和旧城改造工作中的重大问题。领导小组下设办公室（以下简称市城改办），由市人民政府副秘书长刘家祥兼任主任，承担城中村和旧城改造日常具体工作，各成员单位按照“一站式服务”的要求集中办公，实行“封闭运行”。市城改办主要职责是：1.负责制订全市城中村和旧城改造工作计划和年度目标；2.负责起草全市城中村和旧城改造的有关配套政策；3.负责办理全市城中村和旧城改造项目的立项、规划、土地、拆迁、建设、房产的审批手续；4.负责对各区城

4、中村和旧城改造工作进行指导、协调和督促检查；5.负责研究解决全市城中村和旧城改造工作中出现的新问题；6.协调各成员单位的工作；7.承办市人民政府交办的其他工作。（2）市东湖生态旅游风景区管委会、各区人民政府也要成立以主要领导同志任组长、分管领导同志任副组长的区城中村和旧城改造工作领导小组，其主要职责是：1.负责本区域内城中村的人口、户籍、房屋、土地等基础资料的调查和审核，做好改造成本的测算；负责组织区域内土地资源的整合调剂和建设强度的综合平衡等工作，组织编制城中村改造规划和改造实施方案；负责招商引资工作；负责组织落实各村按时完成拆迁安置工作；负责对拆迁安置和改造建设项目进行监督管理。2.负责组

5、织旧城改造项目的调查摸底和成本测算；负责组织编制旧城改造项目的初步改造方案和改造规划方案；负责招商引资工作；负责组织拆迁安置工作。（三）、创新工作机制，完善工作程序城中村和旧城改造工作涉及面广、任务重、要求高，市城改办及相关部门要创新工作机制，完善工作程序，提高办事效率。（1）城中村改造工作程序1.区人民政府有关部门组织城中村的人口、户籍、房屋、土地等基础资料的调查和审核，编制改造规划，经区人民政府审查同意，并报市城改办组织论证及审查同意后下达批复。2.区人民政府组织城中村改造成本测算、土地资源的整合调剂和建设强度的综合平衡，编制城中村改造实施方案，经市城改办组织论证及审查同意后，报市人民政府

6、批准。3.城中村改造实施方案批复后，市城改办组织办理项目立项、开发项目的规划设计条件、还建及产业项目的“一书一证”、用地预审、用地报批、供地方案报批、拆迁审批等相关手续。具备条件的，由市土地交易中心组织挂牌。4.区人民政府依据改造规划或改造实施方案组织开展拆迁、招商等工作。（2）旧城改造工作程序1.区人民政府组织对拟改造范围内的人口、户籍、房屋、土地等基础资料进行调查和审核，提出旧城改造备选项目及初步改造方案，经区人民政府审查同意后报市城改办，经组织论证和审查同意后，报市人民政府下达土地储备计划和用地批复。2.市城改办组织办理土地储备项目的用地规划许可、拆迁审批等相关手续。3.区人民政府组织开

7、展拆迁、招商等工作，组织编制规划方案，由市城改办组织审查和办理规划设计条件，交由市土地交易中心实施挂牌。（四）、加大工作力度，全面推进城中村和旧城改造工作各区人民政府是城中村和旧城改造工作的责任主体，要加大工作力度，采取有效措施，积极推进改造工作。（1）分解任务，明确目标。各区人民政府要根据市人民政府目标任务要求，抓紧对工作目标进行分解，制订年度工作计划，细化方案，倒排工期，综合平衡，整体推进。进一步强化责任落实，将城中村和旧城改造工作纳入年度目标管理责任制考核。（2）优化环境，大力招商。各区人民政府要花大气力做好招商工作，建立招商引资机构，搭建区级融资平台，创造良好投资环境，鼓励和吸引一批实

8、力强、信誉好、资质高的知名企业、重点项目投资落户。要建立市场化运作机制，通过市场来优化配置各种资源，多渠道、多模式吸纳社会各方资金来参与城中村和旧城改造。（3）科学组织，有序拆迁。城中村改造原则上实行净地挂牌，确需将未完成拆迁的城中村先行挂牌的，由区人民政府提出意见，报市城改办批准后实施。对先行挂牌的项目，要在挂牌文件和摘牌后签订的出让合同中明确要求用地单位在1年内完成拆迁工作，摘牌1年内未完成拆迁的，取消其取得用地的资格，并依法予以处罚。对实行实物安置的，要优先抓好还建房的建设，市城改办和有关部门对还建房项目的审批手续要简化程序、及时办理。各区人民政府要进一步加大宣传力度，营造良好有序的氛围

9、，依法拆迁，有情操作。做好拆迁安置和过渡期居民生活的统筹安排，保障居民正常生活。（4）公开透明，阳光操作。各区人民政府要把城中村和旧城改造的政策、标准和程序公开，对拆迁、建设、回迁安置等重要环节要实行公示，自觉接受群众监督。监察、审计部门要全程介入，确保每一项工程都成为阳光工程和群众满意工程。（5）完善鼓励政策，建立激励机制。市有关部门要认真落实市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知（武政办2004173号）和市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见（武政办200936号）等规定的各项优惠政策。同时，进一步完善鼓励政策，积

10、极推进城中村和旧城改造工作。在城中村改造中，因村土地资源不足，需要通过整合村以外土地进行综合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改办根据成本测算的结论提出减免意见，报市人民政府批准后实行减免。对各区城中村和旧城改造融资进行贴息，由市财政局根据各区改造量确定各区的融资贴息规模，融资贴息所需资金由市、区财政按6：4比例分担。在本通知发布之前已批复城中村改造规划的，从本通知印发之日起，半年内完成整村拆迁的，可按还建规模的20%奖励还建面积；1年以内完成整村拆迁的，可按还建规模的10%奖励还建面积。在本通知印发之后获得城中村改造规划批复的，从城中村改造规划批复之日起，半年内完成整村拆迁的，按还建规模的

11、20%奖励还建面积；1年以内完成整村拆迁的，按还建规模的10%奖励还建面积。对2010年12月前完成城中村改造目标的，完成一个村奖励200万元；对2011年12月前完成城中村改造目标的，完成一个村奖励100万元，由区人民政府对目标完成好、工作成绩突出的单位和个人予以奖励。（6）加强监管，严格考核。要加强城中村和旧城改造项目的监督检查，对弄虚作假、徇私舞弊、故意推诿、失职渎职的行为依法追究责任人的责任。对推进城中村和旧城改造工作不力要通报批评，并纳入单位和个人绩效考核。本通知由市城改办负责解释。二00九年六月二日三.旧城改造项目审批原则：拟改造区域房屋居住条件差、配套基础设施落后、群众改造愿望强

12、烈。基本原则：1、社会效益和环境效益相统一的原则。实施老旧小区和城中村改造，要突出社会效益和环境效益，兼顾经济效益，提高改造区片人民群众居住水平，完善城市功能，改善城市形象。2、政府主导、市场运作的原则。充分发挥各级政府在老旧小区和城中村改造中的主导作用，制定相关配套政策，引导和推动老旧小区和城中村改造。采取市场化运作方式，鼓励开发企业参与老旧小区和城中村改造。3、政策推动、群众参与、群众自愿的原则。政府提供相关优惠政策，充分调动改造区片内群众的积极性，引导群众主动参与改造。4、公开公平公正的原则。坚持依法按程序办事，实行公开透明、阳光操作。对改造区片项目规划、拆迁安置、工程建设等，依法实行公

13、示、听证、招投标、公证和担保制度。5、统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、逐步实施的原则。实施老旧小区和城中村改造必须符合城市规划要求，按照规划，有计划、分批分期、逐步实施。城中村改造应本着“成熟一个，改造一个”的思路进行。6、与文明社区创建相结合的原则。实施老旧小区和城中村改造要同文明社区创建相结合，使改造后的小区成为文明社区。7、属地管理的原则。充分发挥各区政府、市开发区管委会的职能，由各区政府、市开发区管委会具体负责本区内的老旧小区和城中村改造工作。四、改造的范围1、城市建成区内建造年代较长、配套设施不完善、建筑结构不合理、居住环境较差、影响城市景观的住宅区（简称“老旧小区”）；2、

14、建成区内未签订开发协议的村庄和城市规划需要进行改造的村庄（简称“城中村”）。五.旧城改造项目审批程序：对符合条件的旧城改造项目由城市建设指挥部办公室会同县发改局、经信局、国土局、建设局、规划局、房管局等部门根据审批原则进行会审，会审通过后报城市建设指挥部审定。六.规划管理政策（一）实行规划前置服务。按照旧城改造区域优化方案，对大邑县城市总体规划进行优化。经确定的改造项目区提前组织编制项目区实施规划。根据控制性详细规划和审批通过的项目区实施规划，对项目业主提供项目书面咨询规划条件，作为项目测算和融资质押的规划依据。（二）科学确定规划条件。改造区域优化方案与产业发展规划应密切衔接，充分发挥规划在政

15、策引导和资源配置方面的作用。县政府根据改造区域优化方案、产业发展规划和控制性详细规划，组织编制规划确定区域的实施规划，实施规划审查通过并报县政府批准后纳入控制性详细规划，作为改造项目的管理依据。改造项目的具体规划指标由审定的项目区实施规划确定。（三）促进公共配套。公共配套设施的项目、位置、规模由控制性详细规划及项目区实施规划确定。为提高土地使用效率，在制定实施规划时，允许旧城改造项目中的社务中心、公厕、农贸市场等公共配套设施在符合国家规范前提下采取叠建的方式进行规划设计。（四）提高违法建设查处效率。为确保违法建设查处的及时性、有效性，县规划局会同晋原镇人民政府对确定的改造区域的违法建设开展拉网

16、式巡查，加大违法建设的查处力度。七、土地利用政策（一）积极鼓励和引进社会资金参与旧城改造。1.对权属清晰、符合城市规划，并经县政府批准的整体改造项目，应通过招标方式一次性确定实施主体。在实施主体与原产权人通过市场方式按照自愿原则达成协议后，房管部门办理房屋登记事项。当宗地范围内95的房屋已办理房屋登记事项时，国土部门根据房管部门登记情况，按照“地随房走”原则，将分散的土地证归宗，为实施主体办理土地出让和土地变更登记手续。现状以住宅为主的片区整体改造项目，涉及土地使用权类型和规划条件改变的，按照新规划条件基准地价的20收取土地出让收入。2.政府平台公司或社会投资主体参与旧城改造，改造整理出来的土

17、地以招拍挂方式供地的，土地成交价款在收取土地出让金后，其余部分按照市政府批转市国土局等部门关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知（成府发201126号）规定，作为项目实施主体土地整理开发成本和合理投资回报从基金预算中安排返还项目实施主体。土地上市时，按新规划基准地价的30收取土地出让金。3.改造范围内具备单宗开发条件的工业企业可以利用自有存量土地进行开发建设，涉及划拨补办出让、改变土地用途、增加容积率的，土地出让收入按双评估价差70计收。采取第一、第三种方式实施改造，建成后自持物业产权不低于70%的城市综合体、商务楼宇产业化项目，土地出让收入按上述标准应计收总额的90%收取。（二

18、）实施整体规划统一建设。土地使用权人按城市规划要求需整合使用周边土地的，由县规划局出具整合意见函，经县国土局审查，报县政府批准后，被整合土地可以协议出让方式供地。被整合土地面积原则上不超过自有土地面积的1/3，且最大整合面积不超过 3000平方米。（三）土地使用权人原址用地因政府原因规划用途调整为公园、绿地、公建配套设施的，在项目所在地行政区内按照公平原则，经协商可采取等价置换其他现有建设用地的方式进行处置。八、项目报建政策（一）减免报建费用。用于安置区域内居民的安置房，可享受经济适用房建设政策，等面积部分免交报建费（专项基金除外），超出部分面积及其他项目按50%标准计收。（二）精简审查环节。

19、重点项目在取得土地相关手续以及规划总平通过规划部门审批的前提下，可向建设行政主管部门申请先行实施。九、房屋征收政策（一）严格执行国有土地上房屋征收与补偿条例。将模拟搬迁作为城市房屋征收的重要环节,坚持阳光搬迁，充分尊重民意，广泛征求并充分考虑被征收人意见，做好民意调查工作。改造范围内95以上住户签订模拟搬迁协议的，可启动房屋征收程序，由县政府做出房屋征收决定。在征收补偿方案确定的签约期限内仍达不成补偿协议，由房屋征收部门报请县政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县政府依法申请人民

20、法院裁决后执行。（二）坚持公开、公平、公正、统一的城市房屋征收补偿标准。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构遵循市场价值原则依法进行评估。严格执行市房管局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知（成房发201154号）规定，坚持统一的征收补偿标准。被征收人可以选择货币补偿，也可选择产权调换。征收个人住宅、非住宅房屋，被征收人选择产权调换方式的，可就近、就地安置；选择异地安置的，按所安置地段价差进行双方结算。征收住宅房屋，被征收人符合住房保障条件的，按照相关政策规定执行。大邑县国有土地上房屋征收主体是大邑县人民政府，县房管部门为征收部门，征收部门可委托国有企事业单位、乡（镇

21、）人民政府作为房屋征收实施单位并承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收实施单位应当在受委托范围内开展工作，房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为，并对其行为后果承担法律责任。（三）科学合理制定房屋征收补偿方案。不得增加或减少补偿科目，不得随意提高或降低补偿标准，房地产评估价格应真实反映被改造房屋的市场价值。所有房屋征收及模拟搬迁项目的补偿方案应报房管局备案。（四）鼓励选择货币化终结产权方式。对选择货币补偿安置的被征收人，凭房屋补偿协议，再新购普通商品住房时，税费按相关政策执行。对符合住房保障条件的被征收人，可优先配租配售保障性住房。（五）妥善

22、处置被征收的直管公房。征收直管公有住宅房屋，承租人所承租的公有住宅系唯一住房的，征收后对承租人进行安置。承租人申请购买原承租房，须经房屋产权人同意，可按相关规定购买；征收直管公有非住宅，原则上实行产权调换安置，对确无条件实行产权调换安置的，对产权人实行货币补偿安置，终止租赁关系。十、配套政策1、实施老旧小区和城中村改造，鼓励建设“低密度、高容积率”小区，提升新建小区的品味。在城中村改造的规划设计中要兼顾到村民改造后生活需要，酌情增加用于安置的公建和商业建筑面积。2、根据老旧小区和城中村改造项目盈亏测算，市政府将视情况给予不同的优惠政策。对于能够自求平衡的老旧小区和城中村改造项目，市政府不给予收

23、费减免。对于不能自求平衡的老旧小区和城中村改造项目，减免城市基础设施配套费、墙体材料革新与建筑节能专项基金、物业管理公共资金；需要易地建设人防设施的，享受经济适用住房政策，减半收取人防易地建设费；其他收费项目按低限收取。老旧小区和城中村改造项目土地出让净收益除8偿债资金上缴市财政外，全部返还项目所在的区政府、市开发区管委会，作为老旧小区和城中村改造市政基础设施的建设费用或用于弥补本区政府、市开发区管委会组织的其他老旧小区和城中村改造亏损的项目。3、按上述优惠政策仍存在改造资金不足的，各区政府、市开发区管委会可利用部分农用地转为建设用地获得的土地出让净收益予以弥补。4、各区政府、市开发区管委会可

24、根据实际情况采取土地公开出让或项目整体招标的方式实施老旧小区和城中村改造。5、对于改造区片内原有居住面积较小，达不到全市平均居住面积的，由各区政府、市开发区管委会采取措施妥善解决。原则上超出应安置面积且不足全市平均居住面积部分按成本价购买，超出全市平均居住面积部分按商品住房价购买。具体办法由各区、市开发区结合本区实际制定。十一、具体运作程序1、各区、市开发区提出拟改造区片范围并面向区片内居民或村民进行公示，广泛征求意见。2、经公示并取得拟改造区片内居民或村民同意后，各区、市开发区报市政府审批确定。3、市规划局按市政府批准的改造区片提供用地规划设计条件。4、市国土资源局根据规划条件、评估地价审核

25、项目测算，面向社会公开出让土地，或组织项目整体招标。5、获得拟改造区片改造权的房地产开发企业依法进行拆迁安置和开发建设。十二、保障措施1、加强组织领导。市政府成立秦皇岛市老旧小区和城中村改造领导小组，负责组织协调全市老旧小区和城中村的改造工作。领导小组下设办公室（简称“市旧改办”），负责全市老旧小区和城中村改造的日常管理工作。市旧改办设在市房产管理局。各区政府、市开发区管委会也要分别成立老旧小区和城中村改造领导小组及其办公室，具体组织实施本辖区内的老旧小区和城中村改造工作。2、各职能部门要密切配合，协调联动。规划、国土、建设、房产等部门要通力合作，在各自职权范围内做好老旧小区和城中村改造工作。

26、特别是要加强拆迁管理，做好拆迁安置工作，严禁野蛮拆迁，切实保护拆迁当事人的合法权益。3、加快审批速度，提高审批效率。市行政服务中心及各有关部门对申报的老旧小区和城中村改造项目采取并联审批等方式，缩短审批时限，为实施老旧小区和城中村改造提供优质、高效的服务环境。4、建立奖惩机制。为加大老旧小区和城中村改造工作的推进力度，市政府要建立老旧小区和城中村改造工作奖惩机制，对在实施老旧小区和城中村改造中工作扎实、方法创新、成绩突出的区、市开发区要给予重奖，对缺乏开拓进取精神、工作成效不明显和工作不负责任、方法简单粗暴、在社会上造成恶劣影响的要给予严肃处理。各区政府、市开发区管委会也要结合自身实际建立行之

27、有效的奖惩机制，确保老旧小区和城中村改造工作顺利实施。十三房屋拆迁补偿方案为确保工程项目征用、收回土地和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善安置、补偿被拆迁单位和个人，根据中华人民共和国土地管理法和城市房屋拆迁管理条例及有关规定，结合我市实际情况，制定本方案。（一） 房屋拆迁补偿方案引用标准：1 中华人民共和国土地管理法2 武汉市城市规划管理办法3 武汉市征用集体所有土地补偿安置办法（市人民政府令第149号）4 武汉市征用集体所有房屋拆迁管理办法（市人民政府令第148号）；5 市物价局、市国土资源管理局关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知（武价房字200473号）；6 市物价局、市房

28、产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字200474号）；7 武汉市国土资源管理局关于印发的通知（武土资耕2004317号）；8 关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知（武价房字200575号）；9 关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知（武规拆字200314号）；10 市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知（武价房字200511号）。11.关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知12. 武汉市城市规划管理局关于印发的通知13.武汉市房屋重置价格标准14.武汉市房屋分类分等标准15.武汉市

29、房屋成新率评定标准（二）武汉市房屋拆迁补偿方案实施细则1、本标准中，房屋是指按国家规范、标准设计和施工的房屋（简易结构房屋除外）。2、本标准中，低层房屋是指建筑层数为13层的房屋；多层房屋是指建筑层数为49层未安装电梯的房屋；小高层房屋是指建筑层数为712层且安装有电梯的房屋；高层房屋是指建筑层数为13层及其以上的且安装有电梯的房屋。3、本标准中，房屋标准层高设定为3.0M。4、本标准中，水、电、卫设施是指在原设计中设有，与房屋主体一并建造的水、电、卫等设施，能满足房屋基本功能需要。东北方向建筑A：该房屋宅基地面积为360平方米，建筑结构为1栋2层楼房，一栋厢房，一栋仓库。院落面积150平方米

30、。房屋所有权归现居住人所有。(三) 被拆迁房屋建筑安装造价补偿情况按照武汉市房屋重置价格标准,对比硚口区此类房屋当前具体情况,在这里采用成本法来定出房屋的补偿价格。结合当地实际情况，由于本次所需拆除房屋数量较少，被拆迁人具备购买经济适用房的资格。所以采取了一次性购买的办法。（1）、成本法：1， 成本法： 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。2， 基本原理：成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方

31、的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。如果所购买的房地产中的建筑物是旧的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。3成本法适用的对象和条件：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划武汉市房屋拆迁补偿方案实施细则开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产。4， 成本法的操作步骤：用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价