二手房购买流程及注意事项.docx

1、二手房购买流程及注意事项二手房购买流程及注意事项流程(有贷款的流程，一次性付清的到第五步就结束了）：首先是(步骤一）上网或去中介查看房源信息（步骤二）实地考察看房，确定购房意向（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节(步骤四）签订买卖合同（步骤五)办理贷款手续、支付首款(步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷一、去正规的网站和中介（步骤一要注意的）:如果买二手房有中介参与,要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好,中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付

2、完记得要发票。中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦,自己去找银行。二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的）：1、房屋自身建筑情况如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题.2、房屋周边状况如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的):1、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了）。看以下几点：（1)有没有房产证。没有的直接PASS没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给

3、你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你.（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）除非非常非常非常非常非常中意,不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。（2）看房主是谁 卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同.只和其中一个或是几个签的无效。（3）看房屋有没正在贷款有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。2、看土地证我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无

4、偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地,就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话），但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地,使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交,但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。还有国人都懂的70年年限，如果运气好,碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋!祖国母亲大人都还没70岁)，要搞清楚怎么搞.。.怎么搞?我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去.。.3、去房管局核实以上情况卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办?去房管局看看吧。顺便搞清楚你看上的二手房是

5、不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋.这些住房,在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。再顺便问问70岁的房子怎么搞。4、看房子是否在租原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年,就是租到2015年12月.兄弟你今天2014年4月30日,和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家。.。.等下,B哥不让你进，他且住着呢.反了他了！他有权利吗有！因为我国认可“买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！5、近期是否会拆迁如果会,不要告诉别人，买

6、吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。四、交易前要注意的问题(也是步骤三要注意的）：1、看二手房的物管费用是否拖欠：有些房主在卖房子时,有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意慢慢来：(1）水费。要问卖家是否已付清水费,可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据.(2）电费。不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表,新房主被罚款的

7、故事）,不过不是专业人士不是很容易看的懂,怎么办？带个看的懂的哥们一起看房.（3）煤气费.同上，这些都要办好过户。北方好像还有暖气费,我们没有,就写一起了。（4）电话、宽带、有线电视等.一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来.（5）物业相关费用.去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。2、注意迁移户口问题。有时候我们这买二手房,就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来,就会发生纠纷.目的没达到，那房子都等于白买(这种事,真还听过不少）.因此,买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才

8、能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。五、签订合同时的注意事项(步骤四要注意的）：1、合同的建立:房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。2、约定付房款:一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议,就算有实力，也请选后者.为什么?房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？3、确定交房细节：（1)交房的时间和条件。时间好办,条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看:开门，一个堆满垃圾的屋子）.（2

9、)物业费、水电费等上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。（3）过户:时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等.其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责,买方负责契税。前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好,以房价让利为条件，乙方可以同

10、意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块.上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上,以后再加,麻烦的很。户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限.4、明确违约责任：这事真常有,如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去,房价飙升了要你退房了。咋办？买了个表的,现在就先明确违约责任，注意以下几点:（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前、“之后”的傻字眼。（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高,太夸张好像法院也不认）（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬

11、家之类的损失.另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。稍微讲一点,有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减.如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。产调问题是重中之重！为什么要拉产调？买房子的过程中谁也不敢保证不会遇到这样的事：1，房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你。,2，房子有抵押贷款，不能过户3，有的房子被法院查封，你却付了意向金4，你交了意向金，却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人。5，最可怕的是房子顺利过户后,偶然听到邻居议论,房子原来的主

12、人是非正常死亡。心理膈应却没地方申辩。所以产调必须做。下面具体说一下产调包括的内容和操作方法。产调的内容一共包括11项（有图),不仅仅只是房屋的一些基本信息，还有一些隐藏信息。作者：Andy宋链接：https:/www。zhihu。com/question/23603839/answer/89241588来源：知乎著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权.产调怎么拉？到交易中心领号处，拿一个查阅号码，工作人员会给你一张表格,填好（姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、签名）；等待查阅窗口叫号，叫到时，把身份证、填好的表格给工作人员，交了查阅费,工作人员会给你一份房地产登记薄。需要该房屋的产权人配

13、合你去。你自己不可以办理。中介如果没有提醒你去交易中心拉产调，这时候你就要当心房子是不是有抵押,有贷款,是凶宅,隐瞒了啥问题了。虽说现在很多中介公司甚至大公司称自己有五项保障承诺啥的，也还是出现了很多抵押房、查封房交易事件，压也没压住!老传统的中介们，改不了已经学会了的快速成交快速挣钱的门道，捡好听的说，不好听的不说。这是房地产行业的老问题了，现在革命来了，答主更看好类似互助买房，房多多这种第三方平台,上下家怎么成交是他们的事儿,他们自己直接联系沟通，像拉产调这类基本活儿，我知道的房多多是最少都要陪上下家做两次来确保。传统交易是中介想尽办法快快促成，新型交易是买卖家直接联系第三方平台比服务。话

14、说远了,说回来。建议：一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息，即使该项手续可能会花费几十元.因为，现在房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息,但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。二手房交易的每个过程每个环节都能好好琢磨写写干货,今儿，就先这么细说最重要的产调问题，点赞破千再续。上面的内容提到房多多在做产权调查的时候，是最少做两次产权调查,做这么多是不是多此一举？多次产调有必要吗？答案是：很有必要。为什么?我们知道“产调”能帮买家了解房子的详细情况，一般是发生在买家在支付定金前。那么问题来了,如果你买的房子在支付定金后到交易过户这段时间内,出现了

15、其他问题，比如被卖家拿去抵押、或发生查封等权限情况，你是不是又得坐吃哑巴亏了？拉取产调时所出的产调单都明确记录着查询时间,即确认在打印产调单的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在产调打印之后不会发生变化。买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔，特别是还存在贷款问题的,支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生.为保险起见,买方还应在签订买卖合同即支付首付款前对房屋的产权状况再次进行调查，也就是二次产调。作者：链家链接：https：/来源:知乎著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权。三、签约定房1。签约前必须核实房屋产权（1）不同房屋产权 交易条件

16、不一样A。商品房：房产证下发之后才能上市交易。B。公房：部分公房需要单位开户放弃回购证明的单据，才能进行交易。C.一类经济适用房：契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的;满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易。D.二类经济适用房：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其他类型房屋，下发房产证即可上市交易；（2）有没有经过房屋核验？没有核验过的房屋有查封、抵押的风险，不能上市交易。(3）产权人身份证与房产证一致吗？如果不一致，能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。(4）房产证有共有人吗？如夫妻共有的、继承人共有的,共有人必须都能到场

17、签字，不能出席，必须提供公证委托书。（5）原房主已婚吗？已婚的话,需要提供配偶本人签字的同意出售证明.（6）房子有租客吗？如果出租，必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。因为合同法规定，承租人有优先购买权。2。所有重要事项必须写进合同（1）定金数、首付、尾款等金额多少（2）税费承担者（北京都是买家承担税费,哭）（3）采用什么付款方式（4）首付的支付时间、条件(5)过户的时间和条件（6）户口什么时间内、条件迁走（7）有没有学校名额、是否占用（8）房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等注意：签署合同需要房屋全部共有权人都到场如果不能到场要提供经过公证的授权委

18、托书如果卖方已婚，签约时要提供配偶同意出售证明（哪怕媳妇一起到场，也得签，怕以后有纠纷）买房最重要的一点是自己的态度：这里我们只讲刚需性质。对于我们这类人来说,房子的支出占你一生收入中很大的一个比例，并且这笔钱花的怎么样直接决定了你接下去几十年的生活质量。因此，你必须让自己花!时！间！，花大把的时间去研究和看房。那些周末看了几趟房子就大喊太累，太花时间的想法要不得。为什么要花时间呢？买到一套称心的二手房本来就不是一件容易的事情（无视价格的请走开）.二手房，意味着不确定因素太多，大复杂,需要大量时间对比衡量,而很多关键信息又是不透明的，还有中介在不停地干扰你，因此花几个月的时间很正常（答主这次耗

19、费4个月的时间,最后买到的还只是相对满意的房子)。接下来说重点:既然要花时间，怎么让时间运用的更高效？1. 选好中介，并训练他们中介是你的眼睛和耳朵，他们是否听话，是否给你提供有价值的信息,决定了你买房过程的体验.中介有他们自己的利益驱动：在最短的时间内成交。本质上是和你的目标（买到最合适的房子）相悖的。因此，不要听中介：”错过了就没了“，”房价要涨了“类似的话，所有催促你成交的话都是为了他们自己的利益考虑。应该怎么做?首先，找23家大的中介，每家中介选2名业务员。一般来说,直接找门店经理，让他推荐会比较靠谱。为什么 每家中介要选两名？因为可以中介内部做横向比较，看给到你的房源是否合理（当然这

20、两名不要在一个门店里）.其次，把你的条件明确的告诉他们:包括预算。接下来就很重要了：过滤他们提供的房源信息，根据质量给反馈。中介一般会先带你看几套不咋样的房子，然后再带你看一两套条件稍好的房子,然后就开始鼓动你出手。而你要做的，就是SAY NO，并且要做出很挑剔的姿态。如果你不挑剔，中介的下限会越来越低，给你不好的房源，浪费你的时间。做好和中介打持久战的准备,中介投入的时间成本越多，越是会提供好房源给你2. 收集信息你的目标是把选定片区的小区全部看遍，确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。谈谈基准价格，基准价格用于衡量不同二手房价格的合理性。我自己是这么做的:先看片

21、区内房源的大致均价,我看的区域3。2W每平，然后给各种的条件设定价值，房龄折旧:每差一年价格下降1（越新折的越快，越老折的越慢）。地段:到地铁、菜场、超市等的距离和价值的关系,不同购房者的需求点不同,权重各有高低，根据自己的情况来。楼层:一般来说 多层：3452167 电梯房：中高层 顶层 底层,电梯房的一个简单算法是:每高一层，加1W采光：采光分两个层次，1.是否全明，每个房间是否都有窗.2.阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看，朝南的房子基本上比朝北的要高出35K每平。我把光照时长分成3档:从早晒到晚 4、5个小时左右 3个小时以下.基本条件就这

22、些,如果还有一些自己比较在意的，也折算成相应的价值。在了解所有小区情况和制定基准价格后，对不同房源的开价就心中有数了：我看到最后,中介给我的房源，我都不用上门看，直接出价，节省了大量时间。提醒一点:如果这套房不是你最后一套，那么有些条件即使你自己的需求不大，考虑到保值,方便以后出手，也要尽量选好的。这次买房很深刻的一个体会是：各方面条件好的二手房，抛出来的非常少，总是有一些硬伤,换句话说如果房子好，住的很舒服,卖的意愿就很小。3. 议价楼主不是这方面的高手，只能采取中规中矩的策略：1。 理解大环境是买方市场还是卖方市场。这点决定了在买卖时你应该持有的姿态,上海这边基本上还是买方市场，意味着可以

23、有充足的时间可以做比较。2. 房东状态。a) 置换,价格合适就卖，这是碰到最多的情况。有时间约束和价格约束。b) 急卖，主要是时间约束。c) 卖个好价钱，房子一般都不错，期望值很高,主要是价格约束.3。 出价.楼主最后使用的都是开门见山式,这样最直接省事，根据基准价格算出房子的合理价格，然后再砍掉5%，看房东反应。一般来说，他这时要给出让步，但还不会是最低价。你可以不理他，如果他属于前面说的a或b类，隔段时间还会找你.你要记得,这是买方市场。4。 时间1. 好房子一般很少抛出来，必须耐心等待。2. 房子刚出来时房东的期望值一般都比较高,必须耐心等待。4。 其他小TIPS1。 中介会试图让你交一

24、笔所谓的保证金,说这样好跟房东谈价格，不！要！理！睬！2。 和小区里的门卫,大爷大妈聊聊，获取房子的信息3。 中介费是可以打折扣的作者：yifei huang链接：来源：知乎著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权。1。 务必用小号联系中介，否则的话等着各路中介来轮番轰炸吧。最不好的是用iphone手机的号码，又没有骚扰拦截。这方面链家最差，买好房之前没有人来骚扰，买好之后连续不断的.2。 不付诚意金、意向金，如果有中介要和你谈这个,叫他滚.想买的好房子难找,骑着电瓶车的中介满大街都是.老娘的字典里，就没有诚意金一说。老娘是诚意买家，房子看好了，价钱合适,直接签合同付定金，要个屁的诚意金。他要

25、是收诚意金，就不是诚意卖家，老娘不伺候。不要在看房确认书之类的签名，非要签的话，就写一个假名字。比如你叫陈xx，你就在上面龙飞凤舞画一个 程字够了。你懂得。3。 先看房子，中介费等到房子谈的差不多了再谈。否则你一开始和中介狂砍中介费，但是房子本身没有谈拢，不是白费力气么.而且中介会没有多大动力帮你找房子。4。 中介可以欺骗我一次，但是绝对没有第二次。比如中介说好带你看这个房子，到了之后又说没有,推荐另外的房子;房东跳价(不好判断是房东还是中介在背后捣鬼） 等等之类。必须要大发雷霆，严厉批评（当然不要用侮辱性词汇骂他，毕竟大家都是人,有自尊的）当然发火归发火，发完火之后中介还是回来找你，给你道歉

26、,给你解释,你就听。你要咬定原先的条件，让中介去谈，谈不下来别来见我。5。 在行动上对中介要防范，但是在语言上对中介还是客气一点，不要搞得针锋相对剑拔弩张，毕竟他们是服务行业,关系太差也不好。所有的感性都是战术技巧（发火之类的)，最终下决定还是要理性。6. 中介费最多给一个点（不超过500万的房子），超过500万最多给5万，具体数字看你和中介怎么谈。说实在的，在和房东谈好了之后来谈中介费，不要以为你大钱已定小钱就不得不让步,其实中介比你还着急。你中介费大不了和卖家下次再谈，中介公司可是一分钱都没有确定下来。利用 爱屋及乌、搜房网等的1个点0。5个点来压价。告诉他们搜房网的小张什么也给推荐的这套

27、房子,同样条件，人家只要0。5个点，我是看着是因为你们最早给我推荐这个房子才和你先谈的，这边谈不拢我找搜房网去.不断施加压力.当然现实中0。5是很难的，1个点比较现实，无论是什么中介，无论他们有什么规定，他们最终都能够接受1个点的。中介费用要过户才付，他们会让你在签约就付掉，告诉他们门都没有，再逼逼房子我们不买了.实在不行签约当天付个1000意思一下,其余过户再说.最好留一笔中介费到交房再付。这个看你自己的谈的能力。67 关于办贷款：不要以为自己没有银行的门路就觉得必须依靠中介，随便找一家银行，进去告诉他们要咨询住房贷款的事情,自然有业务员接待你。基本上同一家银行的不同信贷员给的条件都是一样的

28、,有没有人认识都差不多。银行就是靠贷款赚钱，你就是他们的客户，怕什么.一家银行做不了再换一家，打电话或者直接走进去问。中介也有合作的银行，问问他们,然后和你自己问道的做个比较，哪家优惠选哪家.8， 关于看房子：基本上可以选中2片区域,然后花一整天时间去一片区域，把那里所有的小区的房子看个遍，了解了大概情况。一片区域看个23次看完1020套房子之后基本上有概念了，自己想要的房子在那个小区，什么价位，优点缺点之类.然后当价钱还算实惠的房子出现的时候，马上做决定,看完之后当天中介会联系你，你就说有意向，但是价钱上还要侃侃,不要告诉中介你的底价，让中介去问这个房子能够让到多少。 觉得合适的话当面去谈。

29、坚信一点：好房子是会源源不断出现的，不存在说某一时期市场上没有你想要的房子了（除非你的预算和实际市场情况严重偏离），只是价格在变动。当价格合适的房子出现的时候，不要犹豫,抓住他。9 关于税费:让中介在你和房东直接面谈之前帮你算好，包括你的购房资质、贷款情况等等。了解清楚了，和房东要谈的就只是一个价格和付款方式。房东承若的所有东西都要在合同上写下来，包括是否满五唯一、是否附送车位等等，口说无凭关于你的贷款申请资质、税费等情况,可以让不同的中介都帮你算算，如果算下来都差不多，那应该没有什么问题。10. 另外，不要买有硬伤的房子.这些硬伤包括： 底楼(带花园除外）、顶楼、靠近大马路、靠近垃圾场、靠近

30、高压线、房型巨差、位置过于偏远交通不便(未来规划的也没有地铁线路）等.虽然你可能无所谓这些，但是房子是具有投资属性的，现在图便宜，将来也卖不上价钱,而且卖的慢，急死人.在条件允许的情况下，优先考虑：02年之后的电梯房，1.5公里之内有地铁，房型合理的。买房就是投资,无论你是不是买来自住，不要任性。签合同：(这是最让我这个完全没有经验的菜鸟郁闷的事情了，好在没出什么岔子,不然就麻烦了）1。中介费什么时间给问题:我是3天内就付了全部中介费，我们一个原来买过二手房的同事的意思是要房本办完以后再给中介费,不过这都是我签完合同之后他跟我说的啦,咳；如果中介实在不同意，那就在跟中介的三方合同里加上一条：如

31、非买房人原因导致房屋无法继续交易的,则中介要在确认无法交易后的1天内退还全部中介费用。我觉得这个挺重要的，万一因为卖方人的原因，整的咱们没买成，结果其他的好房子也跑了，怎么办。中介再把中介费收了，说退给你，不定什么时候才退呢，咳，没办法，我就是没法相信他们说的话，总是得画个问号。2.让中介将付款的时间也明确在合同中，什么时间付的定金多少钱，什么时间付首付多少钱，什么时间办理贷款,什么时间办理过户手续。3。物业等费用的承担：物业、供暖、水、电、燃气、有线电视费用,要明确买房人只承担过户日期之后的,过户日期之前的要由卖房人承担。这一点,求说也应该留点尾款什么的，但是卖我们房那家没同意，就给我写了个字据有他们承担，我也就算了.关于物业交割问题，可以跟小区里大妈聊聊,问问这个小区都有什么费用,在网上查查一般怎么