博瑞计划管理体系建设134524532.ppt

1、博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞计划管理体系探索（草案）博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产房地产项目管理目标 在所有的指标当中，在所有的指标当中，“进度进度”是最基本的指标之一，也常常被认为是最重要、管理难度最大的指标之一是最基本的指标之一，也常常被认为是最重要、管理难度最大的指标之一 因此，对于大多数房地产企业而言，计划管理都首先从因此，对于大多数房地产企业而言，计划管理都首先从“计划管理计划管理”开始开始财务纬度指标财务纬度指标收益类：净利润净利润/结转收入/结转成本效率类：销售净利润率销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：NPV资金类：经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标

2、客户纬度指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修 等的客户满意度客户满意度计划纬度指标计划纬度指标进度：关键节点的达成进度：关键节点的达成质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故专业管理：销售目标的达成、成本目标成本目标的达成能力纬度指标能力纬度指标人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产关注关注“进度进度”，关注，关注“计划管理计划管理”n 由于项目开发周期的拖长，房地产投资的机会风险会加大由于项目开发周期的拖长，房地产投资的机会风险会加大n 进度时间，是影响管理费用和

3、财务费用高低的一个决定因素进度时间，是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素（一天一辆奥迪的故事）n 进度时间，是影响项目进度时间，是影响项目IRR的重要因素之一，而的重要因素之一，而IRR是大部分企业作是大部分企业作为项目投资决策的重要依据为项目投资决策的重要依据（根据某集团对典型中型项目的分析，在地价占开发成本30-45%时，项目开盘时间提前1个月，项目的IRR水平将提高0.7-1%左右）n 房地产项目内外部接口多，协同与协调非常繁杂房地产项目内外部接口多，协同与协调非常繁杂n 计划管理的过程，是房地产项目系统分析和风险分析的过程计划管理的过程，是房地产项目系统分析和风险分析的过程n 计

4、划管理是项目管理人员的必备工具计划管理是项目管理人员的必备工具博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产项目计划管理是房地产企业项目计划管理的重点项目计划管理是房地产企业项目计划管理的重点项项目目计计划划管管理理有有多多重重要要？多项目运作多项目运作的需求的需求p多项目的同时运作，需要有效的计划管理体系为主要监控手段的支持p项目计划管理体系是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证规范化精规范化精细化管理的细化管理的需求需求p房地产开发中的并行、专业配合、内外部接口多等特点，需要通过项目来进行有效的组织和协调p随着企业规模的扩大，管理层的决策、协调和监控，主要通过项目计划的管理来实现p基于从人盯人的管理

5、行为向基于计划的目标管理的转变加速资产周加速资产周转率的需求转率的需求p好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产项目管理的现实中经常遇到的问题项目管理的现实中经常遇到的问题p干到哪算哪（没有计划）p三拍计划（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿）p计划排不了（都给自己留足时间，不管别人能不能干）p啊呀，忘了这事了（计划漏项）p工程部营销部急得团团转（上游计划的拖延）p不该干的干了，该干的还没动（计划不清晰，眉毛胡子一把抓）p。项目计划管理是房地产企业项目计划管理的难点项目计划管理是房地产企业项目计划管理的难点博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产计划管理的根本是什么？计

6、划管理的根本是什么？计划管理的根本不是制订计划本身，而是为了实现有效管理计划管理的根本不是制订计划本身，而是为了实现有效管理达成计划管理的目标的关键要素达成计划管理的目标的关键要素p组织保障，责任明确组织保障，责任明确p项目关键节点导向项目关键节点导向p及时地过程跟踪与预警及时地过程跟踪与预警p结果考核与绩效驱动结果考核与绩效驱动p全员全员博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产P-策划D-编制C-检查A-评估项目计划的分级管理基于管理需求的项目关键节点定义标准工作周期研究项目计划策划三位一体的项目计划分级管理、滚动编制项目计划的检查项目计划的动态预警机制项目计划考核项目计划管理PCDA法则博瑞地产博

7、瑞地产博瑞地产博瑞地产2、计划体系的策划、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计、计划体系管理架构的设计3、计划的编制、计划的编制4、计划的监控与预警、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策、计划管理难点及对策博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产同城市多项目管理阶段（项目达到同城市多项目管理阶段（项目达到3个及以上时）个及以上时）计划类型计划类型计划编制计划编制计划实施计划实施计划监控计划监控计划考评计划考评经营计划经营计划项目关键节点项目关键节点计划计划计划管理部门计划管理部门+相关相关专业专业计划管理部门计划管理部门+相关相关专业专业先关专业

8、全体先关专业全体相关专业全体相关专业全体计划管理部门计划管理部门计划管理部门计划管理部门总经理总经理+计划管理计划管理部门部门总经理总经理+计划管理计划管理部门部门项目总体进度项目总体进度计划计划计划管理部门计划管理部门+相关相关专业专业相关专业全体相关专业全体计划管理部门计划管理部门项目专项进度项目专项进度计划计划计划管理部门计划管理部门+责任责任部门部门责任部门责任部门计划管理部门计划管理部门部门上级领导部门上级领导+计计划管理部门划管理部门部门管理计划部门管理计划部门负责人部门负责人部门全体部门全体部门上级领导部门上级领导+计划管理部门计划管理部门 总经理总经理+部门上级部门上级领导领导

9、+计划管理部计划管理部门门选择操作管控型模式，选择操作管控型模式，设置计划管理部门设置计划管理部门，根据部门职责设置岗位；部门，根据部门职责设置岗位；部门职责建议：计划管理、计划绩效管理、关键决策、管理流程管理、阶段成果管职责建议：计划管理、计划绩效管理、关键决策、管理流程管理、阶段成果管理、关键决策管理、信息与知识管理，可根据企业的管理、战略导向适当增减理、关键决策管理、信息与知识管理，可根据企业的管理、战略导向适当增减职能职能博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产2、计划体系的策划、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计、计划体系管理架构的设计3、计划的编制、计划的编制4、计划的监控与预警、计

10、划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策、计划管理难点及对策博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产n计划体系策划的目标计划体系策划的目标匹配性匹配性完整性完整性层次性层次性可控性可控性p与企业的管理思想与企业的管理思想和战略导向匹配和战略导向匹配p与管控模式匹配与管控模式匹配p与企业管理水平、与企业管理水平、人员素质匹配人员素质匹配p要覆盖预定的各管要覆盖预定的各管理阶段：中期规划，理阶段：中期规划，年度，季年度，季/月度计划等月度计划等p要覆盖项目开发全要覆盖项目开发全过程的业务活动过程的业务活动p要全员覆盖要全员覆盖p需要建立自上而下需要建立自上而下

11、的层级的层级p逐级细分逐级细分p管理计划支持项目管理计划支持项目计划计划 p计划的模版及工具计划的模版及工具p可供参考的工作周可供参考的工作周期期p适用性适用性博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产层级层级项目计划体系项目计划体系管理计划体系管理计划体系一级一级项目总体经营计划（含关键节点计划及项目总体经营计划（含关键节点计划及经营指标）经营指标）公司年度关键业绩指标公司年度关键业绩指标二级二级项目总体开发进度计划项目总体开发进度计划公司月度计划公司月度计划三级三级项目专项计划（工程、设计、招标、营项目专项计划（工程、设计、招标、营销、示范区、样板间等等）销、示范区、样板间等等）公司部门月度计划公司

12、部门月度计划公司级公司级 年度经营计划年经营规划年度经营计划年经营规划博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产计划体系策划的特点计划体系策划的特点个目标个目标体现企业的战略及管理思想体现企业的战略及管理思想个体系个体系项目计划体系管理计划体系项目计划体系管理计划体系个层级个层级分级计划管理分级计划管理博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产项目总体经营开发计划项目总体经营开发计划年度调整年度调整经营目标经营目标资金运作目标资金运作目标成本目标成本目标进度目标进度目标汇总经营计划销售回款计划费用支出计划项目成本目标项目总体开发进度计划，关键节点计划项目年度经营开发计划项目年度经营开发计划项目计划策划项目计划策划

13、经营目标经营目标资金运作目标资金运作目标成本目标成本目标进度目标进度目标汇总经营计划销售回款计划费用支出计划项目成本目标项目总体开发进度计划，关键节点计划项目月度季度经营开发计项目月度季度经营开发计划划月季度销售回款计划月季度进度计划项目执行计划（管理计划项目执行计划（管理计划）月季度动态成本分析项目计划分级体系分析：三层级四要素项目计划分级体系分析：三层级四要素月季度资金计划博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产项目计划分级管理原则项目计划分级管理原则项目计划项目计划集团集团公司公司项目项目备注备注一级计划项目总体经营开发计划项目年度经营开发计划项目关键节点计划组织编制，审批确定，全过程监控督办参

14、与编制参与编制抓二级计划项目总体开发进度计划项目月度开发经营计划审批，过程监控组织编制、调整参与编制管三级计划项目专项计划项目周计划备案（知情）审批，过程监控组织编制、调整看在特殊阶段，集团可以加强对项目总体进度计划和项目专项计划的管理博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产项目的里程碑节点项目的里程碑节点个个1.项目定位项目定位2.规划方案规划方案3.单体方案单体方案4.初步设计初步设计5.施工图设计施工图设计6.总包监理单位确定总包监理单位确定7.开工开工8.达预售条件达预售条件9.结构封顶结构封顶10.竣工备案竣工备案11.入住开始入住开始12.开盘开盘博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产体现管理管

15、理思想的主要节点体现管理管理思想的主要节点项目的难点及进度的过程项目的难点及进度的过程控制点控制点对财务现流造成影响的对财务现流造成影响的节点节点为满足管理需求而设置的为满足管理需求而设置的节点节点为保证产品品质和产品交为保证产品品质和产品交付而设定的节点付而设定的节点、五证的取得、景观施工图、桩基施工图、施工报建图、综合管网施工图、精装修施工图、基础提前施工、正负、景观、道路施工完成、开工、正负、结构封顶、销售展示区开放、展示样板房开放、外脚手架拆除、竣工备案、入伙、土地交付、项目总体经营开发目标确定、成本目标确定、招标分判、营销策划报告、工程策划、项目后评估、交楼样板房、内部预验收、销售代

16、理公司选定、入住工作方案、内部整改完成、物业移交、业主预验收博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产公司一级关键节点计划公司一级关键节点计划序号节点名称节点名称计计 划划实际情况实际情况开始时间开始时间完成时间完成时间开始时间开始时间完成时间完成时间1取得国有土地使用权证2项目定位及产品策划3概念设计（修规设计）4规划设计（方案设计)5扩初方案设计（满足报建条件）6取得建设工程规划许可证7市政管网、景观施工图完成8售楼中心、示范区施工图完成9全套施工图完成10监理、总包单位确定（内部）11获得施工许可证12开工13主体施工至正负零14销售展示区实施博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产15主体结构达到预售条件16取得预售许可证17销售展示区开放18开盘19主体封顶20外脚手架拆除21质检验收（单体验收）22室外配套、园林施工23竣工备案24综合验收25预交付26正式交付博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产项目开发周期基准分析项目开发周期基准分析博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产博瑞地产物业类型标段规模前期工作施工周期总周期调整原则4层+1层地下2.5