划拨用地估计技术要点.ppt

1、划拨用地估价技术要点划拨用地估价技术要点 中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院 赵赵 松松 MSN:cloud_ 010-66562981一、划拨土地使用权价格的内涵一、划拨土地使用权价格的内涵 二、划拨土地使用权价格的影响因素二、划拨土地使用权价格的影响因素 三、划拨土地使用权估价技术路线三、划拨土地使用权估价技术路线 四、划拨土地使用权估价技术要点四、划拨土地使用权估价技术要点一、什么是划拨用地价格一、什么是划拨用地价格划拨土地使用权划拨土地使用权土地使用权（不是其它）土地使用权（不是其它）带有政府限制（用途、处置、时间）和权益带有政府限制（用途、处置、时间）和权益（收益，免收的）（收益，

2、免收的）不是真正的无限期不是真正的无限期不是真正的无偿不是真正的无偿 假定同一块土地，两种情形的差别：假定同一块土地，两种情形的差别：划拨性质划拨性质出让性质出让性质进入市场受到限制进入市场受到限制年期不确定年期不确定存在政府保留利益存在政府保留利益用途符合规划即可用途符合规划即可转让要重新批准转让要重新批准指令用途及项目指令用途及项目市场流动不受限制市场流动不受限制年期明确年期明确实体相同实体相同假定同一块土地，两种情形的差别：假定同一块土地，两种情形的差别：划拨划拨出让出让正常实体正常实体权利较大权利较大正常权利正常权利权利较小权利较小实体相同实体相同权利较大权利较大一、什么是划拨用地价格

3、一、什么是划拨用地价格为取得划拨土地使用权而支付的代价为取得划拨土地使用权而支付的代价（假定，一个新的土地使用者从原土地使用者经过（假定，一个新的土地使用者从原土地使用者经过行政审批，转移得到一块划拨用地，新的土地使用行政审批，转移得到一块划拨用地，新的土地使用者需要支付给原土地使用者一定的费用，这个费用者需要支付给原土地使用者一定的费用，这个费用就是划拨土地使用权价格）。就是划拨土地使用权价格）。实体相同实体相同划拨价格来自划拨土地权利的大小：划拨价格来自划拨土地权利的大小：划拨划拨出让出让权利较小权利较小实体相同实体相同权利较大权利较大价格较高价格较高价格较低价格较低特点特点没有本质的差别

4、，都是取得土地权利的一种代价。没有本质的差别，都是取得土地权利的一种代价。只是因为土地权利的不同，因而所付出的代价也就只是因为土地权利的不同，因而所付出的代价也就不同。不同。只是形式上相当于出让土地正常市场价格减去国只是形式上相当于出让土地正常市场价格减去国家所有权收益，而不是来自于出让土地，来自于划家所有权收益，而不是来自于出让土地，来自于划拨权利大小。拨权利大小。划划拨拨土土地地使使用用权权价价格格的的形形成成也也有有一一个个谈谈判判和和协协商商的过程。的过程。评估划拨用地价格的基本思路评估划拨用地价格的基本思路从划拨用地本身出发从划拨用地本身出发从划拨权利大小出发从划拨权利大小出发从市场

5、原则出发从市场原则出发作为方法可以参照出让价格作为方法可以参照出让价格 二、划拨用地价格影响因素二、划拨用地价格影响因素1 1、受权利限制多少的影响、受权利限制多少的影响（1 1）占有权）占有权占有年限方面，虽然为无限年期，准确说是没有占有年限方面，虽然为无限年期，准确说是没有规定，随时可能被收回（因行业性质、政策支持时规定，随时可能被收回（因行业性质、政策支持时间长短等不同），具有不确定性。间长短等不同），具有不确定性。占用方式，是一种行政特许，受当届政府和政策占用方式，是一种行政特许，受当届政府和政策的干预较大（产业调整），具有不稳定性的干预较大（产业调整），具有不稳定性 二、划拨用地价格

6、影响因素二、划拨用地价格影响因素（2 2）利用权）利用权指定用途（项目、行业），非市场决定。指定用途（项目、行业），非市场决定。缺乏变更调整权利。缺乏变更调整权利。特殊限制和规定（如不得有外资、民营资本等）。特殊限制和规定（如不得有外资、民营资本等）。二、划拨用地价格影响因素二、划拨用地价格影响因素（3 3）收益权）收益权一部分收益归国家所有（即：只有部分收益权）一部分收益归国家所有（即：只有部分收益权）虽然实际土地使用权属于使用者，但其产权的国虽然实际土地使用权属于使用者，但其产权的国有性质没有改变，产权效益不能完全体现，影响收有性质没有改变，产权效益不能完全体现，影响收益。益。经营范围较窄

7、，经营性特征较小，影响收益。经营范围较窄，经营性特征较小，影响收益。国企，经营管理决策权相对不独立。国企，经营管理决策权相对不独立。二、划拨用地价格影响因素二、划拨用地价格影响因素（4 4）处分权）处分权没有处分决策权，需要经过行政审批。没有处分决策权，需要经过行政审批。被授予的处分权利，也很有限。被授予的处分权利，也很有限。二、划拨用地价格影响因素二、划拨用地价格影响因素2 2、受土地交易流转限制的影响、受土地交易流转限制的影响不同的划拨土地，由于政策限制不同，在市场状不同的划拨土地，由于政策限制不同，在市场状况也不同，最终体现在价格的不同。况也不同，最终体现在价格的不同。部分转让都是政府批

8、准，严格上讲是划拨用地的部分转让都是政府批准，严格上讲是划拨用地的行政调整，不能成为交易，但有协商谈判的过程。行政调整，不能成为交易，但有协商谈判的过程。政府收回、征收等为政府强制性行政手段。政府收回、征收等为政府强制性行政手段。作价入股等是一种限制性很强，政府主导的特殊作价入股等是一种限制性很强，政府主导的特殊交易方式。交易方式。二、划拨用地价格影响因素二、划拨用地价格影响因素3 3、成本是主要的影响因素、成本是主要的影响因素没有收益的期望，只有成本回收的期望。没有收益的期望，只有成本回收的期望。由于取得、维护等，需要实际成本投入。由于取得、维护等，需要实际成本投入。没有真正的市场，缺乏市场

9、资料。没有真正的市场，缺乏市场资料。二、划拨用地价格影响因素二、划拨用地价格影响因素4 4、市场影响价格、市场影响价格土地划拨是行政分配，供给弹性也很小，总体上土地划拨是行政分配，供给弹性也很小，总体上看市场特征不明显，对价格影响不大。看市场特征不明显，对价格影响不大。成本是有市场的，市场主要通过成本影响划拨土成本是有市场的，市场主要通过成本影响划拨土地价格。地价格。三、划拨用地估价技术思路三、划拨用地估价技术思路划拨用地的三种情况：划拨用地的三种情况：未来不改变使用权性质，但土地资产进入市场未来不改变使用权性质，但土地资产进入市场未来转变为出让土地的划拨用地评估未来转变为出让土地的划拨用地评

10、估未来不改变土地使用权性质，也不进入市场未来不改变土地使用权性质，也不进入市场三种情况比较：三种情况比较：完完全全使使用用权权不不改改变变划划拨拨但但入入市市改改变变划划拨拨入入市市不不改改变变划划拨拨不不入入市市123三、划拨用地估价技术思路三、划拨用地估价技术思路1 1、未来不改变使用权性质，但土地资产进入市场、未来不改变使用权性质，但土地资产进入市场作价入股、作价出资、租赁、授权经营、抵押作价入股、作价出资、租赁、授权经营、抵押这类情况应先假定土地为正常的出让土地，然后充这类情况应先假定土地为正常的出让土地，然后充分分析土地的政策及流动限制对土地价格的影响，分分析土地的政策及流动限制对土

11、地价格的影响，再采用适当的方法进行评估（由于划拨土地市场流再采用适当的方法进行评估（由于划拨土地市场流动限制较大，使价格低于一般土地市场价格。目前动限制较大，使价格低于一般土地市场价格。目前绝大多数没有考虑这一影响）。绝大多数没有考虑这一影响）。例一例一某某国国有有企企业业准准备备以以其其名名下下的的一一块块划划拨拨国国有有土土地地进进入入上上市市公公司司资资产产，经经批批准准，拟拟以以国国家家作作价价入入股股的的方方式式处置。处置。此此种种情情况况下下，土土地地使使用用权权仍仍属属于于国国家家，不不必必办办理理出出让让手手续续，可可以以视视为为划划拨拨用用地地资资产产进进入入市市场场，需需要

12、要对对划拨土地使用权的价值进行评估。划拨土地使用权的价值进行评估。三、划拨用地估价技术思路三、划拨用地估价技术思路2 2、未来转变为出让土地的划拨用地评估。、未来转变为出让土地的划拨用地评估。一是补交出让金将所拥有的划拨土地转变为出让土一是补交出让金将所拥有的划拨土地转变为出让土地（包括改制中土地使用权性质的改变）地（包括改制中土地使用权性质的改变）二是将有偿转让所得划拨土地转变为出让土地二是将有偿转让所得划拨土地转变为出让土地这类情况应先假定土地为正常的出让土地，按照适这类情况应先假定土地为正常的出让土地，按照适当的方法进行评估，然后在此基础上减去出让土地当的方法进行评估，然后在此基础上减去

13、出让土地与划拨土地价格差值（可以通过对市场价格的比较与划拨土地价格差值（可以通过对市场价格的比较分析得到，一般相当于交给政府的所有权收益，即分析得到，一般相当于交给政府的所有权收益，即补缴的土地出让金部分）。补缴的土地出让金部分）。例二例二某某国国有有企企业业A A，原原有有一一块块划划拨拨国国有有土土地地，经经批批准准，现现准备办理出让手续后转让给企业准备办理出让手续后转让给企业B B。此此种种情情况况下下，政政府府同同意意出出让让，说说明明已已经经准准许许认认可可了了土土地地的的市市场场价价值值（政政府府要要分分享享土土地地市市场场化化的的增增值值）。此此过过程程中中企企业业A A在在补补

14、缴缴土土地地出出让让金金后后，可可以以实实际际上上获获得一笔划拨用地的转让价格。得一笔划拨用地的转让价格。三、划拨用地估价技术思路三、划拨用地估价技术思路3 3、未来不改变土地使用权性质，也不进入市场、未来不改变土地使用权性质，也不进入市场资产置换资产置换土地收回土地收回土地征购土地征购拆迁补偿拆迁补偿这类情况应先充分分析土地的政策及流动限制，然这类情况应先充分分析土地的政策及流动限制，然后采用适当的方法进行评估。后采用适当的方法进行评估。例三例三某某国国有有企企业业A A拥拥有有一一块块划划拨拨国国有有土土地地，经经协协调调，政政府府拟收回作为基础设施用地拟收回作为基础设施用地。此此种种情情

15、况况下下，该该地地块块被被规规划划为为基基础础设设施施用用地地，说说明明该该土土地地尚尚不不具具备备市市场场价价值值。因因此此企企业业A A获获得得的的补补偿偿并并不不是是完完全全市市场场的的划划拨拨用用地地转转让让价价格格，只只是是对对原原有有划划拨用地成本的补偿。拨用地成本的补偿。四、划拨用地估价技术要点四、划拨用地估价技术要点城镇土地估价规程：城镇土地估价规程：“划划拨拨土土地地使使用用权权价价格格评评估估，可可采采用用收收益益还还原原法法、市市场场比比较较法法、剩剩余余法法、成成本本逼逼近近法法和和基基准准地地价价系系数数修修正正法法等等，各各方方法法的的应应用用与与出出让让土土地地使

16、使用用权权评评估估相相同。同。”四、划拨用地估价技术要点四、划拨用地估价技术要点1 1、第第一一种种情情况况下下：未未来来转转变变为为出出让让土土地地的的划划拨拨用用地地（严格说不是出让土地）。（严格说不是出让土地）。（1 1）收益还原法的使用。）收益还原法的使用。收益、成本、及相关系数都是正常状态下的。收益、成本、及相关系数都是正常状态下的。还还原原利利率率应应该该保保守守一一些些，因因为为土土地地使使用用权权并并没没有有真真正正进进入入市市场场，一一切切还还只只是是理理论论上上的的改改变变，还还存存在在一定风险。一定风险。四、划拨用地估价技术要点四、划拨用地估价技术要点（2 2）市场比较法的使用。）市场比较法的使用。比较案例选用正常的案例。比较案例选用正常的案例。其它比较修正正常。其它比较修正正常。（3 3）剩余法的使用。）剩余法的使用。不不动动产产收收益益及及开开发发费费用用利利息息利利润润等等均均为为正正常常市市场场水平值。水平值。（4 4）成本逼近法的使用）成本逼近法的使用选用正常的成本及开发利润、增值等参数。选用正常的成本及开发利润、增值等参数。四、划拨用地估价技术要点四、