房地产买卖合同司法解释.docx

1、房地产买卖合同司法解释房地产买卖合同司法解释篇一：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释全文解读最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，

2、作者只引用了相对来说级别比较高的法律。另外，本人在此做一点常识性解释，根据立法法的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的商品房销售管理办法就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据人民法院组织法第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并

3、转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内

4、容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开2小时，此时房屋到底是处于什么状态呢？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年城市房地产管理法和95年建设部城市商品房预售管理办法两个规

5、范性文件进行调整，但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。高法的这项解释是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系，但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”；前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为预售许可证相对于土地使用权证、房屋所有权证来说，其取得的成本比较低，而且

6、是低多了。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。【释义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而中国的消费者大概最相信的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业；这种对广告特别是大篇幅广告的崇拜心理，使消费者行为方式非理智的重要表现，是消费者一切苦难行为的源泉。本来合同法第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话

7、，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。但是建设部商品房销售管理办法第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，所以我想全体开发商都应当感谢商品房销售管理办法第十五条的制定者，这是一种大智慧，一种将非法行为写成合法行为的大智慧，我们普通人连这种胆量都没有，而建设部的大师们不仅敢于将非法写成合法，而且写到让普通人看不出来的水平，难道这不是一种大智慧吗？幸运的是，起

8、草合同法的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会；例如我现在就可以给有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”，那么此法律解释的前提条件就丧失了，消费者也就无法再用“内容确定”来一条

9、来要求开发商兑现承诺了。对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照商品房买卖合同补充协议范本204条。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购

10、房。这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢？消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议，是不是就是未能订立合同呢？此时是哪一方的原因呢？我想司法解释是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行排除，将条件与结果进行确定，而一条司法解释显然没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议，也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。

11、第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。【释义】这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件；法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。第六条当事人以商品房预售合同

12、未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。【释义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定，很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字；殊不知，这种规定给多少企业创造了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元，利用这部分资金将楼建设成后，房价暂进可以涨到五千元，为了按照五千元的价格出售房屋，就要解除原来的预售合同，也就是要主动违约；怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。此条解释可以

13、说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步；当然，如果登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安臵协议，明确约定拆迁人以位臵、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安臵，如果拆迁人将该补偿安臵房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安臵房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安臵协议的，按照本解释第八条的规定处理。【释义】本为这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己体会到

14、中国拆迁制度的腐败性了，当然腐败之源就是城市房屋拆迁管理条例，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安臵房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：【释义】这两天就报纸说“

15、商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”，大家兴高采烈地认为商品房已经可以适用消费者权益保护法的调整了，居然还有一位老教授在电视上也这样说；我想说法律欺诈是最大的欺诈，大家一定要看清楚，消法第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回事！（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给

16、第三人；【释义】此款就是秦兵经常说的“秘密抵押”，按说这种情况不应当发生：所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中国、在北京这种事情就天天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”；这是我们的制度设计问题，北京市762名人大代表只有一名律师（同达律师所刘红宇女律师），懂抵押担保的人大概不超过三人，这样的人大代表能够写出高质量的法律吗？不可能，不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“秘密抵押”，估计大家准

17、是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。【释义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不多写了；其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容；只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着的房屋也竟然会被其他人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提；而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，

18、也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任；此条甚好！但是如果将两倍赔偿由“可以”改成“应当”则更好！目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这里就明确通知开发商了：“合同就是无效，你也要承担责任”；而且这样对消费者就产生了一个有利之处，如果当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为有利，变被动为主动。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安臵房屋的事实。【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是

19、很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，可以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，大家怕监狱里富豪太多，就要为他们找一个出路，如果建富豪专狱又担心“各地区发展不平衡”，再加房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯

20、罪的纵容，此条不好，大大的不好。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”？为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强

21、调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务，明显占在广大资产阶级一边嘛，明显将少数劳动人民看成是刁民嘛，希望下次写司法解释时可以改正！第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否一样？法律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样？此条是强调质量问题的，如果出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办？我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结

22、构质量“合格”行不行？也就是说以高价购买了一辆符合夏利篇二：房屋买卖合同司法解释员工手册修改建议第二章劳动用工制度第六条试用期及转正分析：劳动合同法虽然规定员工入职后一个月内签订劳动合同，但对于用人单位而言，最妥善的方式是在入职前就签订合同，这样可以避免员工入职后故意拖延或对劳动合同条款有异议，导致一个月内无法签订劳动合同，人事管理困扰或支付双倍工资的风险。建议增加：公司实行劳动合同管理制度，员工入职前必须与公司签订劳动合同。未能在入职前签订劳动合同的员工，必须在入职后一个月内签订，员工拒绝签订的，公司可提前三日通知员工终止劳动关系，发放应得工资，不作其他任何补偿。公司将根据以下原则之一确定员

23、工是否胜任本岗位工作：（需根据公司实际需要确定）1、绩效考核不合格；2、身体、知识、技术、职业资格及管理水平等无法达到岗位要求；3、三个月内出现本岗位常规情况下不应出现之情形达三次或以上。4、其他不符合岗位要求的情形。员工经证实不胜任原工作岗位的，公司将根据公平、合理原则及员工实际，对员工进行培训或调整员工工作岗位（包括降职、换岗等），员工调整工作岗位后，根据以岗定薪的原则确定其薪资水平（包括提升或降低）。员工应按公司规定接受培训或到新岗位报到上班，不同意接受培训或调整工作岗位的，公司将根据劳动合同法及公司规章制度进行处分直至解除劳动合同。第十一条公司书面文件送达制度分析：公司的有关书面文件（

24、如处分通知、解雇通知书等），在无法直接送达给员工时（如员工拒签、下落不明），公司可采取一定的措施，并在员工手册中予以规定。建议修改：公司发送给员工的书面文件（包括但不限于处分通知、解除劳动合同通知），员工应配合签收，如书面文件无法直接送达至员工时（包括但不限于拒绝签收、下落不明），公司可以通过以下任一方式送达：1.留置送达。员工拒绝承认错误的，由员工同事及上级主管签名确认拒绝签收的情形，或由工会予以确认备案，将书面文件留置于员工办公桌或其工作位置，该书面文件同时将在公司公告栏予以公告，此方式视为送达。2.邮寄送达。将有关书面文件邮寄至员工的户籍地址或通讯地址，该书面邮寄文件一旦发出即视为送达。

25、3.公告送达。将在公司注册地地级市（含）以上报纸刊登书面公告或通知，刊登之日即视为送达之日。书面文件一经送达，即发生法律效力。（法律效力：如发生争议，公司送达材料等信息可以作为公司已告知员工的证据使用。）第二十一条旷工员工任意考勤时段无故缺勤的，视为旷工一天，扣发本人3天工资。此条没有法律效力，相关法律规定中华人民共和国劳动法第50规定，工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资。建议修改：（虽然有法律规定，但是法律也不能凌驾于不违法的自愿。如果协议和章程都没有对此约定.，那么旷工一天扣三天工资是不合法的.不过可以扣你奖金。）建议修改：员工任意考勤时段无故缺勤的，

26、视为旷工一天，扣除当天工资并扣发当月的全勤奖。关于打卡的细化规定：第十六条（一）全体员工按公司考勤等有关制度严格执行，按规定时间上下班，不迟到、不早退。员工上下班必须打卡签到。建议增加：（二）员工打卡须亲身为之，若托人或受托打卡，故意毁损，涂改出勤卡者，均以旷工1日论，并记大过1次。（三）员工确实按规定上下班而忘记打卡者，应于翌日填写未打卡情况说明单由本部门主管签证后送于人事部备案，否则以旷职论。当月超过2次，记迟到1次。依次累计。（四）员工填具未打卡情况说明单有不实之处，经查明属实均以旷工1日论，记大过1次。签证之主管应负连带责任，记大过1次。（五）因打卡机发生故障或停电时，员工无法打卡，应

27、在临时签到本上登记。第十七条（一）行政人事中心负责公司的考勤管理工作。考勤负责人每天应如实做好各部门的考勤记录工作，月终行政人事中心汇报作为考勤依据。建议补充条款（细化考勤制度）：（二）在未按照考勤制度的规定办理请假手续而一次缺勤超过3天的人员视为自动离职，并按严重违反公司管理规章制度给予解除劳动合同等处罚。（三）每月末员工本人必须与部门考勤员核实确认自己当月考勤结果。考勤弄虚作假的，按旷工处罚相应责任人，情节严重者，公司给予解除劳动合同的处罚。第七章奖惩制度与纪律建议增加以下条款：建议增加一条：第九章附则第四十六条本规定自20XX年9月1日起执行，解释权属本公司。分析：根据劳动合同法第四条的

28、规定：用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。在规章制度和重大事项决定实施过程中，工会或者职工认为不适当的，有权向用人单位提出，通过协商予以修改完善。用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。从该法律规定上来看，公司在制定直接涉及劳动者切身利益的规章制度时，必须经过劳动合同法第四条所规定的程序，否则会导致该规章制度无效的后果。如果公司没有工会或

29、者半年组织与员工代表协商，建议公司在每一名员工入职时发放员工手册，并让每一名员工在入职后五天内签收一员工手册及公司规章熟知协议，这样避免公司的举证时候出现的不利后果。当然，很多企业将新规在企业内部网站上进行公布或通过电子邮件发送给员工，让员工自觉阅览，但是笔者认为这看似简单的公示方法很容易造成企业举证不能的法律风险。由于在劳动仲裁或诉讼过程中企业须对经过过公示程序进行举证，倘若企业只是在企业内部网站公布或者通过电子邮件发送给员工，并无其他书面证据进行佐证的情况下，就会导致企业在劳动仲裁或诉讼过程中处于被动的局面。因此，笔者建议企业在公示方式上须将新规交由员工阅读，并在员工阅读后由员工签收确认，

30、且须在企业公告栏等公共区域内将新规的全部内容进行张贴，将公告的现场以拍照和录像的方式记录备案。篇三：商品房买卖合同司法解释全文解读商品房买卖合同司法解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。另外

31、，本人在此做一点常识性解释，根据立法法的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的商品房销售管理办法就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据人民法院组织法第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合

32、同。【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可