酒店式公寓分析.docx

1、酒店式公寓分析 “酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。现就苏州市场，做如下项目分析。一、概念 1、起 源 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城

2、市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。 我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。 2、

3、概 念 酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有

4、单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。服务，如家居清洁、 3、酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：(1)海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员 国内及海

5、外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店。规模小、派驻人员少的海内外驻地机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。(2)国内及海外商务人员 由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。(3)投资者 不少人购买房屋用于投资，一般选择户型面积小。总价低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是

6、香港投资者乐于购买的物业。有余钱的当地人也乐于购买作为投资。(4)小企业和SOHO族少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。(5)居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。 4：酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、单身公寓的主要区别：酒店式公寓：定义是提供酒店式管理服务的公寓。最简单的理解就是，我们住公寓每天都有保洁阿姨打扫

7、卫生。门口有保安巡逻。公寓式酒店：定义是设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。最简单的理解就是总统套房。(我们要做的）产权式酒店：定义是个人投资者买断酒店客房的产权。最简单的理解就是这家酒店的一个房间。我话50W买了。我想住的时候来住，不想住的时候委托给酒店帮我出租出去挣钱。服务式公寓：定义跟酒店式公寓是一样。也可以理解为酒店式公寓。单身公寓：就是正常普通的公寓了。主要区别：酒店式公寓、服务式公寓、单身公寓房产属于住宅。公寓式酒店、产权式酒店房产属于商业。房产性质不一样。酒店式公寓、产权式酒店、服务式公寓、单身公寓。可以购买为私人房产。公寓式酒店是公司性质不能单独交易购买。二、苏州酒店式公

8、寓品牌一览表类型地域公寓名称区位优势租金工业园区金鸡湖商业圈整栋高端式酒店式公寓苏惠路88号环球财富广场B幢苏州绿地辉盛阁国际公寓金鸡湖西CBD、地铁站700 一房豪华84整栋高端式酒店式公寓中新大道西229号苏州雅诗阁万科美好广场服务公寓工业园区与姑苏区融合地带、万科美好广场、苏州大学附近、老城区景点700 一房豪华84整栋高端式酒店式公寓融安街18号苏州晋合豪生行政公寓金鸡湖东晋合生活广场、金鸡湖景区、圆融时代广场、国际博览中心、国际金融中心700 一房豪华84公寓式酒店金鸡湖大道与星港街交叉口苏州建屋豪生全套房酒店金鸡湖西、独墅湖大道、未来星港街地铁站（两条地铁交汇口）附近480 豪华大

9、床房 48整栋高端式酒店式公寓李公堤三期E区商业街9幢苏州李公堤瑞贝庭公寓酒店李公堤文化创意街区400 豪华景观房42分散式高端酒店式公寓星海街58号加城花园27幢苏州馨乐庭星海服务公寓金鸡湖西、星海公园400分散式高端酒店式公寓星都街80号苏州凤凰乐嘉服务公寓金鸡湖西CBD、地铁站400 高级单卧套房72分散式高端酒店式公寓嘉瑞巷8号苏州金鸡湖名致服务公寓国际会议中心、金融中心、圆融时代广场400 豪华单卧套房 63工业园区公寓式酒店阳澄湖大道与亭隆街交汇处苏州君地金熙公寓酒店阳澄湖、青剑湖400 高级套房80整栋酒店式公寓方舟路519号苏州建屋乐龄公寓金鸡湖东、方洲公园370 一居套房70

10、分散式酒店式公寓维华路3号苏州璞御君地伯克利服务公寓酒店阳澄湖、青剑湖200 豪华套房（300）80平台途家适合出差、旅游的短租（比酒店多了个厨房，有家的感觉）租金按天算蚂蚁短租零散的个体户，多以网络平台注册推广为主辉盛国际酒店管理集团为星狮地产有限公司的分支机构，辉盛国际公寓是一家全球服务公寓运营商，其拥有的金质服务公寓遍布欧洲、北亚、东南亚、中东以及澳洲。旗下有辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭、名致、凯贝丽、马尔马迅、杜维7大品牌苏州：苏州绿地辉盛阁国际公寓 苏州金鸡湖名致服务公寓 雅诗阁是凯德集团旗下的全资子公司，总部设在新加坡。1984年，雅诗阁推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。2006年，雅

11、诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金雅诗阁公寓信托。经过超过30年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。 雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是全球知名的国际服务公寓业主和运营商，在美洲、亚太、欧洲及中东地区的超过25个国家100多个城市管理近290多家物业，超过45,000 套服务公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。 在中国，雅诗阁是知名的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有和管理着87个物业，逾15,000套服务公寓单位，分布在北京、长沙、成都、重庆、大连、佛山、广州、海口、杭州、合肥、南京、南通、上海、绍兴、沈阳、深圳、苏

12、州、太原、天津、武汉、无锡、西安、厦门、银川、香港和澳门。 苏州： 苏州雅诗阁万科美好广场服务公寓 苏州馨乐庭星海服务公寓 苏州盛捷绿宝广场服务公寓（苏州市高新区长江路436号） 苏州盛捷白塘金融港服务公寓(Opening 2017) 苏州雅诗阁绿宝广场(Opening 2018) 大中華酒店有限公司是一家全方位的品牌酒店服务公司，提供世界一流酒店管理、设计与技术性服务咨询。大中華酒店在大中华地区拓展及管理两大品牌：温德姆至尊豪廷与豪生。豪生酒店品牌包括以下五个品牌系列：豪生大酒店，豪生商务型酒店，豪生度假村，豪生全套房酒店，以及豪生酒店。公司目前在38个城市运营55家酒店，管理的客房数达到1

13、7,000间。 大中华国际投资集团是在香港注册的外商独资公司，于1987年成立；1994年成立大中华国际集团（深圳）有限公司，2009年变更为大中华国际集团（中国）有限公司。苏州：苏州建屋豪生全套房酒店 苏州晋合豪生行政公寓上海中富投资控股有限公司成立于1995年，是中国领先的酒店式公寓投资运营商，在酒店式公寓投资及运营管理方面有着丰富和成功的经验。 中富公司通过和全球三大服务公寓运营管理公司之一新加坡辉盛国际合作创立的“MODENA(名致)精品酒店公寓”连锁品牌，在中国具备了一定的市场影响力。中富公司还与新加坡最大的房地产和酒店业投资发展商及标竿企业丰隆集团旗下酒店业上市公司City E-s

14、olutions （0557.HK）联合创建了“SUISSE PLACE（瑞贝庭）公寓酒店”和“LOCCA(乐嘉）服务公寓”两个连锁品牌。上海中富投资控股有限公司辉盛国际MODENA(名致)精品酒店公寓丰隆集团旗下酒店业上市公司City E-solutions （0557.HK）“SUISSE PLACE（瑞贝庭）公寓酒店”和“LOCCA(乐嘉）服务公寓”雅诗阁苏州星海馨乐庭酒店式公寓中富公司还与全球另一著名的酒店式公寓管理公司雅诗阁（The Ascott）有着良好的合作，完成了苏州星海馨乐庭酒店式公寓。 苏州君地金煦公寓酒店苏州君地金煦公寓酒店由法国金郁金香酒店集团管理，拥有百余间宽敞时尚的

15、客房，面积由40平米至125平米不等。法国卢浮宫酒店&金郁金香酒店集团为欧洲第二大，全球第八大酒店管理集团，隶属于喜达屋资本财团。旗下拥有6大不同品牌酒店组合，在全球超过44个国家管理经营多达1144间酒店、逾100000间客房。苏州建屋乐龄公寓由建屋集团投资建设并携手国际知名养老服务专业管理团队新加坡宜康集团管理，有六栋共320套一卧房至三卧房式单位，面积在70至160平方不等，预计可接纳600名老人。根据单位面积，建屋乐龄公寓每月每套单位的住宿费用介于1万元至1.9万元，水、电、煤气和日常用餐费用需自理。酒店选址分析：根据上两周的调研及以上的分析得出，所调研的公寓式酒店多数集中在金鸡湖商业

16、圈、独墅湖高教区、两湖板块、国际贸易区这四块地区（如下图）。金鸡湖商业圈主要分湖西CBD、湖东CBD、李公堤三块部分。金鸡湖湖西CBD汇集了东方之门、凤凰文化广场、师惠坊商业街、湖滨新天地、左岸商业街、白领广场、星都中心、印象城、天虹百货等。湖西的酒店式公寓入住率较高，很大一部分因其靠近苏州国际科技园（苏州国际科技园累计注册企业1544家，实际入驻办公504家，集聚各类高科技人才32000多名。园内聚集的企业包括:微软、华为、惠普、甲骨文、思科等9家财富500强跨国公司的研发机构;以及Sutherland、Convergence、中软国际、NCS、益进等8家全球服务外包百强企业，同时，苏州国际

17、科技园通过苏州工业园区科技领军人才计划等支持政策，引进和培育了国内最大的旅游B2B电子商务平台-同程网、国内知名CAD软件开发商-浩辰科技、国内领先的高端光模块供应商-旭创科技、国内最早从事3D网络游戏开发企业-蜗牛电子，国内顶尖的3D电脑动画制作公司-士奥动画等华人科技企业）园区内众多合资、独资企业的外籍工作人员的存在，使得园区内地酒店式公寓入住率较高、档次定位多为高档为主。金鸡湖湖东CBD汇集了国际博展中心、国际会议中心、国际金融中心、金鸡湖商业广场、圆融时代广场、久光百货等。湖东的酒店式公寓入住率较高，因靠近国际博览中心，国际会议中心，国际金融中心。如下为国际博览中心2016年会展列表，

18、共29场博览会。2016年1月23日-1月23日 苏州市2016年春季人才交流大会2016年2月26日-2月28日 第12届苏州婚庆文化产业博览会2016年3月4日- 3月6日 2016中国苏州华夏家博会2016年3月16日-3月19日 2016年第十三届苏州国际工业博览会2016年3月25日-3月27日 2016苏州TV家博会春季展2016年4月22日-4月24日 第五届中国苏州文化创意产业交易博览会2016年4月29日-5月3日 2016中国苏州国际汽车交易会2016年5月11日-5月13日 苏州国际金属板材加工技术展览会2016年5月18日-5月20日 2016第十二届华东电路板暨表面贴

19、装展览会2016年5月18日-5月20日 第15届中国苏州电子信息博览会2016年5月27日-5月30日 2016苏州国际茶业博览会暨紫砂茶具工艺品展2016年6月3日-6月5日 苏州上花2016年夏季渔具展览会2016年6月23日-6月26日 第八届苏州家具展览会2016年7月15日-7月17日 2016苏州TV家博会夏季展2016年8月26日-8月28日 2016中国苏州华夏家博会2016年10月1日-10月3日 中国（苏州）电子竞技产业博览会2016年10月1日-10月5日 2016中国苏州国际汽车博览会2016年10月14日-10月17日 2016中国（苏州）国际茶业博览会2016年1

20、0月14日-10月17日 2016苏州国际佛事文化用品展览会2016年10月21日-10月23日 亚洲幼教年会2016年10月21日-10月23日 2016苏州TV家博会冬季展2016年10月24日-10月28日 中国国际纳米技术产业发展论坛2016年11月3日-11月5日 2016中国零售业博览会2016年11月18日-11月20日 2016中国（苏州）“启迪苏艺杯”国际工艺美术精品博览会暨第九届中国（苏州）“子冈杯”玉石雕作品展2016年11月18日-11月20日 2016中国苏州华夏家博会2016年11月24日-11月26日 中国（苏州）光热发电展览会2016年11月24日-11月26日

21、 中国测绘地理信息技术装备展览会2016年12月2日-12月4日 苏州上花2016年冬季渔具展览会2016年12月8日- 12月20日 2016品质生活博览会 金鸡湖李公堤一带是近年崛起的热闹商圈，多以餐饮为主。 独墅湖高教区，规划总面积约11平方公里，规划总人口约20万人，至2015年，拥有24入驻所院校，在校生达10万人。 国家纳米技术国际创新园的核心区域，苏州生物纳米科技园位于独墅湖科教创新区内，规划面积86.3公顷20所与纳米技术相关的知名高校、科研院所，设立纳米技术相关专业实验室近30个，集聚纳米技术相关企业近200家，聚集纳米技术相关领域高端人才近500人。在MEMS、氮化镓材料、激光器、LED、印刷电子、微纳柔性制造等十几个领域的上游环节突破了一批国际一流、国内领先的核心关键技术，在MEMS、LED、纳米功能新材料、微纳制造等领域初步形成产业集群。规划建筑面积150万平方米。其也为高教区的酒店式公寓提供了稳定的客户来源。 阳澄湖、尹山湖板块酒店式公寓客源多以旅游客户为主，每年的9-11月份为旅游旺季。随着园区的发展扩大，该区域未来也会随着发展。 自贸区板块位于园区最东边，属于昆山与工业园区的中心地带，随着园区的发展扩大，该区域未来也会随着发展、目前已有公寓式酒店在此投资建设。