房地产经纪业诚信缺失现状分析及对策研究.docx

1、房地产经纪业诚信缺失现状分析及对策研究XXXXXXXX本科毕业论文房地产经纪业诚信缺失现状分析及对策研究院(系名称:XXXXXXXXXXXX专业名称:XXXXXXX学生姓名:XXX指导教师:教授二XX年XX月1前言 (32房地产经纪业与诚信 (32.1 我国对房地产经纪的规定 (32.2 诚信的界定 (42.3 加强房地产经纪业诚信建设的重要性 (43我国房地产经纪业诚信现状分析 (63.1房地产经纪主体资格不合格 (63.2 佣金收取混乱 (63.3 采取多种欺诈经营手段不规范经营 (63.4房地产经纪合同不规范 (73.5房地产经纪广告虚假 (74房地产经纪业诚信缺失的原因分析 (74.1

2、 房地产中介门槛偏低,导致中介机构散乱 (74.2 管理法规不完善,执法失之过宽 (84.3 信息不对称 (85加强房地产经纪业诚信建设的对策探讨 (95.1 严格市场准入制,加强自身规范 (95.2 加强法制建设,坚持从严整治 (95.3 加强行业协会的建设 (105.4建立和完善房地产经纪信用档案,建立信息披露制度 (105.5 建立网络平台,实现资源共享 (106结语 (111 前言二十世纪九十年代以来,我国的房地产经纪业(如无特别说明,下文中的“行业”均为“房地产经纪业”的简称有了较为广阔的发展空间。随着中华人民共和国城市房地产管理法的颁布和实施,房地产经纪制度开始确立,经纪市场不断扩

3、大,经纪队伍和经纪机构得到较快的发展。但是,作为一个新兴的行业在初显其生命力的同时,不可避免的存在一些问题,诚信缺失就是一个突出的方面。以北京为例,据北京市消费者协会提供的数据显示,2003年在其受理的1990件各类投诉中,房地产中介占到了56.5%。北京工商管理局公布的消费投诉案件中,针对房屋中介失信问题的投诉排在第二位。在房屋租赁市场上,从2003年底坚石公司卷款3000万潜逃,到金百佳分部携款人去楼空,再到中天恒基骗钱事件,不到几个月的时间里,数家房地产经纪机构屡次进行恶性欺诈,使公众对房地产经纪机构的信任程度一降再降。一方面我国房地产业的发展急需要一个健康、充满活力的中介市场,而另一方

4、面,上述情况严重扰乱了房地产交易市场的正常秩序,挫伤了消费者积极的消费心理,对于整个行业产生了恶劣影响。以南京房地产市场为例,由于经纪信誉低下等原因南京市2005年上半年的2.7万多套二手房交易中,约有60%是由买卖双方“绕开”房地产经纪公司直接交易完成的。在各家专业房地产网站的二手房信息发布栏中,大量的卖房和购房信息后面也都加上了一个括号,注明“中介免谈”。类似情况同样出现在北京、上海、广州等房地产市场较为活跃地区。可见,尽管近年来建设部、各地工商管理局等部门针对房地产经纪市场混乱的情况多次组织专项清查整顿,出台相应的规章,虽然都收到了一定的效果,但是由于尚未建立起真正有效的长效机制,并未从

5、根本上解决房地产经纪业日益严重的诚信缺失问题因此,对我国房地产经纪业诚信缺失问题的研究,并提出可行性的解决对策,是发展我国房地产经纪业的迫切需要,也是提升我国房地产经纪业的综合竞争力、塑造良好企业形象的重要途径之一,对我国经济进一步与世界接轨,具有重大的现实意义。2 房地产经纪业与诚信2.1 我国对房地产经纪的规定中华人民共和国城市房地产管理法规定:“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”在我国城市房地产中介服务管理规定中也规定:“本规定所称房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动的总称。”这从立法高度明确了房地产经纪是一种中介服务行

6、为,房地产经纪机构是房地产中介服务机构。城市房地产中介服务管理规定中还规定:“本规定所称房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。”各地在具体实施时也据此做了各自的定义。如广州市房地产经纪管理暂行规定中指出:“房地产经纪人,是指从事房地产交易、租赁、调(互换、转让等活动充当中间媒介的单位或个人。”深圳经济特区房地产行业管理条例规定:“本条例所称房地产经纪,是指以促成房地产交易为目的,为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。”2.1.1 我国对房地产经纪人的定义我国的经纪人管理办法所称经纪人是指“依照本办法的规定,在经纪活动中,以收取佣金为目的,为促进他人交易而从事居间、经

7、纪或者代理等经纪业务的公民、法人和其他经纪组织。”可以看出,经纪人是指为买卖双方牵线搭桥,从中赚取佣金,起一种中介作用的中间商,既可以是个人,也可以是组织。它主要包括三个方面的含义:其一、经纪人的中介服务对象是买卖双方;其二、中介服务活动是在充分尊重买卖双方权益的基础上进行的;其三、经纪人以收取一定报酬为其中介服务活动的目的。2.1.2 我国对房地产经纪活动范围的规定我国经纪人管理办法对经纪活动的范围做了如下规定:“经纪人依法进行经纪活动,受国家法律保护,任何单位和个人不得非法干预。凡国家允许进入市场流通的商品和服务,经纪人均可进行经济活动;凡国家限制自由买卖的商品和服务,经纪人应当遵守国家有

8、关规定的核准的经营范围内进行经纪活动;凡国家禁止流通的商品和服务,经纪人不得进行经纪活动。”这条规定明确了国家保护和禁止的经纪活动的范围,可以看出允许和保护的经纪活动范围相当广。对于房地产经纪活动的具体范围,国家尚未统一规定。从上述地方法规对经济活动的规定可以看出,我国目前各地对房地产经纪活动允许的范围表述不仅不同,而且都不够明确和具体。2.2诚信的界定诚信是中国古代优良的道德传统中的一个重要概念。春秋以来,我国古代思想家对诚信道德的阐述不绝于史,使诚信成为中华民族的深层次道德意识。在中国古代道德传统中,“诚”与“信”原是两个分立而又有联系的道德范畴。什么是“诚”?朱熹说:“诚者,真实无谓也,

9、”又说:“诚者何?不自欺不妄之谓也。”在我国古代道德思想中,“诚”的本意是“诚实不欺,真实不妄”,所以,“诚”就是指人对客观实在的态度,承认并忠于事物的真实存在,以一种忠于事物的真的态度去反映事物。“诚”的这种语源学意义,后来在儒家中形成了对人的两种基本要求,即不自欺和不欺人。由此可以看出,“诚”是对主体自身的一种道德要求:即主体的自身修养以及由此形成的个人内在的道德品行。什么是“信”?许慎在说文中将“信”列入“言”部,说“信,诚也,从人从言”,即所谓“人言为信”。“人言为信”要求人的言语真实和说话算数。在这个意义上,“信”的基本含义就是“信守诺言,说到做到”。即“信”已经不仅仅是一种个人品德

10、,而是关系到了他人的行为和利益,关系到了整个社会的行为和利益。从“诚”和“信”各自的含义中我们可以看出,“诚信”作为一个统一的道德范畴,其基本内涵就是诚实守信,能够履行承诺而取得他人的信任。它首先要求人与人交往时说真话,不掩盖或歪曲事实真相;其次是要求人们交往时履行自己应该承担的责任,信守诺言,言行一致,以此规范社会人际关系。2.3 加强房地产经纪业诚信建设的重要性随着社会的发展,诚信从传统的重义轻利发展到现代具有了经济规律的性质。在市场经济条件下,一个企业一个地区乃至一个国家的发展,诚信尤为重要。市场经济从某种意义上讲是信用经济,西方经济200多年的发展证明,诚信是一切经济交往的基础,是经济

11、持续发展的保障,是一个人生存的必要条件。诚信作为一种潜在的社会生产力,是社会文明之基,是经济发展之本。它可以使企业降低成本,提高效率,减少诉讼,提高竞争力。诚信是企业的无形资产,使企业以良好的形象在竞争中立于不败之地,推动我国社会主义市场经济持续健康地发展。当前诚信缺失已经严重妨碍了我国市场经济体制的建设。因此,党的十六届三中全会指出,“建立健全社会信用体系,形成以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用制度,是建设现代市场体系的必要条件,也是规范市场经济秩序的治本之策。”因此,积极探索并加快各行业诚信体系建设具有重要意义。与其他行业相比,诚信建设对于房地产经纪业来讲尤为重要。房地产是一种

12、特殊的商品,它的产权交易是一种契约关系,由于其涉及金额巨大,使用年限长,加上一般情况下房地产经纪服务人员与特定客户没有连续性的经济往来,当双方达成交易,服务通常也将终止,所以消费者对该类商品诚信要求也就愈高,诚信所带来的信誉也成为房地产经纪企业最珍贵的无形资产,是其生存和发展的根本。此外,房地产经纪业务社会接触面广,社会影响大,服务人员只要有一次不公平的交易,就可能引发客户及其关系网络对其信誉的担忧。而诚信一旦丧失,只会破坏交易主体以法律和契约为基础的正常信用关系,人为扩大了市场交易成本,同时也污染了社会风气。因此,其信誉建立难,维护更难。特别是对于采用连锁经营方式的房地产经纪企业来讲,这一点

13、尤为突出。3我国房地产经纪业诚信现状分析由于制度不健全以及管理缺位等原因,部分中介机构和从业人员“浑水摸鱼”,乘机规避法律,扰乱整个中介市场的秩序,出现了多种形式的诚信缺失行为。3.1 房地产经纪主体资格不合格根据各地针对房地产经纪行业清理整顿的统计资料来看,目前仍然存在大量从事房地产经纪活动的个人和单位不具备资质条件,无证无照经营、超范围经营和非法异地经营等行为。例如,2005年11月,上海市房地局宣布,在集中开展的房地产市场专项整治工作中调查了近万家房地产中介,共查出2999家没有在相关部门备案,并已有192家无证无照中介被关闭。3.2 佣金收取混乱房地产经纪人和经纪公司提供经纪服务,完成

14、委托事项后,可以收取佣金作为报酬,未完成的,可以收取合理的成本费用。但由于现行法律、法规没有明确规定佣金的收取标准和方式,因此只能由双方约定,这就很容易出现经纪人所得报酬远远超过他们所付出的劳动价值而构成暴利,或者出现经纪人付出劳动后得不到应得报酬的情况。还有的房地产经纪人在成交后既收取佣金又收取费用,或在未成交时也收取佣金,取得了不合理的收入。还有在事先收取佣金、看房费、见面费等预收费用,而事后又以种种借口不予退还,这成了不少违法分子的生财之道。另外,有些房地产经纪公司在收取各种费用后不开具正式发票和不办理有关合法手续,逃避了国家税收和政府规定的有关费用。3.3 采取多种欺诈经营手段不规范经

15、营违约欺诈是目前房地产经纪行业中最突出的问题之一。一些不法人员往往利用委托人缺乏自我保护意识,成交心理迫切等情况大肆行骗,或恶意违约。他们有的不按委托人要求提供经纪服务,或服务质量低下,有的采取欺骗的方式,故意提供虚假信息,或与其中一方恶意串通欺骗另一方,使交易对方蒙受经济损失。比如房地产经纪公司在媒体上发布房源信息时,租金水平比同类房屋的租金水平低很多,并保证一个月内租房没有成功将全部退还中介费。待消费者交了中介费以后,业务员假意带消费者看房,然后多以房主的原因造成未能成交。当消费者提出退款时,公司满口答应,并约定取钱时间,但当消费者取钱时,却发现原来的地方已经是人去楼空。这种情况在中介欺诈

16、中也是屡见不鲜。3.4 房地产经纪合同不规范目前房地产经纪活动中使用的合同,一般都是房地产经纪机构预先制订的格式合同,其签约双方的权利义务关系不对等,对相对人作出不合理、不公正的规定。委托人对这些合同要么点头要么不同意,没有讨价还价的余地。许多房地产经纪合同有的条款不全,没有违约责任和解决纠纷的条款,有的权利义务不对等,明显对委托人不利,有的甚至含有欺诈成分。比如房地产经纪合同中规定中介成功不退费,而不成功如何却没有规定。委托人特别是消费者与经纪公司接触时,短短几分钟内对合同条款的含义很难做出准确的理解和判断,尤其是对某些条款的隐含意思就更不明白了,但在经营者催促和诱导下,稀里糊涂地交了钱,签

17、了合同。只要交了钱再想要回来就难了。一些房屋中介合同里还规定,只要承租方与出租方见面,即为中介成功,无论是否成交,预交的中介服务费用概不退还。这样,经纪人就可以完全不遵守善意,忠诚、谨慎的原则胡乱给委托人介绍一处房源,而根本不去考虑是否符合委托人的需求意愿和实际利益。3.5 房地产经纪广告虚假目前,房地产经纪公司和经纪人主要是通过自行印制的宣传品和在报刊杂志上发布广告信息招揽需求者。而许多消费者认为报纸上的广告可信度高,但实际上这些报刊媒体根本不行政审查所刊登广告内容的真实性。不法的经纪公司和经纪人正是利用这一点,肆无忌惮地发布虚假信息,有些甚至是互相勾结,共享信息资源,协同欺骗消费者。200

18、3年3月底至4月,北京房地产管理局对北京房地产中介110家房屋租赁机构进行检查,结果有44家机构存在发布虚假低价广告和合打广告等违法行为,市民与房产中介纠纷也明显增多。2002年,广州市万家欢房地产咨询公司明知“东和花园”是农村集资房,不办理有关用地手续,未领取商品房预售许可证,购房者不能取得合法权属,但仍然为该楼盘提供中介服务,并散发大量带欺骗性的楼盘宣传资料,对社会造成极坏的影响。4 房地产经纪业诚信缺失的原因分析4.1 房地产中介门槛偏低,导致中介机构散乱以现行的准入制度来看,设立一家房地产经纪机构,仅须向工商行政管理部门申请设立,登记领取营业执照后就可以开业。这种不需要专业行政许可的市

19、场准入制度,对设立企业注册资金的要求很低,可以说几乎不需要什么较大的经济实力和资本,也不用特定的专业要求,就可以成立和开出一家房产中介公司或机构来,上海市房地产经纪人管理暂行规定规定,申请成立房地产经纪组织,有10万元以上人民币资金;申请成立个体房地产经纪人的,有2万元以上人民币资金或者担保人提供价值2万元以上人民币的财产担保。门槛太低,这是造成房地产经纪机构泛滥的原因之一。4.2 管理法规不完善,执法失之过宽目前我国规范房地产经纪行业全国性的法规依据仅有城市房地产管理法、城市房地产中介服务管理规定、以及工商行政部门制定的经纪人管理办法三个,并且这些法规多是1997年以前颁布的,再加之这些法规

20、在相关条款上的先天缺陷,已经不能适应近些年来突飞猛进的我国房地产经纪行业的发展,同时就效率而言已起不到足够的规范作用。而地方性的法规各地都有,但却各有侧重,缺乏系统性与权威性,不利于经纪机构的规范化运作。由于相关法律法规的缺位,对房地产经纪机构的监管也就可想而知。法律法规滞后,同时针对机构和从业人员的惩罚机制和退出机制不健全,惩罚力度弱,导致信用成本低。例如深圳市房地产经纪人管理暂行规定指出:对违反规定的各类违法经营活动,行政罚款数额,轻则只有500元,重则最高不超过3万元。这与其从事违法经营所得少则数千元,多则数万元相比,微乎甚微,使得一些人敢于冒险。因此,必须建立全国统一的更为严格的惩罚和

21、退出机制,提高诚信成本,才能从根本上打消企业或从业人员的不诚信动机。2003年12月,广州市国土房管局中介管理所向全市房地产中介组织发出通告,吊销原广州珠江中原物业顾问有限公司经纪人李道的房地产中介服务职业资格证书,并要求“任何房地产中介机构不得再聘用其从事中介服务活动,否则,将依法做出行政处罚”。这道行政处罚被国内外媒体一致称之为中国房地产中介业的第一张“红牌”。我国的房地产中介业缺少的正是这类退出“红牌”。4.3信息不对称信息不对称首先体现在管理部门和消费者之间,管理部门与消费者在公共权力信息获取掌握上的不对称性,使得政府官员及其活动不能被有效地监督和披露,从而使其增加了不诚信的空间。信息

22、不对称同样体现在中介机构和客户之间。中介机构在房地产交易中是强势群体,其掌握的自身以及交易对象的信息远多于外部人员,增加了其实施不诚信行为的便利性和隐蔽性。例如,有些中介公司为赚取房屋差价,不愿向受让人、承租人透露出让人、出租人的情况,也不让当事人双方当面交谈,使受让人、承租人无从了解房屋的真实情况。一些中介公司故意隐瞒出让房屋的瑕疵,等受让人、承租人入住后才发现质量问题,给日常生活带来极大不便。5加强房地产经纪业诚信建设的对策探讨5.1 严格市场准入制,加强自身规范要本着宁缺勿滥的原则,通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面,对注册资金、经营场所、业务人员等设定更

23、高一些的“门槛”,并划分不同等级资质的标准,规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面,要创设执业资格制度,并严格标准,对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。通过审核,逐步淘汰不合格者,以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。另外,房地产中介机构应加强自身的规范化建设,一是规范执业资格。房地产经纪人员资格必须经过培训、考核合格后取得,注册登记、上岗执业,必须有一定年限的工作经历和实际操作经验,设置“门槛”,禁止不合格者任意执业;二是规范服务标准。必须制定行业的服务标准,并建立年检抽查制度,对达不到服务标准的限期整改,甚至撤销

24、执业资格;三是规范行业行为,制定并执行行业规则。5.2 加强法制建设,坚持从严整治目前,我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中,体系尚待完善,尤其是较高级别的法律政策文件,仅有城市房地产法和城市房地产中介服务管理规定。因此,我们应加大立法力度,通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位,提出正规化执业的具体化要求,为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时,政府有关部门及行业协会要依法从严管理,保护正当经营和合法收益,打击非法经营,建立良好的执业环境。2006年10月31日,建设部发布了中国房地产经纪执业规则,明令禁止房地产经纪“吃差价”。该规则出台,确实保护了

25、消费者权益。规则要求,“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益;不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。”并且,规则规定,房地产经纪机构未完成经纪合同约定事项,或者服务未达到合同约定标准的,不应当收取佣金,但可以依据合同约定,要求委托人支付从事房地产经纪服务已支出的必要费用。房地产经纪机构事先未与委托人就经纪服务费用达成约定的,不得要求委托人承担经纪服务费用。同时,建设部还发布了包括出租出售委托协议、承租承购委托协议在内的多种房地产经纪业务合同推荐文本。对于行业违规违法行为,要加大查处力度,以儆效尤,纯洁经纪队伍,净化市场环境。除了每年要对经纪机构检查一次以决定是否通

26、过年检外,还必须经常检查经纪机构及人员的执业情况,并建立举报制度,发现问题及时调查处理。与此相配套,各级人民法院应积极受理和审判房地产经纪案件,维护合法经营者,打击非法经营者。5.3 加强行业协会的建设为改变目前我国行业协会在行业管理中作用有限的状况,要进一步加强行业协会的建设,确立行业协会的地位,积极发挥协会应有的作用。首先要鼓励以自组、自律、自强的方式组建行业协会,由协会制定职业道德规范,加强对人员的管理,对违规违约的会员,给予处分甚至开除出协会;其次是对行业协会的地位、职能给予明确和支持,实现行业协会与政府“脱钩”,即协会在人员、财务、职能等方面与政府主管部门彻底分开。5.4 完善房地产

27、经纪信用档案,建立信息披露制度诚信问题之所以产生,根源之一是由于市场上的信息不对称。早在2002年9月,中国房地产信用档案系统在网上开通,但是,在信用检索这一功能里却只有开发企业、价格评估机构、物业管理企业以及注册房地产估价师的信用档案,不包括房地产经纪机构。因此,要尽快的建设和完善房地产经纪信用档案。通过建立信用档案,对广大经纪机构进行信用积累,并将各经纪机构的资信状况进行信息披露,有利于消除信息的不对称,促进行业甚至社会的诚信风气。房地产经纪信用档案的内容包括记录企业的基本情况、业绩、良好行为及不良行为等,记录企业以及个人受到国家或者各级政府的奖励和授予的荣誉称号,以及房地产经纪和个人在经

28、营过程中的违反房地产法律法规及其他法律法规、标准规范的行为。房地产经纪信用档案,要充分尊重各级政府部门和社会公众的知情权,便于为各级政府部门和社会公众监督房地产企业的市场行为提供依据,为社会公众查询房地产经纪和个人信用信息提供服务,为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供便利条件。这将是我国社会信息公开化的一个巨大进步,对建立我国全国性的企业和个人诚信档案,将会起到很好的示范作用。5.5 建立网络平台,实现资源共享房地产经纪机构从事经营活动的基础是信息通畅,但在目前情况下,任何一家经纪机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都不是现实的。目前,许多房地产经纪服务机构对外联络

29、不广,甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中,不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收 集，主要或全部靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费。 计算机的应用将使房地产中介信息的查询、 配对变得迅捷方便。 随着电脑的普及和入 网成本的降低，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将为入网的各经纪 行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可 以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信 息的展示变得有声有色。 我们可以借鉴美国的 MLS“多重上市服务”系统，该系统风行于欧美国家，而美

30、国各 个大洲之间都成立有 MLS 协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人 专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。在 几个国家或一个国家不同区域的房地产经纪可利用 MLS 这样一套专业软件以及互联网形 式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理 MLS 系统的数据库。 结语 本文以房地产经纪业的定义作为切入点，通过分析诚信的内涵，强调了加强 房地产经纪业诚信建设的重要性。本文通过归纳目前我国房地产经纪业的诚信问题，分 析了这些诚信问题产生的原因，从而提出相对应的治理对策。 古语曰： “人无信而不立” ，这句话在我国房地产经纪业的发展中也同样适用。房地产 经纪业作为一种新兴的服务型行业，在最近几年里，表现了几何级的增长态势，为我国 社会主义经济的发展赢得了可喜的成绩。无可否认，在发展中出现的问题是在所难免的， 但问题也是暂时的，我们有理由相信，只要我国房地产经济业坚持诚信立业，提高自身 的业务能力和道德修养，严守职业规范，积极配合政府监管与社会监督，在不远的将来， 随着房地产信用档案和信息披露制度的日臻完备，相关法律法规的出台和落实，房 地产经纪业必将进入一个以诚信为导向的正确运行轨道，呈现出一派更加欣欣向荣的景 象。 11