项目管理新湖中宝投资项目.docx

1、项目管理新湖中宝投资项目 （项目管理）新湖中宝投资项目股东信息大股东名称浙江新湖集团股份有限公司持股比例62.66%一、 宏观经济及行业分析2011年中国经济在国际经济复苏放缓的背景下，以内生因素作为主要驱动力，GDP可望实现较快增长，但受总需求水平回落影响，增速将有所放缓；全年通货膨胀压力较大，CPI呈前高后低走势；主要大宗商品价格预计仍将高位运行，总体维持上涨局面。2011年年初，政府限购、限贷等调控措施进一步趋紧；房产税改革试点加快推进。预计2011年，房地产开发投资将继续增长，增幅小幅回落；房地产开发资金来源增长平稳；房屋建设增长平稳，但新开工面积增幅出现明显回落。预计房地产销售形势会

2、保持平稳增长，房地产市场价格不会出现大涨大落，而更可能表现为小幅波动，出现房价高位盘整或稳中略降的态势。二、 公司分析公司是典型的资源深耕型开发企业，对于现有项目充分挖掘价值，而较强的拿地能力保证资源充沛，成本低廉，保持了项目高毛利水平。在政策调控趋紧，需求被压制，行业成交量出现较大幅度下滑背景下，国内开发商推盘均受到了不少影响，我认为公司节奏相对较慢的深耕模式不会转变，反而原本去化周期较长，面临的资金回笼压力相对较轻，同时公司充足的账面现金更能支持其逆市拿地，进一步加大股权投资力度，充分发挥现有业务发展潜力。公司在上海和杭州接近200万平米的优质储备，以及丽水、天津等项目未进入集中销售期，加

3、上调控政策压力，适当放缓销售进度，真实价值被部分隐藏。们认为，公司的投资价值体现在以下几点：1）项目布局合理，一二线城市分布得当，非限购城市储备占61%，而公司管理层战略眼光独到，稳固长三角市场，较早布局环渤海地区，将受益该区域市场潜力的发挥。2）灵活的拿地策略保证储备充足，并且保持成本低廉，06年以来二级市场所拿地成本2117元，06前的储备成本不到1000元，而目前项目平均售价超过8000元，同时，涉足土地一级开发更使后续低成本储备供应得到保证。3）上海、杭州核心市区的储备接近200万平米，重估价值超过200亿，此部分项目已贡献每股价值4元，上海青蓝国际、杭州武林国际将在近两年进入销售期，

4、而低成本拿得的天津静海商贸城，平阳海涂围垦项目将在中长期内有效提升整体价值。4）管理层独具投资眼光，所投资的金州管道、大智慧均已上市，盛京银行已递交材料，湘财证券、吉林银行等均有上市潜力，矿产企业处投资勘探阶段，一旦探明，将带来巨大的业绩升值弹性，股权投资也有望成为近两年业绩提升的催化剂。财务分析截止日期2011-03-31公告日期2011-03-31每股净资产1.695元每股收益0.053元每股现金含量0.0814元每股资本公积金0.1441元固定资产合计流动资产合计万元资产总计万元长期负债合计923021万元主营业务收入98704.4万元财务费用6183.79万元净利润27248.2万元截

5、止日期2010-12-31公告日期2010-12-31每股净资产1.65元每股收益0.31元每股现金含量-0.4686元每股资本公积金0.1539元固定资产合计流动资产合计万元资产总计万元长期负债合计690601万元主营业务收入814004万元财务费用17922.8万元净利润155996万元截止日期2009-12-31公告日期2009-12-31每股净资产1.86元每股收益0.34元每股现金含量0.7443元每股资本公积金0.0364元固定资产合计流动资产合计万元资产总计万元长期负债合计428938万元主营业务收入637936万元财务费用18134.9万元净利润115017万元截止日期2008

6、-12-31公告日期2008-12-31每股净资产1.59元每股收益0.3元每股现金含量-0.4673元每股资本公积金0.1891元固定资产合计0万元流动资产合计万元资产总计万元长期负债合计298179万元主营业务收入350486万元财务费用12040.3万元净利润84054.5万元表1盈利预测表（百万元）项目2008200920102011E2012E一、营业收入479463798140891310990(+/-%)59.46%33.08%27.60%9.49%23.31%减：营业成本28724412555860207046营业税金及附加277307460490582营业费用10815019

7、0196220管理费用205238236294330财务费用147181179196242投资净收益328495661750850二、营业利润14611585213724663420减：营业外收入444610400营业外支出13182800三、利润总额14921613221324663420减：所得税349379479543684四、净利润11421234173419242736减：少数股东损益4276174123171五、归属母公司净利润11001158156018002565(+/-%)164.40%5.32%34.68%15.41%42.47%六、EPS(摊薄)0.210.230.300

8、.350.51资料来源：国元证券研究中心表2资产负债会计年度2011-09-302011-06-302011-03-15货币资金5,905,241,612.766,309,157,483.766,337,575,887.15交易性金融资产16,217,741.638,006,952.977,130,492.28应收票据-应收账款9,880,393.7581,281,336.9037,144,069.37预付款项1,421,753,785.72964,376,170.57833,925,235.25其他应收款428,377,863.49736,523,314.71429,904,923.04应收

9、关联公司款-应收利息-应收股利-存货18,368,099,993.5417,398,114,870.3716,280,191,035.79其中：消耗性生物资产-一年内到期的非流动资产30,000,000.0030,000,000.00130,000,000.00其他流动资产1,288,026,354.781,223,746,545.261,235,196,363.10流动资产合计27,467,597,745.6726,751,206,674.5425,291,068,005.98可供出售金融资产285,760,208.61352,820,000.00450,800,000.00持有至到期投资-

10、长期应收款-长期股权投资5,208,675,849.565,116,199,086.114,760,708,819.89投资性房地产87,981,383.2788,893,349.4689,805,315.65固定资产442,840,835.15524,158,934.92528,508,604.96在建工程5,175,480.959,857,635.578,895,477.07工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-油气资产-无形资产273,646,493.95282,892,829.43283,827,960.95开发支出4,026,396.684,026,396.684,026,396.

11、68商誉15,473,305.4115,473,305.411,473,305.41长期待摊费用14,312,493.3314,780,281.3614,883,674.47递延所得税资产118,922,137.58121,966,081.87136,024,586.12其他非流动资产164,624,561.6463,625,561.6453,625,561.64非流动资产合计6,621,439,146.136,594,693,462.456,332,579,702.84资产总计34,089,036,891.8033,345,900,136.9931,623,647,708.82短期借款2,9

12、59,374,310.002,809,200,000.002,029,200,000.00交易性金融负债-应付票据587,500,000.00587,500,000.00487,500,000.00应付账款256,832,375.14308,776,939.33266,849,520.67预收款项2,968,219,112.702,969,585,928.362,821,438,641.14应付职工薪酬5,660,620.095,750,084.834,546,322.02应交税费-105,915,381.81-114,651,826.31191,704,488.54应付利息110,865,9

13、08.0940,349,401.94126,557,906.55应付股利40,585,180.8540,585,180.8540,585,180.85其他应付款1,895,195,496.422,556,110,682.221,888,534,809.10应付关联公司款-一年内到期的非流动负债2,980,390,000.002,494,540,000.002,091,540,000.00其他流动负债3,133,824,358.653,634,881,711.173,210,811,475.60流动负债合计14,832,531,980.1315,332,628,102.3913,159,268,

14、344.47长期借款6,342,668,586.005,828,918,586.006,060,918,586.00应付债券1,389,696,786.621,389,051,398.921,388,405,011.22长期应付款-专项应付款-预计负债60,291,575.7860,346,919.7861,228,195.78递延所得税负债113,169.19215,732.74261,447.49其他非流动负债1,919,400,000.001,419,400,000.001,719,400,000.00非流动负债合计9,712,170,117.598,697,932,637.449,23

15、0,213,240.49负债合计24,544,702,097.7224,030,560,739.8322,389,481,584.96实收资本（或股本）6,210,715,727.005,133,483,639.005,133,483,639.00资本公积800,543,391.89641,406,556.78739,539,541.32盈余公积380,319,244.58380,319,244.58380,319,244.58减：库存股-未分配利润1,600,360,973.322,576,399,208.012,448,872,862.98少数股东权益554,783,304.75584,9

16、63,276.94532,479,388.64外币报表折算价差-2,387,847.46-1,232,528.15-528,552.66非正常经营项目收益调整-归属母公司所有者权益（或股东权益）8,989,551,489.338,730,376,120.228,701,686,735.22所有者权益（或股东权益）合计9,544,334,794.089,315,339,397.169,234,166,123.86负债和所有者（或股东权益）合计34,089,036,891.8033,345,900,136.9931,623,647,708.82备注表3最新财务指标会计年度2011-09-30201

17、1-06-302011-03-15营业收入4,020,357,021.452,571,761,181.49987,044,328.86净利润（元)579,003,504.33400,007,919.78272,481,574.75利润总额（元)675,544,958.56472,465,647.96295,806,168.99扣除非经常性损益后的净利润（元)479,460,250.71387,494,065.18275,822,007.76总资产（元)34,089,036,891.8033,345,900,136.9931,623,647,708.82股东权益（元)8,989,551,489.

18、338,730,376,120.228,701,686,735.22经营活动产生的现金流量净额（元)100,100,556.83-基本每股收益（元)0.090.060.05净资产收益率（摊薄)(%)6.444.583.13每股经营活动产生的现金流量净额（元)0.020.010.08每股净资产（元)1.451.421.70调整后每股净资产（元)-境外会计准则净利润（元)-扣除非经常性损益后的每股收益(元)0.080.060.05报告起始时间2011-01-012011-01-012011-01-01报告终止时间2011-09-302011-06-302011-03-31由于货币政策趋紧，股市难有

19、大的作为。指数在3300点处有比较强的阻力。预计2011年上证指数将会在2500-3500点之间震荡。趋势指标显示该股中期才有可能处于上涨趋势中。短期股价呈现弱势。该股中期压力6.63,短期压力6.20,中期支撑5.43,短期支撑5.73五、投资策略预计2011-2012年公司每股收益为0.35元、0.51元，业绩将在未来几年逐步释放。每股RNAV值9.54元，目前股价6.10元，折价接近40%，看好公司未来发展前景，以及政策调控中的抗风险能力。表4利润表会计年度2011-09-302011-06-302011-03-15一、营业收入4,020,357,021.452,571,761,181.

20、49987,044,328.86减：营业成本3,210,302,835.801,996,051,589.71778,347,783.03营业税金及附加215,912,229.89119,429,568.8328,583,999.89销售费用85,267,333.1858,835,722.7929,244,621.03管理费用299,344,690.07192,599,067.20103,624,330.20勘探费用-财务费用157,218,155.95128,326,369.1961,837,891.26资产减值损失-5,391,451.5631,355,705.65-11,806,542.8

21、9加：公允价值变动净收益-1,234,165.96-444,954.62-138,515.31投资收益612,782,138.69419,665,594.51303,321,700.39其中：对联营企业和合营企业的投资收益333,911,519.70237,683,902.53303,277,578.84影响营业利润的其他科目-二、营业利润669,251,200.85464,383,798.01300,395,431.42加：补贴收入-营业外收入19,197,443.7315,683,663.25294,653.64减：营业外支出12,903,686.027,601,813.304,883,9

22、16.07其中：非流动资产处置净损失2,560,769.941,959.2211,604.25加：影响利润总额的其他科目-三、利润总额675,544,958.56472,465,647.96295,806,168.99减：所得税100,302,059.3889,019,135.1123,446,082.98加：影响净利润的其他科目-四、净利润575,242,899.18383,446,512.85272,360,086.01归属于母公司所有者的净利润579,003,504.33400,007,919.78272,481,574.75少数股东损益-3,760,605.15-16,561,406.

23、93-121,488.74五、每股收益-（一）基本每股收益0.090.060.05（二）稀释每股收益0.090.060.05表5主营业务收入分布会计年度:2011-06-30项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产1,005,889,636.00507,901,563.00497,988,072.8049.51酒店服务13,825,407.002,891,964.0010,933,442.5979.08其他64,994,886.008,914,916.0056,079,970.8186.28商业贸易1,475,531,749.001,473,774,726.001,757,02

24、3.020.12会计年度:2010-12-31项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产5,312,842,148.262,912,557,321.85-商业贸易2,602,798,086.782,598,568,711.61-酒店服务31,541,973.5518,566,294.16-其他165,395,635.4220,976,275.01-合计8,112,577,844.015,550,668,602.63-会计年度:2010-06-30项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产1,203,770,000.00590,270,000.00613,500,00

25、0.0050.96酒店服务15,740,000.003,520,000.0012,220,000.0077.64其他51,100,000.003,030,000.0048,070,000.0094.07商业贸易1,027,760,000.001,027,330,000.00430,000.000.04表6应收帐款会计年度2010-12-312010-12-312010-12-31发布日期2011-04-132011-04-132011-04-13应收帐款类型123应收帐款项目一年以内一至两年两至三年期初数-期初项目比率-期初坏帐准备-期末数1,482,068.1726,327.964,959,

26、395.87期末坏帐准备58,196.902,106.24991,879.17期末项目比率14.600.2648.84表7现金流量表全部会计年度报告年度2011年09月30日2011年06月30日2011年03月31日一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金779.53256.58583.09收到的税费返还0.000.00273477.79收到其他与经营活动有关的现金613.92920.60672.51经营活动现金流入小计.45177.18733.39购买商品、接受劳务支付的现金472.56712.60126.72支付给职工以及为职工支付的现金78.6269.628.28支付的各项税费14.9904.4338.30支付其他与经营活动有关的现金270.45420.41218.00经营活动现金流出小计.62007.06491.30经营活动产生的现金流量净额56.830.1242.09二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现