特色小镇专题调研投资展望分析报告.docx

1、特色小镇专题调研投资展望分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）正文目录一、第二批“特色小镇”规划公布在即，催化剂不断 4二、“特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别 7三、“特色小镇”的发展意义 93.1 优化产业结构，加速产业升级转型 93.2 发展大文旅产业，满足人民日益增长的物质文化需求 103.3 推动新型城镇化建设，缓解城乡二元经济结构带来的困扰 10四、PPP模式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用 114.1 “特色小镇”商业模式中的供应商将成为潜在投资主体 114.2 PPP模式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用 13五、“雄安新区”将为“特色小镇”提供广

2、阔的试验田 15六、相关建议 18图表目录图表1：第一批127家“特色小镇”规划 4图表2：第一批部分“特色小镇”的投资额（亿元） 5图表3：第一批“特色小镇”类型结构 6图表4：第二批“特色小镇”新要求 7图表5：“特色小镇”的缘起 8图表6：“特色小镇”与传统园区的对比 9图表7：“特色小镇”三大发展意义 11图表8：“特色小镇”的商业模式 12图表9：“特色小镇”运营模式 13图表10：“特色小镇”多层次融资渠道 13图表11：第一批“特色小镇”PPP项目 14图表12：第一批“特色小镇”购买市场化项目情况 15图表13：雄安新区及周边10余家“特色小镇” 16图表14：雄安新区规划图

3、17图表15：雄安新区发展意义 18图表16：“特色小镇”投资标的梳理 19一、第二批“特色小镇”规划公布在即，催化剂不断 第一批“特色小镇”名单公布后，各地规划体量超预期，投资热情高涨。自从2014 年浙江首次提出“特色小镇”后，各项相关政策相继落地，其中 2016年 7 月三部委联合发布的关于开展“特色小镇”培育工作的通知和2016年10月，住建部公布的第一批127个中国“特色小镇”名单最引人瞩目。三部委提出“到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等“特色小镇”，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。”而

4、根据目前的统计显示，31个省市规划体量已经达过2000个左右，远超三部委的规划，根据现有的“特色小镇”投资情况可以看出，最高的沃尔沃小镇投资达到了百亿元，最低的云栖小镇约10亿元，但大部分“特色小镇”的投资额在 50亿元左右，按照平均每家“特色小镇”50 亿元的水平，结合三部委提出的1000个“特色小镇”的发展指标，未来将带动5万亿左右的投资额，对我国经济起到极大的刺激作用。图表1：第一批127家“特色小镇”规划图表2：第一批部分“特色小镇”的投资额（亿元） 从第一批“特色小镇”的类型结构分析可看出，有一半左右的“特色小镇”定位于“旅游发展型”。当前部分“特色小镇”存在发展定位不明确，投资目标

5、过高，规划过于频繁使得后期不得不进行多次的外延和扩展的问题，无法体现“特色小镇”“小巧、精致”的特点。同时根据第一批“特色小镇”的类型结构分析可看出，有一半左右的“特色小镇”定位于旅游发展型，从某种意义上来说，旅游的核心在于消费，旅客消费完了就会离开这个地方，而“特色小镇”需要的是更多的人留在当地，那就要求更多的贴近当地资源的产业发展起来，通过推动产业的发展，吸引更多的人才来到“特色小镇”，长期定居。图表3：第一批“特色小镇”类型结构 第二批“特色小镇”公布在即，在体量上和要求上都远超第一批。26日，住房和城乡建设部办公厅下发了关于做好第二批全国“特色小镇”推荐工作的通知（以下简称通知），要求

6、第二批 300个国家级“特色小镇”在6月30日前申报完成。不足一个月的时间里，千军万马争抢 300个名额，挤掉水分后，最终达标的能有多少？中国企业园区国际合作联盟主席吴昀国在近日的一个研讨会上表示，2016年第一批全国“特色小镇”原定159个名额，最后勉强达标仅127个（去年10月份公布了首批全国“特色小镇”名单）。 第二批筛选标准更加严格。本次候选名额几乎是第一批的两倍，未来将会有更多的“特色小镇”映入眼帘。针对第一批“特色小镇”出现的小镇特色不明显，项目重复建设，房地产企业变向低价圈地以及镇内企业运营经验不足的问题，第二批“特色小镇”提出了更为严格的新要求，对于以房地产为单一产业，镇规划未

7、达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着“特色小镇”名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐，县政府驻地镇不推荐，以旅游文化产业为主导的“特色小镇”推荐比例不超过1/3。 马云天猫小镇也已落户北京，“特色小镇”模式受到强烈看好。图表4：第二批“特色小镇”新要求二、“特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别 “特色小镇”是我国探索社会主义新农村建设下的创新产物。2005 年 10月中央在十一五规划纲要建议中提出要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设；在结合了多年的新农村建设

8、实践经验后，2013 年的中央一号文件第一次提出要建设“美丽乡村”的奋斗目标，进一步加强农村生态建设、环境保护和综合整治工作。经过了十余年来的探索和实践，各地因地制宜，形成了以发展乡镇龙头企业实现非农化发展的苏南模式，以能人带动、规模经营为主的赵庄模式等，而在众多的创新模式当中，浙江“特色小镇”模式以其较强示范效应和取得的巨大成功赢得了广泛关注。图表5：“特色小镇”的缘起 “特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别，是以产业为核心，项目为载体的特定生产、生活、生态区。2014 年10月时任浙江省省长李强在调研考察云栖小镇的时候第一次公开提出“特色小镇”的概念，将“特色小镇”定位于非行政概

9、念、非简单的以业兴城、非工业园区概念，而是相对独立于市区，具有明确的产业定位、文化内涵、旅游资源和一定社区功能的平台，同时秉持着“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，以产业为核心，项目为载体，融合生产、生活、生态的特定区域。图表6：“特色小镇”与传统园区的对比三、“特色小镇”的发展意义3.1 优化产业结构，加速产业升级转型 产业升级响应供给侧改革的号召，是存量间的博弈也是增量间的博弈。“特色小镇”不同于传统的工业园区和产业园区，其强调“一镇一业”追求精益求精，所选择的产业与当地的经济资源联系更为紧密，如经济资源丰富的浙江等地发展应在现有资源的基础上，选择发展相对较好的产业进行产业链的延伸

10、，对于相对落后的产业则应当进行重组或者改造，必要的时候进行剥离，充分发挥资源优势的红利和福利；而针对北边一些城镇资源优势不足的情况，则需要对其注入有活力的新兴产业，不断的创新，在创新中完成产业的升级。不论是资源富足地区的存量改造，还是资源匮乏地区的增量创新都与供给侧改革提出的“用改革的方法推进经济结构调整、少无效和低端供给，扩大有效及中高端供给”一脉相承，是我国经济发展进入“新常态”下的必经之路。3.2 发展大文旅产业，满足人民日益增长的物质文化需求 文化旅游与传统意义上的概念有所不同，重点将放在提升居民幸福感和归属感。随着我国居民人均收入不断的提高以及消费观念的转变，对体验式和个性化的消费需

11、求进一步提升，更加关注消费环境、消费心情，在这一阶段“特色小镇”中的文化旅游建设不单纯是开发景点，其更注重将当地的风土人情和历史文化融合到生活场景中，一方面提升本地居民对当地文化的认同感和归属感，也让外来游客感受到一方水土一方人的情怀，同时将医疗和教育等行业与文化旅游融合起来，打造大文旅产业。3.3 推动新型城镇化建设，缓解城乡二元经济结构带来的困扰 新型城镇化是“特色小镇”发展的内涵之一，有助于解决城乡二元经济结构问题。新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，一方面能让优质资源就近向“特色小镇”集中，形成特色化产业集群，促进当地产业结构的升

12、级调整，提高当地居民的人均收入和生活质量；另一方面也有利于缓解目前我国农村地区人口流失严重同时过多的社会资源集中在大城市的问题，协调大中小城市、小城镇、新型农村社区共同发展，是破解目前城乡二元经济结构的重要途径。图表7：“特色小镇”三大发展意义四、PPP模式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用4.1 “特色小镇”商业模式中的供应商将成为潜在投资主体 “特色小镇”的商业模式主要分四类，分别是土地一级开发、二级房地产开发、项目运营、城镇建设开发。 1）土地一级开发包括一级开发和一级代开发，投资商主要是城投公司和房地产公司，通过土地增值和项目工程的收入获取收益； 2）二级房地产开发分为城市地产、旅游

13、地产、工业地产三个方向，参与的投资主体为房地产商、旅游地产商以及工业地产商，通过房地产的销售收入和租赁收入获得投资回报； 3）项目运营目前分为特色产业和旅游产业两大部分，特色产业以科技创新为核心，囊括了科技产业园、产业孵化园、双创中心和科研基地四个项目，投资主体为园区运营，旅游产业以景区、主体乐园和演艺广场为主，投资主体为旅游公司和娱乐产业公司，通过项目的持续运营实现收益； 4）城镇建设开发分成基础设施的开发如交通、通讯、电力水力等，公共服务设施的开发如医院、学校、银行等，参与主体为基础设施开发运营商，公共服务设施运营商等，与项目运营一样，城镇建设开发的获利途径同样依赖长期的持续运营。在“特色

14、小镇”初期运营过程中，除了运营商自身通过经营获利外，政府还将提供政策补贴以及相应的税收优惠，为“特色小镇”的初级阶段保驾护航。图表8：“特色小镇”的商业模式 “特色小镇”的运营模式将遵从“政府引导，企业主导，充分发挥市场活力”的原则。“特色小镇”的建设投资成本高，投资期限长，面对这种现象，单纯依靠政府的力量很难保证长期的运营效率，单纯依靠企业的力量又很难有足够的资金支持，因此唯有政府和企业相互合作，发挥好政府在政策和资金上的推动作用和企业在经营效率上的优势，将二者的利益捆绑在一块，才能实现“特色小镇”的可持续发展。图表9：“特色小镇”运营模式图表10：“特色小镇”多层次融资渠道4.2 PPP模

15、式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用 PPP模式将成为“特色小镇”主流的投融资方式。“特色小镇”的开发主要有三种模式：政府主导、企业主导和政企合营的 PPP 模式。虽然目前仍由政府主导，但在未来，PPP 模式或成为体育小镇的主流经营方式。PPP模式是将政府的部分职权通过特许经营权的方式转移给社会主体，政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，在这一关系中，政府减轻了自身的财政负担同时社会主体降低了投资风险，对于合作双方而言可谓双赢。华侨城目前在建的甘坑新镇项目，是由深圳市龙岗区政府、华侨城集团公司和深圳市甘坑生态文化发展有限公司三家公司，以PPP模式合作开发的，总投资

16、额300亿元，收入来源是“门票收入+地租+销售分成”，其中前两部分收入是长期稳定的收入。地租即租金，以前旧的厂房每月每平方米租金是1520元，华侨城将之改造后租金能提高到 5060 元，这部分收入是稳定的，而销售分成，包括在城镇中开发的农产品、餐饮服务、培育的一些产品的销售等，这部分收入把控难度，风险比较大，因此对于企业实力相对薄弱的小镇，除了加强与银行、信托和保险的合作外，还应当通过市场化的手段，如PPP模式以及一些产业基金的模式进行运作，分散自身的投资风险，以市场化机制推动小镇建设。 第一批127个“特色小镇”中就有很多小镇采用了PPP模式，可以预期未来在基础设施建设和公共施建设中会有更多

17、的PPP模式的应用。图表11：第一批“特色小镇”PPP项目图表12：第一批“特色小镇”购买市场化项目情况五、“雄安新区”将为“特色小镇”提供广阔的试验田 雄安新区再吹“特色小镇”之风。聚焦雄安中国新区经济及“特色小镇”高端总裁峰会已于5月25-27日在北京召开。峰会围绕新经济新模式、“特色小镇”落地实操、京津冀一体化等重要议题来全面解读雄安新区新政、新产业、新机遇、新城镇，各地知名企业及政府大规模布局“特色小镇”，“特色小镇”模式受到强烈看好，目前雄安新区及周边已有10余家“特色小镇”，主要由产业类和文旅类占主导。图表13：雄安新区及周边10余家“特色小镇” 在雄安新区发展“特色小镇”，可以起

18、到很好的复制推广效果。从发达国家的经验来看，“特色小镇”已经成为城市化的一种模式，“特色小镇”需要解决的不仅是一个镇的问题，而是一个系统性包括大量的产业、人口、乃至公共的福利资源向小镇转移的趋势。雄安特区的建立，将集中疏解北京非首都功能，意味着京津冀环首都城市群将在结构调整后布局和空间更加优化，这与“特色小镇”的本质有着共通之处，在雄安新区发展“特色小镇”1）有助于为“特色小镇”提供广阔的试验田；2）留住当地的潜在外流人群，并且吸引一部分已外出的人群返乡工作；3）调整雄安新区内部的产业结构，剥离原有的重污染产业，将重心转移到文化旅游以及一些轻工业上来，实现可持续发展；4）为缓解我国“大城市”病

19、的现象提供解决方案，一旦成功即可复制到上海、广州、深圳等地。 在河北省公布的首批“特色小镇”创建和培育类名单中，在雄安新区范围内(雄县、容城、安新3 县)以及周边的“特色小镇”有十多个，这些“特色小镇”无疑将伴随着雄安新区的崛起而快速发展。河北将投资2000 亿建设100个“特色小镇”。图表14：雄安新区规划图图表15：雄安新区发展意义六、相关建议 从四条投资主线把握“特色小镇”商业模式中重要参与企业的投资机会： 1）投资主线一：土地一级开发、二级房地产开发以及投资“特色体育小镇”等。重点把握拥有较多存量土地的上市公司以及地产开发商，推荐关注华夏幸福（将产业小镇作为集团业务发展线之一）、华侨城

20、 A(将构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇)、莱茵体育(拟80亿打造杭州浦阳特色体育小镇)等。 2）投资主线二：项目运营开发商。旅游产业目前仍是项目运营开发商的主战场，涉及“人工、人文”主题性的景点，如：中青旅(在“特色小镇”项目上积极推进）等。 3）投资主线三：PPP模式。“特色小镇”的未来发展将伴随着 PPP模式不断优化，在政府和社会主体间寻找到平衡点，推荐关注美尚生态(近五年重点打造“特色小镇”PPP2.0计划)、铁汉生态（表示将会结合主营业务探索和尝试建设“特色小镇”的相关业务）。 4）后续有望积极参与河北以及雄安新区“特色小镇”建设的上市公司，如：南国置业(表示将参与雄安新区“特色小镇”建设)、滨江集团（后续有望在适合时机将参与雄安新区周边小镇的项目开发）、华斯股份（华斯裘皮城及其配套被认定为河北省第一批创建类“特色小镇”）、棕榈股份（提出“生态城镇+”的战略转型方向，积极参与雄安新区建设）等。图表16：“特色小镇”投资标的梳理 风险因素：项目进度不及预期