开发商怠于履行通知收楼义务.doc

1、 开发商怠于履行通知收楼义务被判承担延期交房违约金70余万元【基本案情】2007年9月，徐先生、刘小姐购买了广东利海集团开发的世纪绿洲花园（君林天下）商品房一套，房屋总价款250多万元。合同约定的交房期限为2008年1月10日，交房条件为：该商品房经规划验收合格。商品房达到交付使用条件后，利海公司应当在合同约定的交付日3日前通知刘小姐办理交接手续。合同签订之后，徐先生按约支付了购房款给利海公司；2008年1月4日，利海公司发出收楼通知书，通知刘小姐在2008年1月10日至1月20日办理收楼手续。2008年1月10日，刘小姐前往准备办理收楼手续，开发商向刘小姐出示了规划验收合格证，然而刘小姐在验

2、房时发现商品房存在严重渗水等质量问题，且商品房尚未取得竣工验收备案表。因此，刘小姐拒绝收房，并要求开发商尽快整改修缮，在取得竣工验收备案表之后另行通知收楼。2008年1月15日利海公司取得竣工验收备案表；然而，利海公司始终没有再通知刘小姐收楼。刘小姐也一直没有再办理收楼手续。【案件进展】为了维护自身合法权益，刘小姐委托广东格林律师事务所专业房地产律师张旭锋律师。张律师接受委托之后，对该案进行了全面的分析，认为利海公司构成逾期交房；起诉要求利海公司交付商品房，并每日按已付购房款的万分之五承担逾期交房违约责任。【对方答辩】1、商品房已于合同约定的交付期限达成合同约定的交付条件，取得规划验收合格证，

3、且在交房期限之前取得工程竣工验收报告，符合法定的商品房竣工验收合格的交房条件。2、利海公司已按约向刘小姐发出收楼通知书。3、商品房的质量并没有严重影响业主的正常入住使用，请求驳回刘小姐的诉讼请求。【张律师代理意见】针对对方的答辩，张律师主要发表了如下代理意见：1、中华人民共和国合同法、建设工程质量管理条例等法律法规明确规定，建设工程经验收合格后，方可交付使用。商品房买卖合同约定的交房条件低于法定交房条件，应强制适用法定标准。2、工程竣工验收报告建设单位组织竣工验收后作出的验收结论，验收结论经报备，行政机关审核验收文件完备，发出竣工验收备案表，才是竣工验收合格的标志。3、利海公司在商品房达到法定

4、及约定交房条件之后，怠于履行相应的通知义务，导致刘小姐未能及时办理收楼手续的责任应由利海公司承担。【一审判决】开庭当天，利海公司向刘小姐出示了竣工验收备案表原件；刘小姐在得知商品房已达成法定交房条件后，及时办理了收楼手续，因此撤回了要求利海公司交房的诉讼请求。此后，广州市天河区人民法院依法判决：利海公司向刘小姐支付从2008年1月11日起至本案开庭时止的逾期交房违约金70余万元。【利海上诉】1、一审法院违反当事人自治原则变更合同交房条件为取得竣工验收备案表。合同已约定已规划验收为交付条件，是有效条款，利海公司在2007年就已取得规划验收合格证，符合交房条件。2、一审法院适用法律错误。法律法规规

5、定的“竣工验收合格后，方可交付使用”，利海公司也已在2007年12月组织竣工验收，并出具工程竣工验收报告，验收结论合格，商品房符合法定交房条件。竣工验收备案表是行政机关在建设单位组织的竣工验收合格后出具的，并不是竣工验收合格的标志。3、一审法院认定利海公司没有向刘小姐出示竣工验收备案表有违常理，一审法院应适用“自由心证原则”，认定利海公司已向刘小姐出示竣工验收备案表。【张律师答辩】针对利海公司的上诉理由，张律师主要发表了如下答辩意见：1、约定的交房条件低于法定条件时，应强制适用法定交房条件。2、竣工验收是建设单位和其他单位共同参与的验收过程，建设单位提出竣工验收申请，是竣工验收过程的起点，有关

6、单位出具验收结论，工程竣工验收报告经报备，行政机关审核验收文件完备，发出竣工验收备案表，是竣工验收阶段结束的标志，也是竣工验收合格的证明。3、我国实行“谁主张谁举证”的举证规则，利海公司应对其主张的已出示证明文件承担相应的举证责任，利海公司没有出示，应承担举证不能的法律后果。【二审判决】广州市中级人民法院经审理认为，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。上诉人的请求缺乏依据。判决驳回上诉，维持原判决。【张律师点评】1、业主在签订合同时，应仔细阅读合同条款，看清合同约定的交房条件，开发商交付的商品房不得低于取得建设行政主管部门颁发的建设工程竣工验收备案表这一法定交房条件。2、业主办理收楼手续时，应严格按照合同的约定，审查开发商提供的各项证明文件是否齐全。开发商未出示相关证明文件或文件不齐全，业主应积极维护自己的合法权益，拒绝办理收楼手续。3、业主在验房时，发现商品房存在渗水等质量问题之后，业主不应武断的拒绝收楼，而应结合质量问题的严重程度综合考量。同时，业主应及时以书面形式要求开发商限期整改、修缮，并保全相应的有利证据。 广东格林律师事务所专业房地产律师 广州房地产律师网首席律师 张旭锋 2010年5月28日