景区物业管理方案.docx

1、景区物业管理方案松烟花谷旅游区理方遵义市强震撼保安服务有限公司松烟花谷旅游区物业管理方案（一）项目概况松烟花谷旅游区位于遵义市余庆县松烟镇。 是一个花卉苗木产业 与花海旅游相结合的农旅一体化项目， 总占地面积 500 亩左右，核心 景区占地面积约 300 亩。项目商业定位为包含儿童成长乐园、亲子娱乐、科普教育、乡村 旅游等内容的家庭度假休闲旅游区。本公司结合本项目的规划布局、 建筑面积范围等特点， 确定了如 下的服务定位及目标。（二）、物业管理的整体服务设想从接管开始， 将致力于为业主和使用人及游客提供人性化、 专业 化的高品质物业管理服务，将组织人员对相关服务进行了跟踪分析， 并结合政府或业

2、主制定的松烟花谷旅游区管理办法（条例） 、开 放须知及本物业实际情况和管理经验，始终完善、提高我们的运作 实施方案。在此次松烟花谷旅游区的物业服务中，针对商业物业管理的特 点，凭借我们积累类似管理项目的管理心得与经验， 力争基本服务保 满意，创新服务促提高。（三）、物业管理服务的定位及目标 我们将以贵州苗夫都市园艺有限公司为中心，促进配合松烟花谷 旅游区的管理。物业管理的好坏必将直接影响到松烟花谷旅游区整体 形象，优质的物业管理服务将确保优秀品质及良好的市场口碑， 将对 松烟花谷旅游区起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。在此期间， 物业管理服务的质量是关键， 根据这一特点， 我们将在管理初期加

3、强 物业管理的品牌效应，集中优势，始终树立“以品质求生存，以品牌 拓市场”的理念，坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心 打动人、用信誉塑造人” ，不断听取合理化建议和要求，及时弥补以 往工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀，尽快创 出 XXX 的物业管理品牌，形成良好的市场口碑，确保优秀的管理品 质。（四）相关管理制度物业公司管理制度1、 热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主 至上，服务第一”理念。2、 上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不 得有不雅观的举止。3、 遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按 质按量完成

4、本职工作。4、 工作中坚持原则，秉公略带，不徇私情，自觉抵制不正之风，严 守法纪，不以权谋私。5、 主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即“对待生人与 熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样” 。6、 上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须签到，有事外 出须填外出事由单；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须 佩戴工作证，以便接受业主监督。7、在巡视过程中，做好记录，发现问题，能处理的应及时处理，对 重大问题和不能处理的事项应向主管汇报一、服务管理方案（一）值班、安全巡查工作方案首先我们把安全管理放在工作的首要位置，列为重中之重来抓， 并综合运用街区、住宅等安全管理经验，

5、科学组织日常安全管理。同 时采用现代化的设备工具，使人防、技防、群防得到有机结合，避免 造成管理的疏漏，并随时处理各类突发事件。将以微笑服务业主、游 客为中心，以安全、消防管理为主线，以快速的反应应对突发事件， 最终实现为业主及游客提供安全、文明、温馨的旅游区环境。 （亲水 区安装围栏，整个园区装有监控系统及人流分析系统并设有瞭望设施 及广播系统）1、安全管理思路针对本项目服务范围大， 人员配置相对不足等情况， 在加强秩序 维护员队伍建设的同时， 做好安全防范常识及旅游区生态环境的广泛 宣传，增强工作人员、业主、游客的安全防范、自我保护、生态保护 意识，形成人人保安全，个个护旅游区的良好风尚，

6、共同维护安全秩 序及旅游区的生态环境。对松烟花谷旅游区物业管理服务项目进行划区管理， 一般情况下 安全管理定班，定岗，定人，定则来进行日常执勤工作；特殊情况下 的安全管理，如重大活动、突发事件、紧急事件等的临时处置，根据 项目制定整体应急预案和亲水区预案， 并采取相应的应急措施。 日常 加强对员工的培训， 提高秩序维护人员应对紧急事件的能力， 确保安 全管理的细致、周密。2、秩序维护员的服务标准及要求2.1、仪容仪表（1）当班人员工应当穿指定的、整洁的工作服，黑色皮鞋，不 留胡须，不留长指甲 ,发不过衣领，不染烫头发。（2）站姿标准规范， 当班期间不准两手插进裤袋， 不准摇头晃脑， 不得无故闲

7、聊，不准当着客人的面打哈欠，不得吃口香糖及零食，不 得打私人电话，不得无故离岗、脱岗。（3）上班时不迟到、不早退，提前 10 分钟到岗，上岗前检查好 自己的仪容仪表，做到准时签到、脱岗。（4）每位当班人员要 “一站式” 服务，当游客问询或业主询问时， 不能说我不知道或用其它事项推诿，要找知道的人给予帮助。（5）部门有时需要人员加班时， 休息人员必须以大局为重， 随叫 随到，如果不来加班，按当天计时加班费扣罚工资。（6）有老人或残疾人应主动上前搀扶， 不能用歧视的眼光或动作 对待他人。2.2、站姿 站姿标准：两腿自然分开，双腿距离与肩同宽，收腹、抬头、挺胸，上身保持立正姿势，双手后背，右手四指弯

8、曲成半握状，拇指贴 于食指第二关节处，右手放于左掌上，左手半握右手手腕，同时双肩 后拉，保证上体挺拔。2.3、坐姿坐姿标准：身体坐在椅子的三分之二处，上身保持正直，两手自 然放于两膝上，两腿平行，与肩同宽。胸部自然挺直，立腰收腹，肩 平头正，目光平视。与人交谈时，身体要与对方平视的角度保持一致， 以便于转动身体，不得只转动头部，上身仍需保持正直。2.4、礼貌礼节（1）见面时说“您好”，知道游客姓名和职位时应取客人姓和职 位以示尊称，如“X先生，您好！ ” “X先生，经理！ ”等。（2）打扰游客时应说：“对不起”“对不起，打扰一下” 。（3） 对游客指引道路时，四指并扰，拇指等贴与四指，手臂自然

9、 伸出，四指指出的方向就是您要告诉别人的方向，同时上体微曲。（4） 做到“请”字当先， “谢”字随后， “您好” “再见”不离口， 根据不同的对象用好文明语、问候语。2.5、工作纪律（1 ）提前十分钟上岗，佩证上岗，统一着装，保证仪容仪表符合 要求。（2）当班期间，不吸烟，不喝酒、不聚众聊天，不得高声喧哗，不得与客人吵架， 不得无故离岗、 断岗。夜间值班不得打瞌睡、 睡觉（3）遵纪守法，举止文明，行为规范，注意维护旅游区的形象。（5）秩序维护员要友善与威严共存， 服务与警卫并举， 做到有礼、 有利、有节。（6）巡逻期间加大力度， 在重点部位游客多的地方， 易出现危险 的地方多巡逻。（7）发现游

10、客的不良行为， 要立即劝导并制止， 要善于发现危险 事态，并加以制止。（ 8 ）巡逻期间不得擅自断离岗，发生突发事件，要控制事态向 坏的方向发展，并立即报告上级领导。（9）接受委托管理方的领导和监督，遵守委托管理方的有关规 章制度，不能做与本职本岗无关的其他工作。（ 10 ）根据委托管理方的需求，提供力所能及的帮助。2.6、巡逻（1）巡逻人员分区包干， 无特殊情况不得串岗闲聊， 巡逻时按规 定要求进行巡逻，走路不得左右摇晃，不得弯腰驼背。（2）巡逻期间不得与游客闲聊，不得充当讲解或导游。（3）巡逻人员必须了解旅游区的布局和文化， 以便在游客询问时 及时准确地给予帮助和解答。（4）巡逻人员必须保

11、证巡逻密度和力度， 在重点部位游客多的地 方，易出现危险的地方多巡逻。（5）巡逻人员的责任：排除火情隐患，排除安全隐患，防盗，防 破坏，制止游客在旅游区内乱刻乱画、垂钓、纵火、等不良行为，及 时制止外单位未办理手续的施工行为，并上报。（6）如遇重大活动巡逻人员不定时地在区域巡逻保证游客的人身 安全及财产安全。（7）各区域在巡逻时发现设备、 设施故障、 损坏或其它原因造成 影响的，须及时维修处理，不能维修处理的及时向上级主管报告。（8）按巡更考勤系统每天每个点巡查 12 次。2.7门岗管理门岗实行 24 小时值班看守，门岗全天 24 小时负责门岗来往的 车辆、人员、物资的出入，保障业主和使用人及

12、游客的车辆畅通无阻。 禁止无关车辆进入发包人场地， 确需进入的应引导车辆有序通行、 停 放。禁止无关人员（产品推销及收购废品等闲杂人员）进入。保持值 班室、大门口环境整洁、有序、道路畅通。2.8消防管理针对旅游区物业的特点 ,消防管理将根据消防法规的要求 ,并结合 旅游区的实际情况 , 以预防为主、防消结合，人防、物防、技防为原 则，做到专职和兼职人员相结合，提高全员消防安全意识，同时要定 期对防火工作进行检查， 发现问题及时处理， 确保消防保卫工作万无 一失。切实地做好消防安全工作 ,确保业主和使用人及游客的生命财 产安全。2.9紧急事件处理预案2.9.1突发事件处理（ 1）如遇突发事故（指

13、盗窃、打架、闹事或重大纠纷等） ，秩序 维护人员必须保持头脑冷静， 立即采取措施，并及时报告管理负责人；（2）汇报时简要说明事发的地点、性质、人物、特征及损失；（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；（4）查看各类记录、检查有无可疑情况和人员；（5）对打架事件，值班人员应密切注意事发现场的情况变化， 如有生命危险，及时报管理负责人；（6）值班人员对纠纷事件应及时了解具体原因， 积极协调， 劝阻 争吵，平息事端；（7）受伤事件应做好现场保护和通知有关部门抢救工作；（8）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、 刑事案件引起的伤亡 事故，应立即报上级主管部门，并由上级主管部门协助处理；（9）

14、上级主管部门负责人在接报突发事件后应立即赶到现场， 做 好疏散控制工作，防止事态扩大；（10 ）组织人员除维护现场外， 负责指挥调派人员做好布控堵截， 根据事态的大小程度报相关领导、有关部门。2.9.2斗殴等暴力事件的处理（1）处理斗殴等暴力事件应保持客观、 克制的态度， 除非正当防 卫，一般情况下应尽量避免发生武力冲突或争吵；（2）巡查发现有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其他最快 的方式向主管部门报告，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程 度、有无使用武器），如能处理的，即时处理，不能处理则监视现场， 等待当班负责人的指令；（3）当班负责人接报后视情况立即到场制止， 将肇事者带往安保部接

15、受调解。如场面无法控制，应尽快报公安机关；（4 ）斗殴事件中如街区的财产或人员受到损害， 应保护现场， 并 留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；（5）如涉及刑事责任，应交公安机关处理；（6）事件中如有人员受伤应及时组织抢救。2.9.3盗窃（1）巡查发现或接报有人盗窃， 应马上抓获现场嫌疑人， 如人力 不够，用对讲机、电话或其他方式尽快报告其他人员，简要说明现场 情况，监视现场不让破坏等待其他人员的支援，并带保安调查处理；（2）事件中如有财产被窃，应保护现场，不让其他人触摸物证， 并留下目击者，约束住嫌疑人，作详细调查以明确责任和落实赔偿；（3）如涉及刑事责任，应交公安机关处

16、理。2.9.4火灾（1）发现火情的巡逻队员应立即切断着火区域内的电源， 组织人 员使用配备灭火器扑救， 并及时通知当班负责人 （视情况决定是否报 警）；（2）初期着火时，一般燃烧面积不大，火焰辐射能量小，烟雾不 多，易于控制和扑救。如火势继续蔓延，应立即拔报警电话“ 119”，报警时要冷静，要把发生火警的时间、地点、路名、单位名称、门牌 号码以及火势等报告清楚， 避免讲错或讲不清， 给救火带来不及时而 造成损失；（3）确定消防栓位置，以便消防人员到达现场时立即投入灭火；（4）抢救火场物资，特别是要把贵重物资、器材、易燃易爆物品 等，尽快地转移到安全地带；（5）协助消防人员维护好现场秩序， 防止

17、坏人趁火打劫， 同时协 助警方作好调查取证工作。2.9.5台风台风袭击前的预防措施：（1）检查紧急应用工具、照明并确定其性能良好；（2）检查急救药箱，确定各项基本药物齐备；（3）将紧急联系电话张贴于街区公告栏等显目位置；（4）提醒各单位下班后将门、窗关闭，将水、电总闸关闭；（5）沟渠、地漏要将清扫工作落实到人；（6）加固所有柱杆、树木或用绳索捆好，将盆栽、花卉移至低 处或隐蔽角落；（7）留意电台播放有关台风进展消息，及时将最新台风讯号向 各部门告知台风的进展；（8）刮八号风球时，当值员工须与管理处领导或本部门负责人 联络，听候指示；（9）员工应注意自身之安全，应避免逗留在空旷地方，如须执 行紧

18、急任务时，员工应采取适当的安全措施及知会其他员工；（10）如风暴持续昼夜不停，员工需轮流当值，无论任何时刻保 安值班中心都必须保持有值班人员接听电话；（ 11 ）关闭所有门窗，作好防水防汛措施。台风来临后的应急措施：（1）当班人员要认真负起责任，勤于巡查，善于发现问题，及 时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”即：在关键时候，出现 在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部的联系和沟通，做好协 调配合工作。（2）当台风讯号减低至 3 号时，管理处应即时安排人员进行检 查及填报突发事件报告 ，以便安排保险赔偿事宜；并安排保洁人 员迅速清理由台风造成之垃圾淤塞的渠道。2.10员工交接班管理：（ 1

19、）交接班时，岗亭值班人员禁止脱岗，接班人员提前 5 分钟 到岗。（2）交接班时，班长组织班前会：组织队列、清点人数、检查 着装、胸卡、分派工作，交待注意事项等。（ 3 ）接班人员未能按时接班，当班人员必须坚守岗位，不得离 开岗亭（位），不得在休息室从事更衣等一系列下班前的准备工作。（ 4）交接班时，当班人员的岗位值班一览表由班长提前 15 分钟 收回，接班人员在上岗前由班长将工作安排情况列于一览表上。（5）交班人员应主动将需要交待的事项告之接班人员，若有事 件未处理完不能移交，则应继续处理结束后下班。（ 6）接班人员应注意检查岗位范围内的物品、 设施和器械装备， 发现异常情况应当立即报告，双方

20、签名作证。（7）交班人员下班前负责清理岗亭、休息室的卫生。2.11相关管理制度秩序维护员管理制度 为了加强秩序维护员队伍的管理工作， 保障本公司的正常工作秩 序，搞好人员和车辆、物品出入登记的管理，秩序维护人员值勤执行 任务有所依据，当好企业卫士，确保公司人员、财产、治安、消防安 全，特制定本制度。保安工作职责第一条 责任范围：适应于本旅游区所辖区域。第二条 主要职责： 一、贯彻执行公司关于内部安全保卫工作的方针，政策和有关规定， 建立健全各项秩序维护工作制度， 对职责范围内的秩序维护员工作全 面负责； 二、依据制度实施公司人员、财产、治安、消防安全管理工作。第三条 岗位职责 一、秩序维护员队

21、长的工作职责：负责秩序维护员队伍的建设、松烟 花谷旅游区安全消防工作， 负责监督执行安保队内部的各项规定， 及 时把每天所发生异常事件呈报给上级主管， 及时传达、落实上级命令。 具体如下：1、负责维护管辖区域内治安秩序，预防和查处安全事故，做好与相 关单位的联系联防工作。 队长与队员须一样轮流值日， 履行秩序维护 员工作职责。2、制定各类突发事件的处理程序，建立和健全各项安全保卫制度。处理当班突发事件，如火灾、偷盗等立即报警，并迅速与消防、治安 等有关部门联系。3、建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合；4、根据所管辖区域的大小和周边社会治安情况，配备相应的秩序维 护人员，并对秩

22、序维护员落实 24 小时值班制度的情况进行监督和检 查；5、密切保持与秩序维护人员的通讯联络，每天不定时巡视管辖区域 的安全工作，检查各值班岗位人员的值勤情况并适时进行监督指导。 秩序维护队长对秩序维护岗坚持不定时的查岗及查夜， 及时指出秩序 维护员的工作失误及不规范的行为。二、秩序维护员岗位职责1、认真做好秩序维护管理工作， 自觉服从上级管理人员的工作安排， 主动提供配合，做好交接班记录；2、做好人员和车辆、物品出入登记的管理，不私放车车辆进入城市 沙滩；3、秩序维护人员代表本公司执行相关规章制度，公司员工应配合秩序维护人员工作。公司秩序维护勤务应每日24小时执行不间断， 其 各班各岗执勤时

23、间，由安全主管进行合理安排；4、 执勤中应时刻提高警觉，遇有重大灾变时，更应临危不乱，果断 敏捷，作适当之处理，并立即报告上级；5、 秩序维护人员当值班期间发现可疑情况或发现纠纷事件应及时与 相关管理者联系。对纠纷事件，秩序维护员应稳定事态的发展，并对当事人双方进行劝阻，以制止事态的扩大；6、对于正在发生的刑事案件或可疑情况应及时制止并对可疑人员进行查问，情况严重的直接与公安机关部门联系。管理工具表单附录附表1 :秩序维护队日报表日期 天气业主反映情况记录： 巡视小结（安全、巡更、车辆、维修、卫生、装修：其它:负责人： 日期： 附表2 :夜班查岗记录附表3 :秩序维护队会议记录日期编号记录：

24、审核： 核准:附表4 :会议签到表日期编号主题主持参会人员签到附表5 :培训申请单申请人：讲师：申请日期：培训方式：培训时间：培训对象培训目的：培训内容：申请部门负责人意见签名： 日期：管理者代表意见：签名： 日期：附表6 :秩序维护执勤表班次班长到岗人员签名到岗时间卜班时间到岗人数缺勤人原因仪表仪容执勤情况：考勤事宜（有无离岗请假）离 岗 人离岗时间原因回岗时间本班未处理情况/提醒下班注意情况:交 接 班 记 录对讲机备注警棍雨衣雨靴手电巡更器as. 器材充电器电池板打气筒自行车电瓶车其他当班班长签名附表7 :秩序维护突发（重大）事件记录表时间地点事件种类事件经过处理结果参加处理人员损失情况

25、填报人负责人日期附表8 :秩序维护员 月份好人好事统计表姓名时间地点事迹摘要奖励情况见证人附表9 :秩序维护员 月份违规违纪考核表姓名时间地点违章违纪事项处理结果班长姓名本人签名附表10:秩序维护工作班检表单位： 队班： 检查人:日期受 检 人 员岗位检验内容不合格次数处 理 结 果仪容仪表服务态度工作纪律服务要求工作要求其他时间违规者姓名违规情况及处理异常情况及处理队长每日工作总结签字：附表12 :消防器材检查表单位： 检查人： 填写日期：年 月 日名称所在位置、数量型号及规格检查情况异常原因说明相关处理对策说明：如果检查情况正常，在“异常原因说明”中填写“一” ；如果检查情况异常，异常填异

26、常原因代号：缺、责任人不明确、待 修理、挂放不方便取用、配置地点不合理附表13 :消防演练记录表单位： 填写日期：年 月曰演练日 期演练项目演练单位演练成绩确 认审 核附表14 :员工考勤表部门 年 月 日姓名12345678910出 勤公休超 时 加 班公 休 加 班注：（正常班）出勤/ 公休0 病假x 婚丧假 加班负责人签名:考勤人签名:附表15:员工请假条任职部门请假类型姓名请假时间请假天数请假事由（如是病假、婚假请附证明）请假人签字部门主管签字公司领导审批附表16:加班申请表申请部门加班日期加班人员加班天数加班内容处理办法调休 发加班费部门负责人签字： 领导审核:附表17 :秩序维护人员月度考核表姓名部门职位/工种考核时间入职时间培训期 试用期熟练期 其他加分部分序号考核内容分数自评考评备注1业主车辆车门未关，钥匙忘记 拔掉或有漏油现象，和他人损 坏业主车辆及时发现制止者。（发现一次1分）2对车辆管理提出好的方法和建议的。（3分）3在公司，部门组织培训、考试 考核中成绩取得前三名者。（1-3 分）4拾金不昧，捡到贵