第三章物业管理的基本制度.docx

1、第三章物业管理的基本制度第三章 物业管理的基本制度第一节 业主大会制度条例前大多采用业主委员会制度条例后确定业主大会和业主委员会并存一、 业主：1业主的概念房屋的所有权人为业主业主凭证 所有权证书持有人 共有权证书持有人 待领证书的购房人（还未办到证的人）业主代理人业主委托他人代表自己参加业主大会，在业主授权内可行使投票、发表意见、参加表决等业主职权，但代理人无权以候选人身份参加业主委员会。业主代表为部份业主（按幢、单元、楼层）推选出来代表他们参加业主大会的业主。业主代表本身也是业主。业主代表 业主代理人 2业主的权利： 十项权利 3业主的义务 六项义务二、业主大会 1性质业主最高决策组织，决

2、定物业管理区域内一切物业管理事项 2组成全体业主组成 3筹备 成立业主大会筹备组 政府指导 （30天使命） 业主代表 + 建设单位 筹备组的工作内容（5项） 筹备业主大会的工作要求（4项）4成立大会6个步骤5职责6项职责6活动规则 定期会议和临时会议（重点临时会议） 业主代理人和业主代表召开形式到会业主集体讨论书面征求意见表决表决： 一般决定1/2以上到会业主通过重大事项（四项）全体业主2/3以上通过（注意：不是到会业主2/3以上）三、业主委员会 1性质业主大会的执行机构 2职责5项职责 3备案向行政主管部门备案（30天内） 4委员的资格6项当选条件：7项终止情况（重点是终止条件） 5会议 定

3、期会议 临时会议：1/3以上委员提议，或主任认为有必要 决定：（两个“过半数”）1/2以上委员出席 1/2以上同意 6换届： 任期届满前2个月召开业主大会进行换届改选 换届后10天内移交 7委员变更业主委员会或20%以上业主提议，经业主大会作定（1/2以上）第二节 业主公约制度（一）业主公约1概念全体业主共同制定，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范2理解：全体业主共同制定 每个业主都要参与制定工作 体现全体业主共同意志 100%的业主都同意 对全体业主有约束力，包括反对的业主 业主公约对物业的继受人（新业主）自动产生效力

4、业主对其物业使用人履行业主公约负连带责任3内容4个方面（二）业主临时公约实践中取代业主公约1概念在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约2制定主体建设单位，是物业销售之前的唯一业主3制定时间物业销售之前4内容5项第三节 前期物业管理招投标制度一、 前期物业管理招投标概念1概念：由建设单位通过招标方式选聘物管企业2意义： 择优选聘好的物管企业 防止不正当交易行为 创造公平的市场竞争环境3原则：公开、公平、公正和诚实信用4强制性要求住宅物业应当通过招投标选聘物管企业 二种情况除外二、 前期物业管理项目招标规则1招标原则 不得以不管理条件限制或排斥潜在投标人 不得对潜在投标人实行歧视待遇 不得对潜在

5、投标人提出与招标项目实际不符的资格要求2招标形式： 公开招标 邀请招标 协议方式选聘 （3家以上单位） （1家单位）3招标规则 招标文件编制 招标项目备案 招标程序要求4投标规则招标文件A 招标函B 报价C 管理方案D 其他材料招标方案：四项禁止行为5开标、评标和中标开标应当在招标人、监标人、投标人、评标人到齐后公开进行 评标评标委员会由招标人的代表和评标专家（2/3）组成，推荐不超过3家有排序的合格的中标候选人 中标招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日30天内签订书面合同第四节 物业承接查验制度一、 物业承接查验制度的意义1意义：三项意义二、物

6、业承接查验的内容1物业管理资料移交竣工验收资料 技术资料质量保修文件和使用说明书文件其他资料2物业现场验收 物业共同部份共用设施设备验收物业管理区域环境验收3物业的保修责任 住宅质量保证书 住宅使用说明书第五节 物业管理企业资质管理制度一、 企业的性质：1从事物业管理活动的企业必须是独立的法人2成立的必要条件 依法成立 必要的财产或者经费 自己的名称、组织机构场所 独立承担民事责任二、资质等级 1一、二、三级资质 2颁发 一级资质建设部颁发 二级资质省、自治区建设主管部门 三级资质市房地产自管部门3项目承接一级资质各种物业项目二级资质30万以下住宅项目，8万以下非住宅项目三级资质20万以下住宅

7、项目，5万以下非住宅项目4管理程序资质申请五方面文件 新设立企业其资质等级按最低等级，设一年的暂定期 资质等级的核定：20个工作日不得批准资质的行为：13项 资质等级的变更、注销与撤销 注销分立、合并、破产、歇业 撤销 A 滥用职权 B 超越职权 C 违反法定程序 D 不具备条件 E 依法可撤消资质年检5违规行为的行政处罚 四种处罚第六节 物业管理从业人员职业资格制度一、 从业人员的职业素质二、职业资格从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业性工作的学识、技术和能力的起点标准执业资格是专业技术人员从事某种专业技术工作，学识、技术和能力的必备标准职业资格证书 从业资格证书 执业资格证书三、物业

8、管理师国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度1物业管理师考试2物业管理师注册 注册审批机构建设部 注册审查机构省级房地产主管部门3物业管理师执业 物业管理师担任项目负责人，在一个公司任职，每年接受40小时的继续教育。在关键性文件上签字并承担法律责任第七节 住宅专项维修资金制度一、 维修资金的交存1概念是指专项用于住房共用部份、共用设施设备，保修期满后的维修和更新、改造的资金2交存方式 业主交存 首次交存为工程造价的5%-8% 首次交存资金由政府委托的单位代管 业主大会可依法变更代管单位 业主交存的维修资金应核算到户 业主分户帐资金余额不足首次交存额的30% 应续交 房屋转让，分户帐结余的维修资金同时过户二、专项维修资金的使用 1使用原则：遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一 致的原则2列支： 用于全体业主共同所有的共同部位，共用设施设备，全体业主按建筑面积分摊。（业主大会2/3业主通过） 用于部份业主共同所有的共同部位、共用设施设备的，由相关业主按建筑面积比例分摊（相关1/2以上业主通过） 三、专项维修资金的监管