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1、司法考试土地房地产法模拟试题及答案解析 司法考试土地房地产法模拟试题及答案解析1.依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权？ A.刘家村乡政府办公楼建设用地 B.红门镇水库建设用地 C.南山市军事基地通往市区的道路建设用地 D.南湖市某私立贵族学校校区用地 答案：D 2.下列关于集体土地所有权说法正确的是 A.集体所有的土地不得直接用于房地产开发 B.集体所有的土地不能转让、出让用于非农业建设，但是可以出租用于非农业建设 C.只要经过村委会的一致同意，集体所有的土地可以改变土地用途 D.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员，无须经人民政府审批 答案：AD 3.甲企

2、业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权，出让合同约定的土地使用期限为50年，甲企业使用20年后，现在想转让其房地产给乙企业，请问应当符合哪些条件 A.按照出让合同，已经全部支付土地使用权出让金并且取得土地使用权证书 B.按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的15以上 C.乙企业受让这块土地后，使用年限为30年 D.乙企业可以和甲企业协商改变这块土地的用途 答案：AC 4.假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权，并在这一土地上建设了一栋办公楼，现将这座大楼抵押给银行，同时出租给乙企业，下列说法正确的是 A.房屋租赁合同无效，甲企业应当先补交土地使用权出

3、让金，已取得的租金予以没收 B.房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲企业，但甲企业应将租金中所含的土地收益上缴国家 C.划拨取得的土地使用权不能单独设立抵押，土地上有房产的，可以抵押房产，房产所占的土地使用权一同抵押 D.抵押合同有效，银行拍卖房产时，应从拍卖的价款中缴纳土地使用权出让金的价款 答案：BCD 5.2000年1月，甲公司投标取得一块土地的国有土地使用权，批准用途为房地产开发，已经支付了土地使用权出让金并取得土地使用权证书。但是甲公司取得土地后，由于业务缩减，该公司希望转让该土地使用权，以下说法不正确的是： A.不可以转让，必须由国家收回该国有土地使用权，其他用地单位再通过国有土地出

4、让取得国有土地使用权 B.可以转让，但是甲公司必须完成25%以上的开发投资 C.不可以转让，允许取得国有土地使用权的单位转让国有土地可能造成变相土地买卖，损害国家利益 D.可以转让，因为甲公司已经缴纳了国有土地使用权出让金，国家作为所有者已经取得了收益，受让者只需再办理相关变更登记手续即可 答案：ACD 7.下列有关基本农田保护制度的说法正确的是： A.只有经国务院有关主管部门批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地才应根据土地利用总体规划划入基本农田保护区 B.只有经县级以上地方人民政府批准确定的蔬菜生产基地才应根据土地利用总体规划划入基本农田保护区 C.农业科研、教学实验田一律应根据土地利用总

5、体规划划入基本农田保护区 D.各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的70以上 答案：AC 案例 1.2002年1月，税务机关对某研究所专家张某2001年度个人收入进行调查，经检查核实张某2002年112月份个人所得情况如下： （1）每月取得工资收入1500元，112月份共计18000元； （2）5月份向某地矿局提供一项专有技术，一次取得特许权使用费50000元； （3）7月份出版一本专著，取得稿酬12000元； （4）9月份取得省政府颁发的科技发明奖20000元。 在上述各项所得中，除工资收入已由研究所代扣代缴税款外，张某均未向税务机关申报纳税，有关单位也未履行代扣代

6、缴税款义务。 要求： 正确计算张某2002年应补缴的个人所得税税款。 【答案】 （1）工资收入应纳的个人所得税不足2000元，免税； （2）特许权使用费应纳的个人所得税=50000（1-20%）20%=8000（元） （3）稿酬所得应纳的个人所得税=12000（1-20%）20%（1-30%）=1344（元） （4）省政府颁发的科技发明奖20000元免税。 2.竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作，试用期8个月，月工资3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意，合同正式履行。2002年4月，因饭店餐饮部门负责人调离，饭店主

7、管又认为大堂经理最好以女性为宜，于是在未与竺某协商的情况下，便安排竺某将大堂工作移交，接手餐饮部的工作。对此，竺某表示不同意，认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同，竺某已成为本饭店的职员，就应当服从饭店的安排，仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意，并仍到大堂部上班。 现问： （1）竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误？请指出。 （2）上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确？为什么？ （3）如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律规定？为什么？ （4）竺某如被解雇，可采取什么方法维护自己的合法权益？ （5）竺某如被解雇，工会可从哪些方面

8、帮助竺某维护其合法权益？ 答案 （1）试用期长达8个月，超过了法定的6个月限制。 （2）不正确。因为饭店的行为违反了劳动合同，应承担违约责任。 （3）不合法。因为饭店不具备单方面解除劳动合同的合法理由。 （4）竺某如被解雇，他可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解；调解不成，还可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。竺某也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁裁决不服的，还可以向人民法院提起诉讼，要求其承担违法解除劳动合同的赔偿责任。 （5）工会可从以下两方面帮助竺某： 就饭店解雇一事向饭店提出意见，要求重新处理。 支持和帮助竺某申请仲裁或起诉。 六、案例分析(每小题9分，共18分) 1.丁一

9、、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了房屋租赁证。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，丁一与王三签订了房屋买卖合同。数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋，王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求中止与王三房屋租赁合同，归还房屋自用。 问：(1)丁一

10、与王三签订的房屋买卖合同是否有效?依据是什么? (2)你认为法院将作如何判决? 【答案】(1)合同无效，该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的，是违反城市私有房屋买卖的有关管理条例的无效民事行为。 (2)法院应判决：丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。丁一应向王三退还全部买房款，房屋产权仍归丁一、丁二所有，房屋租赁期已满，丁二从外地调回需收回房屋自用要求合理，可让王三在3个月内搬出。 若丁一、丁二该幢四间房屋进行分割折产各两间。属丁一两间愿卖给王三，那需另订房屋买卖合同，另当别

11、论。 2.1984年1月甲公司向市土管局提出计划新建一座水泥厂的用地申请。经审查研究，市土管局批准了该项申请，与甲公司签订了土地有偿使用合同，并依法办理了登记备案手续。同年5月，水泥厂正式投建，但后来在施工中发现主厂房处地面严重下沉，部分房屋开裂变形，迫使基建工程于10月初下马，未能如期完成建厂计划。适值此时，乙公司急于寻找场地建娱乐中心，甲、乙两公司经协商于同年12月签订了买卖水泥厂房屋财产合同，合同约定：(一)甲公司将水泥厂现有房屋10间、未建完围墙及场地等全部财产卖给乙公司；(二)甲公司在合同签订后15天内将上述房产和全部手续资料清点后移交乙公司，乙公司在接收上述房产和全部资料后将50万

12、元价款一次性付清。次日，此事被他人举报到市土管局。与此同时，经他人帮助，甲、乙两公司领导认识到签订买卖水泥厂房屋财产合同的错误性质，到市土管局交待了错误行为的经过事实，承认这是一种违法行为，提交了买卖水泥厂房屋财产合同作废的共同声明和检讨书。 问：甲、乙两公司所签买卖水泥厂房屋财产合同是什么性质的违法行为?市土管局对此事应作何处理? 单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；(3)把住宅实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；(4)建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房体

13、系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；(5)建立住房公积金制度；(6)发展住房金融或住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；(7)建立规范化的房地产市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。 这是一变相的非法买卖土地使用权的违法行为，表面上看甲、乙双方买卖的是房屋和其他财产，实际上包括房屋的所有权和土地使用权，而土地使用权未经有关土管部门批准个人或单位之间不准非法转让买卖的，其所签订的买卖合同属非法无效。市土管局应作如下处理：宣布甲、乙两公司签订买卖水泥厂房屋财产合同是一非法的变相买卖土地使用权的违法行为，是一严重错误，所

14、签订合同非法无效，应予作废；基于情节并不严重(甲公司未移交房屋财产、乙公司未交付房价款，也未接收房屋财产，合同未完全实施)，双方领导及主要责任人认识错误态度较好，责成由其所在单位或上级单位对责任人给予行政处分；对水泥厂土地使用权暂予以收回处理。 一、单项选择题1房地产关系本质上属于（ C ）A经济关系 B思想关系C法律关系 D意志关系2根据城市规划法，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（ D ）A申请书 B审批书C规划意见书 D选址意见书3下列属于农用地的是（ C ）A住宅用地 B荒地C草地 D旅游用地4农村土地承包法规定的林地承包经营期限为（ C ）A30年

15、 B3050年C3070年 D5070年5依据土地管理法的规定，具有征地审批权的是（ B ）A各级人民政府 B国务院和省、自治区、直辖市人民政府C县级以上人民政府 D国土资源部和县级以上土地管理部门6凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为（ B ）A无效 B不成立C有效 D基本成立7无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住宅，该期限是（ D ）A3个月 B6个月C1年 D2年8土地权属变更的程序是（ D ）A变更调查变更申请变更审核变更登记注册、发证B变更申请变更审核变更调查变更登记注册、发证C变更审核变更调查变更申请

16、变更登记注册、发证D变更申请变更调查变更审核变更登记注册、发证9城市房屋在以下哪种情况下可以出租?（ C ）A无房屋所有权证 B共有房屋未经共有人同意C已抵押的房屋 D权属有争议10下列房地产中不能设定抵押的是（ C ）A出让取得的国有土地使用权 B张某的个人房屋C我国某名牌大学的教学楼 D某私营企业的国有土地使用权11凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理?（ C ）A原告住所地 B被告住所地C房地产行政管理部门所在地 D讼争的房地产所在地12所有人对房屋的实际控制体现的是（ A ）A占有权 B使用权C收益权 D处

17、分权13处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（ C ）A有权优先受偿 B无权优先受偿C可以作为处分财产受偿 D无权受偿14房地产抵押权人对抵押物不享有（ A ）A优先受偿权 B物上代位权C占有使用权 D保全担保价值权15房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权（ C ）A只转让房屋所有权 B只转让土地使用权C同时转让 D可由转让合同约定16某单位非法转让土地，并获非法所得5 000万元人民币，则其所面临的最高罚款额为人民币（ D ）A1 000万元 B1 500万元C2 500万元 D5 000万元17在租赁期限内，房屋产

18、权人转让房屋所有权，（ D ）A租赁关系随之终止 B原租赁协议继续履行C承租人可以单方终止租赁关系 D原所有权人应当补偿承租人的损失18商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是（ B ）A30年 B40年C50年 D60年19土地增值税采用四级超额累进税率，增值额（ A ）A未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%20房地产开发的前提是必须取得（ A ）A国有土地使用权 B集体土地使用权C国有土地所有权 D集体土地所

19、有权21按照城市房地产管理法的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以（ B ）A征收相当于出让金20%的土地闲置费B无偿收回土地使用权C退回50%的出让金并收回土地使用权D征收相当于出让金两倍的土地闲置费22在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是（ B ）A招标 B拍卖C协议 D竞争23确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是（ C ）A能源项目用地 B交通项目用地C公益事业用地 D水利设施用地24拆迁补

20、偿的对象有（ B ）A违章建筑 B未超过批准期限的临时建筑C临时建筑 D改建成永久性建筑的临时建筑25拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得（ D ）A房屋拆迁证明书 B房屋拆迁同意书C房屋拆迁认可资格 D房屋拆迁许可证26房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（ A ）A同级人民法院 B上级房屋拆迁管理部门C同级人民政府 D同级人民检察院27在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是（ B ）A房地产开发企业 B房屋管理部门C房地产中介机构 D房地产承建企业28为满足物业产权人、使用

21、人的个别需求，受其委托而提供的服务是（ B ）A公众代办性质的服务 B特约服务C商业服务类服务 D部分公共设施的管理29可以向城镇职工出售的公有住房是（ A ）A办公、经营和住房混合在一起的住房B两户或者两户以上共用厨房、厕所的单元房C国有企业、事业单位的套间住房D已列入城市规划有待改造拆迁的住房30经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于（ D ）A单位职工集体建房 B购买国债C购买股票和企业债券 D投资公共设施建设31外商投资成片土地开发经营时，中国向外商出让的土地使用权（ B ）A可以是无偿的B期限必须短于国内房地产企业的同类土地使用期限C包括地上、地下和空间使

22、用权D只是一种地上使用权32可以加收城镇土地使用税的情况是（ A ）A逾期不使用所征土地 B征用城市中心地段的土地C用地在批准权限以内 D前一次征地还未使用，又进行征地33狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的（ D ）A客体具有涉外因素 B主体具有涉外因素C内容具有涉外因素 D主体、客体和资金来源具有涉外因素二、多项选择题34国家建设征收土地行为的法律特征是（ BD ）A征地主体的多样性 B征地理由的合法性C征地行为的行政性 D征地条件的补偿性E征地程序的灵活性35协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有（ AE ）A公平 B平等C自愿 D有偿E合法36按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为（

23、AD ）A经营性开发 B单项开发C小区开发 D成片开发E自用性开发37土地使用权的特征主要包括（ CD ）A权利的派生性 B客体的有限性C取得的法定性 D使用的期限性E利益的共享性38房地产法所涉及的范围主要包括（ BC ）A规划 B土地C房产 D建筑E住宅四、简答题45简述业主委员会的职责。物业管理通过组织业主委员会来实施。业主委员会由全体业主通过一定方式推荐或选举产生，在物业管理活动中要维护全体业主合法权益。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有完全民事行为能力的业主担任，并保证遵守物业管理法律法规，遵守物业管理公约、遵守业主委员会章程。鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级

24、人大代表和政协委员作为业主委员会成员参与物业管理。 根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。 业主委员会应当按照国家、本市有关规定和业主委员会章程履行职责；代表业主选择物业管理企业并与其确立物业管理委托合同关系；负责监督物业管理企业服务质量，对违反物业管理委托服务合同的物业管理企业，可以依法解除合同，另行选择物业管理企业；督促业主遵守国家法律法规和物业管理公约，按期交纳物业管理费用；协调业主、物业管理企业之间的关系；协助物业管理企业搞好物业管理。 六、案例分析题492003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权

25、证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问题：（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?（2）烟草公司与金属公司签订的租赁

26、合同是否有效?为什么?（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?（4）本案应如何处理?仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur fr den persnlichen fr Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.Pour l tude et la recherche uniquement des fins personnelles; pas des fins commerciales. , , . 以下无正文