简述洪江古商城旅游项目融资策划方案.docx

1、简述洪江古商城旅游项目融资策划方案简述洪江古商城旅游项目融资策划方案 由于旅游产业是长线投资，按照“多渠汇 流”的原则，根据旅游业投融资的趋势和规律，结合洪7工古商城的实际和特点， 本人根据自己的粗浅金融知识和实操经验，提出政府整合融资平台解决方案。即： “向上要钱、银行借钱、招商引钱、信贷融钱、变卖兑钱、民营汇钱、企业转钱、 民间募钱、省钱挤钱”的方案。刘博文在深圳光大银行做过 ，可以指派他成立一个洪江古商城旅游项目融资委员会， 制定奖惩方案，协调组织该项工作。一、争取国家和省市文物和旅游等部门加大扶持（“向上要钱”）抓住中央实施西部大开发崛起战略，国家高度重视加强世界遗产保护、湖 南省政府

2、领导强力推进洪江产业结构转型和加快旅游业发展等机遇， 积极争取中央、省市政府的资金扶持。（一）向上要钱的理由鉴于以下三个理由，申请上级政府加大扶持：1、 申请世界文化遗产的保护，是中央和省市县政府共同的责任。世界 遗产保护所需投资巨大，洪7工区不能独立承担。近年来，上级政府对洪7工古商城 给予了不断的支持，但规模比较小，与世界遗产保护的实际需求相比， 还远远不 够。从20_年至2021年，洪7工用于文物保护、维修和景点开发的资金共有 3000 多万元，其中中央、省市补助的资金只有 300万，仅占10比例明显偏小。2、 洪7工目前经济实力比较薄弱，遗产保护面临巨大压力。洪7工 20_7 财政总收

3、入才刚冈J 8000万，竭尽全力，仍然杯水车薪，没有能力更多地对遗 产保护进行投入。3、对世界遗产的保护，使洪7工传统工业产业受到很大限制， 财政收入因此 缩减，据统计，2021年因调整结构，地方财政收入缩减上千万元。为了对世界 遗产进行保护，工业等洪7工的传统产业进行了转型，导致财政承受很大压（二） 面临机遇首先，中央提出科学发展观，构建和谐社会的战略，重点加大西部的扶持力 度，并具体加大了对西部基础设施的投入，必将推进对洪7工旅游配套环境整治的 资金投入。其次，国家实施西部大开发战略，必然会加大对西部发展的投入，旅 游业作为西部崛起的先锋产业，也必然会受到国家的关注和扶持。再次，湖南省、

4、怀化市通过地产及其相关产业的发展，已经具备了一定的资金积累，并积极进行 产业结构的调整，探索生态补偿措施，客观上构成了省市政府加大对洪7工旅游业 扶持的条件。（三） 投资重点根据政府投资走向，重点投资于以下难以获得直接收益的公共领 域：1、 交通等公共基础设施及公共事业；2、 城镇市政基础设施，重点是古城的管线、上下水、城市垃圾及污水处理 等建设项目；3、 大气、水等环境治理项目；4、 文物保护，重点投资进行古墙、三线下地、U子屋保护和维修；5、 生态建设工程，构建县域完整的绿化系统；6、 人力资开发，重点是遗产保护和旅游从业人员培训。（四）配套措施为争取国家、省市政府的投资，需要做好三个方面

5、的配套工作：1、 争取计划单列，加大上级扶持力度，放宽地方执行权限。鉴于世界遗产 保护的特殊性和旅游业发展所面临的特殊困难，建议湖南省将洪江设置为计划单 歹0区，在项目申报、转移支付等方面给予特殊扶持。2、 打好政策组合拳，充分利用各种配套优惠政策和各种资金渠道。全面、 充分地利用农业、林业、能、环保、扶贫、西部、文化项目等各项优惠政策， 形成政策洼地；全面整合各方面投资渠道，形成规模投资。同时，系统地改善洪 7工遗产保护与旅游发展的总体环境。3、根据投资走向，做好项目前期工作。积极策划和筹备一批既符合国家、省市投资重点，乂结合洪江特点的项目，抓紧项目建议书和可行性研究报告的编 制，特别要关注

6、古城内基础设施的建设。二、加强与金融机构的合作（银行借钱）洪江遗产保护和旅游业发展所需资金数额巨大，无法单纯依靠政府投入 予以解决，需要按照经营城市的思路，充分盘活资产存量，加强与金融机构的合 作，强力推进有收益的公共服务设施及环境项目建设。（一） 资金渠道随着国内金融业的快速发展，金融机构的资金存量有了较大的增长，冏 业银行、政策性银行的投资能力不断提升。旅游业作为投资的热点，越来越受到 金融机构的宵睐，可以充分利用这一优势开辟融资渠道。同时，随着我国利用国 际资金能力的提高和投资领域的进一步开放， 国际金融机构在华投资规模不断扩 大，为旅游业拓展国际融资渠道创造了条件。具体资金渠道包括：向

7、商业银行（如工商银行、建设银行）申请抵押或 质押贷款；向政策性银行（如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中 国银行及进出口银行）申请贴息贷款；卖方信贷；通过担保公司进行融资担保； 申请世界银行贷款、业洲开发银行；申请国家间援助性贷款（如fao、nndp等）。（二） 融资方式对于旅游资开发，主要可以采用以下方式融资。1、 门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行贷款。2、 景区开发经营权抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进 行信贷。3、 土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷，尤其是由于旅游相 关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。4、 建筑物抵押。将相关建筑物的所

8、有权作为抵押进行贷款。景区的抵押或质押项目信贷一般要求自有资本投入 25恕上，可向银行 贷75开发商使用国有资产作为抵押或质押，银行或其他金融机构则通过相应 金融工具对旅游资的开发进行贷款，包括比较灵活的小额信贷方式。实际操作中，如果景区的开发规划有足够吸引力，同时开发商具备一定的信用，开发中的工程建设也可通过垫资方式进行。垫资比例一般为 30-40如果有相应的垫资融资财务安排，垫资比例甚至可达 100如项目开发能与开放游览同步进行，还可对旅游商品开发、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面经营 内容进行商业信用融资，主要包括：垫资建设、代销商品、门票抵扣、预售预卖、 时权融资等。（三） 投资重

9、点1、 有收益的市政基础设施建设，如煤气、自来水、污水排放、垃圾处理等。2、 可以带来土地增值和其他相关收益的市政基础设施，如绿化项目、道路 交通等。3、 房地产开发、建设和物业管理等土地开发项目，如商业、景区服务等公 共服务设施。4、 景区的旅游基础设施建设。（四） 配套措施为了有效地实现与金融机构合作的融资目标，需要采取以下措施。1、 成立资产信贷公司，明确借贷主体，目前可以利用洪江的旅游开发公 司。2、 明确资产产权，剥离劣质资产，分离出可用于借贷的优质项目抵押资 产。3、 加大前期工作的力度，研究洪7工的资产体系及相应的政策扶持措 施。三、加大项目对外招商引资力度（招商引钱）洪7工旅游

10、开发项目的商业价值很高， 投资回收有较好的保障，招商引资应成 为融资的重点之一。（一）有利条件1、旅游开发项目已经开始成为投资的热点，大量游资正在向旅游领域 汇集。 2、洪江具备较大的游客基数，投资项目具有较好的市场支撑。3、洪7工的旅游服务体系尚有很大的发展空间， 适合商业资金的进入。4、洪7工作为世界遗产地，旅游资开发潜力很大，具有较大投资回报空 问。（二） 招冏引资方式景区通过政府招商部门、旅游企业的招商部门、专业招商机构、关联企业及 关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发 布招商信息，与开发商取得联系，根据项目和开发商的情况，确定具体的招商引 资方式。1

11、、招募入股融资开发商以股份有限公司的主发起人的身份，向社会定向招募投资人入 股，共同作为发起人，形成资本融资。2、定向募股融资开发商先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司， 再向社会定向 募股，以增资扩股的方式，引入资本金。具体方式有：战略投资人、搭车投资人、 资产整合等。3、整体项目融资开发商在开发中，设立为若十个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照 投资规范的要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外的社会资金进行招 商，其中可以采用bot等多种模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经 营权等。（三） 配套措施1、 加大投资开放力度，积极推进经营城市。投资项目开放，引进外国

12、 资金，制定优惠政策，探索多种合作模式，加强政府的协调职能。2、 改善投资环境，树立亲商、富商的理念，转换政府职能，建立服务 性的、诚信的政府。3、搞好项目包装与招商资料的准备，具体材料包括：项目建议书、商业计 划书、项目可行性研究报告、项目策划及旅游目的地规划、具体合作意向、各项 优惠政策、基本法律文件等。四、充分利用资本市场融资（信贷融钱）随着旅游业的发展和资本市场的发育，通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一，迄今为止，中国资本市场上已有旅游上市公司 47家，其中景区类旅游上市公司 13家。资本市场也应是洪7工旅游开发的资金来之0（一）资本市场融资方式1、 国内上市融资2、

13、海外融资海外融资有多种方式，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、 信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法 加以运作。洪江可以找找在美国的洪7工人金和辉。3、 信托融资新信托法出台以来，信托投资公司已经拥有了比较大的运作空间， 并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式，发行旅游信托投资凭证， 将旅游项目打包，向社会集资的方式，比较适合洪7工的实际。（二）现状特点国内上市融资的方式已经受到了各方的广泛关注， 省市县各级政府都要洪江 旅游开发公司的国内上市列入工作日程，但利用资本市场上其他融资方式的工作 尚未启动。（三） 面临障碍1、资开发类旅游企

14、业存在门票收入不能列入公司主营业务收入的限 制，影响洪7工旅游开发公司直接上市。2、 遗产类旅游资能否转让开发经营权，目前存在争议，操作规则不 明。3、 当前资本市场不景气，融资效果受到影响，今后一定要考虑。（四） 配套措施1、优化公司资产结构。从主要依赖门票收入的景区开发经营模式，向 宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和 收入，增强企业的融资能力。2、 创新遗产地管理模式。在提高景区管理效率的同时，合法规避遗产保护 的红线。3、 积极探索资本市场上新的融资方式。研究和尝试海外融资和信托融资的可能和效果五、创新模式盘活民居资产（变卖兑钱）当代人的生活方式和居住

15、观念正在发生着深刻的变革,旅游与房地产结合, 创造各种旅游住所，已经成为景区深度开发的趋势。（一） 存量资产洪7工古城内，沿街共坐落着1000座具有浓厚地方风格和历史风貌的传统民 居，地方政府拥有其中超过90彼居的产权。（二） 盘活方式以“在洪江古商城有个家”为主题，策划系列拍卖、发售和招租等活动， 具体方式如下。1、 产权融资包括：产权洒店、商铺产权发售、项目公司拆分产权发售等。2、 出售部分产权包括：分时度假等。3、 第二驻地包括：第二居所、企业第二总部（或企业庄园）等。4、 租赁融资包括：设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等。5、 民居包括：文化民居、主题民居等。（三） 配套措施1、

16、 成立专门的民居资产管理公司，统一盘活和管理民居资产。2、 对现存民居资产进行分类登记，策划对应的盘活方式。3、 改善古城内的居住环境。4、创新居民管理方式，如发行“洪江绿卡”，赋予民居使用者洪7工古城 的永久居留权，但同时要注意兼顾和保持古城内的传统居住文化。5、选择中高端人群入住古城内的民居。六、鼓励当地企业投资（民营汇钱）随着经济的发展，民间资本的投资能力愈加可观。景区的旅游开发，比较适 合当地民间资本的投入。积极鼓励洪7工及其周边的群众投资洪7工旅游开发， 汇集 零散的小额投资，集腋成裘，是一条有效的融资渠道。（一） 基础条件1、 当地居民储蓄率较高，近年来随着居民收入的增长，储蓄额也

17、有了较大的增加，有可能汇集较大数量的民间资本投入景区开发。 2021年，洪江私人储蓄存款达十亿元，全区城乡储蓄存款余额达到 10亿啊。2、 当地居民在文化传统上有投资经商的习惯。3、 洪江旅游服务体系中尚存在大量的就业与创业机会，方便当地群众将自 身的资本与劳动力相结合。4、 当地传统产业的积累，使当地民间闲散资本的规模有了比较大的扩张。5、 现阶段国内其他民间投资领域的效益不高，为洪江旅游业降低了融资的 机会成本。（二） 投资重点重点引导当地群众投资到投入小、 见效快、回报稳定、经营方式灵活的领域 中。1、 旅游餐饮包括：餐馆、洒吧、茶社、咖啡馆等2、 旅游交通包括：旅游客运公司、景区内部交

18、通等3、民居旅馆包括：民俗客栈、农家乐等4、 旅游商品包括：旅游纪念品销售、民间手工艺品制作等5、 旅游娱乐包括：民俗表演、曲艺演出、特色娱乐服务等6、 旅游景点包括：小型景点的开发等7、旅行社包括：小型的地接社等8、其他适宜的旅游配套服务包括：游客咨询等（三）配套措施1、政府要为民间资本开发的旅游项目提供公平的经营环境。尤其在宣 传营销、利润分配、支持保障等方面，要与国营开发项目一视同仁。2、 采取银行小额信贷、政府贴息等方式，提供必要的资金扶持。鼓励当地 群众投资洪7工旅游开发。3、 开放投资领域，采取政府特许经营的方式，鼓励投资利润相对较高的领 域。如古城内的景点开发。4、 制定优惠政策

19、，向当地群众投资开发的旅游项目做适当政策性倾斜。如 在用水、用电、土地专用、税收等方面进行优惠。5、帮助当地投资洪江旅游业的群众成立民间团体，进行行业互助，争 取群体利益，开展行业自律。如洪7工本地旅游投资者协会，要偷偷地学习温州经 验。6、 帮助促成增资扩股、社会募股、合伙经营等开发形式，丰富当地群众投 资洪7工旅游业的方式。群众个人的资金有限，在无力单独开发旅游项目的条件下， 多种形式为其参与投资提供了可能。7、 加大对当地旅游就业和创业者的培训力度，提高其从旅游业中获利的能 力。七、引导传统产业转向投资旅游（企业转钱）化工及其相关产业是洪江传统的支柱产业。化工等传统产业在为当地提供了 一

20、定的经济基础的同时，地方对其的过度依赖产生的自然和社会危害也逐步显现 出来。在旅游资富集的湖南省，将在化工等传统产业中积累起来的资金转移到 旅游这一活洁、生态的朝阳产业中，成为地方部门间资金转移的必然趋势。洪江 旅游业的发展，可以利用好这一趋势，开辟出一条独特的投资渠道。（一）资金来当前，洪江旅游业融资存在着一个特别的机遇， 即通过实施“地变旅”工程, 在省内融集到规模可观的资金。随着近几年地产及其相关产品市场的繁荣，湖南 省特别是怀化地区出现了一批地产大王，他们在地产产业中积累起了大量的资 金，将这些资金投向旅游业，特别是本省的旅游业的开发，显示出良好的综合效 益前景。洪7工依托世界级的旅游资，完全可以通过“地变旅”工程，达到良好 的融资目标。（二）现实性分析p