酒店行业分析报告.docx

1、酒店行业分析报告酒店行业分析报告一、酒店的定义酒店（ HOTE）L 一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅， 在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台湾被称为“酒店”，在中国大陆 被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。我们从酒店的称谓与功能，可以找到对酒店的定义。然而，时至今日，对酒 店的定义也是五花八门，众说纷纭的。一个具有国际水准的酒店首先，要有舒适 安全并能吸引客人居住的客房，具有能提供有地方风味特色的美味佳肴的各式餐 厅，还要有商业会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备和办公通讯系统，旅 游者所需要的康乐中心。游泳池、健身房、商品部、礼品部，以及综合

2、服务部， 如银行、邮局、电传室、书店、花房、美容厅等等。同时，各单位要有素质良好 的服务员，向客人提供一流水平的服务。今日的国际酒店业被称为“旅游工业”。 所谓工业，它该表达式大量的、科学的、专业以及有效率的事业。归纳起来，现 代所谓的酒店，应具备下列基本条件：1.它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑。2.它必须提供旅客的住宿与餐饮。3.他要由为旅客以及顾客提供娱乐的设施。4.还要提供住宿、餐饮、娱乐上的理想服务。5.它是营利的，要求取得合理的利润。二、研究背景当下国际金融环境并不乐观，欧美债务危机问题不断。国内经济形势十分低 迷，在房地产调控政策下经济增长缓慢，物价上涨过快，各方面矛

3、盾凸现出来。 前两天芜湖地方政府对房地产的救市政策刚推出 3 天就被叫停，说明国家调控的 决心大的方向不动摇。在国家房产等相关部门及政策对高房价的打压下，曾经如火如荼的传统住宅 市场成交表现黯淡，一系列政策很大力度上的压缩了住宅市场的投资空间，同时 也限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产成为投资客们的青 睐，成为万众瞩目的房产新宠。旅游地产的崛起，不仅来自房产新政的导向作用，国民经济的发展更是其内 在的动力。据经济学家研究，当人均 GDP 达到一定程度时，以家庭为单位的消费 结构就会发生变化，休闲支出比例会明显上升。目前的中国就正处在这一阶段， 国民经济的内在推动，以度假休闲为

4、代表的第三产业正迅速崛起。随之而来的， 便是旅游地产的蓬勃发展。三、旅游地产中的产权式酒店定义产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销 售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产 权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回 报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的 权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者 共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收、人益

5、。历史背景20世纪 60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅， 欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产 价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每 年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合 购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产 生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得 了很好的效果，分时度假市场由此形成。产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假 +房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒

6、店管理公司经营或分时度 假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的 费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大 约1520年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在 郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。四、产权式酒店利在何处（前景）？产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人 士的青睐也是受客观环境影响。首先国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地 产项目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、

7、市场定位不准等因素出 现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国 35 个大中城市的调查结果表明， 目前这些城市还有 6000 多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的 房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。其次休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初 期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一 定的市场规模。因此，我国在35年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。 这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情况下业主都不能用完， 那么在不同地区的产权式酒店的业主就

8、可以将自己的免费自住房额拿出来与别人 交换，以达成度假交换的目的。第三可投资领域少， 可利用资金相对充足。 由于在工业技术方面与发达国家存在较 大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需 求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单 位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产 业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地 产经纪有限公司副总经理苏文认为，产

9、权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎 以下两个原因其一，委托经营，省去麻烦。产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再 委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店 盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。其二，提供包租，收益稳定。 不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回 报率，包租年限有 3 年、5 年，甚至 10 年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投 资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外， 很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权， 1030天不等，

10、对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。五、产权式酒店定价依据及成本分析1 、定价依据：以 40平方米的户型 （其中包括公摊面积 20平方米左右）为例， 采取反推法定价，根据市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均 一间客房的年毛收入计算公式为：一间客房的年毛收入 =房价x开房率x每年天 数（365），管理公司毛收益和业主回报按照 7： 3分摊（参照产权式酒店行业规 律得出的结论）计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益x 0.7，业主回 报金额=一间客房的年收益x 0.3，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推 算出销售价格计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额十

11、（0.08 x 40）。例如：假设房间折后价为 180 元/天，住房率为 60%；则平均每一间40怦的客房年收入为 180x 0.6x 365=39420元；按照 7：3 分摊，酒店管理公司毛收益为： 39420x 0.7=27594 元，可回报给业主的金额为39420 x 0.3=11826 元；按照投资总额固定回报率 8%计算，则该客房的销售总额为： 11826- 0.08=147825元单位销售价格为：147825 - 40=3696元。酒店经营状况与定价分析表建筑 面积收 益收益分摊可销售价格计算 方式 （经营 状况）房间 牌价折扣（折后价）住房率毛收益管理公司毛收、人益（占 70%）

12、回报业主（占30%）总额单位售 价40 m （按50%分摊计算）基本状态2500.8(200)65%474503321514235177937.54448.4450%3650025550109501368753421.88中间 状态2500.7(180)60%394202759411826147825369652%34133.3323893.33102401280003200保守状态2500.65(160)60%350402452810512131400328535%20761.2145336228778501946.25上述六种状态的平均单位销售价格为：3333元/ m2;按160元/天、开

13、房率60% 计算，则平均销售单价为：3285元/ m；按180元/天，开房率52%+算，贝U平均 销售单价为：3200元/ mJ根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位在3100元/ m，即卩28403340元/ m之间（6层起价2840元/ m，每高 一层加20元/ m?，包括装修费用）。我们选择参照160元/天、开房率60%售价 3100元/ m、回报金额10540元/年（即回报率为8.5%）为基准计算（以下所有的 计算亦同）。这样对目标客户有相当大的吸引力（具体分析见投资收益例表） 。2、成本与收益分析：1） 面积：每层800 m，630层共计20000 m2） 成本预

14、计：建安成本：1500元/m；2精装修：300元/m；3广告推广成本：50元/m （总计500万元十10万m）；4管理成本：100元/m；5税 收：155元/m （销售单价X 5%，即3100X 5%=155）；6不可预见费用：100元/m；以上共计为：2205元/m。3）预计利润为：（销售单价-成本单价）X总建筑面积（3100-2205）X 20000=17900000 元五、销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）目前产权式酒店的经营模式主要有：1、省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：业主将所购客房与酒店管理公司签订委托经营协议，将所购客房20年 以上经营权全权委托酒店管理公司，

15、由酒店管理公司按客房总价的 8.5%的固定金 额每年支付业主投资回报。经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右） 的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。例：本项目的操作方式：（见投资收益例表）投资收益例表面积楼层单价总房价年收入实际收入固定回报 率实际 回报 率固定回报住房卡40 m2203100124000105404960155008.5%12.5%12296011840010064473614800注：因银行按揭利率未定，分析表未计算按揭贷款模式。2、 利润共享型：获得年度客房利润分红。业主可以随时

16、使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出 租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。 即：业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益十该套型当日全部待租客 房数业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的 30%经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用 x元/天, 其中包含易耗品等x元/日.套（分户型、面积收取）。3、 完全自用型目标客户：企业（中、小型为主）酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。业主须按月交纳物业管理

17、费。物来管理费按 5元/川月计收(水、电耗费按 量计收)。附2011年度金陵连锁酒店客房经营和分销渠道数据统计酒店客房数平均房价(ADR平均出租率(OP平均每间客房 收益(RevPAR)名称星级城市层级湖滨金陵5二线A类3716574.589.00%511晶元金陵4二线A类3285437.786.20%377.1无锡金陵5:二线A类5096588.861.80%363.8扬州金陵5二线B类6099517.266.90%346.1驿都金陵5二线B类7257489.570.40%344.4华芳金陵5三线4906P 616.555.70%343.2金陵能达4二线B类2450436.778.30%34

18、1.7金陵丹阳4三线3216377.577.20%291.2金陵金马5:二线A类11263P 454.860.80%276.5金陵水城5二线B类2935431.563.00%271.8南湖宾馆4二线B类2790330.682.10%271.3紫金山庄5:二线A类3345:657.240.70%267.6金陵花园5三线5130394.665.90%260方源金陵4二线A类3993373.369.60%259.9金陵江滨5二线A类4154490.852.00%255.2金陵观园5二线B类2426451.855.10%248.9金陵皖西5二线B类473738863.90%248国睿金陵4二线A类31

19、2639462.80%247.3金陵溧阳5三线5871:36666.00%241.6金陵口子5二线B类5057434.254.00%234.5金陵山水5二线A类2867451.951.30%231.7金陵润扬5二线B类2560470.349.00%230.2金陵金源4二线B类313235365.00%229.5泓瑞金陵5二线A类7027348.751.30%178.8金陵天铭5三线4647364.448.00%175金陵华侨4:二线B类2970P 296.454.40%161.3盐城迎宾馆5二线B类4038347.239.60%137.5金陵大厦3二线A类2566191.167.60%129.

20、1常熟国际5三线3735:33935.90%121.6金陵黟县4三线1287186.424.50%45.7合计125681418.460.30%254.7六、国内发展情况国内最先引入产权式酒店模式的是 海南省三亚市，在 1995 年房地产市场低迷 时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房 产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风 靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出 现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。可以说 2000 2001 年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的

21、产 权式酒店遭遇败绩而结。然而，从 2003 年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店 继续开工、开盘、开业。2005 年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。 作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得 了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连 开张，给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目 已经发展到 200多个，遍布全国 25 个省、自治区和直辖市。4 月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。

22、浙 江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策， 并付诸实施。6 月初，产权式酒店落户大理。 由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四 星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村 （ 下关 温泉） 开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是 按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥 有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利 益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。七、产权式酒店的类型1、养老型酒店养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村

23、 的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取 一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售， 收益归其家人所有。2、有限自用投资型酒店 有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资 人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。八、我的观点我觉得在将来养老型酒店会有很大的发展空间，不管是站在投资的角度，还 是在养老的角度。不仅可以分享到酒店利润分红，而且拥有酒店房产价值的提升 带来的收益，还可以享受每年一定期限的免费住宿旅游。养老型产权式酒店的选 址定是在一个风景秀丽空气清新的地方，无疑是自己养老的好去处。

24、很适合以后 的年轻一代人的生活观念。据我了解有很多酒店其实并不怎么赚钱，但为什么有很多人热衷于投资于酒 店行业呢！那就在于酒店房产的升值，而且空间很大。特别是政府想开发郊区旅 游资源时，投资者以很低的价格买入地皮，在投资建设期间，政府的相应的配套 设施例如道路、旅游景点的开发和相应的规划都会上马。当酒店建设完成时，那 些基础设施也差不多完成了，而酒店周边也将成为新热点，其价值自然大大上升。 有时只要酒店运营不亏损，投资者也是赚钱的。2012年 2月 1日起，海口市正式实施产权式酒店管理暂行办法 （下称办 法） 。这是国内第一个有关产权酒店的地方条例。据介绍， 办法出炉前，产 权式酒店在中国各地

25、长期处于野蛮生长状态，关于产权式酒店本身的界定，以及 用地性质、能否分割销售等，一直备受争议。另一位业内人士则直言，海口推出 办法的目的，就是为了海口住宅销售市场转型。事实是一种变相救市政策， 虽然这一政策只对海滨度假胜地和旅游热点景区周围有明显的作用，但是这对房 地产行业来说无疑有着风向标的指引性作用。综上所述，产权式酒店在未来的发展空间还是很大的，它还处在朝阳产业阶 段。随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多需求，越来越需要 通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质。旅游、休闲的生活方式已 逐渐被中国人所接受，这就给产权式酒店的发展带来了更好的契机。九、上市公司财务报表分

26、析（以东方宾馆和金陵饭店为例）、东方宾馆资产负债表水平分析资产负债表单位：元水平分析日期2010-12-312009-12-31报表来源年报年报变动额变动率资产流动资产货币资金64727737502122121451552528.91% :交易性金融资产9736201182760-209140-17.68%其他货币资金0000坏账准备0000应收账款净额1441651412212655220385918.05%其他应收款净额15935903049011-1455421-47.73%预付账款59234125633-66399-52.85% :应收补贴款0000存货跌价准备0000存货（净额）48

27、615283708332115319631.10%待摊费用0000工程施工0000其他流动资产671036900610-229574-25.49%流动资产合计87303259713912141591204522.29% 1长期投资可供出售金融资产122536473142694969-20158496-14.13%股权分置流通权0000持有至到期投资0000投资性房地产0000长期应收款0201706-201706-100.00%长期投资减值准备0000长期股权投资净额05229585-5229585-100.00%其他长期投资净额0000 :固定资产固定资产减值准备0000固定资产净额4476

28、70794487595293-39924499-8.19% :工程物资0000在建工程0530767-530767-100.00%固定资产清理0000 :待处理固定资产净损失0000固定资产合计447670794488126060-40455266-8.29%无形资产及其他资产无形资产3812566240301087-2175425-5.40%开发支出0000、* 、/ 商誉0000开办费0000 :递延资产0000长期待摊费用1956558435457439-15891855-44.82%其他长期资产0000 无形资产及其他资产合计0000递延税项递延所得税资产2189112025011048-3119928-12.47% 其他非流动资产0000影响非流动资产其他科目0000非流动资产合计649789633737021893-87232260-11.84%资产总计737092892808413107-7132