关于城市运营的诠释.docx

1、关于城市运营的诠释城市运营诠释伴随着城市化的推进以及经济的发展，城市的价值已经延伸到了城市竞争力这个综合反映产业资本的聚集能力、产业资本的竞争力和城市可持续发展能力的指标之上。但在我国长期以来受计划经济体制的影响，大多数城市的基础设施建设由政府和政府指定的国有企业包揽，采用指令性计划方式实现，投资全包，建设好交予由政府财政拨款的事业单位运作，其运行费用全部由政府补贴。由于城市基础设施产业一般具有投资额巨大，投资回收期长，投资成本沉淀性强，规模经济显著等特点，政府运营效率低下并且财政不堪重负，资金投入难以继续维持，造成城市基础设施越来越严重的负债局面。为了解决这些问题，需要有效提升城市竞争力，于

2、是很多城市都将企业经营理念引入城市管理体制之中，选择城市运营的发展战略。城市运营及城市运营商。城市运营是为了适应市场经济高速发展的需要，充分运用市场的机制，使城市有形资产（土地、城市基础设施等）和无形资产（名称、形象、知名度、文化特色等）通过市场运作最大限度地盘活存量、引进增量广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，实现城市的自我积累、自我增值的新的城市建设和管理模式。城市经营不是一种独立于规划、建设、管理之外的建设手段和程序，而是一种理念、一种思路、一种模式，它渗透、贯穿于城市规划、建设和管理的全过程，即：以经营的思想规划城市，以经营的手段建设城市，以经营的方

3、式管理城市。这是一种将企业经营理念引入城市管理体制的思路，通过对城市运营机制再造，促使城市管理体制和经营机制更为灵活高效、富有创新力，最终提升城市经济的竞争力。城市运营商就是政府与市场间不可缺少的中间环节，城市经营的主体是政府，但政府必须借助企业与市场的力量。城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值，其实质就是以市场化的手段和法律允许方式进行城市综合资源的优化配置与整合。（土地增值、旅游资源发展带动餐饮、酒店、特产等当地经济的发展）为什么要整体运营。 城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，城市规划与布局不仅仅是城市形象的包装和改造，必须有足够的内涵支撑，必须有产业链去支撑

4、，具体体现以下三点：1、系统化挖掘城市的文化内涵，形成独特的城市形象，提升城市的文化价值，展现城市的核心竞争力。2、合理配置城市资源，尤其是土地资源，提高资源的使用效率和价值最大化。3、更大的发挥政府引导，社会资本有序投入，形成合力。城市整体运营是在城市总发展体规划和可持续发展的前提下从社会整体利益出发，体现企业的社会价值，在统筹安排、整体谋划等方面，便于科学的分工和组织协调。图示：城市运营中规划与策划贯穿全过程城市运营八项思考。1.和项目所依托的大都市圈的经济结构、产业结构经济一体化的程度相协调;2.必须和城市大片土地综合开发项目所依托的母城功能定位、产业构成相协调;3.必须充分考虑城市业已

5、存在的产业集群;4.必须足够关注那些和母城有地缘关系的产业;5.适当关注主导产业的行业类别;6.地方政府在考虑主导产业时候同时考虑就业、知名度，发挥资源优势等问题;7.在大片土地开发的初始阶段，必须抢占城市功能定位的关键位置、关犍功能；8.不同的功能组合开发收益差距很大，要选择综合收益最大的功能定位。城市运营促进政府职能建设。政府的主要职能就是搞社会主义建设。在政府行政管理的各项基本职能中发展经济的职能始终处于中心地位。政府要发展经济有必要从经营城市的角度重新审视城镇化的路径、方法和手段。政府需要有实力、讲信用、具备超强的运作能力和融资能力的运营商，在吃透未来城市发展规划和城市发展战略的基础上

6、，充分运用市场经济的手段和机制、整合上下游资源通过土地成片开发来带动城市和区域经济的发展，加快城市发展规划的实施。选择城市运营商需要哪些条件？1.先进的城市经营理念。政府部门为主导，企业为主体，利用市场化运作的手段对各种资源进行重组、集聚、运营。2.专业化管理团队。城市运营需要实施专业化、集约化、标准化、规范化、市场化管理降低运营成本，提高市场竞争力。3.系统整合能力和融资能力。一个城区的综合开发建设大量的基础设施建设和公益事业投资，投资回报的长期性，决定了运营商需要系统整合能力和较强的融资能力，还要实现投资多元化。4.丰富的市场运作经验。城市运营需要整合多方资源通过市场化运作实现投资主体的多

7、元化，投资行为的市场化优化配置城市资源，最大化的提升城市价值，要达到这一目的需要运作团队有丰富的市场运作经验。如何来实现城市运营？需要城市运营商能够高瞻远瞩，放眼城市未来发展，立足于民生需求，与政府达成共识，同时必须有优化资源的能力，不仅是城市的建设者、规划者、组织者、经营者，也是城市的缔造者，需要肩负更多的社会责任，不仅对城市资源进行有效的优化和整合，而且为居住的城市更美好更舒适而努力着。城市运营商就是从政府角度出发运用市场的手段，对城市的各类资源进行优化整合和市场运营，最终实现资源的合理配置和高效利用。真正做到将企业的产业优势、政府的发展规划与社会利益有机结合，从而达到政府、民众与运营商的

8、“三赢”。城市运营商不仅改变着城市的形态，更影响到市民的日常生活，为城市的未来提供增值产品、文化和服务，以至提升整个城市的竞争力。以最小的公共财力来启动最多的社会资本，参与经营城市的具体项目运作，是大多数地方政府实现土地集约利用和低成本城市扩容的最佳选择。城市运营模式有哪些？政府运作型：长春宽城模式、钱江新城模式政府主导城投公司运作型：西安曲江模式、吴江滨湖新城模式政府引导城市运营商运作型：东部华侨城模式、天津梅江南模式还有其他城市利用区位和环境优势或旅游优势、产业优势、文化优势、交通枢纽等等优势，也出现了一些可借鉴学习的大连模式、青岛模式、杭州模式、上海模式、密云模式、曲阜模式、衡水模式。城

9、市运营商与传统地产商的区别。传统的开发商的主要发展方向还只是满足于产品打造、销售，传统的开发模式道路很窄，用封闭思维进行自主建设，不符合城市规划要求，无序的建设也只能对今后城市整体运营造成发展的桎梏。城市运营商将地产开发与产业结构、城市发展和城市经济紧密结合，提供的产品不仅仅是住宅，而是一种优质的生活，他们所从事的经营活动已经从常规的地产向城市层面延伸，与以往的地产商比较而言，城市运营商要协助政府实现城市综合功能的提升，满足城市人群的全方位需求。政府和城市运营商合作新成立的新公司，通过发挥企业的产业优势和资源优势，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。即

10、使分包项目也要自觉围绕城市总体发展目标和规划，最好在成立新公司后统一组织、监管，以符合整体运营规划的要求。如何收回投资？1、土地增值：（以曲江2002年至2013年十年时间地价增值为例） 2002年以前，曲江的地价30万元以下/亩，处于开发商的“买方市场”，项目布不满。 2004年初曲江新区投资4.2亿元的大雁塔北广场建成并免费开放，2005年曲江海洋公园、大唐芙蓉园相继开园营业，给曲江带来了大发展，2005年，曲江地价升至150万/亩，开发商拿不到地，已成“卖方市场”。 2008年曲江新区年斥资40亿元打造六大遗址公园对外开放，再次提升曲江新区核心竞争力，在2013年5月16日，中海地产以7

11、.1亿拿下曲江二期两宗地块201亩，每亩达到353万元，十年时间土地增值11.7倍。 2、物业租金等营业收入：除了土地增值以外，整个区域内招商的餐饮业、酒店业、休闲娱乐业等，房租营业收入提高了十几倍，并且给当地城市带来税收，也帮助政府解决当地的就业问题。 我们从曲江新区、浐灞新区、西咸新区，可以看到正如火如荼的开展大规模的城市运营，城市与城市的竞争已成为经济发展最激烈的竞争，如同竞赛般奋勇向前，不甘落后。经营城市的基本思路。一、搞好经营城市必须从城市总体规划着手：在规划、建设、经营和管理四个环节的城市建设中，规划是先导。通过对城市的发展目标、性质和规模、总体布局、功能分区重点建筑的规划上，向人

12、们展示城市各个区域的发展前景，努力塑造独特的城市形象，争取以特色创品牌城市。在这方面，上海市做了许多有益的尝试，上海的经营城市是从战略规划和城市总体规划入手的，近20年上海有过4次大的战略举措和城市规划，如浦东的功能开发区定位，空港建设，长江三角洲的大都市圈等，这些都是为上海成为国际化的大都市奠定了一个良好的发展基础。而青岛，作为2008年奥运会的协办城市，如何借助奥运，提升城市形象，也必须从城市规划着手，有计划的全面改造城区基础设施，对建成区域进行功能改造和升级；争取适时调整行政计划，使城市规划适应经营城市的需要，体现城市的功能分区特点，优化城市生活环境和经济布局。二、搞好经营城市必须要盘活

13、城市土地资源：土地作为城市最大的资源，也是最重要、最珍贵的资产，在经营城市中占有十分重要的地位，土地收入也成为财政的重要来源。在香港，城市土地提供了近70%的财政积累。截止到2002年底东营市共出让土地394公顷，实现土地纯收益3.7亿元。现代社会，城市的一切经济社会活动都要依赖于土地，而城市土地供给具有稀缺性，其外延式供给数量是有限的。只有相当数量的土地资源、资产集中在政府储备库里，进行土地优化配置，才能形成土地利用布局适当、效果合理及综合效率最高的模式。国内外的实践证明，要想盘活城市土地资源，即政府要想在取得、储备、出让土地的过程中获得较好的收益，就必须建立行之有效的土地储备制度，从整体上

14、提高土地资本的利用效率和地域空间的生态环境效益及经济效益，积极进行经济运行机制创新，依靠市场运作增加建设资金来源，加快城市建设，使城市经济发展进入新阶段。如果把土地储备制度比作一个蓄水池，就要求这个蓄水池一个渠道进水，一个龙头放水，其主要思路如下：1.将所有的城市规划区范围内土地纳入土地储备中心，由政府垄断土地一级市场，确保一个渠道进水。2.将纳入土地储备中心的土地进行整理加工，把“生地”变为“熟地”，提高土地的价值。3.土地出让时，必须采取招标、拍卖方式，坚持“市长一只笔”审批制度，确保一个龙头放水。4.建立有效、合理的土地储备机构。三、搞好城市经营必须抓好国企改革：企业是城市经济的细胞，是

15、城市财政收入和就业机会的创造者，因而是经营城市的中心。我国在过去几十年计划经济加低工资体制下创造的大量财富大部分沉淀在国有企业中，却没有产生应有的效益，如何搞好国有企业是我们经营国有资产的一个重要课题。为此，必须深化国有企业改革，以建立现代企业制度为核心，把为企业创造最佳的发展环境作为经营城市的出发点，努力改变计划经济时期多元分割的城市经济运行格局，打破所有制界限，促进多种经济成份想融合；打破隶属关系，为各类企业营造同样的发展环境；打破产业界限，鼓励城市中心的企业从第二产业向第三产业转移，调整城市产业格局；打破城乡界限，促进城区工业企业向城郊转移，开辟新兴工业园，推进城乡一体化建设。经营城市的

16、关键点。城市资产商品化、经营活动资本化、经营手段市场化、经营目的效益化，这直接关系到经营城市运行机制的建立，是经营城市工作推进的关键所在。一是城市资产商品化。对城市资产的认识，不能停留在实物形态上，而应看作是可流动、可增值、并能带来效益的商品，城市资产应实行有偿使用。二是经营活动资本化。经营城市活动的实质是剥离城市资产的使用权与经营权，将资产的经营权看作是带来价值和剩余价值的资本，进行资本运营。三是经营手段市场化。经营城市的一切活动都要通过市场进行，用市场效率机制配置资源。四是经营目的的效益化。让政府的投入有回报，能增值，能在创造社会效益的同时增加政府的经营收益。城市运营的目的：追求三个效益经

17、济效益：城市的自然资源得到有效合理开发，实现城市自然资源的增值，推动城市经济发展，增强城市的市场竞争力。城市是现代经济、科技、信息和社会活动的主要载体，当代世界经济的竞争主要体现在城市经济的竞争。经过30多年的改革开放和经济高速发展，我国已经实现了邓小平同志提出的现代化“三步走”的前两步战略目标，总体上进入小康社会。进入新世纪，我们要实现现代化“三步走”第三步发展战略目标，到本世纪中叶全面实现现代化，还有很长的路要走。这就必须大力发展城市经济，使中国融入世界经济的主流。现阶段通过转变经济发展方式，通过城市运营，调整我国现有经济结构和产业结构，扩大内需，实现城市经济的新发展。社会效益：城市资源开

18、发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题（如当前城市居民存在的就业难、看病难、上学难、住房难、养老难的问题，解决进城农民就业、社保、住房等问题），实现党的十七大提出的学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，让我们城市居民生活得更有尊严，生活得更加幸福。通过对城市资源的优化组合，使城市广大市民能共享城市运营的成果。既为社会创造更多更好的物质精神财富，又为市民提供更多更好的物质精神享受。环境效益：包括自然环境效益和人文环境效益。2008年开始的金融危机对我国的警示是，要转变经济发展方式，在城市自然和人文资源的开发运营中

19、，必须强调城市可持续发展的重要性，城市发展资源的开发既满足现代人的需求，又不损害满足后代人需求的能力，即经济社会资源和环境保护要协调发展。正如国家领导人所说：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。城市政府和企业不能只追求当代一时的最大化绩效功利，还要谋求城市资源世世代代最大化绩效的永续共享，为子孙更多地谋福利，更好地造福利。所以，要合理开发城市的自然和人文资源，虽经营资产而不损消资产，在城市运营中重视文化的传承与创新，在传承中创新城市价值和理念。虽谋求现实发展而不牺牲未来发展，走可持续发展之路。杜绝高能耗、高污染、高投入的城市发展方式，克服常建常毁、常拆常建的恶习流弊，全面减少和降低城市发展的战略性资

20、源损耗，高品质、高品位地精心营建，使子孙后代能够长期续享城市自然和人文资源积淀的发展空间。中国城市运营：政府和企业双责任城市资源的开发运营主要包括城市政策的制订和城市资产的经营，因此城市运营的主体是政府和企业。政府是城市运营的主导。一是基于对城市资源的认知而制定城市发展战略和城市发展政策，以推动城市资源的有效配置，为企业的城市运营提供良好有效的发展空间。二是对不能直接进行市场经营的城市资源，如城市的人文、人力资源进行开发、优化和整合，促进城市资源的增殖。三是政府通过法律规束、政策支持等措施，优化资产运营环境，增强市场资源配置的活力，从而间接地辅助和支持城市资产运营。从中国社会转型和城镇化发展新

21、阶段来看，随着我国群众需求的变化，政府必须落实科学发展观，以人为本，做到全面协调可持续发展。在城市运营中实现由以物为本转向以人为本，以宜产为导向转向以宜产和宜居相结合为导向，以重数量为特征转向以重生活质量为特征的新的城镇化进程。城市运营：企业发展的新空间。计划经济条件下城市政府是城市建设的主要投资者，随着城市市场化的深入和城市资源的丰富，城市运营的深度逐渐加强，城市运营是一项庞大的系统工程，政府远远不能把城市的资源达到最优化的配置。特别是在市场经济时代，当政府财力对城市资源（基础设施）的开发力不从心，或者城市的资源有限，这时唯有借助市场的力量引入资金雄厚、资源优质的商家（城市运营商）以灵活的投

22、资形式（与政府合作、合资甚至商家独资）参与城市运营，才能进一步推动城市化进程。即政府应该在城市的规划、发展运营中，建立多元化的产业和投资模式，让市场参与各类型的投资和开发。形成政府主导、市场主体、社会运作的多元化经营模式。于是，与城市运营紧密相关的另一个角色城市运营商，便在中国城市化的大背景中诞生了。担起“城市运营”的责任，是参与城市运营企业的历史使命。城市运营商的特点：所谓城市运营商是指自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发

23、商。其出现解决了政府和市场两方面的问题。既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应了中国城市发展的必然。城市运营商与一般的房地产开发商相比，其内涵和外延都有很大突破和超越。从某种意义上可以说，正是因为“城市运营商”的崛起，才标志着中国城市发展进入了一个崭新的时代。其特点主要有以下几个方面。第一，城市运营商对城镇化和城市发展具有前瞻力。在开发战略上，城市运营商实现了由短期效益向长期效益的转变。他们关注国家城市发展趋势、布局，顺应国家经济社会发展规律，了解国家城镇化发展政策，在国家、区域城市化发展的布局中寻找其发展空间。因而城市运营商具有战略眼光。如北大资源集

24、团秉承“企业报效国家”理念，关注国家城镇化发展趋势，在国家中原城市群郑汴一体化发展战略中，进行开封新区运粮河项目产城互动的开发，解决城镇化进程中因产业缺乏导致的城市新区产业“空心化”问题。第二，城市运营商具有较强的社会责任感。在开发目标上，开发商实现由企业利益目标到与社会公益目标相结合的转变；传统开发商主要追求企业的利益，以实现自我利益最大化为最终目的，而城市运营商处于城市发展战略和城市总体规划的大格局中，不仅要以市场化的操作手法实现自我利益最大化，更要在城市总体发展规划和可持续发展的前提下从社会整体利益出发，体现企业的社会价值。因为城市运营的范围已不仅是一个楼盘或一个商业项目，而是发展到城市

25、片区的开发，涉及营造社会环境和公共生活空间，如果不注重实现社会价值，企业便无法持续经营。第三，城市运营商是城市综合功能的提供者。在开发定位上，实现由单一项目的市场定位到城市区域功能选择定位的转变。其所从事的经营活动已从常规地产向城市层面延伸，将地产开发与产业结构、城市发展和城市经济紧密结合。与以往地产商相比，城市运营商意味着更强的统筹意识、更重的社会责任、更远的战略眼光。同样是做项目，城市运营商的眼光肯定越出地块红线，协助政府实现城市综合功能的提升。第四，城市运营商是各种资源的整合者。由提供居住空间到提供城市公共生活空间，进而发展到对城市进行产业的植入。城市运营商带动城市经济的发展和城市居民的

26、就业。以往房地产商是建好房子得到利润就结束开发，后来发展到不仅盖好房子，还提供生活配套措施，例如幼儿园、学校、医院、养老服务等，而城市运营商在进行商品房开发和相关生活设施提供的基础上，对城市植入相关的产业，如北大资源集团在对一些城市进行地产开发、教育医疗配套设施的建设上，引入IT行业的工厂落户，给当地城市带来税收，也帮助政府解决当地的就业问题。作为城市运营商，其所承担的各种功能和责任也远远超过单纯的开发商。第五，城市运营商与政府保持良好的合作关系。城市运营商和政府之间不是利用与被利用的关系，应该是合作关系，要从短期行为变成一种对城市负责的长期行为，树立可持续发展的经营理念。政府的城市运营更加侧

27、重于战略层面，是对城市发展定位，对城市整体规划、发展思路的确立；而城市运营目标的实现，政府对于城市运营的战略和思路要落到实处，需要通过更多操作层面的运营来完成。而在城市建设中，上述工作很大程度上是由房地产开发商来完成，从这方面来说，在未来的中国城市化进程与城市运营中，城市运营商将是中国优秀房地产发展商角逐未来的最佳高地。总之，城市运营目标的实现需要政府和城市运营商的共同合作。当然，在城市运营政企合作中，政府对城市运营起着主导作用。这主要体现在政府全权负责城市的规划、建设和管理，并提供城市运营的政策支持；城市运营商作为市场主体，是城市运营战略资源的提供者和目标的落实者，同样也是运营主体；政府和企业通过城市资产的优化配置，使这些资产获得增值，城市的竞争力得到提升。当然，居住在城市中的终端消费者市民在城市运营中也是不可或缺的。因此说，城市运营是个系统工程，任何群体和任何个人都无法单独实现城市的运营工作，它是政府主导、企业负责、公众参与的一项重大事业。政府、企业和市民等各个阶层都能均衡地获得城市发展的最大效益并享受城市优质的生活，这是城市运营追求的目标，也是中国城镇化科学发展追求的目标。