地产项目设计任务书doc.docx

1、地产项目设计任务书doc项目方案设计任务书2010-03-03一、项目名称 二、项目概况三、规划设计主要技术指标四、户型配比要求五、开发理念六、设计依据七、总体规划原则八、总体规划要求九、交通组织原则十、单体设计原则十一、设备专业要求十二、结构专业要求十三、技术应用要求十四、经济性原则 十五、进度安排1、项目名称：锦业路项目（暂名）2、项目概况：该项目位于锦业路以南、丈八三路以西、锦业一路以北，属于未来高新区CBD区域。总用地33.604亩。共分为两个地块，其中地块一北临锦业路，用地12.253亩，地块二南临锦业一路，用地21.351亩（其中包含2.934亩的内部通道）。3、规划设计主要技术指

2、标：地块一：用地性质：综合用地，50年产权用地净面积：12.253亩（8169）主体建筑：该地块主要面对首次置业或投资型客户群，拟建30-80m的公寓式办公楼和独立产权的底商小铺面两种物业形态。要求所有建筑外立面风格简洁，按公建形式考虑。容积率：小于6.0建筑密度：小于35%绿地比例：大于30%停车位：大于1车位/100平方米地块二：用地性质：综合用地，50年产权用地净面积：21.351亩（14234）其中包含内部通道2.934亩（1956）主体建筑：公寓式办公、公寓、商业（其中以住宅公寓为主），要求所有建筑外立面风格简洁，按公建形式考虑，公寓面积不超过该地块总地上建筑面积的70。容积率：小于

3、5.0建筑密度：小于30%绿地比例：大于35%停车位：大于1车位/100平方米4、户型配比要求地块一：产 品类 型面积面积区间面积小计面积面积占比户型户数户数占比备注偷面积后面积偷面积后户型一层底商285940504828324X1259二层以上LOFT（层高：底商6.1m，标准层5.5m）46152253028529211一房一卫一阳台18916层高5.5米45（60赠送）一房一厅一卫一阳台3540381915242一房一卫一阳台50442层高5.5米84（100赠送上部通道）二房二厅二卫二阳台一厨4045432167247一房一厅一卫一阳台50442层高5.5米86（100赠送）二房二厅二

4、卫二阳台一厨49011461161001197100地块二产 品类 型面积面积区间面积小计面积面积占比户型户数户数占比备注偷面积后面积偷面积后户型一层底商427040504842244X1288二层以上为公寓（建筑总高度小于100米，标准层高2.9米）66899232825540018一房一卫一阳21616938（50赠送）一房一厅一卫一厨一阳303532691210一房一卫一阳21616950（50赠送）一房半一厅一卫一阳一厨4550501560023一房一卫一阳一厨312231375（50赠送）二房二厅一卫一阳一厨5060602448037二房一卫一阳一厨408301790（50赠送）二房

5、半二厅一卫一阳一厨7080751440022二房一厅两卫一阳一厨192148113（50赠送）三房二厅二卫一阳一厨71169667921001344100项目配套建议：配套总面积1350平米，结合营销中心进行形象展示。游泳池500平米健身房/SPA/瑜伽房500平米商务中心100平米咖啡吧/图书室/网吧150平米家政中心/自助式洗衣房100平米5、开发理念 5.1先进性：打造精品，保持项目的先进性。5.2独特性：在设计理念及户型设计上有所创新。 5.3实用性：建筑体形及户型平面要规整简洁，交通面积少，实用系数高。 5.4经济性：减少成本、缩短工期、减小施工难度，以获得利润最大化。6、设计依据6

6、.1 用地红线图；6.2设计应遵循以下法规和规范： 城市居住区规划设计规范GB5018093（2002年版） 民用建筑设计通则JGJ37-87 住宅设计规范GB500961999 建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版） 高层民用建筑设计防火规范GB5004595 建设部全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则（试行）建设技（1999）58号的有关规定 国家住宅与居住环境工程中心健康住宅建设技术要点（2002年修订版） 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001 夏热冬暖地区住宅建筑节能设计标准 西安市城市规划管理技术规定 其它国家与西安市相关规范与规定5.3 本设计任

7、务书的要求。7、总体规划原则 7.1规划及建筑设计应符合中华人民共和国现行建筑设计规范和西安市高新区规划管理有关规定。规划方案及建筑方案涉及到公安消防、环保、园林绿化、卫生、人防、民航、防洪排涝、电力、交通、文物保护等问题，应符合各专项规划要求。7.2规划方案应高起点、高标准、高水平，体现二十一世纪的创新和超前意识（新概念、新技术、新材料的运用方面），建筑总体布局、造型、色彩应注重城市与区域设计，应充分考虑与周围地块的协调关系；7.3布局应尽量规避沿路噪音干扰对本项目的影响；7.4充分利用景观资源，实现合理分配资源最大化；7.5要充分考虑新建筑对周边已建住宅的日照遮挡，要满足国家规范对日照、间

8、距、自然采光、自然通风的要求，处理好新旧建筑的关系；7.6围绕主题概念设计思想展开规划设计，并能贯穿始终；7.7根据优势资源合理分配户型，做到尽量户户均好。8、总体规划要求：8.1总体规划对分期建设的要求8.1.1规划设计应对分期开发提出合理建议，本项目根据总体计划分二期开发；8.1.2规划设计应考虑小区物业管理模式，为分期开发建设设计合理的道路交通系统；8.1.3为保证首期开发的地块二项目的展示效果，应采取必要技术措施，重点考虑地块一会所及售楼部的建设，争取做到同步建设。8.1.4规划设计应考虑分期开发的施工组织流线关系；8.2公建配套设施8.2.1配套面积约1350平方米，结合营销中心进行

9、形象展示，配套内各种物业要求详见项目建议书，要求各种配套充分利用不计容空间，比如屋顶花园、架空层等。9、交通组织原则 9.1应注重处理小区主要出入口的位置，考虑商业人流与居住人流的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系。9.2 保证消防车道及扑救面对坡度的要求； 9.3合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计； 9.4住宅与车库之间要建立方便的联系； 9.5合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。10、单体设计原则 10.1建筑单体设计以满足使用功能、实用率高、成本低为总设计原则。10.2建筑单体平面要求形

10、体规整、布局紧凑，尽量减少交通及辅助用房面积。10.3起居室与主卧设计须注重景观视线的有效组织，争取良好的景观视角。10.4相邻住宅除做好分户细节设计外，尽量避免彼此间的视线干扰。10.5住宅入口尽可能考虑设置玄关，并提供相应的更衣柜和鞋柜的空间。户内考虑洗衣机的位置，相应考虑上下水和电源的设施。10.6建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。10.7住宅公共前厅要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。10.8设备用房、车库尽量安排在地下室。10.9建筑立面设计采用现代手法，风格需满足公

11、建要求。10.10强调易出效果的设计，充分发挥色彩与材料质感的装饰作用，材料、工艺能满足快速施工。10.11重视建筑第五立面的设计。合理考虑屋面设计方案，同时也为减少建筑的视觉体量产生积极效果。10.12细部设计是支撑产品档次的关键之一，设计方案要对其予以充分重视，对建筑立面的窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑。11、设备专业要求11.1、管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；立面尽量不设立管，设立管时应考虑遮挡，设集中管井，位置合理，布管规整；11.2、给排水管道应不影响建筑立面，排水立管应尽可能设在凹槽和空调百叶内；11.3、每户内应设有足够的电视、电话

12、、电脑网络系统的定型接口。其中客厅、书房及卧室设置电视、电话及宽带网络接口各一个。如主卧设有卫生间，卫生间内应设置一个电话插座；11.4、水、电户外计量；燃气表及调压器等设于厨房阳台，燃气管由厨房阳台接入，洗衣机、热水器位置均预留在厨房阳台，厨房内设一个燃气管接口及燃气报警器；厨房阳台及安装热水器及燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置； 11.5、水泵房、储水池、水箱、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理； 11.6、变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便； 11.7、地下室新风交换机房应根据设备情况留足面积与空间； 11.8、发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的

13、影响；发电机烟气的排放管井应由地下室直接上升至建筑物最高点，中间不应转接；11.9、强弱电竖井应尽量分开设置，因强弱电竖井内设备管线较多，其净空面积应不小于1.2平方米。弱电竖井内设备及管线布局合理，无交叉现象。宽带网络线路应根据最长线路不大于90米的要求，在竖井内设置相应的机柜安装位置； 11.10、每户内设对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管； 11.11、各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明设计应留出足够的容量；11.12、空调冷凝水立管根据建筑方案考虑是否埋墙；11.13、大户型考虑设户式中央空调；11.14、环境部分：考虑雨水回收，处理后的雨水作为景观用水及浇灌绿地。12、结构专业要求12

14、.1.同步跟进建筑方案，确定经济合理的结构方案（如墙柱布置、建筑分缝、梁板布置等）。12.2.结合我司意见，制定结构统一技术措施，明确影响结构施工图文件的各要素及构造做法。12.3.估计是否需申报建筑工程抗震设防专项审查。12.4.布置勘探孔，并提出勘探要求。12.6.根据工程量及复杂程度，结合合同工期，确定结构专业计划及人力安排。13、技术应用要求：13.1 、小区垃圾集中收集、处理，考虑垃圾处理站位置尽量不对住户产生影响，垃圾收集路线、运输路线尽量不对小区环境产生影响；13.2外墙保温，采用聚苯板等导热系数低的材料及构造，减少墙体的热传导，降低能耗，应考虑同时满足开窗率与节能要求，施工后保

15、温层厚度不应对室外空调机位、管道位置需要的尺寸等产生影响；13.3节能电梯使用，电梯运行时产生的噪声应对户内影响降到最低；13.4无负压稳压供水，预留足够面积的设备间，设备间位置应使小区供水管线做到最优化；13.5会所卫生器具使用感应式出水方式；13.6合理选用材料，在卧室、客厅等场所应时应考虑同时满足开窗率与节能要求，同时符合建筑立面造型要求；13.7小区安防，IC卡缴费应考虑小区预留足够面积的弱电机房，；13.8IC卡交费，应考虑小区预留足物业办公用房；13.9发泡水泥地辐热，发泡水泥层3cm厚，对层高的影响应有所考虑；14、经济性原则14.1.需对地下室进行功能分析后排布各功能房的位置，

16、尽量做到管线最短，走廊最短，地下室层高最低；14.2.考虑政府人防要求；14.3.地下室顶板覆土厚度和区域应合理，尽量避免在地下室顶板栽种乔木；14.4.消防车的行驶区域应合理，应尽量避开地下室；14.5.地下室的柱网应为经济柱网；14.6.如有架空层，架空层面积应尽量少；14.7.设计时，应尽量利用地块的高差现状，将施工时的土方平衡降到最少；14.8.应尽量减少复杂户型对结构成本的影响，尽量避免施工图设计时用到异型结构；14.9.基础的设计方案应根据实际情况采用最合理的方案，尽量经济；15、提交设计成果要求 设计单位应提供至少三种设计方案（一种完全满足规划指标要求的方案，一种在保证品质前提下

17、适当降低指标要求的方案，一种备选方案），所提交的方案设计必须符合中国及西安地区的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方及政府要求，最终获得甲方及政府确认；方案图纸应采用公制单位标注，汉语简体版文字说明，R14以上CAD版本；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。经过调整的方案设计应至少包括以下内容：15.1、总平面图设计，包括： 用地红线位置及角点坐标，场地标高； 建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等； 红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置； 消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等； 景观设计概念

18、图。日照分析图。商业流线分析图15.2、住宅单体建筑平面图（1：100）。 标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致； 绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台； 各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置； 标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高； 车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数； 剖切线位置及符号； 高层住宅的标准层、标准单元层需要时，应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积； 各防火分区的划分。 15.3、立面图（1：100），注明外墙材料及颜色。 四向立面图并注明名称； 表示立面外部的轮廓，如门窗、

19、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。 15.4、剖面图（1：100） 剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。 绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等； 注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）； 有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。15.5、户型放大平面图（1：50）室内家俱布置、门窗位置； 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位；表明上下水管位置、室外雨水立管位置； 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗

20、涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机位置。卫生间须表明化妆台（柜）定位及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器、淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒位置；地漏及地面找坡示意。15.6住宅立面分色图：彩色，注明立面颜色和材质划分15.7、建筑面积计算图及计算表格，由二人以上审核确认15.8、彩色透视图（鸟瞰图、销售卖场展示图、夜景效果图、室外不同角度主要视点）15.9、建筑模型1：250 15.10、设计说明书，包括 设计依据： a、计划投资立项批准文号。 b、土地用地红线图，建设用地规划许可证。 c、业主签发的设计任务书。 总图设计说明 a、工程位置和环境的说明。 b.根据建筑性质及使用功能要求，对总体布

21、局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。 c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。 d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。 e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标（格式请按附表项目综合经济技术指标表）。项目主要技术经济指标表（分地块表示）规划指标名称 单位 指标数值 备注 总用地面积 平方米 总建筑面积 平方米 计容积率面积 平方米 住宅面积 平方米 商业面积 平方米 配套设施面积平方米 其它 平方米 一层地下室面积 平方米 架空层面积 平方米 容积率 建筑覆盖率 % 小区道路占有率 %

22、绿地率 % 地面停车位占有率 % 立体绿化面积 平方米 总户数 户 总停车位 辆 停车位布置方式 车位比 停车位/户 建筑设计说明 a.建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。 b.建筑物的消防等级及防火安全措施简述。包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。 c.单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标（附表.整体户型结构表；.户型技术经济指标表）； d.建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时可列表说明）。.整体户型结构表 户型 ABC其他面积 性质 面积比 套数 套数比 .户型技术经济指标表 楼号 户型

23、 户型技术经济指标及性质 户数 合计建筑面积 建筑面积 套内建筑面积 实用率 性质 楼号-a 楼号-b 楼号-c 合计 注：套内建筑面积计算若为两户的分隔墙，以轴线计，其余均以外墙计；户型性质指是否带花园（标明平层或2层通高）、工人房、双主卧等。 材料选择设计说明结构设计说明，基础方案选型技术、经济分析报告，结构设计统一技术措施，详勘任务书，初步的设计计划（各阶段设计成果完成时间、人力安排）给排水设计说明电气设计说明弱电设计说明暖通设计说明消防设计专篇15 设计进度安排2010年03月5日3月31日完成方案设计（详细设计计划见设计合同）这期间包括设计单位与甲方交流，熟悉任务书并进行方案深化调整

24、；确定设计方向，并要求其后视具体情况有二次以上的中期沟通和修改；设计定稿；成果表现（文本、平、立、剖面图、总平面图、效果图等），完成报建方案到我司进行汇报。 项目扩初、施工图设计任务书2010-03-03一 项目概况二 设计依据及标准三 经济技术指标四 设计原则五 总体设计要求六 各专业设计要求七 设计成果要求本文件为西安有限公司锦业路项目施工图设计任务书，本文件所列技术经济指标及要求为施工图设计的基本要求。一、项目概况1 项目名称：锦业路项目（暂命名）2 发 展 商：西安有限公司 3 建设地点：锦业路以南、丈八三路以西、锦业一路以北二、设计依据及设计标准1 西安市规划国土局方案审批意见书2

25、西安市人防办建设意见征询单3 西安市规划国土局扩初设计审批意见书4 西安市消防局扩初设计审批意见书5 西安市人防办扩初设计审批意见书6 西安城市规划管理技术规定7 湿陷性黄土规范8 西安市地裂缝规范9 本项目设计的技术经济指标以本任务书第三节有关规定为准10 设计中的建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及陕西省有关设计标准及规定11 设计深度需符合国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求及甲方的其他要求12 要求符合建设部建质20032号建筑工程施工图设计文件审查要点（试行）。13 其他国家现行有关规范三会所设计技术指标1 建筑面积约1350四、设计原则 1

26、、细致周到的原则1.1. 布局寻求景观资源的均衡配置；1.2. 满足对朝向、通风、日照、卫生间距等生活舒适度的基本需求； 1.3. 从客户需求出发，注重提升会所的品质。2、 建筑经济性原则2.1. 与市场紧密结合，根据产品定位通过采用合理的设计布局、结构布置方式等技术手段严格控制产品造价；五、总体设计要求1总体布局1.1. 建筑设计需密切配合景观设计，一是有利于环境、交通、会所等整体设计，达到最佳效果；二是便于功能与标高的整体解决，减少设计上不必要的冲突和反复。2环境设计2.1. 建筑设计的竖向设计应考虑为景观设计创造有利的条件,使得外部空间具有相对的完整性。2.2. 应注意各个标高层次的景观

27、效果，结合地形形成有各个景观主题的空间序列。3交通系统3.1. 满足交通、消防等方面的要求，并应符合国家无障碍设计规范原则。4管网及总图设计4.1. 单体建筑施工图时的进出设备管道设计应考虑与小区综合干网衔接。六、各专业设计要求建筑专业要求1 楼地面1.1. 楼地面采用现浇板。1.2. 除屋面外其余楼面的结构标高比建筑标高降低100。具体做法由设计院提供；1.3. 卫生间：卫生间墙体处设混凝土导墙高200，宽同墙体。1.4. 公共楼梯间建筑面标高与结构面标高关系要表达清楚； 1.5. 保证地下室主要通道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度要适当降低，不得小于2.0米。2 平面2.1. 应有

28、各层平面及局部放大平面等。3 立面3.1. 提供立面施工图及局部节点大样。4 屋面4.1. 需做好通风道、下水管等各种管道出屋面的穿板防水处理。4.2. 雨落管的布置尽量隐蔽设置，如尽量设在平面凹槽内，以减少对立面影响。并根据外墙面色彩做相应处理。5 空调位5.1. 合理布置冷媒管的位置，不应暴露在外墙处，不得影响外立面效果；5.2. 主机位置排布不应影响立面效果，便于接管；6 外墙饰面6.1. 建筑立面不同材料交接处和转角处要有详细做法。6.2. 面砖饰面时，外墙抹灰为普通水泥砂浆，梁、柱与墙交接处需钉200mm宽钢丝网。6.3. 提供立面分色图及立面排砖图。7 室外环境7.1. 建筑首层散水标高低于室外地坪300，散水上为绿化覆土。7.2. 给