安居工程项目可行性研究报告1.docx

1、安居工程项目可行性研究报告1安居工程建设项目可行性研究报告项目名称：乾县安居工程建设项目工作阶段：可行性研究编制人员：第一章 总 论 .4 1.1项目背景.4 1.2项目提出的理由.91.3项目概况.11 1.4主要用地指标.13 1.5问题与建议.14第二章 市场预测.15 2.1陕西房地产市场分析.15 2.2咸阳房地产市场发展及预测.28 2.3住房现状与供求分析. 342.4咸阳住房建设总量目标.35 2.5咸阳住房建设年度目标.36 2.6住房用地供应总量.37 2.7价格预测.39 2.8竞争力分析.39 2.9市场风险分析.40第三章 建设规模与产品方案.42 3.1建设规模.4

2、2 3.2产品方案.42 3.3用地指标. .46第四章 选址方案及规划方案.48 4.1选址原则.48 4.2地址选择.48 4.3规划方案.52第五章 节能节水.55 5.1节能.55 5.2节水.56第六章 环境影响评价.59 6.1环境条件调查.59 6.2施工期环境影响分析.59 6.3建设后环境影响分析.62第七章 劳动安全卫生与消防 .63 7.1劳动卫生安全.63 7.2消防设施.63 第八章 组织机构与人力资源配置 .65 8.1组织机构设置.65 8.2劳动定员.67 8.3员工培训.67第九章 项目实施进度 .70第十章 投资估算.71 10.1开发成本.71 10.2概

3、算及工程造价.72第十一章 融资方案 .73 11.1资金的渠道与方式.73 11.2资金的使用和管理.74第十二章 财务评价. 7612.1设项目法人项目财务评价.7612.2敏感性分析.7612.3财务评价结论.80第十三章 社会评价.83 13.1项目对社会影响分析.83 13.2项目对所在地的互适性分析.83 13.3社会评价结论.83第十四章 风险分析 .85 14.1不确定性分析.85 14.2 定性分析.85 14.3投资风险的控制.86第十五章 研究结论与建议.88 15.1推荐方案的总体描述. .88 15.2推荐方案的优缺点描述.88 15.3结论与建议.89附表：1、利润

4、与利润分配表 922、总成本费用估算表 933、还本付息估算表944、财务计划现金流量表955、资产负债表966、项目资本金现金流量表977、项目投资现金流量表988、生产销售目标与相关税费999、原辅料件年用量与相关税费10010、年经营成本概算表10111、流动资金估算表 10212、建设投资估算表 10313、项目资金使用计划及资金筹措表 10414、固定资产折旧无形与其他资产摊销计算表 10515、内销应纳增值税与出口抵退税 10616、营业税金及附加和增值税计算表 107附图： 1、项目所在地理位置图 2、总平面布置示意图第一章 总 论1.1 项目背景 1.项目名称:乾县安居工程建设

5、项目2.项目承担单位：乾县城建开发公司拟建设的安居工程小区，位于乾县城关镇东街村南环东路。目前该区域村民住宅用地，有临时简易用房，但由于市政条件落后，居住环境脏、乱、差，不利于该区域经济及社会的发展。通过本项目的建设，将有效地促进商贸和城镇化的有机结合，改善乾县软硬环境，从而提升乾县城市整体形象；同时，还将推进和完善乾县住房保障体系建设，切实解决中低收入阶层的住房问题，缓解社会矛盾，对更好的落实国家目前的房地产政策意义重大。3乾县概况乾县在黄帝时称好峙，为祭天之所夏朝时为雍州之域，商时为岐周之地，春秋战国时属秦。秦孝公十二年(前350)始置好峙县。秦始皇统一六国，建都咸阳，好峙属京畿辅地北魏时

6、改好峙为漠西县，隋改为上宜县，唐又置好峙唐睿宗文明元年(684)，唐高宗取葬县北之梁山，谓“乾陵”，遂更县名为“奉天”，以奉祀乾陵。唐德宗建中四年(183)因朱濉之乱，德9宗避难奉天，叛平，于兴元元年(784)升奉天为赤县，由京都直辖。唐昭宗乾宁二年(895)以奉天县置乾州。尔后屡有更迭，到民国2年(1913)改乾州为乾县 乾县位于关中平原中段北侧，渭北高原南缘，处北纬341936-344505，东经1080013-1082418之间。由于地处鄂尔多斯地台南缘与渭河断裂盆地的结合部，形成南部黄土台原、中部带状平原、北部丘陵沟壑三个地形地貌。东邻礼泉，西接扶风，麟游，南连兴平、武功，北临永寿。总

7、面积1002.7平方公里。耕地103.12万亩。气候温和，四季分明，属暖温带大陆性季风气候，年平均气温131，无霜期为224天，年平均降雨量573-590毫米。全县辖城关、临平、梁村、薛录、马连、阳洪、注泔、峰阳、阳峪、灵源，王村、姜村12镇，漠西、新阳、周城、石牛、梁山、关头、大杨、大墙乡425个村民委员会，总人口55万。 乾县农业资源丰富，尤以土地资源为最。全县100余万亩耕地，是陕西省产粮大县之一，为全国优质粮基地县。主产小麦、玉米和黄豆、红薯等。经济作物品种繁多，主要有油菜、棉花、烤烟、西瓜、甜瓜和各种蔬菜。全县果园占地22万亩，出产的苹果、梨、柿子质地优良，远销全国各地。广杏、御石榴

8、也颇负盛名。境内有漆水、漠谷、泔河三条主要河流。矿产资源以石灰石为主，蕴藏量3亿立方米，属国家优质矿石，是建材、化工生产的主要原材料，有极为广阔的开采前景。乾县素有“干县”之称，干旱历来是制约经济特别是农业生产发展的主要因素。建国后人民政府动员群众开展大规模的农田水利基本建设，建成了宝鸡峡、羊毛湾两大灌区，修建大小水库17座，总库容量114亿立方米，打成深井、辐射井1128眼，水浇地面积52万亩，北部修建了数万亩梯田，抵御自然灾害的能力大为增强。 乾县经济以农业为主。建国后，乾县农业生产逐渐摆脱传统农业的束缚，由自给半自给逐步向商品化生产过渡。中共十一届三中全会以来，农村普遍推行了家庭联产承包

9、责任制，贯彻落实了“既要抓好粮食生产，又要积极发展多种经营”的方针，极大地调动了农民的生产积极性，农业生产高速发展。1997年农业总产值34亿元，农民人均纯收入达到1270元，传统的以种植业为主的产业结构发生了明显改变，各种门类的专业户、专业村、经济联合体不断涌现，区域性的经济优势得到充分发挥，商品基地初具规模，农民从事第三产业的人越来越多。 乾县的工业生产建国后经历了从无到有、从小到大、从手工业到大工业、从基础工业到高科技企业、从单一的全民所有制到国有、集体、合资、私营并举的发展过程。乡镇企业异军突起，私营企业方兴未艾。工业总产值达23亿元。主要门类有化工、医药、机械加工、建筑建材、纺织印染

10、、工艺美术和食品、造纸等，主要产品有：人造板机器、中西药品、轻钙、重钙、电石、水泥、电机、板纸、棉纱、纺织品、果汁、丝袜、副食、奶粉等。 乾县是古丝绸之路上的重镇，历史上交通较为便利。西兰公路贯穿过境。先后修建了乾普、乾兴、乾扶等主要公路干线。实现了乡乡通油路，村村通沙石路。1989年建成了横跨夹道河全长2784米、高60米、宽9米的漠谷大桥，使千年天堑变通途，促进了乾县东西物资交流。邮电事业也有了相应发展，全县18个乡镇设立了邮电所，安装万门程控电话与世界各地可直拨通话。 乾县商流贸易历史上就比较活跃。中共十一届三中全会以后，在国家计划指导下，按发展商品经济的要求，逐步建立了社会主义市场体系

11、，改独家经营为多渠道经营，集体商业和个体商业如雨后春笋般发展起来，建成了闻名西北的三眼桥大市场，布料、服装远销甘肃、宁夏、青海、新疆等地。随着工农业生产和商流贸易的日趋活跃，财税、金融事业有了较大发展，人民生活水平显著提高，居住条件明显改善，高档消费品不断增加。城乡居民家庭中自行车、缝纫机、电视机巳趋于普及，不少家庭拥有录像机、电冰箱、摩托车，少数家庭还有私人小汽车。但北部乡镇还有少部分困难户温饱问题未彻底解决。乾县文化教育历史悠久。唐初就设有专门教育机构，宋时设儒学，元时增设社学，先后建立乾阳、紫阳、文明等书院，吸引厂四方学子。建国后，教育事业飞速发展。截至1998年，全县计有县辖高中7所，

12、乡辖初中27所，小学416所。还有市辖师范学校，林机公司西北技工学校及两所职业中学。共有在校学生113323名。 文化、卫生、广播电视事业也有了很大发展，已建立了县文化馆、图书馆、剧团、剧院、电影院、工人俱乐部等文化艺术活动中心。群众性的文化艺术活动普遍开展。县上建立了广播电台、电视台、卫星地面接收站，安装了闭路电视，广播覆盖率达85，电视覆盖率达95。医疗卫生条件显著改善，县上建立了人民医院、中医院、妇幼保健院和卫生防疫站，共有：卫生机构485个，从上到下已初步形成了医疗网络。地方病、传染病发病率大大减少。 乾县有着闪光耀彩的人文历史，古好峙为黄帝祭天之所。历代不少帝王巡幸古奉天：秦始皇幸梁

13、山宫；汉武帝获白麟于城北麟沟；汉宣帝因万鸟临集城北神雀原，下了历史上第一道保护鸟类的诏书；唐高祖猎豹于城东黑豹峪；唐太宗、肃宗、德宗、顺宗、僖宗等都因作战到过乾地。 乾县人杰地灵，名人辈出，名垂青史者有唐代赵隐，全家有“一烈士，三宰相，五进士，六御史”之誉；元代杨奂，著述甚丰，提倡理学，时称“关中夫子”；清代王郡曾任台湾总兵，屡平海盗，政声卓著；近代著名剧作家范紫东，平生创作三滴血等秦腔剧70余本；著名外交家王炳南，曾担任中美大使级会谈首席代表、外交部副部长、对外友协会长等要职。 乾县有着光荣的革命斗争历史，乾县人民富有革命斗争的光荣传统和艰苦奋斗的革命精神。明末农民起义领袖李自成围乾州以攻西

14、安时；邑人宋企郊毅然弃官，归附义军。辛亥革命吴希真起兵响应不遗余力奔走革命，被孙中山赞为“革命巨子“。1926年8月中国共产党在乾县建立了特别支部，传播马列主义，组织农民抗粮抗捐，除暴安良，在群众中播下了革命的火种。大革命失败后，乾县党组织领导群众示威游行，反对帝国主义侵略，32人被国民党反动政府逮捕，王德安等9名共产党人英勇就义。1935年冬，党又组织了铁佛寺武装起义，成立了陕甘边游击队，开展了地方武装斗争。抗日战争爆发后，党组织大力宣传抗日救国的主张，领导乾县人民积极投入抗日救亡斗争。共产党员杨森、张庚良，抗日将领高鹏在抗日前线壮烈牺牲。解放战争时期乾县党组织得到蓬勃发展，组建了乾县独立大

15、队，跟随主力部队转战陕北、关中，谱写了一曲曲可歌可泣的壮丽凯歌，为迎接全国解放做出了贡献。建国后有抗美援朝、保家卫国的魏官祥、田生春等31名烈士，有为抢救国家财产英勇献身的军人景志强，有舍己救人的复退军人王振西等，为我们树立了光辉的榜样。 乾县被陕西省政府审定为历史文化名城，境内名胜古迹景点多彩多姿，以唐高宗与武则天合葬墓乾陵驰名中外，为第一批全国重点文物保护单位，是引人瞩目的旅游胜地。除此之外，全县还有隋恭帝杨侑庄陵、唐僖宗靖陵和秦梁山宫、甘泉宫等古遗址88处。自1963年乾陵对外开放以来，乾县的旅游事业发展很快，最多年接待游客60多万人次，其中外宾3万人次，收入1000余万元。为了进一步促进旅游事业的发展，政府将旅游事业作为经济发展的支柱，已着手恢复乾陵地面建筑，加快旅游基础服务设施建设。乾陵作为