论土地利用权出让制度与可持续进展战略.docx

1、论土地利用权出让制度与可持续进展战略论土地利用权出让制度与可持续进展战略内容摘要可持续进展已成为我国经济进展的大体战略，我国房地产业暴露出来的一些问题与这一大体战略的要求存在相当的差距。我国最近几年来房地产业已呈观出进展的非持续性态势，产生了一些令人关注的问题。土地利用权出让制度要紧源于香港，其特殊的历史背景和经济法律环境造成这种制度在经济可持续进展问题上先天不足。这种制度在香港有其合理性，但在我国内地产生的后果却十分严峻，必需及时解决，具体举措能够增强土地资源的物权法爱惜、完善土地利用权出让制度和普遍与国际相关标准接轨着手。关键词土地利用权出让可持续进展1992年联合国环境与进展大会通过的里

2、约宣言和21世纪议程确认了可持续进展的四项原那么：代际公平原那么，即既知足今世人的需要，又不对后代人知足其需要的能力组成危害的进展；代内公平原那么，即今世内所有人，不论其国籍、种族、性别、经济进展水平和文化等方面的不同，关于利用自然资源和享受清洁、良好的环境享有平等的权利；可持续利用原那么，即能够持续的方式利用自然资源，以维持可再生资源在最正确再生能力前提下的利用，和不可再生资源不以使其耗尽的方式的利用；环境和进展一体化原那么，即将环境爱惜和其他方面的进展有机地结合起来。我国政府于1994年制订的中国21世纪议程第14章对自然资源爱惜与可持续利用作出规定，指出“以较低的资源代价和社会代价取得高

3、于世界经济进展平均水平，并维持可持续增加，是具有中国特色的可持续进展战略选择。”并对土地资源的治理和可持续利用作出具体规定。可持续进展战略与合理利用土地的大体国策相一致，已经成为我国土地法制建设必需遵循的原那么。一、香港土地利用权出让模式的局限性（一）香港土地利用权出让制度产生的特殊历史背景一样以为与房地产业相关的土地资源的配置方式有三种：第一种是以土地私有制为基础的市场经济模式，要紧存在于美国、日本、法国等国家的房地产经济运行中；第二种是以土地公有制为主的国家操纵市场的模式，要紧存在于英国、英联邦国家和地域；第三种是成立在土地公有制基础上的非市场经济模式，以原苏联和传统体制下的中国最为典型。

4、土地利用权出让制度大体上派生于第二种模式，即国家或政府垄断了土地资源的所有权或分派权，由国家或政府向私人和社会组织批给土地利用权。在英国，这种土地公有制已大体上虚拟，王室对全国土地的所有权只是一种象征，依照英国政府部门统计的数字，全国土地67为事实上的私人所有；在香港，除新界少量土地为私人所有外，绝大部份土地资源的处分权为政府所把握，政府通过有偿出让的方式将土地的利用权分派给利用者。香港的土地利用权出让制度对澳门地域和我国内地的土地资源分派制度有深刻阻碍，但其他国家和地域均不实行此种制定，在现今世界各国的土地制度中，土地利用权出让制度的适用范围是很有局限性的。香港土地利用权出让制度与可持续进展

5、的本质要求有相当的距离，这要紧本源于这种制度的产生所具有的殖民地经济资源政策背景。与一切殖民者对待其侵占的资源政策一样，初期英国殖民者对香港土地资源的总目标是掠夺、更由于中国的不可征服性，英国殖民者很难指望对香港土地拥有长久的所有权，而只能寄希望于急功近利性的攫取，谈不到其如何可持续利用。（二）香港土地利用权出让制度中的政府利益土地利用权出让制度下的政府利益表现为政府通过土地利用权有偿出让取得大量的批地收益。长期以来，港府卖地收入曾占财政收入的相当大比重，最高的年份（198l一1982年）高达，土地收益增加的最大的受益者是香港政府，由于政府批地与政府切身利益直接相关，因此香港政府曾屡屡人为地提

6、高土地价钱以增加批地效益。香港政府卖地的庞大收益是成立在对香港一样居民专门是低收入居民土地生存利益损害的基础上。长期以来，香港一般劳动者住宅状况的恶劣程度举世皆知，只是在近十几年来香港经济高度进展以后。政府才增加了对解决社会基层居民住宅问题的投入，香港的房地产业走的是一条先富政府，再富商人，然后才考虑一般居民的原始积存道路。香港回归祖国后，特区政府决定增加批地收益顶用于解决一样市民住宅问题的比例。这一举措在相当意义上是对旧体制社会不公正的一种矫正，是对旧的房地产利益结构对一样居民利益欠帐的一种补偿。（三）可持续进展战略在香港的局限性可持续进展战略要紧针对国家的自然环境与资源而言。香港作为一个地

7、域，并非适用这一战略的直接主体。另一方面，香港的自然资源十分缺乏，与可持续进展相关的客体要紧限于自然环境和土地资源，其他资源包括人们生存和进展大体需要的水资源也要紧依托内地。因此，在香港可持续进展战略不管在主体方面仍是在客体方面都有专门大局限性。香港土地资源的可持续进展亦很有限。土地资源可持续进展的首要意义在于农业，即通过合理利用土地解决好今世与后代人的用饭问题。而香港农牧业早已消失，土地大体上全数用于环境和城市房地产，土地资源可提供的产品要紧依托从内地或其他国家和地域输入；香港政府制订的土地政策主若是从当前或近期内房地产市场的需要动身，大体上没必要考虑可持续进展要求的所谓代际公平即后代人的土

8、地资源需要问题。另外，香港土地资源的紧缺主若是城市房地产用地的紧缺，但香港有能力以昂贵的代价填海造地，而这种足以对可持续进展组成“抗辩”的作法，对我国内地来讲是完全不可想象的。理论上不受或大体不受可持续进展约束的香港土地利用权出让制度必然致使对土地资源的过度利用，而此种过度利用的表现形式与我国内地或其他进展中国家那种滥占耕地、过度开垦、过度放牧不同，要紧表此刻过度地放任土地投机及由此造成的房地产泡沫经济上。土地投机损害了真正对土地利用迫切需求者的利益，专门是贫困者的土地生存利益，造成贫富差距加深，这事实上是对可持续进展要求的“代内公平”的违抗；泡沫经济那么是对土地资源价值的一种“透支”，房地产

9、经济中的泡沫成份使土地资源价钱昂贵，为今世的投机者带来了庞大的利益，但泡沫经济的破灭往往发生在一代人以后，或是阻碍到下一代人，这事实上是对可持续进展要求的“代际公平”的违抗。土地利用权有偿出让制度客观上使房地产投机具有更大的空间，这种制度的不完善会使房地产投机具有更严峻的社会危害性。第一，土地利用权的生意不同于土地所有权的生意、前者能够较小的代价取得，投机的本钱和风险较后者小得多；第二，土地利用权的生意较土地所有权生意在法律标准的严格程度上要宽松得多，流转的效率要高得多，更适合投机的要求。更重要的是，土地利用权有偿出让是与这种权利的垄断直接联系的，土地利用权的垄断加重了土地资源的紧缺，大房地产

10、商利用雄厚的经济实力在地产竞投中挤掉一样的竞争者，又通过在般市操纵地产股维持地产的高价值，取得地产一级市场垄断者的地位，土地利用权从政府垄断转为大房地产商垄断，少数人从中取得暴利，而房地产消费者那么不能不经受高楼价的重负，这是香港长期以来楼价居高不下的重要缘故，也是形成香港泡沫经济的重要因素。（四）香港土地利用权出让制度的制约机制土地利用权有偿出让制度之因此在香港存在和进展并取得庞大的成绩，一方面是由于香港市场发育的健全和法制的较完备，另一方正是最近几年来对这种制度的待殊而严谨的政治和法律制约机制，这使香港土地利用权出让制度在必然意义上符合了可持续进展的大体要求。通过较长期的进展完善，香港房地

11、产业治理机构由决策、执行、保障和监督四个系统形成一个组织周密、分工明确、职责分明的体系，保证了决策的民主化、科学化和治理的集中与高效。香港房地产治理机构中的决策系统由三个决策性的委员会、两个决策科和假设干咨询机构组成，负责监察一切有关土地进展事宜，和研究和在原那么上核准有阻碍进展打算或土地用途的建议；执行系统由衡宇署和屋宇地政署组成，负责统筹治理一切有关全港土地和建筑事务；保障系统要紧由田土注册处，差饷物业估价署、土地审裁处等部门组成，其要紧职能是保障政府对土地的所有权和公众利用土地的业权，维持房地产经营活动的正常秩序；监督系统包括廉政公署对整个政府机构的公事员监督和房地产治理机构内部设置的自

12、我监督机构，以保证法律、政策、官契、计划和财政打算等的实施。这种机构上的高度完善将政府批地制度天然缺点的危害降低到最小的程度。香港的土地问题不仅是一个经济问题，仍是一个政治问题。中英关于香港问题的联合声明和香港专门行政区大体法中部对香港土地问题作出明确规定，两边成立了专门的土地小组，其职责包括：就香港的土地问题进行磋商；监察批出土地的数量和期限，和批出土地所得收入的分派和利用情形等。这使香港的批地置于中方政治权利的严格监管之下，主若是对土地资源的批出数量进行严格的操纵，以保证尔后的进展需要，包括可持续进展的需要。能够说，世界上没有哪项经济制度受到如此严格的政治监管，这种机制在内地不可能存在。事

13、实上，在联合声明签定以后，香港地域的批地制度才加倍标准和严避，中方对香港土地资源批出数量的操纵是香港土地资源慢慢具有可持续进展因素的重要保证。二、我国内地土地利用权出让制度与可持续进展战略要求的差距80年代以来，我国内地借鉴了香港的土地利用权出让制度，实行国有土地利用权的有偿转让即出让制度，这关于改革传统打算经济体制下地产制度的短处产生了踊跃的增进作用。在理论上，国有土地利用权有偿出让制度与土地私有制相较较，应当更有利于保证土地资源的可持续利用，国家的有关政策能够通过各级政府对出让土地利用权的数量和用途等方面的强有力操纵取得落实。但另一方面，这种制度的本质是增进土地权利的商品化流转，它的起点第

14、一是获利而不是爱惜，在物权法缺位或不健全的情形下，土地利用权有偿出让制度在可持续进展问题上尤其显得先天不足。香港土地利用权出让制度与可持续进展不相适应的各类短处在我国房地产业的进展进程中也都不同程度地反映出来，在某些方面乃至更为严峻。可持续进展战略包括两个原那么或概念：“需要的概念，尤其是世界贫困人民的大体需要，应将此放在专门优先的地位来考虑；限制的概念，技术状况和社会组织对环境知足眼前和以后的需要的能力施加的限制”1曾一度严峻干扰我国土地利用权制度的滥批地问题和土地投机问题，事实上是违抗了可持续进展的限制原那么；而目前严峻困扰我国房地产业的损害房地产消费者利益及卖楼难的问题那么是违抗了可持续

15、进展的需要原那么。（一）滥批地问题在香港，尽管也显现过政府滥批地的问题，但批地权利集中在单一的主管部门，是名不虚传的“一枝笔”，而且批地愈来愈受到严格的政治和法律制约。而在我国内地，有批地权利的县级以上主管部门数以千计，每一枝笔都是一块相对独立的利益，很难达到香港批地制度那样的严格、公布和标准程度。我国行政机构庞大，行政费用极为困难，经济转型时期对政府运用经济手腕的客观要求，无不促使各级政府广开财源，而土地利用权出让是其中利益最丰厚、操作最简便的财源，尽管中央极力加以操纵，但地址批地的热情难以降温，只要有市场需求，滥批地的现象就难以杜绝。在市场发育不健全、法制欠完善的情下，这种制度更易致使滥批

16、地的局面。据统计。截至1994年末，全国共出让土地利用权万宗，各地政府共收土地出让金1231亿元，一些城市和地域，卖地的收入相当于自身财政收入的14到l2，所谓“北海模式”提出了“以土地生财，以财兴市”的口号。到1992年全国房地产投资总额732亿元，仅够开发732平方千米、而同期批地数量却高达万平方千米，供大于求的批地比例不仅没有使批地者的热情降低，却形成争相杀价的局面，西南某大城市，有五六处开发区刚跟外商立下意向性协议，外商仅交付了三五万元，便圈走了一大片土地。福建省一些地址领导竟然先把农地空出来，铺上沙子，为的是说明诚意，诱惑外商前来买地，由于没人来买，只好闲置起来晒太阳，从福州到厦门全长300多千米，凡有拼地的地址，几乎都是这种荒芜的“太阳工程”。一些政府部门如此热衷于批地，达到了令人难以明白得的程度。（二）土地投机问题商业投