广州市旧村庄全面改造成本核算办法.docx

1、广州市旧村庄全面改造成本核算办法广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条 为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成 本，根据广州市城市更新办法和广州市旧村庄更新实 施办法，制订本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内城市更新片区 策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全 面改造复建安置成本核算。第三条 旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。第四条 现状建筑拆运费按不高于每平方米 30元的标准

2、核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每 户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电 话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准 计算迁移费。第五条 历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。第六条 在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改 造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式 进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。（一） 以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋 住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的 3.5倍，并以不超过10%的比 例上浮后核定。（二） 以

3、“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户 280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核 定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房 许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等 文件的住宅建筑。第七条 旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：（一） 合法住宅建筑与 2007年6月30日前建成经村集 体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按 1:1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面

4、积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。（二） 合法住宅建筑与 2007年6月30日前建成经村集 体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价 给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下， 可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折 算转化为集体商业物业，计入改造成本。（三） 2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑， 可按每平方米1500元核算给予房屋建筑成本补偿，计入改造成本。（四） 2007年6月30日后建成的违法建筑， 不计入改造 成本。村民户籍证明应取得当地公安机关确

5、认，其中用于核算 住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确 认。第八条 旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。（一） 以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1:1核定复建量；2007年6月30日前建成 的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积 2： 1核定复建量， 剩余面积可按房屋建筑成本补偿计入改造成本； 2007年6月30日后建成的违法建筑，不予核定。（二） 以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，参照广州市旧厂房更新实施办法有关村级工业园的相关政策，即 按现有用地面积和容积率

6、1.8 （毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。改造主体可根据实际情况选择其中一种方式核算村集体 经济物业复建总量。纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属 于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可 按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，其建 安费用由村集体自筹，不计入改造成本。第九条 2007年6月30日前建成的无合法证明的住宅 和村集体物业建安成本价按每平方米 1500元为基数，并按照当年我市居民消费价格指数（ CPI）涨幅每年做相应调整核算。具体补偿由村集体在不突破房屋建筑成本补偿核定总 额的前提下自行统筹实施。第十条 临迁费标准参照房屋管理部门最

7、新发布的 广州市房屋租金参考价，结合该区域市场实际租金和村 所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动；集体经济物业等商业 面积临迁费单价可在每平方米每月 30元至60元范围内浮动合法的房屋建筑与 2007年6月30日前建成的准予复建 的建筑，旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的，可 按5年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑面积X 临迁单价x 60个月+准予复建的集体物业建筑面积X临迁单 价x 60个月”）；旧村规模较大、分期实施改造、分步搬迁 的，可按4年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑 面积X临迁单价X 48个月+准予复建的集体

8、物业建筑面积X 临迁单价X 48个月”）。核算的权益建筑面积不得计算临迁 费。2007年6月30日之后建成的违法建筑，不得计算临迁 费。第十一条 旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共 服务设施应无偿移交政府及相关职能部门，设施用地应当与 融资用地同步转为国有。其中非经营性的设施建设投资均计 入改造成本，并优先配套建设。第十二条 复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建经济物业的建设等级，严格按照旧村庄改造成 本构成一览表核定的综合单价（包含前期费、含深基坑支 护地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等） 标准执行。第十三条 整合权属范围外周边地块的改造成本，按照政府土地整备有关规

9、定由专业机构进行评估。第十四条 不可预见费按总改造成本的 3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%用于安置补偿过程中实际发生 但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签 订、动迁奖励、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、 停业损失补偿等未计入改造成本的费用。第十五条 旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增加专项成本的，需提交 相应的证明材料，进行充分论证。第十六条 拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。第十七条 本办法自发布之日起实行，有效期两年。广州市旧村庄全面改造成本核算办法 （穗更新

10、规字20162号）同时废止。附件：旧村庄全面改造成本构成一览表公开方式：主动公开附件旧村庄全面改造成本构成一览表序号项目单位单价备注、八前期费用前期费1.1基础数据调查费（主要是土地、房 屋测绘、附着物清点及成果核查）按照国测字20023 号文，土地测量按每 公顷用地0.5万元计 算；根据国测字2002 3号文，房屋测量按 2.72元/平方米计算。 基础数据成果核查费， 按测绘费总和的20%计 算。1.2片区策划方案编制费万元/公顷2.5包含策划研究、控制性 详细规划用地方案、城 市设计深化、经济可行 性评估等4个方面的费 用。需要开展专项评估 的，其评估费根据实际 情况确定。w 10公顷 时

11、，按40万/每项目。序号项目单位单价备注1.3项目实施改造方 案 编制费万元/公顷3根据原指引，单价 不咼于3万兀/公顷。10公顷时，按40万/每 项目。拆 迁 费 用-住宅2.1有产权证2.1.1临迁费元/m2 月20 40按5年（或4年）计算。2.1.2房屋拆运费用元/m2302.2无产权证2.2.1房屋拆运费用元/m2302.2.1房屋建筑成本补偿元/m21500按此标准核算补偿总 值，具体单栋建筑补偿 由改造主体根据实际情 况予以核定。三集体物业3.1有产权证3.1.1临迁费元/m2 月30 60按5年（或4年）计算。序号项目单位单价备注3.1.2房屋拆运费用元/m2303.2无产权证

12、3.2.1房屋拆运费用元/m2303.2.2房屋建筑成本补偿元/m21500按此标准核算补偿总 值，具体单栋建筑补偿 由改造主体根据实际情 况予以核定。四祠堂等历史建筑4.1修缮费元/m2以具体保护方案确疋金 额为准。4.2迁建费元/m2以具体保护方案确疋金 额为准。五其他补偿5.1搬家补偿元/户20005.2电话、有线电视等迁移费屋内装有电话、有线电 视等设施需迁移的，按 每户200元计算迁移 费。复建六建设费用单价包含前期费、单体建安工程费、小区配套序号项目单位单价备注费用设施费、预备费等。6.1住宅（6层及6层以下）元/m23046单价不包含地下室、不 装电梯、不配中央空调。6.2住宅（

13、7层及7层 以上，总高度100 米以下）元/m24157单价包含地下室、装电梯、不配中央空调。6.3住宅（总高度120米以下）元/m242686.4住宅（总高度160米以下）元/m249606.5办公楼（6层及6层以上，总高度100米以下）元/m23620单价包含地下室、装电 梯、配中央空调。6.6办公楼（总高度100米以上300米以下）元/m275256.7商场元/m251606.8教学楼元/m22660单价不包含地下室、不 装电梯、不配中央空调。序号项目单位单价备注6.9教学楼元/m24153单价包含地下室、装电梯、不配中央空调。6.10市政基础设施建设按照原指引规定， 根据改造范围周边市

14、政 工程情况，可选择按实 际工程量计算或6亿/ 平方公里计算。其/、他费用七地质处理专项评估。7.1不良地质处理费用专项评估。7.2场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复专项评估。八土地农转用费用涉及农转用的才计算， 包含耕地开垦费、耕地 占用税、新增建设用地 土地有偿使用费及新采 地开发建设基金等，具 体按照国土规划部门的序号项目单位单价备注规定办理。九城乡建设用地增减挂钩费用涉及建设用地增减挂钩 时计算，具体按照国土 规划部门的规定办理。十整合周边地块费用按照政府土地储备有关 规定评估。十一不可预见费腎 5%包括拆迁补偿安置协议 签订、动迁奖励、风险 ）评估、集体经济物业租 赁合同提前解约、停业 损失补偿等费用。改造成本合计说明金安:在城市更新片区策划方案与项目实施方案的“经济平衡与资 排”章节中，应对前期费用各项资金的出资主体作具体说明。