重庆西部物流产业园区货运配载基地商业计划书.docx

1、重庆西部物流产业园区货运配载基地商业计划书重庆西部物流产业园区货运配载基地商业计划书重庆西部现代物流产业园筹备组2007年10月目 录概要 11项目概况 12项目功能定位与盈利模式 12.1项目功能区划 12.2项目盈利模式分析 33市场空间与行业发展前景 43.1重庆货运配载市场概述 43.2市场需求预测 53.3市场供给分析 64项目具备优势条件 74.1交通区位优势 74.2低成本的开发环境 74.3完善的配套项目支持 85财务预测 85.1基础数据 85.2财务预测演示 96关键招商客户分析 106.1关键驻商价值定位 106.2潜在关键驻商筛选及优先排序 116.3关键驻商谈判步骤

2、127项目营销策略 147.1品牌营销策略 147.2渠道策略 147.3政府关系营销策略 147.4公共关系营销策略 158风险控制 168.1项目风险估计 168.2风险规避建议 179.财务附表 181项目概况项目名称：重庆西部现代物流产业园区综合货运配载基地项目位置：项目位于重庆市沙坪坝区土主镇，渝遂高速公路土主出口处，靠近重庆大学城和西永微电子工业园项目单位：重庆西部现代物流产业园区开发有限公司建设投资规模：预计总投资61000万元，占地面积1200亩，预计整体投入运营后年收入可达13000万元，年利润超过6000万元项目内容：重庆西部现代物流产业园区综合货运配载基地项目充分利用园区

3、交通区位优势，紧紧抓住重庆市政府在园区打造西部地区物流产业高地的大好机遇，挖掘物流产业园区及其重庆西部新城周边地区巨大的公路货运需求，坚持“依托园区、面向重庆、服务产业”的基本方针，通过整合现有物流资源、建设完善以基地为中心的全国干线运输网络，面向重庆广大工商企业及产业园区内专业市场提供零担快运、干线运输、区域配送、定制仓储、管理服务、信息交易、铁公联运、电子商务和其他多种配套功能服务，致力于将基地打造成为立足重庆、服务西部、联接全国地区的现代化综合货运配载基地和重庆市最大的公共物流平台。到2010年，努力实现入驻企业超过300家，日整合社会车辆达到1500辆，年发货量超过1000万吨的发展目

4、标。2项目功能定位与盈利模式2.1项目功能区划重庆西部物流产业园区货运配载基地作为以崭新面孔出现的第四方物流企业，应专注于打造公共物流平台，在重庆地区培养和发展一大批优秀的第三方物流企业，成为重庆市物流企业孵化基地。货运配载基地规划面积80万平方米，依托重庆市雄厚的产业经济基础和园区市场交易所产生的巨大物流量，以货运配载市场为核心，建设重庆市乃至西南地区重要的公共型货运配载平台。根据入驻货代企业和物流企业的营业收入情况收取一定的保证金建立先行赔付基金，对于货物损失可以先行赔付，解决当前货主对配载市场物流企业的风险承担能力不信任现状，在降低货主企业托运风险的前提下吸引其入驻园区，快速在园区形成货

5、源吸引第三方运输企业和货车司机进入园区。表2-1：货运配载区区块设置区块名称规划面积万平方米亩货运交易中心30.00450.00车辆集散中心15.00225.00零担专线区10.00150.00三产配套设施10.00150.00公共用地、道路、绿化等15.00225.00总计80.001200.00信息管理中心：信息管理区是货运配载基地的灵魂，是基地为企业提供全面的供应链解决方案的基石。在货运配载基地的信息系统规划中，首先规划建立具有先进的信息交换、信息管理以及通迅手段的信息平台系统，以赶上国际先进水平为目标，形成具备物流配送、智能化仓库管理、运输优化调皮、自动化结算、客户远程登陆货物、车辆查

6、询、进出口和通关管理，以及 EDI、条码等物流技术的电子化的、简洁、高效的物流管理体系。信息系统分为运输、配送、仓储、结算和行政管理五个相互独立而又相互关联的子系统，可以分割纽合成用于各种特殊物流环境和要求的完整的物流管理 信息管理系统。采用 Internet 网络结构，以浏览 器 / 服务器方式的应用模式，实现业务流程管理、数据安全管理和传输管理。系统采用整体规划、分步实施，在规划时预留接口，以便于系统的维护和升级。货运交易中心：货运交易中心占地面积30万平方米，为第三方物流企业提供运营平台。来自生产企业、商贸企业、第三方物流企业以及社会、政府及其它物流基地、结点的货源、运输、仓储等信息在信

7、息系统整合处理后进行发布和交易。在交易大厅的电子大屏幕公布各类货物运输需求信息，搭建交易双方直接、及时的沟通平台，有效地提高工作效率，优化业务流程。物流园区的客户还可以通过互联网，在物流园区的网站上发布和查询交易信息；也可以通过电话委托交易。车辆集散中心：规划面积15万平方米，可同时停放1200辆车，使来自全国各地的货运车辆在此集聚，形成强大的公路运输能力，为重庆市相关企业及园区内的第三方物流企业、专业仓储中心、流通配送中心、转运中心、零担快运市场提供专业的运输服务。仓储区：仓储区面积为10万平方米，是对货运配载区营运平台整体综合性功能的补充和完善。通过建设零担仓库，为重庆至国内各大中城市的零

8、担快运专线客户提供零担仓储服务。三产配套设施：建设汽车快修中心、汽车检测中心、汽车饭店、汽车旅馆和司机活动中心等生产配套设施，在货运配载区提供住宿、饮食、汽车检修、大众娱乐等一系列服务。2.2项目盈利模式分析根据货运配载基地的功能定位和区块划分，未来货运配载基地拥有3大类型21个盈利点，具体描述见下表。表2-2：货运配载基地盈利点一览表盈利点类别盈利点传化物流基地基础服务干线运输服务依托园区干线运输网络，提供重庆到全国各大中城市的干线运输服务储存服务为基地入驻企业暂时未能发运的零担货物等提供专业仓储服务装卸搬运服务提供装卸搬运设备出租、组织装卸搬运劳务等服务多式联运服务与多式联运区紧密合作，为

9、客户提供一条龙的多式联运服务配送服务提供重庆及周边地区的门到门配送服务零担运输服务提供组货、零担运输服务集装箱服务提供集装箱租赁、拆拼箱等服务功能增值服务流通加工服务包括提供包装、打标签、贴条码等一系列流通加工服务物流信息服务包括车辆查询、货物查询、回程货物预约、远程车辆预约服务等结算服务成立园区结算中心，隔离交易风险，提供第三方标准化结算服务物流咨询服务提供专业的运输一体化方案咨询服务物流培训服务提供专业货运人才上岗培训服务交易展示为重要企业（主要是火车制造企业）提供产品交易展示服务保税服务依托基地内保税仓资源，开展点到点的保税服务配套服务银行监管依托专业仓储区的金融监管能力，提供重要货物的

10、金融监管服务商检商检部门入驻提供商检等一系列服务卫生检疫卫生检疫部门入驻提供商检等一系列服务汽车维检汽车的维修检测服务餐饮住宿司机之家提供兴家比较高的餐饮住宿服务写字楼出租部分办公楼出租与专线公司、物流企业办公物业管理提供全面的物业管理，收取必要的物业管理费用3市场空间与行业发展前景3.1重庆货运配载市场概述（一）货运配载市场总量少、规模小，空间分布不合理目前，重庆市道路货运场站除了个别区和个别道路货运场站作为对外的仓储型企业运营外，其他的道路货运场站都是作为运输企业的附属设施和附属机构，为本企业提供传统的仓储服务。这与物流的社会公益性性质不相对应。2006年全市的道路货运场站的数量仅59个，

11、数量偏少，规模与功能少，不能适应现代道路运输业和物流业发展。空间分布也不合理，作为国家级铁路主枢纽的所在地沙坪坝区没有形成一个山规模的货运配载市场。许多个体货运车辆都是停在社会停车场上“等米下锅”，形成“有车无站，有站无货”的现象，货运配载市场总体处于分散、弱小、无序状态，抗风险能力差，需要行业管理部门大力培育和引导。由于历史原因，货运场站一直作为道路货运企业的附属设施存在，而对于大部分小型道路货运企业，由于资金、技术等原因根本谈不上建设符合国家标准的规模的货运站，他们的小型货运场站分布在城市的各个角落，大量市内货物运输必然增加城市道路交通压力。随着城市的发展，政府必然对城市道路体系进行整合，

12、以减少市区内交通压力，提高交通设施的使用效率，必然要求道路货运场站搬迁到城郊结合部，形成规模化、集约经营的货运场站。（二）货运配载市场功能单一、设施简陋我们在调研过程中发现：在货运市场上，个体经济占主导地位，为降低费用，这些基本上个体经济采取门对门运输，货物装卸、配载基本不通过货运配载市场（特别是零担站）。除个别已经形成规模的货运配载市场（如华亭货运市场），其他小规模道路货运站惨淡经营，场站利用率很低，站内仓储设施闲置。而现代物流要求道路货运配载市场规模化、集约化经营，货运配载市场是集装卸搬运、仓储管理、包装、流通加工、配送、信息交流、货运交易、停车等功能为一体的货运枢纽，目前重庆市大部分道路

13、货运配载市场仅仅提供发送货和接车服务，无法满足货主的其它需求。大部分道路货运市场规模较小、设施设备较为简陋，有些场站仅仅占据地盘，为进站的货运车辆提供配货。对于现代物流所需的装卸设备、装卸平台，只有部分大型市场才会添置。而对于小型的货运场站，所有装卸都通过人力来完成。大部分道路货运场站仅提供临时的储存服务，储存设施简陋，难以保证货物的储存质量。对于运输市场所需要的货运交易信息，大部分货运场站通过电话或者传真来完成，很少使用计算机、条形码的技术，信息化水平很低。对于提供与铁路、港口等多式联运的服务，大部分货运场站尚处于起步阶段。（三）货运市场过度竞争，给货运场站带来严重冲击道路货运市场属于自由竞

14、争市场，目前市场准入的门槛比较低。市场上充斥大量小型运输企业，他们大都只拥有58台车。这些企业经营资质很低，有些甚至没有经营资质。为了获得生存的空间，经常采取压价与大中型运输企业竞争，有时甚至采用非法的营运手段来减少营运成本。他们提供运输服务质量普遍较差，货损货差严重、经常运输误期、货主利益无法保障。这些企业以低价抢走大量货源，导致货运场站的经营较为困难。因此应当完善市场准入和退出机制，建立包括车辆技术标准与车型、从业人员、注册资金、经营场地等方面的市场准入制度。推行经营资质管理，严格执行企业年审制度，将不合格企业降低资质乃至退出行业。（四） 政府主管部门只重视道路货运场站的商品性，忽视了社会

15、性、公益性长期以来，政府主管部门只看到道路货运场站作为运输企业的一部分而存在，只重视货运场站的商品性，忽视了货运场站的社会性、公益性。认为经营货运场站是企业行为，政府主管部门只要做好市场行政管理就可，不必介入其它方面。我们认为货运场站经营不仅仅是企业行为，同时带有社会行为和公益行为一面。尽管这些货运场站在完成运输服务时，为一部分货物进行装卸搬运、储存、配载、信息等服务，在提供服务的同时获得一定的利润，但我们应更多地看到，随着现代物流业的发展，道路货运场站作为物流网络的节点，道路交通运输的基础设施，对物流效率、物流成本和社会效益有极大的影响，对重庆市提倡建立节约型社会有积极意义。所以政府主管部门

16、不能只重视货运场站的商品性，而忽视它的社会性、公益性。在重庆西部新城建设货运配载市场不仅是顺应市场发展的需要，更是适应政府调整货运市场行政工作思路，提高重庆市整体货运效率的现实需要，具有积极的意义。3.2市场需求预测现代物流业的发展和大型货运配载基地的建设离不开产业经济的支撑，重庆重庆作为我国的老工业基地，已经拥有了较为雄厚的产业基础。在新型工业化道路上，重庆已经成为西部地区制造、能源、化工、医药产业的核心基地。2006年，重庆工业销售值增至4200亿元，实现利润155亿元，老工业基地正在实现向长江上游经济中心的成功转型。重庆是我国的摩托车之都和五大汽车生产制造基地之一，拥有长安、力帆、庆玲、

17、嘉陵、红岩、隆鑫等一大批汽车、摩托车制造企业。目前，重庆汽车整车生产量已占到全国11%，摩托车占全国40%。重庆市作为西部地区最重要的工业城市，雄厚的产业经济基础必将产生巨大的物流量，从而成为重庆市建设大型货运配载基地的有力支撑。2006年重庆市全市社会消费品零售总额实现1403亿元，同比增长15.4%，比全国平均水平快2个百分点，增幅列全国第8位，西部第3位，直辖市第1位。重庆市拥有超亿元市场80余个，数量西部地区第一，包括朝天门综合市场、观农贸、西南物资市场、二郎汽摩配市场、隆鑫钢材等一大批专业市场。直辖以来，商贸设施平均每年以200万平方米的速度在增加，2006年全市商业设施面积达275

18、0万平方米，形成了解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、杨家坪五大商圈、重庆商社等一批大型商贸流通企业，西部城市购物中心魅力初步显现。商贸业的快速发展集聚了更多的物流需求，为重庆市建设现代物流产业园区提供了强有力的支撑。3.3市场供给分析重庆货运配载市场整体布局较为分散和杂乱，经过规划建设的货运市场、自发形成的原始货运市场、甚至一些流动性的停车场同时存在，总体来说，重庆货运市场可以分为三个组成部分：一是以华廷、华荣为代表的具有较强的集货配货能力的货运市场。这类货运市场的配套功能比较齐全，停车场面积大，拥有集货仓、中转仓等设施，能够为司机提供餐饮、住宿、修车等三产服务，拥有较好的货运交易环境。华廷、华荣

19、、渝南、隆鑫都属于这类具有较强集货配货能力的货运市场，重庆大部分长途汽车货运业务都是由这类货运市场完成。表31：重庆集配货能力较强的货运市场二是以嘉峰为代表的具有较强分拨能力的货运市场。这类市场还包括部分专业批发市场里面或周边自发形成的货运市场，如观音桥农贸批发市场、马家岩建材批发市场、老顶坡汽摩配批发市场、菜园坝水果批发市场等，都具有很强的区域分拨能力。三是一些临时性的停车场。根据调研组实地走访了解，重庆现有的这类流动性较强的临时停车场位数不少，一般都具有50150辆的停车能力。这些停车场形成的原因主要是重庆正处于城市建设的高峰期，未经平整的土地以及修好但尚未通车的断头路等比较多，一些街道或

20、建设项目开发企业就利用这一空挡期办起了临时的停车场。这些停车场往往具有停车费用便宜、场内修车等服务配套齐全等优势，受到了货车司机的欢迎，日常停车率几乎保持在100%。此外，这些停车场还吸引了少量物流企业进场设立简易的中转仓，从而具备了一定的配货能力，能够为司机搭配部分零担货物。4项目具备优势条件4.1交通区位优势货运配载基地项目位于重庆西部新城的西部现代物流产业基地，项目本身拥有良好的交通区位条件。铁路方面，襄渝铁路和渝怀铁路在基地交汇；公路方面，渝遂高速公路横贯基地，并通过高滩岩互通立交、土主互通立交、渝遂立交与重庆市内环线和规划中的中环线相连，在西部新城沿物流产业基地、白市驿散货物流中心、

21、黄谦码头组团形成重庆未来的西部物流大通道；此外，重庆市还规划了一条城市快速干道，穿越中梁山，直接连通基地和寸滩港。借助优越的交通区位条件，货运配载基地能够与重庆市各大港口车站、主要工矿企业、工业园区保持较高的集散效率。公路、铁路、水路三种运输方式在园区汇合，使基地拥有了开展零担快运、干线运输、区域配送、定制仓储、管理服务、信息交易、铁公联运、电子商务和其他多种配套功能服务的独特优势。4.2低成本的开发环境西部物流产业基地采取“整体规划、分步实施、市场运作”的开发模式，铁路及相关项目由铁路部门负责组织实施。由沙坪坝区政府和重庆建工集团共同组建基地整体开发建设公司，注册资本5亿元，负责基地前期基础

22、建设、运营和管理，极大地降低了多式联运基地子项目的前期基础设施建设成本。同时，公司积极利用国家统筹城乡综合配套改革试验区的先行先试权，根据城乡总体规划适时调整基地土地利用规划和土地利用年度计划，探索农村集体土地流转和集约化用地的新模式，为项目合理降低用地成本提供巨大的空间。在税收方面，政府也将给予足够的优惠政策。4.3完善的配套项目支持重庆西部现代物流作为未来重庆未来的产业高地，未来重庆市整和现有物流资源的核心平台，统筹规划了国家铁路综合物流中心、多式联运区、仓储加工区、货运配载区、城市配送区、保税物流区、新型物流社区、物流装备产业发展区、商贸交易区9个功能区，构建聚集重庆物流资源和公共物流服

23、务平台、长江上游水陆空多式联运平台、区域物资分拨分销集散平台、物流装备制造基地、物流金融和培训等综合服务平台，物流及其他配套项充足，可以对货运配载基地的发展提供有力的支撑。同时根据渝发改文20071076号文件精神，为促进西部物流产业基地快速发展，以基地为核心，在黄磏铜罐驿长江沿线布局联动发展区，享受基地同等政策。联动发展区规划面积15平方公里，物流设计能力3000万吨以上，形成水陆联运物流港区，为基地大宗物资集疏运提供支撑。积极引导主城区内环以内上桥、茄子溪等地传统物流设施和城区大型市场搬迁置换到基地相应功能区及联动发展区，铁路散货物流按品种流向在基地和联动发展区合理布局，为项目未来发展提供

24、了必要的物流量保障。5财务预测5.1基础数据表5-1：货运配载基地财务预测基础数据营业收入建成起第二年营业收入：6000万元年递增率：5%资金来源贷款占固定资本投资的比例：50%贷款年利率：7.83%投资建设年限:1年折旧土地摊销：50年房屋折旧:30年设备折旧：20年流动资本启动预备流动资金：300万元固定资本用地面积:1200亩土地出让价：30万元/亩城乡统筹实验优惠价:15万元/亩楼房及设备投资：25000万元5.2财务预测演示表5-2：货运配载基地财务预测结果项目名称单位情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25%情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25%情景三：土地成本15万元/亩

25、、优惠所得税率15%情景四：土地成本15万元/亩、营收好于预期20%项目总投资万元61000.00 43000.00 43000.00 43000.00 营业收入万元13528.28 13528.28 13528.28 16233.94 内部收益率（所得税后）%13.06 17.54 18.66 20.67 税后累计财务净现值万元4498.94 4243.85 4467.65 5074.89 投资回收期（所得税前）年10.75 8.57 8.41 7.38 投资回收期（所得税后）年13.12 10.31 9.97 8.90 投资利润率（所得税前）%15.76%24.94%24.94%32.14

26、%投资利润率（所得税后）%11.82%18.70%21.20%24.11%投资利税率%5.11%7.90%5.40%10.03%注:项目计算期为20年，表中营业收入和税后累计财务净现值为第七年年末数据图5-1：货运配载基地净现金流量（所得税后）财务演示6关键招商客户分析6.1关键驻商价值定位现代物流产业园区货运配载基地在招商引资过程中要对潜在招商对象进行价值定位，以便通过综合分析，对潜在关键驻企业进行综合排序，并根据排序结果，制定招商引资方案，进而建立园区未来良好的业务发展蓝图。这些价值定位包括以下5个方面：表6-1：货运配载基地对未来关键驻商的价值定位1、发展战略潜在进驻企业在重庆/中国的业

27、务发展历史是怎样的？该潜在进驻企业未来在重庆/中国的发展战略是什么？该潜在进驻企业在同行竞争和市场中的地位如何？该潜在进驻企业对重庆物流产业、重庆西部现代物流产业园区的发展有何影响？2、财务状况及投资能力资金是否充足，有没有顺畅的融资渠道和融资平台以保证持续不断的资金投入？过去几年的财务状况和未来几年财务预测状况如何？投资强度如何，能做到和愿意做的规模？3、关键技能在行业领域内是否有较高的知名度，是否能够代表货运配载领域的先进发展水平和经营模式？过去是否开发过相类似的项目，是否成功，目前经营状况如何？企业自身管理/运作水平如何？是否有稳定且庞大的客户资源或者与园区发展紧密相关其他稀缺性资源？4

28、、沟通渠道关键进驻企业与重庆市政府的关系如何？与园区发展公司是否能够良好沟通？与园区相关外围企业沟通是否顺畅？5、企业社会责任能否能够且愿意提供众多的本地就业机会？是否愿意推动本地社区不断发展？是否愿意为员工提供有效社会保障？6.2潜在关键驻商筛选及优先排序根据货运配载基地对未来关键入驻企业的价值定位，初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标。表6-2：货运配载企业特区潜在关键驻商筛选重庆及国内大型货运配载企业第一步筛选第一步筛选结果第二步筛选第一阶段重点招商目标传化物流基地有限公司重庆华亭汽车市场重庆交通运输集团重庆联运物流重庆港务物流集团中集物流集团在行业领域内是否有较高的知名度，是否

29、能够代表行业领域的先进发展水平和经营模式？资金是否充足，有没有顺畅的融资渠道和融资平台以保证持续不断的资金投入？传化物流基地有限公司重庆华亭汽车市场重庆交通运输集团重庆港务物流集团重庆联运物流是否有稳定且庞大的客户资源或者与基地发展紧密相关其他稀缺性资源？关键进驻企业与重庆市政府的关系如何？传化物流基地有限公司重庆华亭汽车市场重庆交通运输集团6.3关键驻商谈判步骤在制定招商方案及文件的基础上，根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判，其中关键步骤如下。表6-3：关建驻商谈判步骤第一步：接触、谈判 所需时间：4-6周主要工作内容：依据所确定的潜在关键驻商的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和联系人

30、；进行初步联系和接触；阐述西部现代物流产业园区对于货运配载项目目标关建驻商的价值定位；听取关键驻商的要求和条件。 决策者：现代物流产业园区发展公司总经理辅助人员：货运配载项目招商引资业务负责人第二步：调整招商优先顺序 所需时间：1周主要工作内容：根据初步接触结果调整原定目标关键驻商的优先顺序；调整和细化必要的政府政策；确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员。决策者：现代物流产业园区发展公司总经理辅助人员：货运配载项目招商引资业务负责人第三步：深入谈判 所需时间：数周-数月主要工作内容：与目标驻商进行协商、会谈；明确双方的责任和义务；确定具体的财务安排条款；制定项目的具体时间安排。决策者：现代物流产业园区发展公司总经理或总经理指定的谈判人员辅助人员：货运配载项目招商引资业务负责人第四步：修改招商方案 所需时间：数周-数月主要工作内容：根据会谈情况修改、调整招商引资方案和文件；进行新一轮谈判；制定合作意向书。决策者：现代物流产业园区发展公司总经理或总经理指定的谈判人员辅助人员：货运配载项目招商引资业务负责人第五步：达成协议 所需时间：1-4周主要工作内容：就关键驻商入驻西部现代物流产业园区货运配载基地的方式、条件、利益分配等达成具体协议；由相关律师、会计师、公证人等对正式文件进行审议；签署正式文件。决策者：现代物流产业园区发展公司总经理，重大项目由发展公司董事会决策