正规的期房合同及购买注意事项.docx

1、正规的期房合同及购买注意事项如何签订规范有效的期房购买合同一、合同应标明所购商品房的应用面积。刘先生与某房产商签定了一份购房合同，房屋面积为120平方米，但入住时，刘先生实测房屋面积只有111平方米，相差9个平方米，以每平方米2500元计算，刘先生多付了22500元，这可不是一个小数目。因此，签订合同时应对每一个房间、阳台等实际面积进行确定，另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等应有明确界定，以免日后麻烦。二、合同里要有建筑及装修质量标准细则。如墙面材料、颜色、窗格材料、地面的辅设用料、卫浴设备、电线的铺设等。因为有些开发商为了吸引消费者购房，会有很多口头承诺，只有这些口头承诺以

2、文字的形式在合同中出现，才具有法律效用，否则没在合同里出现的承诺，在消费者接收入住时发现没有兑现也会因无凭据而不能再加追究。三、合同应有对附属配套设施建设的有效制约。现在，一般房产开发商都会对住宅区配套设施建设有种种承诺，如花园绿地、学校、超市、泳池、球场等，这些都应在合同中体现出来，以免今后房产商的许诺兑现起来遥遥无期。四、合同中应有物业管理的服务条款及相关收费。有些房产商故意不在合同中体现物业管理这一项，往往等购房者入住后，才发现物业管理的不完善及收费的不合理，但是面对已经入住的既成事实，许多购房者也只好交纳高额的管理费。为了避免这一情况的发生，最好在入住之前的购房合同中应有所约定。五、合

3、同应有详细的付款方式。一般房产商都会要求购房者先预付部分预付款，其余款项将分期支付或等交房时一次付清，从预付款交付之日起购房者都有权知其所购房屋的建设进程，以督促房产商按期交房，因此，购房者可在合同中以分期付款及退款的方式来约束、督促房产商。六、合同中必须有具体交房日期及房产商若延期交房应有的罚则。房产商会因资金、材料、施工、天气等影响交房日期，购房者因房屋拖延交付入住而导致利益受损，购房者有权要求房产商予以经济赔偿。签订规范、有效的房屋购销合同是很重要的，所以合同要尽量详尽，面面俱到，因此，除了签定购销合同之外，购房者还要与房产商签订补充协议，以便更好地保护自己的合法权益。一、 买期房时注意

4、的事项： 1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，并在其资质规定的业务范围进行开发的； 2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； 3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了房地产开发项目手册；期房预售除上述条件外还必须取得商品房预售许可证。 4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的商品房

5、买卖合同（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取住宅使用说明书和住宅质量保证书。 办房地产权证时应该注意： 产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部商品房销售管理办法处理，另外办理了房屋所有权证后，还要办土地使用权证。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人. 二、购房流程 流程第一步：签订认购书 商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是

6、地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括： （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。 （2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。 （3）房价。包括单价；总价。 （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。 （5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。 当签订完认购书后，销售方应给购房人签约需知，以使购房人清楚下一环节及签

7、约有关细节。签约须知主要内容包括： （1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。 （2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。 （3）房款支付方式。 （4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。 购买商品房流程第二步：签订买卖契约 购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发

8、商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括： （1）土地使用证号及使用年限 （2）商品房销售许可证号 （3）房产名称及购房人购买房产的类型 （4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期 （5）房价款。包括单价和总价 （6）付款方式 （7）双方违约条款 （8）保修条款 （9）买方接受物业管理公司管理条款 （10）预售登记 （11）房屋转让 （12）房屋过户 （13）纠纷、争议的解决方式 （14）附件一：房屋户型图 （15）附件二：装修设备标准 （16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。 购买商品房流程第三步：预售登记 买

9、卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。 购买商品房流程第五步：办理产权过户

10、，领房产证要看开发商有没有“五证”建议不要买期房，万一到时开发商不能承诺他当时所说的，或者拿着你的钱跑了，也不是没有可能啊购买期房应注意 首先看他的商品房五证是否齐全，其次注意开发商的资金实力，会不会出现拖延工期，烂尾楼等现象，再者看他们的品牌信誉如何，不过基本上所有开发商的房子做出来都更宣传的有很大出入，还有注意合同的各项条款，特别是如果是卖建筑面积的，可能出现收房的时候公摊面积增大，而套内面积减小，但建筑面积只要没超过正负3%你就拿他没辙。最好是去了解下他以前开发的楼盘已入住业主的口碑。 总之，要做好不管到哪买房都是买遗憾的心理准备，不过遗憾是多是少就是自己前期的决策问题了。 购买期房时，

11、先要对住宅市场进行了解，在确定要购买某一家开发公司的商品房后，要看对方有没有预售许可证，所购的房子与预售许可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定。由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。因为购买期房与现房相比，存在两个方面风险；一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就

12、小一点。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，可以一次性付款，这样可以享受房屋升值带来的利益。商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售，并由承购人支付定金或房价款。近年来，因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势，其主要原因在于商品房开发商不按约定的时间、内容履行合同，严重损害了预售方的权益。因此，消费者关注商品房价格因素的同时，还应进行“五看”。 一要看三证是否齐全商品房预售必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证； 二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好、建设资金雄厚、经济实力强是消费者选择是否购买此房的首先要素； 三要看建筑设计图纸设计的商品房

13、屋的主要结构及设备应合理、符合预购者的实际需求； 四要看建筑施工队伍的资格和工程质量工程施工单位应达到设计所要求的建筑资质，施工质量高，并且没有转包给资质低或无资质的施工队伍的现象； 五要看预售商品房合同是否规范； 预售合同应载明商品房的位置、面积、装修标准、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款，还应专门约定双方的违约责任。 一、购房前，您首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。我国目前对商品房预售实行的是许可证制度，商品房预售许可证是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。房产公司如果在没有取得许可证的情

14、况下出售期房，则该行为直接违反了建设部城市商品房预售管理办法的规定，属于违法行为，所以您在购买期房时应当要求房产公司出示商品房预售许可证，如果该公司不能提供许可证您完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项。二、要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详规定的：1、 竣工日期及房屋的交付时间。对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者巨额房款全部交付，而入住无望，赔偿艰难，实在苦不堪言。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条

15、款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以设计变更或资金问题作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。2、 详细约定付款的时间及方式。建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。3、 违约责任关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立预期违约条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经