房地产开发与经营 重点.docx

1、房地产开发与经营 重点选择1成片开发A旧城区改造为热点问题2从供应角度看，房地产的经营供应弹性A小3构成决策问题要具备以下基本条件：A有明确的目标B有两个以上可供选择比较的方案C有评价方案优劣的标准D有真实的反映客观实际的信息4小中取大法（选方案）P235最小最大后悔值法（选方案）P236 三通一平：水通、电通、道路通及场地平整 七通一平：给水通、排水通、电通、道路通通讯、通燃气、通热及场地平整7组织结构形式（对号入座）P48-51A职能型组织结构：呈现出金字塔形，处在金子塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作人员。8选择A企业优势与环境有利条件结合，S+O=机会

2、B企业优势与环境不利条件结合，S+T=可规避风险点C企业劣势与环境有利条件结合，W+O=可借力风险点D企业劣势与环境不利条件结合，W+T=风险点（威胁点）9土地的市场特性：A属于公有制10居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年11土地使用权出让一级市场不再实行协议出让，全部采用招标、拍卖或挂牌的方式。12城市房屋安置的对象：A被拆迁房屋的所有人13地价测算的常用方法：A假设开发法14投资机会研究阶段的主要任务：A对投资项目或投资方向提出建议15初步可行性研究阶段粗略审查的内容：A市场需求与供应 E项目规划设计方案

3、B建筑材料供应状况 F项目进度C项目所在地区的社会经济情况 G项目销售收入与投资估算 D项目地址及其周围环境 H项目财务分析16房地产市场调查按其功能分类（对号入座）P116-117A探测性调查B描述性调查C因果性调查 17房地产市场调查方法A观察法B实验法C询问法18观察法的形式A直接观察法B亲自经历法C痕迹观察法D行为记录法19询问的形式A小组座谈法 E电话调查法B深度访谈法 F邮寄调查法C面谈调查法 G留置问卷法20前期工程费包括：A开发项目的前期规划、设计、可行性研究所需费用B水文地质勘查所需费用C“三通一平”等土地开发工程费用21单元估算法A每间客房的综合投资客房数=（估算）一座酒店

4、的总投资22房地产债券是房地产企业为了筹措房地产（中长期）资金而向社会发行的借款信用凭证。23 P156例7-124 P157例7-425其他费用包括A临时用地费和临时建设费 G施工执照费B施工图预算和标底编制费 H工程质量监督费C工程合同预算或标底审查费 I工程监理费D招标管理费 J竣工图编制费E总承包管理费 H保险费F合同公证费26资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，判定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据，同时还可用以计算借款偿还期。27安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级：A级风险很小B级风险较小C级风险较大D级风险极大28

5、房地产股票是股份制房地产开发商放的股份入股凭证。29评标价法也称合理低标价法。评标委员会首先通过对各投标书的审查淘汰技术方案不满足基本要求的投标书，然后对基本合格的标书按预定的方法将某些评审要素按一定规则这算为评审价格，加到该标书的报价上形成评标价。30项目法人一般通过招标方式择优选定监理单位。31网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督。常用的网络图有单代号网络图、双代号网络图、时标网络、单代号搭接网络。32投资分解方法分类：A按照投资构成B按照子项目C按照时间33动态投资 累计净现金

6、流量现值 上年累计净现金流量现值绝对值回收期 出现正值的年数 当年净现金流量现折现值34机械作业的昼间噪声85分贝，夜间噪声55分贝35如果房地产市场供不应求，房地产企业就可以选择短渠道销售方式。36合同策划主要考虑的因素A合同应有利于竞争投标，标包内容按工程量大小接近，不同标包之间的工作内容具有近似性或者区别性B材料设备标的发布应和施工计划紧密配合，且应结合市场情况做出合理的批次安排C合同发包时机应和企业的资金计划紧密结合37开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。38如果企业认为有能力由自己来承担销售任务并选择直接销售方式

7、，那么企业就应该拥有一套属于自己的销售队伍，其规模和人员素质应能满足完成销售目标任务的需要，或具备选拔、培训和激励销售人员的合理机制，在销售队伍内部有责、权、利的适当划分。39机会选择是环境分析的目的，环境分析是机会选择的基础。40 P132表6-2现金流量表41住宅开发综合效益评价指标体系判断1房地产开发必须以经营为核心2房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，必须坚持定量分析与定性分析相结合的原则3房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地和房屋）和权利两种形态。4房地产企业以营利为目标，以开发

8、与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。5二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。6房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境.7国家出让土地使用权后，土地仍然是国家所有，仍然是国家的领土，因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的行使。8对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。9被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强

9、制拆迁。10在财务评价（后）前，必须进行财务预测（前）。就是先要收集、估算和测算一系列财务数据。作为财务评价所需的基本数据。11现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。12分析投资就是利用会计核算、业务核算、统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。13对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。14索赔是单方面的行为，对对方尚未形成约束力，这种索赔要求能否得到最终实现，必须要通过双方确认后才能实现

10、。名词解释1确定性决策：是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能作出精确估计的决策。2最小最大后悔值法：这种决策方法是将某个自然状态下的最大收益值定为理想目标，如果没有采取这一理想方案，而采取了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到“后悔”，这样每个自然状态下的理想最大收益值与他在其他方案的收益值只差形成的损失值，称为“最大后悔值”，然后选最大后悔值最小的方案比较作为比较满意的方案。3消费结构：是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。4挂牌出让：是由市、县土地管理部门或委

11、托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。5拆迁补偿：为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿。6房屋产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和挑换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。7不确定性分析：分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。8绿化覆盖率：指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。9进度管理：是指以进度计划为

12、依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。10需求导向定价法：是房地产企业以市场需求为基础，根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法。11竞争导向定价法：是房地产企业以竞争商品的价格为基础，根据同类房地产的市场竞争情况来制定产品价格的一种方法。的选择。12房地产开发与经营项目后评价：是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。13房地产购买后行为评价：是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以

13、及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式。简答1新城区的优劣势优势：1远离城市中心，新城区空气新鲜、环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利2新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大减低，建设难度降低劣势：1地处城市外围，商业配套、文教设施道路交通基础设施不完善2人口密度小，生活气息不浓，不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发3由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增加了建设周期2经营性物业资产经营管理的主要内容1指定经营管理

14、目标专业性的房地产资产管理公司应考虑市场状况等因素，最大限度地维护投资者利益，与投资者达成共识，制定恰当的经营管理目标。2制定推广计划资产管理公司凭借专业精神帮助投资者制定市场推广计划，为投资者带来直接的利益。3投资管理专业性的房地产资产管理公司在经营性物业投入使用前，建立完全的投资财务管理手段，财务管理系统以及成本控制系统，保证经营性物业正常运转，使投资者的投资得到应有的回报。4资金融通管理房地产资产可以通过设定抵押权，发挥其融通资金的功能，获得资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产。3房地产企业经营目标的内容1战略目标1成长性目标：营业总收入及其增长率，资

15、产总额及其增长率，开发规模及其开发范围，土地储备面积。2盈利性目标：利润总额及其增长率，净利润，净利润率，净资产回报率，资产负债率。3竞争性目标：市场占有率，行业影响率，品牌价值。2战术目标：市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略。4征地存在的问题和对策（XX）5层次分析法的基本思路P168 6房地产开发与经营环境的特点1关联性房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素相互联系和相互影响。政治因素与经济因素是对立的统一，经济因素不能脱离政治因素单独存在，政治因素也要通过经济因素来体现。2可变性房地产开发与经营环境是一个动态的、可变的开放系统，它总是

16、处于不停的运动之中，会随着科学技术的进步，经济、政治形势的变化而发生变化。3相对性房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果。4层次性房地产开发与经营所处环境是一个综合体，从分析的角度可将之分解为宏观、中观、微观环境三个层次。7我国人口地理分布情况1首先，人口迁移、人口流动呈现不断扩大的趋势。农村人口流向城市、内地人口流向沿海、不发达地区人口流向发达地区的现象日趋加剧，并有不断扩大的趋势。2其次，城市人口增长速度明显加快。3再次，由于乡镇企业的发展，农村居民中的职工人数迅速增加。8假设开

17、发法运用的前提条件：1土地最佳利用方式开发2正确地预测了未来开发完成后的房地产价格3稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规4全面合理的房地产投资开发和交易税费项目5长远稳定的土地供给计划6完整、公开及透明度高的房地产资料数据库9综合性市场调查的优缺点1优点：综合调研涉及市场的各个方面，提供的信息能全面地反映市场的全貌，有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况2缺点：由于这种市场调研涉及面广，组织实施比较困难，不但需要投入相当多的人力物力，费时费钱，而且对调研人员的要求也相对较高。10房地产开发资金筹措方式1动用自有资金2争取银行贷款3利用证券化资金 （一）发行房地产股票 （二）发行房

18、地产债券4通过联建和参建筹资5利用外资6通过预售筹资7利用承包商垫资11环境管理的内容1施工垃圾及时清除，高大建筑物的建筑垃圾应有专门的处理方法2施工道路定期洒水，防止扬尘，车辆开出工地不带泥沙3对于细颗粒物的运输与储存要注意密封和遮盖4不在现场燃烧产生有毒，有害气体的物质则应有相应的处理装置5拆除建筑物时，注意洒水6施工废水、污水必须经沉淀池沉淀后排放7储备油料等液体物质时，应做好地面的防渗措施8食堂的污水排放应有隔油池9工地的临时厕所应有防止渗漏措施10从噪声源、传播过程和防护三个方面削减噪声危害，机械作业的昼间噪声85分贝，夜间噪声55分贝11建筑垃圾和废弃建筑材料包装物以及生活垃圾应坚

19、持回收和减量处理12物价水平、利润、汇率以及政策因素与房地产价格之间的关系1建筑材料和设备价格、人工费的上涨，会通过开发建设成本来推动房地产价格的上升，从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。2利率除了影响房地产开发投资利息外，对需求者购房的负担也产生影响，还会影响需求者对房地产预期价值的判断。3政策因素则通过利率、税种和税率等工具以及消费者预期来对房地产供需施加影响，从而影响房地产价格。13房地产价格制定的目标1实现预期投资利润率2项目或当期利润最大化3适应市场竞争4树立企业品牌5提高市场占有率6求得生存案例1招标、拍卖和挂牌交易比较2房地产促销策略的优劣比较3财务评价的内容与评价指标体系P1374房地产开发项目财产评价动态指标P1405 P255第15题 6影响购买者购买后满意度的因素：P268-2691购买者对于预期效果的预测2购买者对交易公平性的理解3购买者购后心理状态以及购后效果不理想的原因归属4购买者对产品本身可改良、优化空间的理解7房地产开发项目施工招投标程序