某商业大厦房地产项目财务评价.docx

1、某商业大厦房地产项目财务评价广州市某商业大厦项目财务分析报告一、 项目概述（一）项目主要技术经济指标1、 总用地面积：43960m22、 总建筑面积：172940m23、 建筑密度：49.754、 容积率：5.035、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑面积：161197m27、 西塔楼建筑面积：71771m28、 东塔楼建筑面积：101169m29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。表

2、1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411929层写字楼15411695130层避难层154115413139层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180谢谢你看完全篇文本，希望所

3、编写的内容对你有所帮助！你有好的想法和见解可以编辑文档添加上去。小计64124合计71771表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048组织者，支持者和参与者。我们的任务不再是讲解教科书，而是努力创设适宜的活动环境和条件，灵活多样地选用教学活动和组织形式，帮助学生去体验、去探究。为达成这样的目标，我们要放低姿态，与学生平等对话，倾听他们的需要；要尊重学生的体验和判断，不用既定的结论代替学生的小计思考；要和学生交朋友，勇于承认并面对真实的自己；要关注生活，开阔视野

4、，勤于学习，不断吸收时代的信息，与时俱进；对于教材倡导的教学活动，要在教学实践中进行探索和创新！此外，为了体现一种儿童文化，使教材能真正成为学生喜爱的朋友，让他们愿意于教材中的儿童对话，我们4096生动性和实效性。2、树立以人为本的学生观生的品德形成和社会性发展源于他们对生活的体验、认知和感悟，我们引导他们区关注生活，珍视学生独特的生活经验，强调体验式、探究式和研讨式等学习方式，帮助他们尝试着自己区解决生活中的问题；我们要关注学生的健康成长，就要尊重他1层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字

5、楼20482662419层避难层204820482035层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计919535155层写字楼10245120合计101169二、 项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土

6、地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3 项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、

7、开发费用10462006710339972189513902043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用50584505035885505086470002.3 不可预见费1653906416310683772149272228362.4 财务费用66483489657471645126571136480012.5 销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金

8、来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124

9、252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（2.1+2.2）5520024256582519641017三、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562004售价

10、14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商场（-1至地面四层）平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）53335363839384038363438383838租

11、金收入（万元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场（-1至地面四层）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）38393939393941414141

12、41414141租金收入（万元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018写字楼平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用（万元）313131414141414131213131313租金收入（万元）6

13、099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450商场（1至4层）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）835363839384038363438383838租金收入（万元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931东塔小计（万元）8601295917734217872269921

14、5662206120619180331640117241172411724117241续表7东塔楼出租收入测算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032写字楼平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用（万元）1313131313131414141414141414租金收入（万元）13

15、31113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125商场（1至4层）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141租金收入（万元）3931412741274127412741274333433343334333433

16、3433343334333东塔小计（万元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009四、 项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76*1.16.336。本项目合计需支付利息113648

17、001元，详见借款还本付息表8。表8 借款还本付息表（单位：元）项目建设经营期合计20032004200520062007200820092010年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255115101255115101255115

18、101255575506275年末借款累计619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810五、 项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9 销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加13912247120448422.1营业税（1）*51133183098039432.2城市维护建设税（2.1）*779128692762.3教育费附加（2.1）*33455291182.

19、4防洪工程维护费（1）*0.09203318712.5交易印花税（1）*0.05111810392.6交易管理费（1）*0.5113183983943土地增值税（1）*1227366196789表10 租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租赁收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租赁税金及附加1209275487532534180504852905076

20、5163480342703920414241422.1营业税（1）*5342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2城市维护建设税（2.1）*72399117658310010510110295857882822.3教育费附加（2.1）*310280728364345434441363335352.4防洪工程维护费（1）*0.096170417212627262625222021212.5交易印花税（1）*0.05343029121415141514121112122.6房产税（1）*1282264375962213284434

21、3435993453351232672905266728182818续表10租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1营业税（1）*511741

22、174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市维护建设税（2.1）*7828282868686868691919191919191912.3教育费附加（2.1）*3353535373737373739393939393939392.4防洪工程维护费（1）*0.09212121222222222223232323232323232.5交易印花税（1）*0.05121212121212121213131313131313132.6房产税（1）*122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107六、 项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、 价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、 租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基本可视为净租金标准。3、 税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按