深圳中海香蜜湖号后评估报告.docx

1、深圳中海香蜜湖号后评估报告深圳中海香蜜湖号后评估报告 作者： 日期:深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二八年九月深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告前言：深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，204年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，208年2月达到后评估时点（数据截止时间为:2008年4月2日)。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的,希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中,深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理

2、部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。【项目概况及评估综述】3【项目投资管理评估】3【项目营销工作评估】12【项目进度、工程管理评估】 19【项目成本管理评估】 25【核心内容提要】一、 投资管理评估本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得,故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、 财务管理评估从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想,远远超过可研阶段的预期投资目标。三、 规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目,设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低

3、密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证;独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标;项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术,为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。四、 营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位,而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。五、 发展进度、工程管理评估(一) 项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均

4、按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况,为今后“别墅高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。(二) 项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术,把它看作是现场技术管理工作的基石,从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。六、 成本管理评估(一) 项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费,以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外,项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，

5、因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二) 项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。【项目概况及评估综述】一、 项目概况:项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区,北邻侨香路,东侧为香梅路,南侧毗邻水榭花都高档住宅区,西面为本片区最核心的景观资源香蜜湖及市政规划的公园,作为城市中心最后一个临湖低密度住宅,是深圳市中心区域极为难得的自然与繁华兼得的楼盘。二、 项目经济技术指标(一) 项目规划建设用地面积93,4，可建设建筑面积131，00,其中,住宅总建筑面积126,506,会所、幼儿园及其它公共设施面积4,603，容积率为4。(二) 项目以联排别墅(御园别

6、墅区)及高层湖景住宅单位(华府高层)为主，并有少量多层住宅和配套公建,户型区间为180450。双拼、联排、叠加别墅均设有双车位,高层住宅部分设车位6个。三、 项目开发周期项目用地通过公开拍卖竞得,2004年4月30日签订土地出让合同后,于20年4月开工建设,00年12月25日开盘，南区206年3月12日竣工，26年月30入伙;中北区206年9月30日竣工，2006年1月1日入伙；北区高层206年6月20竣工，207年8月日入伙,建设期31个月，销售期0个月。四、 项目综合评估(一) 本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸,是

7、都市中极为难得的自然与繁华兼得的片区,地理位置显赫，景观条件优越。(二) 本项目由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承担50%，双方各占50%权益。(三) 香蜜湖1号的设计着重体现“新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人生”的设计理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面。(四) 项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求出发,从客户资源的积累、营销的推广到项目的开盘都充分体现了尊贵、典雅、高尚的气息,并通过独特的开盘法,达到了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。(五) 项目在工程管理方面，率先实践了矩阵式的独立项目管理模式和总包管理模式。【项目投资管理评估】一、

8、宏观经济和房地产市场发展变化分析(一) 项目发展周期内深圳市房地产市场状况深圳市商品住房施工、竣工、销售情况表单位2004年20年206年数额同比（%)数额同比(%)数额同比（%)商品住房施工面积万平方米2,2.69.62,15254.662，17.390.22其中：新开工面积万平方米76.917.753.9-1.609.46-19.16商品住房竣工面积万平方米722-0.7970444871.87-17.商品住房销售面积万平方米802.1.1591.132.280.2-21.67其中：境内外地人士购房面积万平方米16.445.3178413.71.16-20.88境外港澳台人士购房面积万平方

9、米52.1-8.2159.29.63.-3609商品房销售均价元平方米6,530.54.02,659.1817,09.31.74在项目发展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快，涨幅位居全国前两位。其主要原因有：一是随着经济的快速发展，居民收入不断提高,但土地资源短缺，人口快速增加,导致供需矛盾加大。二是随着城市基础设施不断完善,居住环境逐步改善，外来购房需求有所增加。与此同时，特区外房价上涨快于特区内房价上涨,特区内外房价差距正在缩小，一定程度推动了房价上涨。(二) 2001年25年深圳市土地市场情况从00年至200年,深圳市土地出让面积分别为:109万平米、5.4万平米、101.8万平米、1

10、07万平米、5.6万平米,其中：关内土地出让面积分别为：25.6万平米、3.万平米、17万平米、.3万平米、14万平米,五年间关内土地出让面积不及全市出让面积的10%。由于关内土地资源日益减少，新增供给已不能满足市场需求,关内土地供应的减少,凸显了香蜜湖一号地块的投资价值。二、 土地协议执行情况(一) 项目概况香蜜湖1号为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 土地费用均已全部按时履约支付,投资合同履约良好。(二) 交地情况2004年4月30日正式签订土地转让合同后,完成了土地的正式移交。交地情况比较理想。三、 项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响项

11、目可研阶段销售面积指标为：低层住宅:19，148平米，高层住宅:08,503平米;最终根据竣工查账报告:低层住宅,63平米，高层住宅:87,51.41平米，最终由于低层住宅单位单价更高，产生利润更高，最终实现了良好的收益。四、 投资经验总结(一) 在地段选择上，香蜜湖1号地块出让时，政府出让价就高于普通地价,加之竞争商家实力较强，竞价异常激烈，导致土地获取成本非常高,楼面地价高于周围楼盘的销售单价,但是公司通过充分的市场调研，科学的判断了该土地的市场价值，特别是在中心区西移过程中,特区内优质土地日益减少，而本项目所处地块更是位于深圳市高档住宅区“香蜜湖”片区，且是容积率为1.4的罕有低密度住宅

12、地块,具有不可比拟的稀缺性。(二) 在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会,提前预判到房地产市场的高峰期即将到来,特别是该项目作为关内稀缺的别墅项目，必将收到市场的追捧与认可,因而果断吸纳该项目,在开发期间充分享受了土地价值和房价上升带来的利润。【项目规划设计工作评估】一、 项目设计情况的介绍本项目方案由柏涛建筑设计有限公司设计,立面由香港兴业建筑师事务所设计,施工图由深圳市电子院设计有限公司设计,园林景观由新加坡柏景规划建筑与景观设计有限公司设计,水景工艺由深圳市极水实业有限公司设计。各主要设计出图进度如下：规划方案设计:004年12月9日;施工图设计：南区200年3月1日,中北区0年

13、5月8日；室外工程施工图设计：南区200年5月2日，中北区206年1月2日;会所及样板房精装修设计:6年2月28 日。二、 项目的建筑标准(一) 结构形式:基础选型选用预应力管桩，主体结构TH和多层采用短肢墙结构,高层采用框肢剪力墙结构。(二) 入户门:全实木入户防盗门。(三) 门窗:TH采用阿鲁克系统门窗，高层采用家装式铝合金高档门窗，玻璃选用lwe双层中空透明玻璃。(四) 栏杆:铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。(五) 公共部分为精装修交付标准，主要建筑材料如下:单元大堂:地面:石材;墙面：仿石墙砖;顶棚：石膏板造型吊顶。标准层电梯厅:地面:仿石地砖；墙面:仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。三、

14、 项目机电配置标准(一) 强电设计：在小区负荷中心设两个变配电室,通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，为了保证住户使用大功率电器,每户均设置三相电源,采用N-接地系统。(二) 弱电设计:弱电系统采用了家居智能系统、灯光控制系统、高速道闸等高科技产品,大大提高业主的生活品质。住户室内和小区公共区域均设有无线WAP，小区住户可以在小区内无障碍无线上网。(三) 给水系统设计：整个小区给水采用变频供水，水泵房设在高层地下室,地下室设有水箱，保证住户用水的可靠性和稳定性。(四) 排水系统设计:排水立管均采用球墨铸铁管，减少了流水噪音对住户的影响。(五) 暖通系统设计：地下室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统

15、,高层室内设置动力新风系统,符合绿色建筑对空气质量的要求。各户型仅设置集中空调超级多联系统，且小区大堂、电梯均设有空调，满足住户舒适度要求。(六) 电梯设计:选用美国TIS电梯,载重050KG，速度2.5米/秒，发纹不锈钢装饰面。四、 项目设计过程管理回顾与实施完成情况(一) 建筑设计过程回顾1. 产品策划理念城市中央，生态府邸“回归自然，回归生态”的空间构思，也充分体现了创新的居住模式给客户带来的居住心理提升。别墅超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设置、独创联排别墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，创

16、造了极为独特而华丽的居住空间。居住空间的创新营造使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。居住模式的思考一直是香蜜湖1号高层产品策划的核心内容。将绿化从地上搬到了高空,独辟蹊径的提出了“高层住宅的别墅化”居住模式：独特的南北通透电梯厅设计,采用了“入户式电梯设置”，同时在高层的电梯出口处设计了大面积的双层高半室外花园,使电梯厅同时兼顾了前花园的功能。户内的各个功能空间也围绕着一个面积达30平米的双层高“空中四合院”进行交通组织,以空间的设计创新彻底改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式,创造出一个充满趣味的流动的室内居住空间。居住模式的创新使高层住户享受到尊贵的别墅般居住感受,为用地日益紧张的

17、城市中心区高层住宅的设计创新提供了富有价值的有益尝试。此外，高层建筑低层化,不仅是一种设计的创新，而且具有影响邻里的社会价值, 一般地说，高层建筑不能像多层一样享受绿地，也少了邻居相互交流的机会。但在这个问题上，香蜜湖1号华府却完全的突破了传统,是深圳房地产历史上的一次重大突破。2. 规划方案设计(1) 打破常规,突出重点在规划之初，我们根据营销策划的市场定位提出了应争取规划尽量多的TOWHAS,以为公司创造最大的利润。但土地转让合同中明确有高低层面积比例限制（低层住宅面积只可占总面积的15)和建筑物5米限高条款，我们打破常规，大胆思维,在规划局组织的正式规划评标前先后出具了近1个突破规划指标

18、而又富于创造力的规划设计方案,最终的规划设计方案终于达成了开发商-政府市民三赢的完美局面，创新而又独特的规划设计方案最终获得了政府部门的认可和审批,使香蜜湖项目具备为公司赢得了巨大的利益条件。(2) 仪式感的营造根据对客户心理的分析，我们认为尊贵空间的核心体现在于仪式感的营造：在到达一个目的空间之前,按轴线分层次设置若干过渡空间，每经过一个过渡空间，客户对目的空间的心理期许值就提升一级,从而使空间的豪华感演绎到极致。香蜜湖1号的设计从规划结构开始，到建筑空间序列、景观空间序列、室内空间序列、建筑立面的韵律和尺度.所有的创意构思都通过仪式感的营造而展开。 3. 建筑户型设计(1) 别墅别墅的户型

19、设计通过居住空间的创新使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。例如：超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设计、独创联排别墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等,都营造出一个极为独特而华丽的居住空间。此外,通过底层空间的独特设计，业主入伙后可进行改造,如TH半地下室层高不足2.2m,不计建筑面积，业主可下挖0cm，改造后层高可达2.8m，可根据需要装修成休闲娱乐室、健身房、家庭影院等等,给予业主充足的想象和自主设计空间。而且,由于地下室的独特设计，可通过在地下室与室外泳池间设置玻璃隔断,将室外花园和游泳池的景观引

20、入地下空间，使业主坐在地下室就能欣赏到游泳池的水景，因此彻底颠覆了以往一切联排别墅设计,通过泳池贯穿三重院落空间，令客户能体验到融入自然的感觉。而在赠送面积方面,通过地下室、花园、凸窗、露台等形式,使建筑面积和赠送面积的比例达到近：1，而个别户型买30最多可获赠额外约500的使用面积,这样一来给业主带来了更多的实惠,同时，也带来了价值提升的空间。(2) 高层居住模式的创新一直香蜜湖1号高层单位策划的核心内容,我们将绿地搬到空中，独辟蹊径的提出“高层住宅别墅化”的居住模式。让住户享受到尊贵的别墅般居住感受,为用地日益紧张的城市中心区高层住宅的设计创新提供了富于价值的有益尝试。如入户花园与客厅的空

21、中四合院。在设计过程中，我司合理的利用面积查丈规则，运用双层高入户花园、双层高阳台、等房宽落地凸窗、一般凸窗、顶层坡屋顶等方式,尽可能多设计不计建筑面积或计一半建筑面积的空间形式,使赠送面积和建筑面积的比例达到1:6,为业主带来了更多的实惠和升值空间。此外，通过“入户式电梯设计”赠送双层高半室外花园的手法,使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增添了住户的尊贵感受。而在户型的空间布局上，采取了多空间可组合性原则，以空间的设计创新彻底改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式,创造出一个充满趣味流动的室内居住空间。而由客厅、餐厅、书房三房环抱的双层高“空中庭院”就为住户提供了一个表

22、现自我，实现自我的舞台。在此可植竹种树,点缀花草，品茗对弈,找回久违的中式合院的感受，其强烈的私密性、专属感正好符合中国人一贯内敛的气质,成为整座宅院的精神统领。 高层户内的空中四合院4. 立面设计(彰显尊崇的高贵、典雅风格)香蜜湖1号别墅的立面设计完全不同于目前市场上流行的设计,是联排别墅立面设计上的重大创新。建筑立面造型独特,比例完美,色彩和谐，材料对比恰到好处,充分体现了项目应具备的高贵、典雅的新古典主义风格,赢得了客户和同行的交口称赞。此外高层的立面设计采用现代风格,讲求建筑的简洁和挺拔，突出都市感。(1) 立面材料设计创新 为表达建筑尊贵、豪华的特点，我们在门廊和一些立面重点部位选用

23、了高档的啡点金麻及橄榄绿花岗岩突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采用了造型独特、质感较为厚重的挤压粗面砖（目前在深圳住宅设计中首次使用）,建筑上部采用织面外墙漆，屋顶也开创性地采用了有别于普通别墅屋顶的蓝灰色日本T型平瓦(目前在深圳住宅设计中首次使用），铝合金门窗选用了深银灰色氟碳喷涂窗框和透明中空玻璃,达到了强烈的对比效果。通过合理高效的利用各种材料的不同特质,结合独特的立面造型设计，充分表现出了建筑物卓而不凡的高贵气质。(2) 立面色彩设计创新 建筑群整体色调设计为中性偏暖，微弱对比。立面大面积为略暖的象牙白，局部为赭石、深黑绿等有所跳跃。避免了大面积冷色调和较强的大面积色彩对比,色彩关系

24、显得沉稳、典雅、大气、尊贵。(3) 立面设计创新别墅的立面设计充分体现了高贵、典雅的新古典主义风格。此外高层的立面设计采用现代风格，讲求建筑的简洁和挺拔,突出都市感。立面上较少线条和装饰，将飘窗、阳台和空调百页等功能构件作为外立面主要构成元素。在转角处的飘窗增强了塔楼的精致，并充分利用飘窗下空的凹进形成丰富的光影变化。由于位置突出，特别对临湖3栋塔楼的空调位百页做了特殊处理，将普通的横向百页换成了竖向的矩管和穿孔板,并且每4层对换一次，最终效果简洁而又不失丰富,别有趣味，成为临河立面的一个亮点。5. 景观设计香蜜湖1号的景观设计特点为:整体环境设计中重视整体场景的营造;保证户户有景，并且住宅间

25、距较大，有开阔感整体环境采用扇形结构，使景观达到均好性；花园绿地均匀分布于每个组团中,保证每户获得优美的外部景观。道路的人性化设计,高层部分道路采用人车完全分流,TH和独立别墅采用半人车分流形式，大部分车行道可同时工人车通行，道路线型做到自然式，做到降低道路行驶车辆速度,减少减速器的使用。道路两侧考虑车行景观的需要,设置苗木达到绿树成荫的效果。6. 室内装修设计香蜜湖号室内设计由香港著名设计师梁志天先生承担。梁先生遵循“城市中央,尊贵府邸”的项目开发理念,对“品位”与“尊贵”主题进行有针对性的深化与细化，在设计时，注重对品位、尊贵的社区氛围及休闲、浪漫的文化气息的渲染，体现了高品位、高素质的现

26、代豪宅生活方式。设计还充分考虑了各空间的流动性、开扬性与完整性,并结合体现优雅、平和的“典雅主义”建筑风格及注重内外空间交流、彰显尊贵的园林风格,集中体现顶级豪宅的悠闲与舒适。在装修效果的控制方面，我们主要采用以下两种方式：(1) 单位选择对效果的贡献选择优秀的设计单位与施工单位，加强与之合作,充分利用外部资源,为我司在本项目运作及装修施工现场管理力度较弱的情况下提供了保障。加强与设计单位的合作与管理,充分利用其优秀资源为我司服务,如具有必需完整的装修施工图外的家私、灯具、洁具、五金等选型工作,委托饰品采购工作等。加强与施工单位的合作与管理，充分利用其优秀现场管理经验为我司服务，如优秀的施工单

27、位具有丰富的现场管理经验,从装修进度计划、质量把控、材料的利用、成品保护等都管理较好、即使细部的收口都会提出良好的建议及解决的办法。(2) 分判模式的意义在合约定标前对设计单位提供的所有装修材料进行询价工作、将结果反馈合约部，针对合约准确定判施工单位及成本控制具有重要作用。如香蜜湖会所恒温泳池马赛克及室外连廊地面石材，在保证同样效果的情况下节约80万;高层高文安设计公司提供的1000元/M2的墙纸,合约定标前进行替换，在保证同样效果的情况下节约30万。(二) 建筑设计的成本控制设计费用控制措施如下:1. 选好设计人员,加强施工图设计阶段的控制匹配好设计人员，做好结构计算参数选取,确定结构计算结

28、果的合理性及具体结构构件的断面和配筋；定期与设计人员进行交流,灌输成本控制的理念,并在任务书中明确了设计关键点，将成本控制根据设计过程阶段完成。与项目结构专业负责人将结构30多个计算参数一一核对，保证计算参数与结构的类型和实际相匹配;认真核对荷载的取值和输入情况，及时纠正一些取值过大的部位，在保证安全的前提下达到经济性最好；在施工图的设计中，加强中间过程的控制检查,对中间成果模板平面图、配筋图进行审核，将发现的问题提出并修改，之后再按新的要求进行大面积出图。2. 施工阶段变更的严格控制对于施工单位提出的与成本有关的变更，一般用最经济的施工方式或施工技术予以解决,对材料代换的变更要求在保证结构安

29、全和质量的情况下由设计单位确认；对其他专业提出的与结构有关的变更,要充分协商，力求最经济合理；对因设计错误造成的变更,积极做好有关记录,以利于设计费用结算时的索赔。(三) 售后使用情况1. 无边界景观泳池存在封闭管的问题,特别是泳池北侧的溢水效果,在满足了基本的使用功能后,难以兼顾景观效果。后来通过竖向立杆进行围合、封闭，但对最初的设计效果还是有一定破坏。因此在今后的项目中若采用无边界泳池，应仔细考虑溢水边界的细节处理,使泳池既安全又兼有最佳的景观效果。2. 项目的景观泳池底部为坡面，在二次设计时未考虑此条件，最低处没有设置排水口,造成在清洁水池时总有一部分水排不干净,因此景观专业设计在提交设

30、计条件时不仅要说明景观效果,还要有预见性的提出可能发生的问题,当专业水景公司完成二次设计图纸后，还要对景观师做充分的效果说明。3. 高层户型中，设计按计算负荷量进行集中空调的选用，业主如选用更大功率的集中空调预留位置空间不够。4. 会所、大堂空调制冷效果不佳。根据现场测量和研究，主要原因如下:建筑设计未考虑空间的闭合，会所有几处过渡空间采用露天方式处理,但是与室内没有隔离措施；装修设计过分追求效果，修改了风口位置和形状,不能满足空调系统要求；施工后,风道没有及时清理,有残留垃圾堵塞风道；主机位置安装在通风不畅的地方，影响制冷效果；由于会所兼作售楼处,存在开盘人流大,通道不关闭等情况,建议冷量应该做足。5. 园林埋地灯经常损坏。本项目车行主入口(小区主入口）道路指引埋地灯经常损坏,更换了、4次，也不能杜绝，最后将该处灯光被迫取消。分析原因主要是:车辆压挤造成活动;下雨积水引起灯具漏水损坏；灯具发光发热，易产生热胀冷缩，发生漏水;建议以后项目慎用埋地灯。五、 本项目设计管理方面突出经验和教训(一) 项目设计管理突出经验1. 设计突破规划报建的限高要求。2. 出图时间配合分判及施工节点并做大量二次深化设计,细化相关节点 。3. 苗木进场由设计师和地盘工程师共同填写苗木质量验收单,对冠幅、胸径、高度等进行验收并签署意见。4. 香蜜湖装修工程石材等尽量选择大块、规整,达到大气豪