业主大会议事规则.docx

1、业主大会议事规则 业主大会议事规则（试行）示范文本儋州市住房和城乡建设局 编制说 明一、根据海南经济特区物业管理条例、住建部业主大会和业主委员会指导规则规定，结合海南省实际，对业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定、业主委员会的组成与任期等事项依法作出约定。二、本示范文本，适用于本市内各类物业管理活动。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向各市、县（区）房产行政主管部门咨询。三、本示范文本中部分相关条款后都有空白行，供业主自行约定或补充约定。 四、本示范文本条款应在业主大会会议召开前在物业区域公告栏处公示15天，业主大会会议可以根据实际情况对文本条款的内

2、容进行选择、修改、增改或删减，改动之处应标记并公示告知业主。业主大会议事规则为了规范业主大会和业主委员会在物业管理中的活动，维护业主的共同利益和合法权益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、海南经济特区物业管理条例和住建部业主大会和业主委员会指导规则等相关规定，制定本业主大会议事规则（以下简称本规则）。业主大会依法通过的决议、决定对本物业区域内的全体业主具有约束力。第一章 总 则第一条 业主大会名称： （项目名称）业主大会项目地址： 市（州） 县（区） 街（乡、镇） 号; 占地面积： 平方米，房屋总建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米， 套，面积投票权数 票，人数投票权数 票;非住宅

3、面积 平方米，面积投票权数 票，人数投票权数 票。 其他建筑面积： 平方米，投票权数 票(由业主大会议事决定)。 业主委员会议事活动用房座落： 。第二条 本业主大会由物业区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。第三条 业主大会、业主委员会应自觉接受物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会、房产行政主管部门和相关行政管理部门的指导和监督，依法履行职责，规范运作。业主大会、业主委员会应积极配合公安机关，与社区居（村）民委员会相互协作，共同做好维护物业区域内的社会治安等相关工作。在物业区域内，业主大会、业主委员会应积极配合物业所在地社区居

4、（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时告知物业所在地社区居（村）民委员会，并听取社区居（村）民委员会的建议。业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾纠纷时，提交物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会协调解决。第二章 业主大会第一节 成立 第四条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。第五条 业主大会依法成立后30日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向街道办事处、乡镇人民政府和物业所在地区房产行政主管部门备案，并依法刻制和使用业主大

5、会、业主委员会公章。业主大会成立备案后，业主委员会应当将备案情况以及本届业主委员会委员的姓名、联系电话和委员分工情况等在本物业区域内长期公示。第六条 业主大会讨论决定事项 （一）制定和修改业主管理规约、业主大会议事规则；（二）决定选聘、续聘、解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；（三）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；（四）审议物业服务费用的调整方案；（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金及是否移交业主委员会；（六）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务； （七）议定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；（八）审查

6、业主委员会工作报告，监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（九）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；（十）改变共有部分的用途；（十一）改建、重建共有建筑物及其附属设施；(十二)申请合并或者分立物业管理区域；（十三）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。第七条 业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，业主、使用人必须共同遵守；持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。第八条 业主大会会议决定筹集和使用住宅专项维修资金以及改造、重建物业共有建筑物及其附属设施的事项及是否移交业主委员会，应当经专有部分占建筑物

7、总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定本规则第六条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第九条 业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会应尊重物业服务企业的合法权益，不得干涉物业服务企业的内部管理。第十条 业主大会形成的决议、作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区房产行政主管部门或街道办事处、社区居（村）委会、乡镇人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可

8、以依法请求人民法院予以撤销。第十一条 业主大会会议采用集体讨论或者书面征求意见形式的，按照以下程序进行。 （一）采用集体讨论方式：1.业主委员会就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主到会情况等进行说明；2.业主委员会就本次会议需要表决的事项进行说明；3.参加会议的业主投票表决；4.业主委员会公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，宣布表决事项是否通过；5.业主委员会就表决事项的执行作出说明。（二）采用书面征求意见方式：1.在决定有关事项15日前，在物业区域内显著位置公告拟表决事项的议题、程序和时间安排；2.业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决票送达业主；3.业主按

9、照规定的时间、地点、方式投票，并经业主本人签字；4.业主委员会组织业主监督票数统计活动。由非业主委员会成员负责唱票、计票，由物业所在地房产行政主管部门、街道办事处、社区居（村）民委员会、乡镇人民政府负责监票并对统计结果签字确认；在3日内，由业主委员会或街道办事处/社区居（村）民委员会在本物业区域内公布投票结果。本条例第六条第一款第一项、第六项、第十项、第十一项、第十二项规定的事项不得采用书面征求意见形式。第十二条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议；业主代表周期为一次业主大会，重新召开业主大会需就该次业主大会会议拟讨论的事项重新选举业主代表。以幢、单元或者楼层为单位推

10、选业主代表的参加形式不适用首次业主大会。业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议10日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会唱票时如实反映。第十三条 选票可以通过下列方式进行送达： （一）业主本人签收，由业主或由与其同住本物业区域内专有部分的使用人签收。业主为限制民事行为能力人或无民事行为能力人的，由其法定代理人代为签收；业主为法人的，由法人代表或委托人签收；业主为其他组织的，由其负责人或委托代理人签收。（二）经业主同意，可以采用传真、邮局挂号信、电子邮件等能够确认其收悉的方

11、式送达。（三）业主拒绝签收或通过上述方式无法送达选票的，经物业区域内两人以上的业主或物业所在地社区居（村）民委员会证明，可以算弃权。属前款第(二)、(三)项的，应提供相应证明，证明形式如拍照、挂号存根、公证等；或者同时电话联系业主，由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明；选票送达情况应当在本物业区域内公告15日。第十四条 业主大会会议可以采用以下表决方式：（一）现场集中开会讨论表决；（二）书面征求意见形式表决；业主大会会议表决应当在业主委员会（筹备组）、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会、房产行政主管部门和相关行政管理部门的监督下进行，表决结果由业主委员会（筹备

12、组）、物业所在地街道办事处、居（村）民委员会在物业区域内公示15日，业主委员会（筹备组）、物业所在地街道办事处、居（村）民委员会可以聘请公证机构对表决过程和结果进行公证。第十五条 业主大会会议采用集体讨论形式召开的，有效表决业主数包含实到业主和采取委托代理方式的业主。第十六条 业主在业主大会会议上的投票权，按照国家、省、市有关规定执行。业主身份的确定以不动产登记薄或者其他能够证明其权属的合法有效证件为依据；专有部分面积的确认按不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其

13、业主投票权人数按1人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按1人计算。第十七条 业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书、业主身份证复印件和不动产登记簿复印件并根据委托内容行使投票权利。业主委托代理人参加业主大会会议的，业主是自然人的，可以书面委托物业区域内的其他业主或者 参加；业主为无完全民事行为能力人，由其法定监护人或法定监护人委托的人员参加业主大会会议；业主为法人的，由其法人代表委托代理人参加业主大会会议；业主是其他组织的，由其负责人委托代理人参加业主大会会议。第2节 业主大会会议第十八条 业主大会每年至少召开一次定期会议。业主委员会在业主大会定期会议召

14、开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议形成议案提交业主大会会议决定。 业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业区域内全体业主公告。其中事项涉及管理规约、业主大会议事规则中更改内容的部分在公示前报物业管理主管部门，接受监督和指导。业主大会定期会议就业主委员会提交的议案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。业主大会定期会议表决议题应与业主委员会提交议案相一致；如业主大会会议期间有占总人数20%以上业主提出其他议案的，可择期召开业主大会临时会议进行商讨决议。第十

15、九条 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）业主委员会半数以上委员提议的；（二）占总人数20%以上业主提议的；（三）需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；（四）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；（五）筹集和使用专项维修资金的；（六）业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之三十的，应当在30天内召开业主大会会议增补的；（七） 。 属第二项情形的，应符合下列条件：有明确发起人、提议事项，业主委员会应当在收到业主提议之日起7日内召开业主委员会会议，讨论决定是否符合召开业主大会临时会议条件，符合召开条件的应组织召开；不符合召开条件的，

16、应说明事实、理由和依据，并在本物业区域内书面告示。第二十条 业主大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备工作（审议议案）业主委员会（换届选举筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况。（二）发布公告业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届选举筹备组）将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业区域内全体业主公告。发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，也要及时通知和公告，并同时告知所在地房产行政主管部门、街道办事处、社区居（村）民委员会、乡镇人民政府和相关行政管理部门。公告包括以下内容：1会议形式；

17、2会议日期、地点；3提交会议审议的事项；4会务常设联系人姓名、联系电话；5其他需公告的事项。（三）投票表决或征询意见（决定事项）采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主就业主大会会议需要决议的事项逐一进行投票表决。采用书面征求意见形式决定事项的,由业主委员会（换届选举筹备组）发放征询意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询物业区域内业主意见或由业主投票表决。（四）回收统计意见（形成决议、作出决定）业主委员会（换届选举筹备组）根据本规则第十一条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会（换届选举筹备组）应采取公开验票方式，由

18、唱票、计票人员在监票人员或公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。业主委员会（换届选举筹备组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会会议决议、作出业主大会决定。形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录。（五）通报业主大会议事决定业主委员会（换届选举筹备组）应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业区域内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督。业主委员会（换届选举筹备组）应当做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业

19、主大会公章后存档。召开业主大会会议时，涉及业主共同利益重大事项的，应当书面邀请物业所在地房产行政主管部门、街道办事处、社区居（村）民委员会、乡镇人民政府和相关行政管理部门的人员列席。第三节 业主大会主要议案第二十一条 首次召开业主大会会议应就选举产生业主委员会、业主管理规约草案和业主大会议事规则草案进行表决，如首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过业主管理规约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应当依照国家和本省有关规定修改业主管理规约草案、业主大会议事规则草案，并提交业主大会会议表决。业主管理规约草案、业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的，业主委员会不得行使除修改

20、业主管理规约草案、业主大会议事规则草案以外的其他职权。第二十二条 提案选聘和解聘物业服务企业的，业主委员会应在业主大会会议之前在通过征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和要求，并结合本物业区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业区域内公告。第二十三条 业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业之日起30日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并加盖业主大会

21、公章。物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业区域内公告 日，接受业主的咨询、建议及意见。物业服务合同期限届满前60日，业主委员会应当按照物业服务合同的约定，就是否续签物业服务合同等事项提交业主大会决定。第二十四条 利用物业共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和本物业区域管理规约的约定，并经业主大会和相关业主共同决定后，由业主大会委托的物业服务企业，按照业主大会和相关业主的决定，代表业主与经营单位签订有关协议。共有部分经营所得收益按照本物业区域管理规约的有关约定进行使用、支配，并定期在物业区域内进行公示

22、。第二十五条 改建、重建共有建筑物及其附属设施的应由业主委员会协同物业服务企业确认实际情况后在物业区域内进行公示，并提交业主大会依法决定。第二十六条 住宅专项维修资金的筹集、管理、使用方案及是否移交业主委员会由业主大会依法决定。第三章 业主委员会 第一节 业委会成员、候补委员条件第二十七条 业主委员会委员应当是本物业区域内自然人业主或者法人业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）遵守国家有关法律、法规；（二）具有完全民事行为能力；（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；（五）具有一定的组织能力和沟通协调能力；（六

23、）身体健康，能保证必要的工作时间；（七）本人未在为本物业区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在其任职的应当公示；（八）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；（九） 。 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组(或换届改选小组)在街道、房管部门指导下组织业主通过书面推荐或组织座谈会的形式自荐或推荐，二十名以上业主也可以联名推荐候选人。选举采用差额选举产生，候选人在业主代表大会上演讲，由业主代表大会投票选举产生正式候选人。第二节 业委会组成和任期第二十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主、业主大会监督。业主委员会设委员 名（五至十

24、一人单数），其中主任1名，副主任 名。主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会每届任期 年（最多不得超过5年），委员可以连选连任。业主委员会的每名委员具有同等表决权。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。第二十九条 业主委员会任期内，委员职务终止出现空缺时，设有候补委员的（候补委员人数控制在委员人数50%以内），应当先由候补委员及时补足，；未设候补委员或候补委员不够补足空缺的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议，按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。业主委员会

25、逾期不组织补选的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会会议，按照规定补选业主委员会委员。业主委员会委员缺额人数超过委员总数人数50%的，或者业主委员会委员集体辞职的，业主委员会职责自行终止，由街道办事处、乡镇人民政府会同社区居（村）民委员会组织召开业主大会临时会议，应当重新选举业主委员会。业主委员会主任、副主任提出书面辞职，经业主大会或业主委员会接受的，视同终止其业主委员会职务。第3节 业主委员会职责第三十条 业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：(一)拟订物业管理方案或者选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定;(二)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，

26、报业主大会决定;(三)拟订业主大会议事规则、管理规约和专项维修资金管理规约修改方案，报业主大会决定;(四)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定;(五)拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定;(六)拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定;(七)拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定;(八)对违反管理规约的行为进行处理;（九）协助物业服务企业收缴物业费及相关费用，保证物业服务企业正常运作；(十)组织、主持或者提议召开业主大会、业委会会议;(十一)对发生的紧急事项召开业主委员会紧急会议，产生决议

27、后公告业主;(十二)业主委员会任期届满前三个月，业主委员会应该向街道办事处和房管部门汇报要求其指导小区换届改选工作，业主监事会可以敦促业主委员会和有关部门组织换届改选工作;(十三)业主委员会委员全体辞职的，或者半数以上委员辞职的，应该提前举行换届改选，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担；(十四)业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。(十五） 。第四节 业主委员会其他人员职责 第三十一条 业主委员会秘书及财务人员的任免、工作

28、职责、补贴和违约责任由业主大会会议决定，决定结果在小区内公示，公示时间不少于7天。 第三十二条 秘书的职责：(一)起草业主大会会议和业主委员会会议的会议通知，并在物业管理区域显著位置公布;(二)负责业主大会会议和业主委员会的会议记录;(三)协助业主委员会的工作;(四)执行业主委员会的决议;(五)接收业委会委员的书面辞职申请;(六)接收离任的业主委员会委员所保管的档案资料及财物;(七)收取合理的复印费后，向业主提供有关业主委员会会议和业主大会的会议记录的复印件;（八） 。 第三十三条 财务人员的职责：(一)严格遵守、执行国家财经法律法规和财会制度;(二)认真审查各种报销或支出的原始凭证;(三)根

29、据原始凭证，做好现金和银行账目;(四)负责到银行办理经费领取手续，支付和结算;(五)负责支票签发管理;(六)保管现金、空白支票、空白收据;(七)作好工资、补贴的造册发放工作;(八)定期向业主委员会汇报财政收支情况;(九)做好财务收支明细表;(十)在收取合理的复印费后，向业主提供业主大会预算的复印件、业主大会财务报表的复印件等财务资料;（十一） 。第五节 业主委员会会议及日常工作管理 第三十四条 业主委员会会议应当按下列规则召开：(一)业主委员会每月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。(二)会议由主任负责召集，主任因故不能召集

30、的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集。(三)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。(四)提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。(五)会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。(六)做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会做出的决定，应当在三日内以书面形式向全体业主公告。业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;

31、逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。第三十五条 为了规范业主大会、业主委员会公章的保管和使用，防止腐败、渎职、滥用职权等行为的发生，业主委员会应当建立健全公章管理制度。业主大会公章、业主大会财务专用章和业主委员会公章由业主委员会指定专人保管，不能由一人同时保管二枚以上公章，并按公章管理制度使用。第三十六条 业主大会公章、业主委员会公章是业主共有财物，任何人不得据为己有，随意使用。公章使用应该经过有表决权的成员讨论半数通过，经业主委员会成员半数以上签字方可用章。使用公章程序为：1、使用人填写公章使用申请单，注明事由并签字；2、批准人员（同意批准的半数以上业委会成员）在申请单上或须盖章文件上签字；3、公章审核人员（业委会主任）审核同意后在申请单上签字；4、公章保管人员在公章使用登记簿上登记盖章事由，并由使用人签字、填写日期；4、公章保管人员加盖公章；5、申请单和加盖公章的文件复印留底存档。公章一律不得用于空白介绍信、空白纸张、空白单据；严禁任何人随身携带公章外出办事。第三十七条 对于违反