农村房屋买卖合同效力的分析完整版.docx

1、农村房屋买卖合同效力的分析完整版农村房屋买卖合同效力的分析农村房屋买卖合同效力的分析一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，2007年10月1日开始施行的物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，土地管理法等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用

2、权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。二、对农村房屋买卖合同效力的分析因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。合同法第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行

3、完毕，并不影响合同的效力。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）（法释199919号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规

4、定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合

5、同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“

6、有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。农村房屋买卖合同效力的探讨农村房屋买卖合同效力的探讨争议产生的原因在于：中华人民共和国土地管理法（下称土地法）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主体扩大到

7、非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据土地法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转让只在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯政策规定。土地法明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。从八十年代以来，国务院多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。1993年11月1日实施的村庄和集镇规划建设管理条例规定：农村村民建房

8、的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意，再向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购

9、房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的.成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房

10、行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利12农村房屋买卖合同效力的分析农村房屋买卖合同效力的分析一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，2007年10

11、月1日开始施行的物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，土地管理法等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。二、对农村房屋买卖合同效力的分析因此，在实践中对于农村房屋买卖合同

12、的效力，有两种观点：另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。合同法第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）（法释199919号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人

13、大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如

14、确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权

15、变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。农村房屋买卖合同的效力杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买

16、卖合同纠纷案关键词:农村房屋买卖合同效力【裁判要点】非本村村民购买集体土地上的房屋,因违反土地管理法的规定,侵害了村集体其他成员宅基地使用权,合同应属无效.【相关法条】中华人民共和国合同法第五十二条第（五）项有下列情形之一的合同无效:（五）违反法律、行政法规的强制性规定.中华人民共和国物权法第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施.第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定.中华人民共和国土地管理法第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

17、已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的,由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理.第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并侬法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外.【案件索引】一审:湖北省秭归县人民法院(2012)鄂秭归民初字第00780号(2012年10月22日)【基本案情】原告杜沥泉诉称:2012年2月15日,原、被告签订房屋买卖协议,约定由被告将位于秭归县茅坪镇杨贵店村一组自建房屋的第三层毛坯套房出

18、售给原告.房屋价格184800元.签订协议时,原告先付定金8万元,2012年7月30日以前支付5万元,装修时付4万元,余款待被告的土地使用证办下来后付清.协议签订的当日,原告向被告交付购房定金8万元,被告向原告出具收条一张.事后得知双方签订房屋买卖协议违背了法律的相关规定.为此,请求法院确认原、被告签订的房屋买卖协议无效；判令被告向原告返还购房款8万元,并承担从2012年2月15日起至还清之日止按银行同期贷款利率的利息；由被告承担本案的诉讼费.被告吴家庆辩称:被告对与原告签订房屋买卖协议一事的经过无异议,被告认为,双方签订的房屋买卖协议是依法成立的,其理由是:(1)双方均具有完全民事行为能力,

19、签订协议的行为是双方真实意愿,是原告多次看房商谈后而定购的,并且此房是自家宅墓地旧房返修的,不是小产权房,并且当时就声明只有集体土地使用证,没有房产证.(2)被告依约正在履行协议义务,而原告在履行中有违约行为,没有按照协议约定于2012年7月30日前支付房款5万元,且在8月上旬要求退房,所交房屋定金时间长达半年之久,完全有违合同法的规定,其责任在于原告.(3)双方签订的房屋买卖协议并没有违背法律、法规强制性规定,双方所签订的协议是成立的,而且有效,法律并没有强制禁止农村房屋完全不能转让集体组织以外的单位或者是个人.(4)双方在协议中明确约定,被告不负责办理房屋过户手续,而且原告是明知的,如原告

20、要想办理房屋过户手续,应通过合法手续将户口迁移到杨贵店即可办理.(5)由于双方签订了协议,许多购房者在3、4月间以高于原告所出的价格购买房屋,但被告考虑到已与原告签订了协议,仍然诚实守约.现原告要求解除合同,延误了被告转让房屋的最佳时期,给被告造成了一定的经济损失,被告的一切损失应由原告承担.因此,原、被告双方签订的协议有效,原告的诉讼请求不能成立,所交定金不退.请求法院依法驳回原告的诉讼请求并承担诉讼费.法院经审理查明:2012年2月15日,原、被告双方签订房厘买卖协议,合同约定的主要内容为:二被告自愿将坐落于秭归县茅坪镇杨贵店村一组自建房屋的第三层毛坯套房出售给被告,面积约为148m2.原

21、告对被告所要出售的该套房屋作了充分了解,愿意购买；房屋总价款为184800元,签订协议时付8万元,2012年7月30日以前支付5万元,原告装修时付4万元,余款待被告的土地使用证办下来后付清；该协议签字生效,原告房款交清,被告房屋交付后,原告即永久拥有该套房屋的所有权.如遇国家或有关单位征用,该套房屋的有关补偿由原告享用,被告不得提出任何争议.本楼占地面积148m:土地永久性由被告所有,一切费用与楼上买方无关；被告现持有整栋房屋的建房许可证,但被告不负责办理该套房屋的产权证件,房屋买卖成交后按政策如果不能办理产权过户手续,原告不得追究被告责任.如原告需要办证,被告协助,所需办证费用由原告承担.如

22、果今后按政策能够办理产权过户手续,原告亦需要办理产权手续,一切手续费及税费均由原告负责,被告协助提供相关证件；任何一方违约,赔付由此给守约方带来的全部损失.签订协议的当日,原告给被告付款8万元,被告吴家庆给原告出具了收条一份,该收条的主要内容:今收到杜沥泉购房订金捌万园整（8万元）.嗣后,原告未按约定的时间支付房款,亦不接受房屋,并以该房屋属小产权房、双方签订的协议违背了国家法律的相关规定为由,而要求被告返还交付的购房款.双方为此未达成一致意见.2012年8月,原告向本院提起诉讼,请求法院确认原、被告签订的房屋买卖协议无效；判令被告向原告返还购房款8万元,并承担从2012年2月15日起至还清之

23、日止按银行同期贷款利率的利息；由被告承担本案的诉讼费.同时查明:原告杜沥泉是屈原镇天龙村村民；被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建,建房占有的土地属茅坪镇杨贵店村集体所有制土地.【裁判结果】湖北省秭归县人民法院于2012年10月22日作出民事判决:一、杜沥泉与吴家庆、吴学强签订的房屋买卖协议无效；二、吴家庆、吴学强返还杜沥泉购房款8万元,定于本判决生效后二十日内付清；三、驳回杜沥泉的其他诉讼请求.宣判后,双方均未上诉,判决已发生法律效力.【裁判理由】法院生效判决认为:所有人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性

24、规定.原、被告签订房屋出售协议虽属自愿,在协议中约定土地不转让,但根据“地随房走”的原则农村房屋买卖必然涉及宅基地转让.我国合同法第一百三十二条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分.法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定.”被告人自建的房屋,虽属其所有,但所建房屋的土地是属村集体所有,村集体所有的土地由本村村民集体所有.我国物权法第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”.根据我国土地管理法的相关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得.

25、当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质,宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并,大量失地农民将生活无着,会对社会秩序造成巨大冲击.我国人多地少的国情决定国家对土地使用采取严格的限制政策,其目的是让农民保住自己的住宅,是维护和谐稳定的社会秩序的需要,也是为农民负责、保障其基本生存权的需要.原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权,该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同,原告不是茅坪镇杨贵店村村民,不具备该区域内购房权利.被告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告,双方签订的房屋买卖协议违反了我国土地管理法的强制性规定,

26、该合同应认定为无效.我国合同法第五十八条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”.故二被告基于合同而收取的原告购房款8万元应予返还.导致协议无效,原、被告双方均有过错,故对双方提出的损失问题由各自承担.被告的抗辩理由与法不符,本院不予支持.【案例注解】农村房屋买卖合同效力问题,一直困惑着审判实践.我国对农村土地实行最严格的管理,农村土地所有权属村集体所有,宅基地使用权属本村村民所有.已依法取得宅基地的农户,因各种原因出售其房屋,与买受人签订的合同,其效力因买受人的身份不同而不同.（一）农村房屋买卖合同效力的法律规范认定合同效力的主要法律规范是合同法第五十二条及合同法解释（

27、二）第十四条.农村房屋买卖合同效力,主要涉及宅基地使用权转让合同效力问题.对此,物权法第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”.因此,物权法授权,宅基地使用权转让合同效力除适用法律规定外,还要适用“国家有关规定”.当然,按照合同法解释（二）第十四条的规定,法律规定和国家有关规定应当是效力性强制规定.关于国家有关规定,目前尚无明确界定,最高人民法院关于准确理解和适用刑法中“国家规定”的有关问题的通知（法发2011)155号）对国家规定进行了规范,仅限于全国人大、国务院的决定、规范性文件,将地方性法规、部门规章排除在外.但刑法中“国家规定”与物权法

28、中“国家有关规定”能否一样适用,无定论.我们认为:、刑法是对犯罪最严厉的惩罚手段,因此,从保护人权出发,对“国家规定”从严限制是必要的,但物权法中的“国家有关规定”可比刑法中的“国家规定”的适用范围适当放宽,将部门规章、国务院各部门规范性文件纳入“国家有关规定”范围,这样,有利于加强对土地的最严格限制政策的落实.（二）农村房屋买卖合同的效力分析农村房屋买卖合同的效力,分三种情况:一是本村村民购买本村集体土地上的房屋,该合同有效；二是城镇居民购买集体土地上的房屋,该合同无效；三是非本村村民购买集体土地上的房屋,该合同无效.1本村村民购买本村集体土地上的房屋法律及国家有关规定虽有一户只能拥有一处宅

29、基地,且不得超过规定面积等限制性规定,但均非合同效力性强制性规定,不影响合同效力.若买方有两处以上宅基地,可通过拆除、恢复耕种、收归集体所有等措施,来实现法律及国家有关规定的要求.2城镇居民购买农村集体土地上的房屋国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国办发(1999)39号）规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）规定:“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”.国土资源部关于加强农村宅

30、基地管理的意见(国土资发2004)234号）规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”.上述国家有关规定为禁止性规定,符合物权法合同法及合同法解释（二）关于宅基地使用权转让及合同效力的规定,该情形下合同无效.对此,理论界、实务界无争议.3非本村村民购买集体土地上的房屋本案就属于此类情况,其合同效力问题在理论界和实务界争议较大.从目前的法律及国家有关规定来看,没有明确的条款规定禁止非本村村民购买农村房屋.但从法律、国家有关规定的内涵看,非本村村民购买农村房屋合同应属无效.土地管理法第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集

31、体经济组织或者村民委员会经营、管理”,第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发2004234号）规定:“农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请”,从上述法律及部门规范性文件规定可以看出,宅基地属村集体所有,其使用权限于村集体组织中的成员,对于村集体组织成员来说,拥有宅基地与他是本村村民的特定身份相关联,是其住有所居的一种社会福利.从宏观上讲,一个村集体的宅基地是有限的,若村集体的宅基地被非本村村民拥有,必然造成该村集体宅基地的减少,该村集体组织成员宅基地使用权必然受损,成员的福利必然

32、减少.现实中,农民购买非本村集体土地上的房屋,一般情况是该村经济、交通等相对发达,生产、生活较为便利.若允许村民购买非本村集体土地上的房屋,将引诱该村村民大量建造房屋出售谋利,势必扰乱住房市场秩序,破坏国家关于严格土地管理的制度.然而,该类案件在判决时,适用法律却遇到难题,因为无法律规范可适用.有人主张适用合同法第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”,但从个案看,仅对村集体及其成员利益有损害,对社会公共利益并无损害,适用此规范难有说服力,不准确；有人主张适用合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”以及合同法解释（二）第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”,但无准确贴切的效力性强制性规定可适用；有人主张适用土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,但将已合法取得的宅基地使用权转让,房屋已经建成,转让的房屋用于居住,不属于非农建设,适用此条款太过牵强