房土两税明细申报系统常见问题解答1.docx

1、房土两税明细申报系统常见问题解答1房土两税明细申报系统常见问题解答1 第一篇：房土两税明细申报系统常见问题解答1 房土两税明细申报系统常见问题 1、为什么无论税源登记怎么修改，总是凑不到应缴税款？明细申报系统高度智能化，系统可以根据纳税人的变更情况，自动生成差额应补退税款，其对税款所属期的控制是严谨的。 需要注意的是，明细申报系统不是“计算器”，纳税人前期应补的税款不能通过调整本期计税依据生成应补税额，从而达到少缴滞纳金或者逃避处罚的目的。 税源登记的基本原则是真实性原则，纳税人在办理税源登记时，一定要按照房产土地的真实情况填写。在对税源登记进行修改时一定要“还其本来面目”。只要税源登记是正确

2、的，其生成的应缴税款（包括前期应补退税款）就一定是正确的。 2、房产税和城镇土地使用税的申报期是如何规定的？ 企业按季申报，申报期为季后15日内。个人按半年申报，申报期为半年后15日内。 纳税人在一个季度内实际收取的所有租金（不考虑租金涵盖月份和年度），均应当按月归依，并于季后15日内汇总申报从租房产税。 3、如何理解税源登记中的“所属期起”、”所属期止”？税源登记中的“所属期”是指税款所属期。房产税和土地使用税按月计算，本月新增的房产土地从次月（指税款所属期）开始纳税，本月减少的房产土地从次月（指税款所属期）停止纳税。从租缴纳房产税的纳税人，其税款所属期为收到租金的月份。 4、所有房产都用于

3、出租，是否应当办理从价登记？ 无论纳税人房产是否用于出租，都必须办理从价登记，从价登记信息发生变化的，应当按月变更。纳税人房产用于出租的，应当在从价登记中记录“出租面积”和“出租原值”，未记录“出租面积”和“出租原值”的，将无法进行下一步从租登记。 5、一幢房屋分租16家，从租房产如何填写？ 以产权证（无证的按幢）为基本单位，先登记从价，后登记从租。从价登记信息中应当填写出租面积和出租原值（从价计税依据计税原值出租原值免税原值减税原值）。“合同租金总收入”和“本期应税租赁收入”填写16家租金合计数，不分摊到各家。“承租方名称”可填写“某某公司等”。 6、16家租金不是在一个月份收齐，分别在不同

4、月份收到，如何填写？从租房产租金收入按月汇总填写，如2021年7月收取了5家，合计金额10万，2021年8月收取了10家，合计金额20万，则2021年10月申报期结束前，应当登记两条从租信息：第一条所属期起填2021-07，本期应税租金收入填10万；第二条所属期起填2021-08，本期应税租金收入填20万。如果三季度所属期内未实际收到租金，则无本期需进行从租登记。 7、2021年6月30日之前收取的租金，已经在大厅开票缴税，如何填写？ 2021年6月30日前收取的租金收入，不必进行从租登记。 8、2021年7月收取2021年全年的租金，并已经在大厅开票缴税，如何填写？ 在2021年10月申报期

5、内进行从租登记，将全年租金收入填写在的“本期应税租金收入”中（所属期起为2021-07），若无其他租赁行为的，四季度可不再进行从租登记和从租申报。 9、某单位A房产总面积120平方，2021年7-8月出租了100平方，9月出租了120平方，如何填写？ 先在从价房产中填写“建筑面积”120平方，“出租面积”100平方，“所属期起”填“2021-07”，“所属期止”自动为“205012”，填好后保存；9月份对此条记录后再点“变更”按钮，进入后修改所属期起为“2021-09”，“出租面积”修改为120平方，并相应修改“出租房产原值”，修改后点保存即可。系统自动生成新记录，并保存历史记录。 10、A单

6、位租给B单位4栋楼，统一收取租金，合计100万，如何填写？A单位按规定进行从价登记和从租登记。从价登记以产权证为基本单位（如果有4张产权证则登记4条从价登记记录）。纳税人进行从租登记时，可自行将租金在4栋楼之间合理分摊，分别填入不同的房产从租登记表中。 11、某单位A楼分别租给了甲、乙两企业，甲企业的租期是2021.122021.5，乙企业的租期是2021.1-2021.12，租金都是在2021年12月收取，发票已在大厅开具，房产税已经缴纳，从租房产中“所属租赁期起止”如何填写？ 所属租赁期起填写：“202112”，所属租赁期止填写：“202112”，按最早开始和最晚结束填写，无需精确。 12

7、、已经在门临或者其他渠道缴纳全部税款或者部分税款如何处理？纳税人仍然应当按规定使用新系统办理税源登记，并进行纳税申报，在生成的纳税申报表上将已缴税款填写在“已纳税额”栏。 13、申报表中为什么没有“已缴税款”栏目？ 申报表生成后点击“申报”按钮后，再次生成的申报表中会有“已纳税额”栏。填写“已纳税额”时应当注意已缴税款的所属期。 14、发生申报错误如何处理？ 发生申报错误的原因必然是税源登记错误，纳税人应当先修正税源登记，再重新进行补申报，系统将自动生成应补缴税款。多缴的税款可申请退税或者在下期抵缴（在已纳税额栏填写）。 15、在修改税源登记后，上一申报期为什么会生成应缴数的负数？房产土地的税

8、源登记信息始终保持“连续不中断、不交叉、不重复”的状态。纳税人在修改税源登记信息时，一定要先准确选定所要修改的“所属期起”和“所属期止”，否则将影响以前所属期应补退税额。 16、税目登记错误如何修改？ 直接修改税源登记，重新选择税目后保存（不需要注销原登记再重新登记）。保存后应当点击申报按钮，进行补申报。 17、纳税人本期没有房土两税应纳税额，但是有税种鉴定，*上报税系统提示房土两税未申报，如何处理？ 在不进行房土信息登记的情况下，可先点击“申报”按钮，再点击右上方“零申报”按钮，办理零申报。 同时，若您认为单位不存在房土两税的纳税义务，也可至我局窗口申请删除房土两税纳税鉴定，需提供加盖公章的

9、书面申请、新签订的房产承租合同、拆迁协议等证明材料。 18、补申报以前所属期税款时，如何查询补缴前期税款的滞纳金？点击“申报”按钮后，可再点击右上方“滞纳金计算”按钮，可查询截止申报当日的滞纳金。需要注意的是，纳税人实际缴纳的滞纳金为截止实际扣款入库当日的滞纳金。 19、为什么房产土地登记信息中存在“已申报”记录和“未申报”记录？ 对于新增登记，以及一次申报后至下一次申报前被修改过一次（或多次）的税源信息，系统标示为“未申报”。 纳税人在完成一次申报后，此前标示为“未申报”的信息，将全部转变为“已申报”状态。 明细申报系统属于傻瓜式的操作平台，“已申报”和“未申报”状态收系统自动控制，其作用只

10、是便于查询和识别，纳税人在实际操作时不必考虑此问题。 20、纳税人房土信息并无变化，只是因为以往未申报、漏申报而被查补，这种情况纳税人在系统中如何进行变更登记？ 如果查补税款的所属期在明细申报系统上线前，可不必通过明细申报系统进行申报（不涉及明细申报系统税源信息的修改）。如果查补税款的所属期在明细申报系统上线后并且查补税款在大厅已经申报缴纳的，则应通过明细申报系统修改税源信息，申报时可填写“已缴税金”项目。 21、正常变更纳税人2021年三季度完成申报后，如果10月、11月、12月登记信息发生了变化，纳税人应当在四季度申报前(2021年1月份申报期前)完成变更登记。 23、房产计税原值 填写从

11、价计征房产税计税原值（即计税依据，包括应当计入房产原值的地价）。此处应当填写“原值”，而不是打七折后的“余值”。 24、申报 纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。如果申报数据有误，请先修改登记信息，再进行申报操作。 第二篇：房土两税明细申报系统操作指南 房土两税明细申报系统操作指南 （纳税人可打开视图文档结构图,观看操作指南） 1城镇土地使用税操作 1.1土地登记 1.1.1初始登记 1.1.1.1宗地总体信息登记 打开*上申报系统系统，打开房土两税税源登记界面，点击“登记”按钮，可进入城镇土地使用税登记界面 点击“登记”按钮，可进入宗地登记界面 点击下图右上方“新增宗地登记”进入登记界面。

12、宗地总体信息登记界面： 1.1.1.1.1总体要求 土地使用税遵循“谁纳税谁登记”原则，只要是城镇土地使用税纳税人，就必须办理宗地登记。 纳税人应当按照”明细登记“的要求，根据土地证逐行填写。无土地证的土地应当按宗地逐行填写。纳税人不得将多个宗地合并成一条记录填写 纳税人应当逐项认真填写登记内容。底纹为蓝色的为必填项，纳税人应当完整、如实填写所有字段。必填项不能为空，非必填项存在可填内容的都应当完整、清晰地填写，不可省略。所填代码应当与代码表仔细核对，不能超出代码表范围。 1.1.1.1.2字段说明 税务管理码和纳税人名称系统自动带入。 土地唯一代码系统自动生成。 市、县（区）、乡镇（街道）：

13、根据税务登记信息生成，纳税人可根据土地座落修改乡镇街道信息。 详细地址：填写土地的座落地址，须完整填写详细地址。 土地名称：纳税人自行编写，以便于识别，如1号土地，戴南镇1号土地，新泰路土地等等。 土地证书号：请根据土地证填写。未领取土地证的不填写。 证书地号：字符型。请根据土地证中的证收地号填写。未领取土地证的不填写。 土地性质：下拉选择。 土地用途：下拉选择。 土地总面积：根据纳税人实际占用的土地面积填写，以此为计税依据。此面积为全部面积，包括减税面积和免税面积。房地产企业开发产品出售后，应税土地面积逐渐减少的，此处仍然填写原始总面积。 土地总价“其中：取得土地使用权支付金额”“土地开发成

14、本”。“其中：取得土地使用权支付金额”与“土地开发成本”两项必须填一项，确实为0的可填0。政府减免或者返还的地价可从土地总价中减去。填写土地总价后，系统将提供地价分配计入房产原值的计算器。数据导入后，纳税人应当手工将房产与土地关联（在房产登记中逐条选择房产所在的土地）。 初始取得时间：填写纳税人取得该土地的时间（合同约定的土地交付时间）。根据土地转让或者出让合同约定的交付时间填写，无转让或者出让合同的，根据实际情况填写。初始取得时间应当小于土地明细登记中的“所属期起”。 宗地总体登记填写完成后，还需要继续登记明细应税信息。如果此时登记点击“保存”按钮，系统将自动提示须进行明细登记。 1.1.1

15、.2宗地明细信息登记 点击界面下方“增加”按钮，可进行宗地明细登记界面。 21.1.1.2.1总体要求 纳税人应当逐项认真录入，底纹为蓝色的为必填项。右方信息可拖到下方滚动条继续填写。 1.1.1.2.2字段说明 土地名称：由纳税人自行编写（系统自动带入，如存在多条明细记录，则应当区分编写。） 纳税人类型：土地使用税遵循“谁纳税谁登记”原则，在登记时应当注明“纳税类型”，如“权属所有人”、“集体土地使用人”(包括承租集体土地)、“无偿使用人”(纳税单位无偿使用免税单位土地)、“代管人”、“实际使用人”等等。 土地用途：下拉选择。 地段等级代码：即税目税额，如果不清楚请咨询主管税务机关。 土地面

16、积：即计税依据，包括减税面积和免税面积。 免税代码：点击“免税代码”时，系统将弹出对话框，由纳税人自行选择适用减免税事项，点击“确定”按钮返回。在填写免税事项时应当注意，免税事项应当到主管税务机关办理备案。 免税面积：选择“免税代码”后（免税代码不为空），“免税面积”就必须填写(不能为0或为空)。 “减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。 “免税面积”与“减税面积”之和必须小于土地面积。 所属期起：指税款所属期起，初始上线时，填写上线月份。 所属期止：首次登记时，“所属期止”默认为“2050年12月”，表示当前状态。正常情况下(进行“注销操作前”)，所有土地的记录都必须存在当前状态。纳税

17、人进行“注销”操作后，该土地将不存在当前状态。 如果同一宗地包括两种或两种以上的应税土地等级(或者包括两种免税类型以上的免税土地)，则需要拆分明细登记。点击“增加按钮”可继续进行下一条明细登记，应当注意拆分面积之和应当等于“宗地总体登记”中的“土地总面积”。（房地产企业可以不相等） 登记完成后点击界面右上方“保存”按钮可完成登记。 如果纳税人有多块宗地的，可重复上述操作进行登记。 1.1.2变更登记 变更后，同一土地可能会形成不同所属期的有效记录。同一土地的有效记录连续不中断、不交叉、不重复。1.1.2.1正常变更登记 正常变更登记是指纳税人登记信息发生变化，纳税人应进行的正常性变更操作。例如

18、，纳税人2021年1季度完成申报后，如果4月、5月、6月登记信息发生了变化，纳税人应当在二季度申报前(7月15日前)完成变更登记。1.1.2.1.1宗地总体登记的变更 纳税人可直接修改相关信息，点击“保存”按钮后保存。1.1.2.1.2土地明细登记的变更 点击右下方“变更”按钮，可进入土地明细登记的变更界面。 界面上方为原始信息(供比对)，下方为修改后的信息。 下方红色圈内的项目为不影响应纳税额的信息，可直接修改保存。蓝色圈内的信息为不可修改信息。其他为影响税额的信息。 41.1.2.1.2.1未申报信息的变更(不影响税额信息)不影响税额的未申报信息可直接修改保存。1.1.2.1.2.2未申报

19、信息的变更(影响税额信息)如果纳税人需要变更的是“未申报”(见变更按钮左侧)的信息，那么可直接修改并保存。处于“未申报”状态的记录包括新登记记录和修改后尚未进行申报的记录。例如，该纳税人土地面积从2021年4月起应当变更为4000平方米，则应当将“所属期起”修改为“2021年4月”，“土地面积”修改为“4000”。 点击“保存”按钮后，原登记信息将拆分成两条，一条所属期为2021年4月至当前，面积为4000平方米(当前有效)。另一条所属期为2021年1月至3月，面积为3000平方米。需要注意的是，2021年1月至3月的记录仍然属于有效记录(历史有效)，表示在该所属期内的有效纳税状态。 点击上图

20、“确定”按钮后将提示修改成功，同时提示修改“宗地总体登记”中的土地面积。纳税人应当将“宗地总体登记”中的“土地总面积”修改为40000平方米。 如果修改时不涉及“所属期起止”，系统将直接保存，不做拆分操作。 如果只是将“所属期起”变大，不修改其他信息，则表示前一段所属期(变大后与变大前的差额)不存在纳税义务，系统将直接保存，不做拆分操作。但执行此操作时，系统将禁止造成所属期“中断”的操作(下同)。 如果需要同时修改数月数据(例如一季度申报后，需要同时修改4月、5月、6月数据)，应当逐月分次进行修改，即重复上述操作即可。 注意：为防止误操作，对“未申报”状态的记录，系统不允许修改所属期止(下同)

21、。1.1.2.1.2.3已申报信息的变更(不影响税额信息)不影响税额信息可直接修改保存。 51.1.2.1.2.4已申报信息的变更(影响税额信息)如果登记信息处于“已申报”状态(已经完成申报的记录)，只要修改信息涉及税款或所属期变化，则将生成一条或数条新记录(有效记录)替代原记录，原记录废止但仍然永久性保存。如果修改信息不涉及税款和所属期变化，可直接操作和保存。 点击上图“变更”按钮，可对“已申报”记录进行修改。例如，该纳税人从“2021年5月”起，免税面积增加了“1000”平方米，可如实进行修改保存。(须选择免税代码) 点击“保存”按钮后弹出如下窗口提示：生成两条新记录，第一条2021年1月

22、至4月数据不变，第二条2021年5月至当前免税面积增加1000平米。原记录(2021年1月至当前)被替代废止(系统永久保留纠错过程。)1.1.2.2纠错变更登记 如果纳税人前期已经申报的信息发生错误，则需要进行纠错变更登记。在一般情况下，纠错变更登记的操作对象为“已申报”记录。 1.1.2.2.1补充性纠错变更(从头开始增加部分所属期)例如，纳税人一块土地，初始登记时从2021年1月(所属期起)开始纳税，后来发现应当从2021年5月开始纳税。纳税人只需在变更时，将“所属期起”修改为2021年5月后保存即可。 61.1.2.2.2删除性纠错变更(从头开始删除部分所属期)接上例，如果纳税人后来发现

23、，该土地应当从2021年7月开始纳税。纳税人应当将所属期选定为“2021年5月”至“2021年6月”，将“土地面积”和“免税面积”全部修改为0。 点击“保存”按钮后，系统弹出窗口提示：生成两条新记录，第一条2021年5月至6月面积为0，第二条2021年7月至12月数据不变。原记录(2021年5月至12月)被替代废止(系统永久保留纠错过程。) 需要注意的是，由于记录在5月和6月已经申报纳税，因此5月和6月的记录不可删除。直接将所属期起改为2021年7月是无意义的，这样不会产生应退税款。1.1.2.2.3替代性纠错变更(部分所属期登记错误) 接上例，如果纳税人发现2021年8月至10月的土地面积应

24、当是4000平方米，则需要将“所属期起止”修改为2021年8月至10月，将“土地面积”修改为4000。 点击“保存”按钮后，系统弹出窗口提示：生成三条新记录，第一条2021年7月至7月数据不变，第二条2021年8月至10月土地面积变更为4000，第三条2021年11月至12月数据不变。原记录(2021年7月至12月)被替代废止(系统永久保留纠错过程。) 71.1.2.2.4纠错之后再纠错 纠错完成后，替代废止记录的新记录处于“未申报”状态，如果需要继续对“未申报”状态的记录继续进行修改，其操作方法参照“正常变更”中的“未申报信息的变更”。 1.1.3记录删除 处于“未申报”状态的记录存在“删除

25、”按钮。但能够删除的记录应当符合三个条件：一是处于“未申报”状态，二是此记录是该土地记录中所属期最早的一条(删除后不会造成所属期中断或者无当前状态)，三是该条记录的所属期中不涉及废止记录(如果所属期涉及废止记录，说明该记录是由废止记录变更而来，不可删除)。 1.1.4注销登记 1.1.4.1正常注销 当前有效记录可办理注销登记。 点击上图“注销”按钮，可进入注销登记界面。 纳税人应当填写“土地转出日期”和“所属期止”。“土地转出日期”的年月应当与“所属期止”的年月相同。 需要注意的是，“所属期止”应当大于等于该土地已经申报的最大所属期。(系统控制)系统自动填入“注销日期”(当前日期)。 处于注

26、销状态的记录仍然是有效记录。处于注销状态的记录不可以修改。如确需修改，则应当先“撤销注销”。 1.1.4.2错误注销的恢复 已经注销的记录将产生“撤销注销”按钮。点击“撤销注销”后可将记录恢复到撤销前的状态。 81.1.4.3注销提前的处理 注销时“所属期止”填写的月份小于实际应注销月份，会造成少缴税款。纳税人应当先撤销注销，然后重新注销(需变更的也可先变更)，并补申报。1.1.4.4注销滞后的处理 注销时“所属期止”填写的月份大于实际应注销月份，会造成多缴税款。纳税人应当先撤销注销，然后将多缴税款的月份的计税依据全部变更为0，申报退税后重新注销(注销日期只能填写已经申报的最大所属期)。未造成

27、多缴税款的可直接重新注销。 1.2城镇土地使用税申报 在正常申报期内，点击“城镇土地使用税申报”按钮，系统将自动生成“本期城镇土地使用税申报表”。 如果纳税人进行纠错变更，点击“城镇土地使用税申报”按钮，系统将自动生成“本期应补退前期城镇土地使用税申报表”。 点击上图右上方“申报”按钮，将生成“地方税通用申报表”。点击右上方“提交”按钮将完成申报。 纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。如果申报数据有误，请先修改登记信息，再进行申报操作。 9 2房产税操作 2.1房产登记 2.1.1初始登记 2.1.1.1从价登记 进入房土两税税源登记界面，点击“登记”按钮，可进入房产税登记界面。纳税人可选择“

28、从价登记”和“从租登记”标签。 2.1.1.1.1总体要求 纳税人应当按照”明细登记“的要求，根据房屋产权证逐行填写。无产权证的房产应当按幢逐行填写（纳税人也可自行拆分）。纳税人不得将多幢房产合并成一条记录填写。 房产登记遵循“谁纳税谁登记”原则，只要存在房产税纳税义务，非产权所有人也必须如实登记应税房产信息。 纳税人应当完整、如实填写所有字段。必填项不能为空，非必填项存在可填内容的都应当完整、清晰地填写，不可省略。所填代码应当与代码表仔细核对，不能超出代码表范围。 需要注意的是，纳税人必须先进行价登记，后进行从租登记，即所有房产（包括出租房产）都必须进行从价登记。例如在下图中，只有在从价登记

29、中登记了“出租面积”和“出租房产计税原值”，纳税人才可进行下一步从租登记。2.1.1.1.2字段说明 房源管理码：自动生成。 房产名称：纳税人自行编写，以便于识别，如1号厂房，办公楼，食堂等等。 产权证书号：根据房屋产权证填写。未领取房屋产权证的不填写。 所在宗地唯一代码：点击“所在宗地唯一代码”，系统将弹出已经登记的所有宗地，纳税人应当将房产信息与宗地信息相关联，以便计算地价计入房产原值。 纳税人地价为0的（如划拨土地），可不做关联。 房产类型：根据实际情况下拉选择。 房产属性：根据实际情况下拉选择。 详细地址：填写房产的座落地址，须完整填写详细地址。 纳税人类型：房产税遵循“谁纳税谁登记”

30、原则，只要存在房产税纳税义务，非产权所有人也必须登记。 产权所有人税务管理码：如果纳税人类型代码不等于“01”（非自有），如无租使用房产、代管房产等，则应当如实填写产权实际拥有人税务管理码（产权所有人无税务管理码可不填写）。 产权所有人名称：如果纳税人类型代码不等于“01”（非自有），如无租使用房产、代管房产等，则应当如实填写产权实际拥有人名称（根据产权证填写，无产权证的根据实际情况填写，不能空）。 房产计税原值：填写从价计征房产税计税原值（即计税依据，包括应当计入房产原值的地价）。此处应当填写“原值”，而不是打七折后的“余值”。即使房产用于出租，仍然必须准确填写计税原值总额。出租房产原值另行

31、填写，计税时可从房产计税原值中减去。 房产账面原值：填写纳税人会计核算的账面原值。 初始取得时间：填写取得房产的时间。初始取得时间应当小于“所属期起”。 建筑面积：填写房产的建筑面积，如果此处不填写，将影响地价计入房产原值计算器的使用（影响容积率计算和分配率）。 出租面积：填写房产实际用于出租的面积。从租房产须另行登记（不提供导入功能），如果此处不填写，则从租登记无法进行。 出租房产计税原值：填写出租房产的计税原值（含地价，可根据出租面积占总建筑面积的比例计算确定）。在计算从价计征房产税时，“出租房产计税原值”可从“房产计税原值”中减去。 免税代码：点击“免税代码”时，系统将弹出对话框，由纳税

32、人自行选择适用减免税事项，点击“确定”按钮返回。在填写免税事项时应当注意，免税事项应当到主管税务机关办理备案。 免税原值：选择“免税代码”后（免税代码不为空），“免税原值”就必须填写(不能为0或为空)。“免税原值”与“减税原值”和“出租房产计税原值”之和不能大于“房产计税原值”。在计算从价计征房产税时，“免税原值”可从“房产计税原值”中减去。“减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。 所属期起：指税款所属期起，初始上线时，填写上线月份。 所属期止：首次登记时，“所属期止”默认为“2050年12月”，表示当前状态。正常情况下(进行“注销操作前”)，所有房产的记录都必须存在当前状态。纳税人进行“注销”操作后，该土地将不存在当前状态。 登记完成后，点击“保存”按钮即