镇区控制性详细规划局部修改论证报告.docx

1、 镇区控制性详细规划局部修改论证报告镇区控制性详细规划局部修改论证报告 1、总论、总论 1.1 规划修改位置及范围规划修改位置及范围 本次规划修改主要涉及马屿镇镇区内部道路线位及相关地块的用地面积，修改总用地面积约 83.09 公顷，主要包括以下二部分：1.1.1 修改地块 1：由江心路、三马街、镇中路、河滨路、五六省道（府前路）、皋翔路和镇前街所界定，用地面积 49.24 公顷。1.1.2 修改地块 2：由跃马大道、兴达路、镇中路、双屿北路和河滨路所界定，用地面积 33.85 公顷。1.2 项目必要性分析项目必要性分析 1.2.1 项目基本情况 马屿镇作为我市中西部重镇和市域发展次中心，20

2、04 年被国家建设部等六部委确定为全国重点镇、浙江省中心镇。在瑞安市域总体规划 2006-2020、瑞安市马屿镇总体规划修改（2008）的指导下，马屿镇人民政府于 2009 年组织编制了瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划，并于 2010 年 2 月经市人民政府审批。此规划是马屿镇区旧村和团块改造及新区建设项目规划管理的重要依据，对马屿镇的城镇建设具有重要的指导意义。1.2.2 项目修改的必要性 随着城镇建设的不断推进和建设项目开展过程中碰到的实际情况，原控规部分地块的交通出入口、土地集约利用和道路线位等方面的问题，限制了部分地块的开发和建设。为更好地进行地块开发，推进马屿城镇建设，需对原控规范围内

3、的二条道路（沙凰路、五六省道（府前路）进行线位的修改，增加两条城市道路，并对道路周边涉及的地块做出相应的衔接与修改，以满足近期建设的需求。依据相关部门意见及对现状的调查和认识，本次规划修改的原因主要为：沙凰路：原规划考虑镇一中扩建及村界情况，经过多次协调，沙凰路西移从马岩木材市场中部穿过后与三马街对接。一年多时间过去以后，马岩村两委再次对该线位做了多次讨论，认为马岩木材市场地块分割过小，实施难度较大；规划沙凰路与三马街交叉口内新建一幢 10 间 7 层民房（2010 年 1 月建设），迁拆难度较大且不经济。五六省道（府前路）：原控规中的五六省道线位符合马屿镇道路网规划调整；但现状五六省道中心线

4、与道路施工图的中心线存在误差，特别是现状五六省道（府前路）与双屿北路交叉口与规划情况存在一定偏差；且规划五六省道（府前路）的道路断面未考虑现状电力高压线、污水管线等情况；导致周边地块近期难以开发。兴盛路（新增）：根据原控规，E-1-3 地块规划用地面积约4.44 公顷，东面为街头绿地，南向为城市支路兴达路，西向为商业金融用地，北向为城市主干路五六省道（府前路），规划出入口方位设置在兴达路。由于土地指标有限和实际可操作性，E-1-3 地块北向部分先进行市场公开出让，但其交通出入口问题突出。康宁路（新增西延伸段）：根据原控规，B-7-5 地块规划用地面积 6.14 公顷，东、北向为公共绿地，西向为

5、城市建设用地，南向为城市主干路五六省道（府前路），交通出入口设置在主干路。由于B-7-5 地块建设容量较大，交通吸引量较大，仅设置一个交通出入口，一是对城市主干路交通影响较大，二是不利于内部交通组织及疏散，三是不利于消防设计要求。基于以上多方面因素，马屿镇人民政府和马岩村村两委要求局部修改马屿镇镇区控制性详细规划，经报告和协调，市规划建设局原则同意按照城乡规划法的要求，对原规划进行局部修改。因此，马屿镇人民政府特委托我院进行瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010 年）局部修改论证报告，以适应项目建设的需要。1.3 项目进程项目进程 1）2010 年 9-10 月，马屿镇人民政府、马岩村村两委

6、向规划建设局报告要求局部修改马屿镇镇区控规，规划建设局同意进入修改程序。2）2010 年 11 月 23 日，我院受瑞安市马屿镇人民政府委托，开始着手编制瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（局部）修改论证报告。1.4 规划修改依据规划修改依据 1）中华人民共和国城乡规划法（2008 年 1 月 1 日）2）建设部城市规划编制办法（2006 年 4 月 1 日）3）浙江省城乡规划条例（2010 年 7 月）4）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）5）瑞安市域总体规划(2006-2020)(方案)6）瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010 年）7）瑞安市城市规划管理技术规定（试行）8）

7、瑞安市马屿镇马屿工业区（马岩片、树排头片）控制性详细规划(2010年方案)9）1：500 地形图 2、原规划及现状建设概况、原规划及现状建设概况 2.1 原规划解读原规划解读 瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010 年）由瑞安市城乡规划设计研究院编制，并由市规划建设局审批。马屿城镇的功能定位为瑞安市中西部集居住、商贸和轻工业功能为一体的设施配套齐全、生态环境优美的现代化山水小城镇。总体结构：“一心二轴三区”。“一心”：城市公建服务中心，“二轴”：依托城市主干道形成两条城市发展轴，“三区”：根据城市功能和城市干道，将马屿建成区划分为三区九组团。道路结构：延续总体规划中确定的方格网格局，充分考虑

8、现状区内的道路及拆迁，对部分道路线型予以调整，以适应城市发展的需要，构筑了“四横三纵”的主干道系统。空间景观：围绕“水轴”、“道路轴”来塑造整体空间景观特色，形成以公共建筑核心区为中心、东南部山体为背景、北部滨江景观为特色的城市空间景观，将马屿建设成为瑞安中部地区的最具地域特色的代表区域之一。2.2 地块现状建设地块现状建设 修改地块 1，现状周边有马岩木材市场、旧村民房、马屿镇第一中学等其他设施。修改地块 2，现状包括马屿镇人民政府入口场地、五六省道、双屿路、瑞安市国土局马屿所、马屿税物分局、民房及耕地等。通过一年多的前期建设工作，地块周边的各建设工程的相关手续审批或市场出让，使本次规划修改

9、具有较好的实际意义，且规划修改不会造成经济、社会或政治方面的矛盾；同时规划的修改，将推进马屿镇区建设的进程，加强政府与民众的和谐氛围。3、规划修改前期研究、规划修改前期研究 本次规划修改按照相关文件和相关技术规范要求，从用地指标、公共服务设施、道路交通组织等多个方面进行前期研究，并作为规划修改的重要依据，以便于马屿城镇建设的顺利推进。根据瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010 年）功能结构、用地布局、道路交通和空间景观组织等方面研究，本次规划修改在不影响总体功能结构布局的情况下，提出一个可行性相对较高、对原规划相对影响较小的规划修改方案。3.1 道路交通的前期研究道路交通的前期研究 本次规划

10、道路修改在瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010 年）道路交通系统的基础上进行研究。修改地块 1：沙凰路，原规划考虑镇一中扩建及村界情况，经过多次协调，沙凰路西移从马岩木材市场中部穿过后与三马街对接。但实际操作中，由于规划道路交叉口内新建了一幢 10 间 7 层民房，且规划沙凰路将马岩木材市场地块分割过小，使规划道路和市场地块改建实施难度较大。道路线位修改将利于沙凰路近期实施，利于镇区与 马岩工业功能区连系，也利于周边旧村的交通组织和避免较大的拆迁量。修改地块 2：考虑五六省道（府前路）线位与交叉口与现状实施情况衔接，更好衔接五六省道（府前路）断面与现状电力高压线、污水管线等情况，适当修改府

11、前路线位及断面。同时，为更利于 B-7-5、E-2-7 地块交通出入，减少对城市主干路（府前路）的交通影响，更利于城镇交通组织，需增加兴盛路和康宁路西延伸段。3.2 用地指标的前期研究用地指标的前期研究 本着以人为本，创建和谐社会的设计理念，规划对地块 1 和地块 2 内部道路进行修改后，道路广场用地面积增加，居住用地减少，商业金融业用地减少，周边其他相关地块用地面积将发生相应变化，其他指标按原规划要求进行控制。3.3 公共服务设施的前期研究公共服务设施的前期研究 1）规划修改后人口容量分析 本次规划修改后，居住用地面积减少，其他指标控制不变，其居住人口相应减少，但属控规预测的合理范围内。2）

12、公共服务设施修改分析 由于居住用地面积减少，修改后人口变化不多，本次规划修改不重新考虑公共服务设施配置。3.4 综合分析综合分析 通过以上分析可以看出，本次规划修改仍延续原规划的空间结构、用地布局不会对城镇的整体造成过多的负面影响。4、规划修改方案、规划修改方案 根据以上前期研究结果和相关法律、法规文件，综合考虑各方面因素，提出以下规划修改方案：（1）沙凰路在不影响马屿镇一中用地红线的基础上，依据最新的现状地形图，道路线位从马岩木材市场东向穿过，保证其地块相对完整；同时应瑞安市马屿工业区(马岩片、树排头片)控制性详细规划编制的需求，将沙凰路延伸至赏江路，以便园区交通组织，修改 后道路占地面积

13、1948。为此周边涉及地块面积发生相应变化，A-4-1 地块由 7234 分为 A-4-1 的 2419 和 A-4-9 的 4465；A-4-2 地块由 4581 分为 A-4-2 的 2544 和 A-4-8 的 1695；A-4-6 地块由3722 减少为 2918；A-4-7 地块由 1197 减少为 991；A-6-2 地块由 16738 增加为 24342；A-7-1 地块由 11636 减少为 9058；A-7-2 地块由 38473 减少为 33204；A-9-1 地块由 121249 增加为 121561；A-10-1 地块由 18594 减少为 18279，其他指标保持不变

14、。（2）五六省道（府前路）双屿路交叉口依据最新的现状地形图，在不影响其他路段线位的基础上，对绿化隔离带、机动车道、非机动车道、人行道等做相应调整，修改后道路占地面积减少 49，交叉口周边地块用地面积也发生相应的变化。原控规五六省道（府前路）横断面为 3-9-7.75-8.5-2-8.5-7.75-9-3 米，修改为 4-9-3.25-12-2-12-3.25-9-4 米。A-13-9 地块由 2176 增加为 2337；B-7-6 地块由3235 增加为 3444；B-7-7 地块由 7085 增加为 7157；D-2-2地块由 2364 减少为 2271；E-1-1 地块由 2392 减少为

15、 2169；E-1-2 地块由 32334 减少为 32257，其他指标保持不变。（3）兴盛路在现状机耕路的基础上向东延伸至跃马大道，道路宽度为 18 米，横断面形式为 3-12-3 米，修改后道路占地面积 4872。E-1-3 地块由 44367 分为 E-1-3 的 24261 和 E-1-4 的 17154；E-1-4 地块由 4077 分为 E-1-7 的 2284 和 E-1-9 的 1523；E-1-5 地块由 4081 分为 E-1-8 的 2297 和 E-1-10 的 1514；E-1-7地块由 17549 分为 E-1-5 的 7477 和 E-1-6 的 8692，其他指

16、标保持不变。（4）康宁路（新增西延伸段）在规划康宁路的基础上向西延伸至 B-7-5 地块，道路宽度为 18 米，横断面形式为 3-12-3 米，修改后道路占地面积 1450。B-7-2 地块由 15672 分为 B-7-2 的 12900 和 B-7-13 的 2502；B-7-9 地块由 3949 分为 B-7-9 的 1173 和 B-7-14 的 2506；B-7-10 地块由 16978 分为 B-7-10 的 10474 和 B-7-12 的 5594，地块其他指标保持不变。综上所述，道路面积增加 8221（详见表 4-1：主要规划道路一览表（修改前后对比），商住用地面积增加 127

17、0，住宅用地面积减少 5272，商业金融业用地面积减少 77，街头绿地面积减少3172，交通广场用地面积增加 54，社会停车场库用地减少 206 ，公共交通用地面积增加 72，水域面积减少 890。（详见附表一：规划用地平衡表（修改前后对比）表 4-1：主要规划道路一览表（修改前后对比）序号 道路性质 道路名称 道路编号 断面编号 长度 红线宽度 用地面积(m2)断面形式 备注 1 主干道 五六省道（府前路）修改前 G01-G10 A-A 3079 58.5 146200 3-9-7.75-8.5-1-1-8.5-7.75-9-3 修改后 G01-G10 A-A 3079 58.5 14615

18、1 4-9-3.25-12-1-1-12-3.25-9-4 2 次干道 沙凰路 修改前 C02-K02 C-C 1876 24 29600 4-8-8-4 修改后 S01-K02 C-C 1962 24 31548 4-8-8-4 3 支路 康宁路 修改前 F01-F04 E-E 922 18 16000 3-6-6-3 延伸 修改后 F05-F04 E-E 1011 18 17450 3-6-6-3 4 支路 兴盛路 修改前-新增 修改后 R01-R02 E-E 279 18 4872 3-6-6-3 注：道路长度、用地面积均为瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划规划范围内数值。5、规划修改的评价

19、、规划修改的评价 瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划明确了镇区的建设内容，对促进马屿城镇建设的健康、有序发展提供了科学依据。但沙凰路、五六省道（府前路）的线位与 B-7-5 地块和 E-1-3 地块的交通出入口的控制上处理欠妥。本次规划修改本着解决实际建设中存在的问题，在不影响镇区整体发展，不违反国家、地方有关法律、法规的前提下，对瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划进行局部修改。并对修改方案做如下评价：5.1 规划结构的评价规划结构的评价 由于本次规划修改主要针对局部道路线位修改和进行小范围的用地整合，故不会对瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010 年）的功能结构产生变化。5.2 用地指标修改的评价

20、用地指标修改的评价 本次规划提出相应的修改方案，依据原控规要求确定各相关地块的用地指标。（详见表 5-1：修改地块用地指标表）表 5-1：修改地块用地指标表 主要地块规划控制指标 块编号（修改前）块编号（修改后）规定性指标 指导性指标 用地性质 用地面积（m2)筑密度（积率 筑限高（地率（停车位(辆)配套设施 居住户数（居住人数（注 代码 称 机动非机动%）m）%）车位 车位 户）人）-4-1 E1 域 7234 -4-1 E1 域 2419 -4-9 E1 域 4465 -4-2 G12 头绿地 4581 0 -4-2 G12 头绿地 2544 0 -4-8 G12 头绿地 1695 0 -

21、4-6 C21/R21 住用地 3722 0.4 0 5 54 161 36 114 -4-6 C21/R21 住用地 2918 0.4 0 5 42 126 28 90 -4-7 S3 会停车用地 1197 0.2 0 -4-7 S3 会停车场库用地 991 0.2 0 -6-2 C21/R21 住用地 16738 0.1 0 0 211 633 141 450 -6-2 C21/R21 住用地 24342 0.1 0 0 307 920 204 654 -7-1 C21/R21 住用地 11636 0.1 0 5 147 440 98 313 -7-1 C21/R21 住用地 9058 0

22、.1 0 5 114 342 76 243 -7-2 R21 宅用地 38473 8.1 0 5 485 404 404 1293-7-2 R21 宅用地 33204 8.1 0 5 418 349 349 1116 -9-1 R21 宅用地 121249 8.8 0 0 1309 1091 社、开、厕 1091 3492 -9-1 R21 宅用地 121561 8.8 0 0 1313 1094 社、开、厕 1094 3501-10-1 R21 宅用地 18594 0.6 4 5 179 149 社、开 149 476 主要地块规划控制指标 块编号（修改前）块编号（修改后）规定性指标 指导性

23、指标 用地性质 用地面积（m2)筑密度（%）容积率 筑限高（m）地率（%）停车位(辆)配套设施 居住户数（户）居住人数（人）注 代码 称 机动车位 非机动车位-10-1 R21 宅用地 18279 0.6 4 5 175 146 社、开 146 468-13-9 S21 通广场用地 2176 5 -13-9 S21 通广场用地 2337 5 -7-2 E1 域 15672 -7-2 E1 域 12900 -7-13 E1 域 2502 -7-6 S21 通广场用地 3235 5 -7-6 S21 通广场用地 3444 5 -7-7 U21 共交通用地 7085 0 0.5 5 0 厕 交首末站

24、-7-7 U21 共交通用地 7157 0 0.5 5 0 厕 交首末站-7-9 G12 头绿地 3949 0 -7-9 G12 头1173 0 绿地-7-14 G12 头绿地 2506 0 -7-10 G12 头绿地 16978 0 -7-10 G12 头绿地 10474 0 -7-12 G12 头绿地 5594 0 -2-2 S21 通广场用地 2364 5 -2-2 S21 通广场用地 2271 5 -1-1 S21 通广场用地 2392 5 -1-1 S21 通广场用地 2169 5 主要地块规划控制指标 块编号（修改前）块编号（修改后）规定性指标 指导性指标 用地性质 用地面积（m2

25、)筑密度（%）容积率 筑限高（m）地率（%）停车位(辆)套设施 居住户数（户）居住人数（人）注 代码 称 机动车位 非机动车位-1-2 C2 业金融业用地 32334 0.5 0 0 647 4850 -1-2 C2 业金融业用地 32257 0.5 0 0 645 4839 -1-3 C21/R21 住用地 44367 0.4 0 0 639 1917 426 1363 -1-3 C21/R21 住用地 24261 0.4 0 0 349 1048 233 745 -1-4 C21/R21 住用地 17154 0.4 0 0 247 741 165 527 -1-4 G12 头绿地 4077

26、 0 -1-7 G12 头绿地 2284 0 -1-9 G12 头绿地 1523 0 -1-5 E1 域 4081 -1-8 E1 域 2297 -1-10 E1 域 1514 -1-7 G12 头绿地 17549 0 -1-5 G12 头绿地 7477 0 -1-6 G12 头绿地 8692 0 5.3 公建服务设施修改的评价公建服务设施修改的评价 本次规划修改后，居住用地面积减少，其他指标控制不变，其居住人口相应减少，但属控规预测的合理范围内，对整体各项公共设施影响较小，对中小学等自身配套方面也影响微小。5.5 空间景观规划修改的评价空间景观规划修改的评价 由于本次规划局部修改道路线位及相

27、关地块用地面积，并未对镇区内的主要河流、主干路和山体等特色景观造成破坏或严重干扰，故不会对马屿城镇的总体空间景观造成较大影响。5.6 市政设施修改的评价市政设施修改的评价 由于修改后建筑容量变化幅度不大，对城镇给水、排水、电力、电信、燃气等城镇基础设施不会造成过大影响。所以本次规划修改的幅度应属于镇区各项市政设施可承受范围内，对城镇市政工程方面影响较小。5.7 道路交通修改的评价道路交通修改的评价 规划道路与瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010 年）及现状实际情况衔接后，道路的线位及交叉口的设置将更加合理，更利于城镇交通及地块出入口的合理组织。5.8 社会影响的评价社会影响的评价 不仅有利

28、于旧村整体改造和城镇建设的顺利进行，而且有利于社会和谐、稳定发展。同时，局部地块用地规模的调整和道路的新增，符合马屿镇政府、相关建设方和当地居住人们的意愿。6、规划修改的结论、规划修改的结论 根据以上分析，本次规划修改不会对马屿镇的整体利益及远期发展造成不利的影响，同时可以促进马屿镇的城镇建设，更有利于社会的和谐、稳定。因此，对瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划进行局部修改的方案基本可行。附表一：规划用地平衡表（修改前后对比）序号 用地性质 用地面积（ha）比例（%）人均指标(/人)代码 名称 修改前 修改后 差额 修改前 修改后 修改前 修改后 1 R 居住用地 252.98 252.55 -0

29、.43 42.04 41.96 42.16 42.09 其中 R21 住宅用地 167.67 167.14 -0.53 R22 公共服务设施用地 33.89 33.89 R21C21 商住用地(住宅部分)51.42 51.55 0.10 2 C 公共设施用地 56.18 56.20 0.02 9.34 9.34 9.36 9.37 其中 C11 市属办公用地 3.30 3.30 C12 非市属办公用地 2.09 2.09 C2 商业金融业用地 8.55 8.54 -0.01 C21 商业用地 7.25 7.25 C22 金融保险业用地 0.71 0.71 C26 市场4.69 4.69 用地

30、C21R21 商住用地(商业部分)12.85 12.88 0.03 C36 文化娱乐用地 0.84 0.84 C41 体育用地 4.27 4.27 C51 医院用地 1.78 1.78 C62 中等专业学校用地 6.44 6.44 C63 成人与业余学校2.56 2.56 用地 C9 其他公共设施用地 0.85 0.85 3 M 工业用地 123.53 123.53 20.53 20.52 20.59 20.59 其中 M2 二类工业用地 123.53 123.53 4 W 仓储用地 2.27 2.27 0.38 0.38 0.38 0.38 其中 W1 普通仓库用地 2.27 2.27 5

31、T 对外交通用地 8.38 8.38 1.39 1.39 1.40 1.40 T22 公路7.07 7.07 其中 用地 T23 客运站用地 1.31 1.31 6 S 道路广场用地 98.41 99.22 0.81 16.35 16.48 16.40 16.54 其中 S1 道路用地 91.58 92.40 0.82 S21 交通广场用地 1.02 1.03 0.01 S22 游憩集会广场用地 1.38 1.38 S3 社会停车场库用地 4.43 4.41 -0.02 序号 用地性质 用地面积（ha）比例（%）人均指标(/人)代码 名称 修改前 修改后 差额 修改前 修改后 修改前 修改后

32、7 U 市政公用设施用地 8.64 8.65 0.01 1.44 1.44 1.44 1.44 其中 U11 供水用地 0.56 0.56 U12 供电用地 0.52 0.52 U13 供燃气用地 0.53 0.53 U21 公共交通用地 1.67 1.68 0.01 U22 货运交通用地 2.82 2.82 U3 邮电设施用地 1.71 1.71 U41 雨水、污水处理用地 0.15 0.15 U42 粪便垃圾处理用地 0.18 0.18 U9 其他市政公用设施用地 0.50 0.50 8 G 绿地 51.42 51.10 -0.32 8.54 8.49 8.57 8.52 其中 G11 公

33、园 3.16 3.16 G12 街头44.24 43.92 -0.32 绿地 G22 防护绿地 4.02 4.02 规划建设用地 601.81 601.90 0.09 100.00 100.00 100.30 100.32 9 E 水域或其它用地 59.62 59.53 -0.09 其中 E1 水域 24.00 23.91 -0.09 E2 耕地 24.81 24.81 E4 林地 10.81 10.81 规划范围总用地 661.43 661.43 注：由于修改前后人口相差不大，故修改前后规划人口统一采用6.0 万人计算。附表一 附图：1、区位图 2、现状图 3、原用地功能图 4、修改后用地功能图 5、原道路系统规划图 6、修改后道路系统规划图 7、原控规分幅图则 8、规划修改分幅图则