商业地产服务内容.docx

1、商业地产服务内容商业不动产服务内容一、商业销售及招商代理策划服务二、商业规划服务三、商业空间委托设计四、商场外观及景观设计规划五、商场美食街规划六、停车场管理规划七、商场形象（CIS）识别系统设计八、商业物业管理筹备规划九、商场经营管理规划商业销售及招商代理策划服务一、 市场及产品概念调研。二、 商业不动产的招商工作。三、 商业不动产物业管理规划(实质经营之执行另发包计费)。四、 实质环境规划与设计整合。五、 景观概念规划(设计费另计)。六、 广告企划规划（所有委外工作之费用另计）：1、 广告实施计划及方案。2、 广告诉求及广告宣传计划。3、 推广活动计划。4、 广告公司筛选。5、 联合行销及

2、企业形象的推广。七、 接待中心规划整合。八、 销售管理：1、 业务销售规划及执行。2、 确定商业不动产租赁与销售比例。3、 确定租赁与销售底价。4、 确定核心店优惠办法。5、 确定销售计划及预算。6、 业务手册。7、 训练手册。九、 顾客服务管理规划：1、 顾客服务计划及执行方案。2、 顾客服务管理方案。商业规划服务一、市场调查1.市调(1)市场调研，市调分析a、进行车流量、人流量统计b、进行店内、外顾客问卷调查c、提供现有资源和优势的分析报告d、提供周边的需求潜力的分析报告e、提供周边发展潜力的分析报告二、商业规划 1、商场定位规划(1)、商场经营定位提案(2)、确定企业文化核心(3)、商品

3、规划a、业种配置规划b、目标品牌配置提案c、目标品牌配置业绩预估表2、空间规划(1)、平面配置规划(2)、整体空间规划(3)、服务设施规划3、招商与销售规划(1)、各区销售（租金）收入估算(2)、厂商组合模拟提案(3)、主力店招商提案及进度等商业空间委托设计（一）设计规划阶段1. 设计规划阶段为:一、商品定位阶段二、概念设计阶段2. 另行委托的设计院执行以下阶段的落实工作:三、发展阶段四、施工图设计阶段五、施工阶段（二）设计规划内容壹. 商品定位阶段 1.Case Study相关商场参考分析 2.Image Board相关空间意象(Image)参考分析，包括以下部分:1.“公共设施”空间意象；

4、2.“主题空间”空间意象；3.“分类商品主题空间”空间意象；3.Programming空间计划，包括以下部分:1.垂直空间分区平面图；2.主要入口及主题空间配置平面图；3.垂直空间动线分析平面图；4.业种分区平面配置图；5.各楼层空间柜位分割草图及动线分析平面图；6.设备房及服务空间检讨；7.说明垂直空间关系的立面剖图。4.Master Plan完成草案设计，包括以下部分:1.各楼层规划平面图；2.各楼层业种分区平面图3.主要入口及大堂空间意象确定；4.主题空间的空间意象确定；5.垂直空间动线计划确定。贰. 概念设计阶段1.Perspective空间效果图(手绘或计算机合成)，包括以下内容:1

5、.一楼大堂空间效果图；2.主题空间效果图；3.各楼层重点空间效果图；4.重要垂直动线空间效果图；5.商品柜及主走道空间效果图。2.Layout平面系统图,包括以下内容:1.修正商品定位阶段各楼层业种分区平面图2.修正商品定位阶段各楼层规划平面图；3.各楼层天花平面图；4.各楼层地坪平面图；5.地下停车场规划设计:(1)工程方案a.出入口上方顶棚b.出入口坡道表面防滑处理c.地面出入口防水沟 d.地下室净高如有可能应在4 .2 m以上e.地下部分每层设上、下水f.每层设男女卫生间g.中控室及员工休息室(2)设备设施及停车场CIS方案a.人口、道路设橡胶及反光减速陇b.立柜1.2 m以下部分设反光

6、防撞抱角c.反光镜d.停车位设挡车器e.干粉灭火器f.车道线、车位线及导向箭头g.分类垃圾筒h.各种交通标识i.反光施工锥j.L架及公告灯箱k.停车位数量户外电子公告牌(3)智能化管理系统方案a.三控道闸b.临时收费计时及缴费系统c.监控系统d.IC卡系统(4)运营管理方案a.停车场相关证照办理b.人员定编、定岗及组织架构c.员工招聘、教育及培训计划d.员工排班表e.员工食宿管理细则f.员工服装管理规定g.停车费收缴日报表h.停车收费标准制度i.停车场管理规定3.Specification相关配套概念，包括以下内容:1.色彩概念；2.材料概念；3.照明概念；叁.施工图设计阶段1.平面系统，包括

7、以下部分:1.拆除平面图；2.定案平面图；3.放样平面图；4.立面索引图；5.定案天花图；6.定案地坪图；7.其它平面图。2.立面系统，包括以下部分:1.立面大剖图2.一楼入口大堂立面图；3.各楼层主题空间立面图；4.各楼层重点空间立面图；5.重要垂直动线大剖立面图；6.商品柜立面图。3.配套计划，包括以下部分:1.明确色彩计划；2.明确材料计划；3.照明分析计划。四.节点大样，包括以下部分:1.天花节点大样；2.地坪节点大样；3.立面节点大样；4.道具节点大样；5.广告灯箱节点大样；6.其它节点大样五.报批系统图，包括以下部分:1.内装修报批图；2.外景观报批图；3.广告灯箱报批图；4.其它

8、报批图。六.配套计划:1.材料表,及材料样本裱板；2.照明规范；3.五金规范；4.施工规范。七.工程造价精算八.以下内容另行委托设计院执行1.配电端口图；2.弱电端口图；3.空调配置图；4.给排端口图；5.污水端口图；6.配电系统图；7.弱点系统图；8.空调系统图；9.照明系统图；10.给排系统图；11.污水系统图；12.其它系统图。商场外观及景观设计规划壹：概念设计阶段 一、场地分区 1、场地分区与场地利用 2、场地分区与场地内容组织二、实体布局 1、实体布局与场地关系（商场与广场的关系） 2、实体布局与其它内容（分析框图）三、交通安排 1、流线系统的组织（平面图） 2、停车系统的组织（平面

9、图）四、绿地配置 1、绿地配置的用地确定 2、绿地配置的形式确定（平面图）贰：设计发展阶段一、道路布置 1、平面形式确定（平面图） 2、剖面形式确定（剖面图）二、停车布置 1、平面尺寸（平面图） 2、出入通道（平面图或剖面图）三、竖向布置 1、整平方式确定（如需要绘剖面图） 2、标高确定（标高确定图） 3、雨水排除（排水图）四、管线布置 1、明确地下工程管线（管线设计图） 2、确定管线间距（管线设计图）五、景园布置 1、平面设计布置图（手绘或电脑） 2、素材材料确定（图示） （1）、植物 （2）、水景 （3）、其它素材 3、设施细部 （1）、地面铺装（平面图） （2）、室外台阶（平面图与剖面图

10、） （3）、坡道（剖面图） （4）、座椅（配合环境的座椅形式，图或照片） （5）、栅栏、围墙、栏杆（出设计图纸） （6）、广场灯光系统（系统图） （7）、广场音响系统（系统图） （8）、广场指示系统（9）、其它（如垃圾箱等）叁：施工图设计阶段 一、节点图1、道路系统节点图2、停车场节点图3、竖向布置节点图 二、机电系统图1、排水系统图2、景观灯光效果系统示图3、音响系统图 三、配套小品设计（施工图及图片）肆：建筑外立面设计一、方案设计1、招牌位置设计（出效果图）2、效果灯光设计（出效果图）3、其他（对建筑物外立面依商业设计为准）二、施工图阶段1、节点图和结构图 （1）、结构图及构造图 （2）、

11、节点图2、机电图 （1）、效果灯光系统图商场美食街规划(一)、规划部分一、MarketStudy市场调研分析 1、国际美食街趋势资讯分析2、中国美食街趋势信息分析3、消费习性分析4、竞争同业调研分析二、 业种业态定位1.美食街整体空间形象概念2.商品（菜单）范围定位3.商品（菜单）价位定位4.美食街经营管理定位说明：根据市场调研分析材料,对美食街的整体空间形象感觉、商品大范围、价位带经营管理形式作出精确定位。三、 商品（菜单）规划1、商品（菜单）整体概念2、商品（菜单）材料成本3、商品（菜单）销售价格说明：根据业种业态定位作出商品（菜单）规划。商品菜单规划具体至每项菜单材料成本、生产流程以及销

12、售价格。此项规划作为美食街招商的重要参考依据，招商过程中商品细节价格会根据招商情况作修正，但大范围不变方能保证美食街的整体形象。四、 招商规划1、商品（菜单）招商概念2、美食街厂商信息名单3、合作经营规划4、招商活动规划说明：根据业种业态定位以及商品（菜单）规划作出招商规划，招商工作不能只在本地区发布招商。必需根据业种业态定位以及商品菜单规划需要，放大至全国主要城市如北京、上海等招符合需要的厂家。为了整体的成功，初期可以提供优惠条件并作好整体经营管理的配套服务工作。五、 经营规划1、食街经营思想概念2、商场整体经营互动概念3、美食街经营思想概念具体执行方案规划说明： 指导思想，明确的概念才有明

13、确的执行方案。知道为什么这么作，顾客便能从各种感觉中体会经营思想，幷产生认同尊重。六、 管理规划1、食街管理组织架构2、组织架构岗位职责3、营业管理规划4、营收管理规划说明：一般美食街虽然通过招商，由合作厂商分担了大部份具体的管理工作。经营上虽于粗放型的管理，然而居于整体的形象塑造和厂商的长期合作，需要以精细管理的思路去作粗放型的管理。七、 生产规划1、产流程规划2、生产流程空间配量规划3、生产设备规划说明：从送货、贮存、清洗粗加工、细加工、至销售是美食街运作最重要的环节，是否顺畅影响产量以及销量。整体的生产规划必需完善，细节部份根据合作厂商个别需求调整。二、营销规划1、度营销活动规划2、年度

14、广告发布规划3、促销活动规划说明：美食街需要配合整体的商业经营规划营销活动，通过营销活动塑造整体形象带来客流，让合作厂商感受实质的经营合作，成为强势的主导者有利于招商及管理。三、规划检核辅导1、项规划检核2、各项规划执行辅导说明：从筹建至开业后90天内，针对各项规划工作检核幷提出细部调整方案，针对各项规划工作执行进行辅导，顾问式或协助式或项目式、视情况决定。（二）、设计部分一、设计概念形成定位1、整体商业空间互动协调概念定位2、美食街空间形象概念定位3、美食街空间配置概念定位4、美食街空间动线概念定位说明：根据规划需求形成设计概念，如此设计概念才能准确满足各项需求，设计概念准确才能准确的作好设

15、计工作。二、基本设计1、平面系统(1)、拆除平面图(2)、配置平面图(3)、厂房配置平面图(4)、定案平面图(5)、立面索引图(6)、平顶平面图(7)、空调平面图(8)、水电平面图(9)、配电端口图(10)、弱电端口图(11)、其它平面图2、立面系统(1)、整体立面展开图(2)、各立面展开图(3)、美食街枢位立面图3、配套系统(1)、常规材料规格计划表(2)、表面装饰材料规格样品计划表(3)、美食街桌椅设计图(4)、美食街整体配色计划表(5)、美食街照明设计图(6)、美食街广告灯箱标示设计图(7)、美食街重点效果图三、施工图设计1、接点大样(1)、平顶接点大样图(2)、地面接点大样图(3)、立

16、面接点大样图(4)、道具接点大样图(5)、广告灯箱接点大样图(6)、其它接点大样图2、系统图(1)、配电系统图(2)、弱电系统图(3)、空调系统图(4)、消防系统图(5)、厨房排烟新风系统图(6)、照明系统图(7)、上水下水系统图(8)、其它系统图3、报批系统图(1)、内装修报批图(2)、消防报批图(3)、水电报批图(4)、环卫报批图(5)、广告灯箱报批图(6)、其它报批图4、配套施工图(1)、厨房设备配置图(2)、厨房排烟送风施工图(3)、橱柜制作施工图(4)、桌椅制作施工图(5)、广告灯箱标示物制作施工图(6)、其它制作施工图(7)、施工规范验收标准5、工程项目预算(1)、工程项目、数量(

17、2)、工程单价、总价、预算(3)、工程发包规划方案6、设计解说、检核、工程监造(1)、设计解说、协助发包(2)、设计检核、修正调整(3)、工程督导、监造商场形象（CIS）识别系统设计(一)、识别系统基础部分一、标志1 标志及释义2 标志墨图3 标志最小使用规范4 标志标准做图5 标志颜色规范6 标志留白空间规范二、标准字体及组合1 标准字体2 标准字体标准作图3 标准组合-14 标准组合-25 标准组合-36 标准组合版面应用范围7 标志不同明度背景的使用8 标志不同背景色的使用范围9 标志禁用说明10 标准组合禁用说明三、辅助图形1 辅助图形设计2 辅助图形的色彩应用规范3 辅助图形使用规范

18、四、slogan平面表现规范1、slogan平面表现规范2、商场slogan排列规范3、商场slogan标准颜色使用五、吉祥物形象规范1 吉祥物形象展开2 吉祥物形象展开3 吉祥物形象展开4 吉祥物形象应用5 吉祥物形象应用6 吉祥物形象与标志及文字组合（二）、识别系统应用部分一、办公系统1名片2认购书3信纸4标准信封5标准办公纸6传真纸7便笺8不干胶贴纸9胸卡10徽章11办公部门标牌12纸杯13烟灰缸二、室外指示系统 造型门头 直式招牌 横式招牌 门头双面灯箱 门头挂旗 立地式招牌 连锁店店牌 玻璃不干胶标志 玻璃防拉条10“推、拉”门标识11“营业中”指示牌12 营业时间牌13 形象吉祥物

19、应用14踏垫15地面贴纸三、包装运输系列1 包装纸2 包装纸袋3 包装塑料袋4 手提袋5 礼品袋6 礼品盒7 封口胶带8 透明封口胶带9轿车外观规范10面包车外观规范11通勤车外观规范12运输货车、集装箱运输车外观规范13特种工程车辆四、销售人员服装系统1 女性人员制服（夏）2 女性人员制服（冬）3 男性人员制服4 专用领带、领巾5 徽章6 别针、领带夹7 T恤衫8 广告衫9 帽子五、室内指示系统1 商场入口买点指示标识2 商场内买点指示标识3 商场专柜标识灯箱4 商场专柜标识牌5 售点宣传灯箱6 售点宣传看板7 售点宣传挂旗8 售点形象看板六、销售系统1 货架造型2 货架规格，材料工艺图3

20、展架造型4 展架规格，材料工艺图5 收款台造型6 收款台规格，材料工艺图7 多媒体展示台造型8 多媒体展示台规格，材料工艺图9专柜造型10 专柜造型规格，材料工艺图11 角型销售区规划12 方型销售区规划13 多边形（圆型）销售区规划14 直列型销售区规划15 产品价签16 产品说明签17 产品说明签台18 宣传海报架19 立式POP广告20 台式POP广告21 卡通形象应用22 装饰物应用23 挂式POP广告24 标志背景板25 专用遮阳伞26 认证牌规范27 荣誉证书规范28 指定专卖证书牌29 专柜应用范围七、企业形象广告系统（1）公共媒体类：1.电视广告标志规范标准镜头（4个定格）2.

21、企业志广告版式规范（整版、半版、1/4版、通栏、半通栏） 3.路牌广告版式规范范 4.产品摆放及标识设置规范 5.材质使用及施工规范 6.企业标志性雕塑创意方案7.灯箱广告、霓虹灯广告规范8.公共交通车体广告规范（2）企业自身媒体类：1.海报（招贴）版式规范2.企业宣传册（产品样本）规范3.立体POP广告 停车场管理规划停车场管理规划概要序号服务范围工作重点一土建工程1、出入口坡道上方搭建防雨采光板8、温感、烟感、喷淋2、出入口坡道表面做防滑处理9、鲜风系统3、出入口设防水沟10、排烟系统4、.地下室净高4.5米11、电梯直达5、地下一层设公用卫生间12、员工宿舍设采光井6、地下一层设独立上、

22、下水13、地下照明设分路开关7、预留中控室位置14、水、电、气单独设表计量二交通工程交通设施1、划线 7、施工锥2、减速垄8、L架3、反光防撞抱角9、公告灯箱4、挡车器10、消防箱5、反光镜11、分类垃圾筒6、交通标识12、杂务箱收费系统1、三控道闸4、IC卡2、读卡机5、电子公告牌3、服务器监控系统1、监视器3、服务器2、云台4、布线三施工工程四CIS系统设计五管理规划1、资质、证照6、员工管理及奖罚2、组织架构7、停车场管理规定3、岗位职责8、各项管控图表4、定编定岗9、收费标准制订5、员工召聘培训考核六运营规划1、洗车房2、代客泊车3、灯箱广告商业物业管理筹备规划（一）、商业物业管理之价

23、值规划 物业管理服务流程 创 造 价 值 1、塑造开发公司之品牌知名度 2、保证物业公司运营获利 1、创造项目之销售优势 2、确保前期销售与后期物业服务一贯性 1、启动资金方案规划、降低开发商之负担 2、物业管理模式之系统化、标准化 1、对销售业务之支持2、根据销售需求，及时调整物业服务细项 3、可有效降低未来物业管理之工程管理成本1、交屋小组可有效衔接代销之客服系统， 减少中间磨擦 1、确保客服小组与交屋小组之服务连续性2、降低业主与开发商之潜在交屋矛盾3、降低开发商之管理成本，提高交屋效率 4、为后期物业管理积累基础资料 1、塑造公司之品牌形象2、有效经营开发商之资产及公共空间3、创造业主

24、满意度4、商业经营持续地为开发商创造利润 5、提高租金水平 1、维持项目未售单位之强力销售2、积累优势开发品牌效果（二）、物业管理顾问服务模式一物业前期顾问服务：在工程设计完成后，由专业的物业工程技术人员从物业管理和使用的角度，对楼宇的设施、设备的配置，服务功能分布的合理性，是否有遗漏项目等方面提出专业意见和建议，并随着工程进展而不断跟进，直到竣工验收为止。以避免日后发现问题已无法补救而造成使用者不便及管理上的困难。二物业管理筹备期服务：（入住前5个月起）物业派驻专业管理人员开始进行筹备工作，制定管理方案，设计组织机构和人员配备，编制各类预算，建立各种规章制度，岗位职责和工作程序以及员工培训等

25、诸多事宜。以使业主入住即置身于有条不紊的管理和舒适温馨的环境之中。三入住后的管理服务：采用全权委托式管理方式。由具有专业知识和丰富物管经验的管理人员进行专业化管理。（三）、物业管理工作概要说明一、各期物业管理内容1、物业前期顾问（1）物业规划设计（2）参与有关工程会议（3）协助本项目做好物业的竣工验收工作（4）对工程遗漏问题的跟进（5）物业接管验收2、物业管理筹备期（1）柜位使用、管理、维修公约（2）编制用户手册（3）制定物业管理财务预算（4）设计组织机构及工作岗位（5）建立各项规章制度（6）筹备物业开业庆典活动3、开业后的物业管理（1）洁与定期保洁（2）治安与消防（3）设施、设备的日常维修与

26、定期保养（4）花木养护、节日装饰（5）车辆管理与交通管制（6）商务特约服务二、商务特约服务1、公司注册。2、商业空间设计与施工。3、广告招牌之设计制作与审批。4、银行按揭服务。5、租赁中介服务。6、保险代理（四）、物业管理制度汇总概要（五）、商业物业管理体系 一、客户管理系统 1.业主/租户资料管理2. 客户投诉管理3.电话管理4. 物业加建/改建管理 (1). 项目内容及审批(2).项目施工公司资料管理(3). 押金收取户退还押金管理5. 通告发放管理6. 邮政管理 (1). 邮件管理 (2). 报刊管理二、行政人事管理系统1 .公司组织架构管理(1).组织架构图表(2).定岗定编说明2.

27、员工个人资料管理3. 员工薪资架构4. 文档管理 (1). 会议纪要管理 (2). 内部通知的管理5. 劳动合同管理6. 公司规章制度管理三、工程管理系统1. 工程档案/图纸管理(1). 档案/图纸库(2). 档案/图纸借阅登记2. 工程设备管理(1). 设备基本资料管理(2). 设备操作规程管理(3). 设备维修管理3. 工具使用情况管理4. 能源消耗管理(1). 公共区域设施设备能源消耗管理(2). 物业单元能源消耗管理5. 承包商管理 (1). 评选标准管理 (2). 工作表现管理四、保安管理系统1.保安队伍管理2. 安全保卫管理3. 消防管理五、环境管理系统1. 清洁服务管理2. 绿化服务管理六、财务管理系统1. 收费管理2. 押金收取管理3. 费用查询管理4. 财务试算七、采购、库存管理系统 1. 供应商名录库2. 物品/材料管理八、文件管理系统商场经营管理规划一、教育训练 1、人力状况盘点2、完成人力盘点报告3、完成培训大纲提案4、编制高层专用培训教材5、编制一般员工细部培训课程6、实施培训，维持培训效果7、建立、健全教育训练体系二、营销企划 1、现有主顾客数据收集2、完成主顾客现状分析