房地产开发企业土地增值税清算要点Word文档下载推荐.docx

1、以上，或该比例虽未超过 85 ，但剩余的可售建筑面积已经 出租或自用的，或取得销售 （预售）许可证满三年仍未销 售完毕的，以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行清算。这一 规定，不仅明确了房地产开发企业土地增值税清算的条件和 范围，使清算更具可操作性，还有效地遏制了企业通过推迟 办理竣工决算，长期不进行清算，逃避土地增值税的现象。（二）明确了非直接销售和自用房地产的收入确定原则对非 直接销售和自用房地产的收入是否征收土地增值税，如何计 征，条例及实施细则均未明确， 187 号文则以所有权 是否转移作为认定标准，明确规定：房地产开发企业将开发 产品

2、用于职工福利、 奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所 有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务 机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 对房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用 于出租等商业用途时，若产权未发生转移，不征收土地增值 税，在清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。由于 这一规定将在一定程度上加大企业的税收成本，因此，对涉 及此类转让的房地产项目，企业应事先进行评估，以便选择 有利于企业的涉税方案，达到降低税负的目的。（三）对扣除项目

3、的扣除规定做出了更具体的界定对土 地增值税扣除项目， 187 号文明确了 2 种不予扣除、 2 种准 予扣除和 1 种核定扣除的情况：1.对扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成 本、费用及与转让房地产有关的税金，不能提供合法有效凭 证的，不得扣除；对房地产开发企业的预提费用，除另有规 定外，不得扣除。2.对与清算项目配套有关的公共设施，三种情况下可以 扣除：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用 可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于 非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （ 3）建 成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；对 房地产开发企

4、业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房 地产开发成本。3.对办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安 装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合 清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价 管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、 区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。此外，对属于多个房地产项目共同的成本费用， 187 号 文在实施细则第九条的基础上进一步明确：应按清算项 目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他 合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。上述规定对扣除项目的扣除以及成本费用的确定和分 摊都做出了更严格

5、、更具体的规定，企业利用不合法凭证列 支成本、预提费用，或利用房地产项目的滚动开发混淆项目 之间成本费用支出等现象将被遏制，这就迫使企业必须更加 规范地进行房地产开发和经营，确保扣除项目凭证的合法有 效，准确合理地确定与分摊成本，以规避由此可能产生的税 收风险。（四）增加了对清算后再转让房地产的处理规定对大多 数房地产开发项目而言，竣工决算与销售转让并不是同步完 成的，通常会遇到清算后再转让的问题，对这种情况如何处 理，条例及实施细则均未涉及。由于 187 号文明确 了符合土地增值税清算的六种情形，因此相应增加了对清算 后再转让房地产的处理规定：对在土地增值税清算时未转让 的房地产，清算后销售

6、或有偿转让的，纳税人应按规定进行 土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑 面积成本费用（即：清算时的扣除项目总金额*清算的总建 筑面积X销售或转让面积）计算。这一规定为今后房地产开 发企业清算后再转让房地产的处理提供了依据，将使核算更 具操作性。二、房地产开发企业土地增值税清算要点（一） 土地增值税临界点上房地产转让收入、扣除项 日金额的确定条例及实施细则规定，转让房地产所 取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）减除规 定的扣除项目金额后的增值额，依照条例规定的税率计算征 收土地增值税。扣除项目具体包括：为取得土地使用权而 支付的地价款及其税费；开发土地和新建房及配套设施

7、的 成本（以下简称房地产开发成本）：开发土地和新建房及 配套设施的费用（以下简称房地产开发费用） ；与转让房地产有关的税金。对从事房地产开发的纳税人还可按项 规定汁算的金额之和， 加计 20扣除。 纳税人建造普通标准 住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额 20的，免征土地增 值税。按此规定，企业可否享受免税的关键在于土地增值额的 计算，而十地增值额的多少，取决于房地产转让收入和扣除 项目金额这两个因素，因此企业如能合理确定房地产转让价 格，充分计算扣除项目金额， 将增值率控制在 20以下就可 达到免税目的。例 1假设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住宅标准，为取得土地使用权所支付的价款为

8、1000 万元，支 付房地产开发成本 2600 万元，房地产开发费用 200 万元， 房地产转让收入 6000 万元， 营业税及附加为 5.5 ，计算应 缴的土地增值税。扣除项目金额：（1000+2600 ）X（1+2O %）+200+6000 X 5.5 %=4850 （万元）增值额： 6000-4850=1150 （万元）增值率：1150 + 4850 X 100 %23.71 %增值率超过20 %, 应按 30%的税率缴交土地增值税 1150X30%=345 （万元）分析：从上面的计算结果可以得到土地增值率计算公式为：土地增值率 =由于增值率 20%是土地增值税征、 免的临界点， 企业可

9、 以借助这个公式，通过对临界点交界处转让收入与扣除项目 金额的筹划，使增值率降至 20 %以下，从而达到免税目的。（ 1 ）假设扣除项目金额不变，计算土地增值税临界点 的房地产转让收入（ x ）解：20%= x 5807万（保留至整数）结论：当房地产转让收入调整至 5807 万元以下时，增 值率低于 20%，企业可以获得免税。（ 2 ）假设转让收入不变，计算：土地增值税临界点的 房地产开发成本（ y ） 20%= y=2725 万当房地产开发成本增加至 2725 万元以上时，增 值率低于 20 ，企业可获得免税。（二）土地增值税计算单位的选择目前，绝大多数房地 产开发项目都是商住混合型，对这类

10、混合项目如何计算土地 增值税，有两条规定可以作为指导。 实施细则第八条规 定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目 或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局关于土地 增值税一些具体问题规定的通知 （财税 199548 号，以下 简称 199548 号文）十三条规定，对纳税人既建造普通标准 住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税 200621 号及 187 号文对此也有规定） ，不分别核算增值额 或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用 免税规定。由于税法之间存在的差异，企业可在税收法律法 规许可的范围内，根据自身的实际情况，选择有利于降低企 业税负的方法进行

11、纳税筹划。例 2 假设某房地产开发企业建造一幢面积为 5000m2（其中商场 1500m2 ，住宅 3500m2 ）的联体商住楼。住宅 符合当地普通住房标准，支付与取得土地使用权有关的价款 300 万元，房地产开发成本 700 万元，房地产开发费用 50 万元，房地产转让收入 1650 万元，其中商场 550 万元，住 宅 1100 万元，营业税及附加为 5.5 ，计算应交的土地增值 税。（ 1 ）以房地产成本核算的最基本核算项目为单位计算 （合并计算）（300+700 ） X（ 1+20 %） +50+ 1650 X 5.5 %=1340.75 （万元） 1650-1340.75=309.2

12、5 （万元）309.25 + 1340.75 X 100 %23.07 %增值率超过20 %，应交土地增值税 =309.25 X 30%=92.775 （万元）（ 2 ）将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算1分摊土地成本和开发成本、费用（按面积）商场：（1500 + 5000）X（300+700+50 ） =315 （万元）住宅：（3500 + 5000） X（300+700+50 ） =735 （万元）2分摊扣除项目金额（ 90+210 ）X（ 1+20 %）+15+550X 5.5 % =405.25 （万元）（210+490 ）X（1+20 %）+35+1100X 5.5 % =935

13、.5（万元）3分别计算增值额和增值率商场增值额： 550-405.25=144.75 （万元）144.75 + 405.25 X 100 %35.72 %住宅增值额： 1100-935.5=164.5 （万元）164.5 + 935.5 X 100 %17.58 %4应交土地增值税144.75 X 30=43.425 （万元）增值率未超过 20 ，免征土地增值税 合计应交土地增值税 43.425 万元。 通过上述计算可以看出，按分别核算法计算的应交土地 增值税 43.425 万元少于按合并计算法计算的土地增值税 92.775 万元，这是因为采用分别核算法， 普通标准住房增值 率低于 20 的部

14、分能够得到准确计算，因此适用免税规定， 可以免征土地增值税。然而由于每个房地产开发项日的转让 收入、扣除项目金额、建筑面积和销售比例都各不相同，因 此，并不都是分别核算法优于合并核算法，企业应根据自身 实际情况分析选择。（三）代收费用计价方式的选扦 对地方政府要求房地产企业在转让房地产时代收的各 种费用如何计征土地增值税问题， 199548 号文规定，代收 费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所 取得的收入计税，在汁算扣除项目金额时，可予以扣除，但 不允许作为加计 2 0 扣除的基数； 未计入房价中的， 不作为 转让房地产收入， 在计算增值额时， 也不允许扣除代收费用。例 3 假

15、设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住 宅标准，在转让房地产的同时代地方政府收取费用 200 万元， 预计转让收入 5860 万元，营业税及附加为 5 . 5 ，扣除项目 资料同 例 1 ，计算应交的土地增值税。（ 1 ）代收费用计入房价向购买方一并收取的（1000+2600 ） X（ 1+20 %） +200+200+ （ 5860 +200 ）X 5.5 %5053.3 （万元）（ 5860+200 ） -5053.3=1006.7 （万元）1006.7 + 5053.3 X 100%= 19.92 %增值率低于 20 ，免交土地增值税。（ 2 ）代收费用不计入房价的 （ 1000+ 2

16、600 ）X（1+20 ） +200+5860X 5.5 =4842.3 （万元） 5860-4842.3=1017.7 （万元）1017.7 + 4842.3 X 100%= 21.02 %增值率超过 20，应交土地增值税 =1017.7 X 30=305.31 （万元）从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方 式，其增值率是不同的。企业若想把税负降低，就应在代收 费用业务发生之前，充分考虑采用何种计价方式对企业最为 有利，避免承担不必要的税负。由于房地产开发企业土地增值税的具体清算管理办法 由各省税务机关结合当地实际情况制定，因此，各地的规定 可能有所不同，企业在具体核算中应多关注和了解项目开发 所在地政府和税务部门的有关政策，结合本单位实际，制定具体的清算方案，在符合税法的前提下，充分利用税收优惠 政策，实现企业利益的更大化。 点这里复制本页地址发送 给您 QQ/MSN 上的好友