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1、六、我国房地产市场发展分析七、我国房地产企业发展趋势八、保利地产财务分析九、促进房地产市场发展对策一、【房地产的概念】房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年

2、来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市场持续健康。二、【我国房地产行业发展历史】房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的

3、8平方米，提高到了现在的20平方米。房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。房地产发展中期：进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经

4、济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。三、【我国房地产行业发展现状】随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。房地产投资的总体规模逐年增大，从商品房

5、投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，经济适用房所占比重直降，办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性

6、导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。四、【我国房地产行业存在的主要问题】1、房地产地区差异地区发展不平衡，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致；中部的增长速度基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标的增长速度均高于其他两部。2、房地产

7、需求与供给之间矛盾目前，我国正处于城市化快速发展期，快速城市化为城市带来大量的新增人口。城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策。3、中低收入居民的住房问题住房市场化改革之后，政府为了解决低收入人口的住房问题，也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居

8、民的住房问题上，一些住房政策也发挥了积极的作用，但仍存在一些问题。其中经济适用房政策和实践是当前问题的焦点，我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平，因此，完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明，解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层，住房保障只是住房市场机制的补充。4、房地产投资调控针对近年来房价不断上涨的情况，国家也在不断地出台房地产调控政策，但始终监管机制不够完善，导致政策在具体实施的过程中，各地方政府不严格执行，并且各金融机构为了自身利益也有自己的应对方法，使得国家政策不能有效实施

9、，进而不能有效阻碍房地产市场不健康的发展。房地产在当前市场条件下，投资和投机只是一线之隔，不合理的投资很容易就转化为投机行为。理性的房地产投资的优势是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展，提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求。提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。但房地产投资的弊端要大于其优势，在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨，从而不利于房地产市场的持续健康发展。五、【我国房地产行业企业分析】1、企业宏观分析：首先，宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解

10、决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。其次，房地产企业数量多，规模小，20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“小、散、差”的特点并没有改变。第三，房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。接着是房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最

11、大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。最后，房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。2、企业微观分析：内资：国内房地产企业的组织架构，主要形式如下：其一，职能型的模式，企业设置不同的专业职能

12、部门，同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作，每个项目现场设地盘经理，其特点是公司层面强，项目层面弱。其二，项目经理负责制的模式，每个项目部或项目公司，配备较齐全的各类专业人员，独立运作由项目经理全权负责，其特点公司层面弱，项目层面强。其三，这两种模式都有其自身的优缺点，因此有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构，但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。外资：外资进军国内房地产市场，主要的形式如下：其一，直接在华设立公司从事房地产开发经营。其二，以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业，进行房地产投资，尤其是那些国外房地产基金。最后，这对国内房地产企业的

13、发展提供了难得的机遇，哪家企业的管理机制与国际接轨，他们在吸引外资合作方面就占有优势。六、【我国房地产市场发展分析】 进入2014年中国舆论场上的拐点、崩盘、泡沫、降价论沉渣泛起，卷土重来，再度发酵，甚至一度冲击资本市场。历史实践将再度证明，这又是中国房地产市场颠簸前行中的一次浪花，颠覆不了中国房地产业的航行大船。正确认识今年的房地产市场形势，还是需要从产业背景谈起。2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。再次说明中国房地产整个

14、行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承 担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大 试点范围

15、的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。各地正在启动城乡统筹的多规合一（土地规划、产业规划、人口规划、详控规划）的综合发展空间规划的制定。专业规划的分离和矛盾，城市、农村规划的分离和矛盾，长期是我国城市发展空间规划的重大缺陷。以全新经济发展环境为基础，以历史经验教训为借鉴，以调整过的经济 社会发展模式为指导，全国正在兴起新一轮的综合发展空间规划的研究制定。在这个过程中，势必为我国房地产业的发展带来新的机遇，供地不足问题、农村土地合 理利用问题、土地使用性质调整问题、功能区域完善补充问题等，都将得到缓解舒展。市场集中度正处在不断提高的过程中，真正的房地产企业主动

16、转型时期已经到来。一批基 本不懂房地产业的媒体，长期标榜着的企业转型是一二线城市房屋卖不掉，就鼓吹到三四线城市进行开发。三四线城市房屋供给阶段性的过剩，就鼓励重返一二线城市。住宅开发受到严厉政策的调控，就呼喊城市综合体、文化地产、旅游地产、养老地产的崛起。这种将转移当转型，将方便当方向的举措根本就不是什么企业转 型。绿色建筑、涉金（融）涉银（行）、海外投资、战略合作、兼并重组、电子商务等真正意义上的企业发展转型，正在被越来越多的企业所接受。房地产业正在获得越来越多的市场主动。9月13日，国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中，截至8月末，商品房待售面积5616

17、0万平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。这一数据看似平淡无奇，但对比历史数据不难发现，自2012年4月以来，上述指标已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时（2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米）相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。根据统计局的口径，“待售面积”是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。该指标通常被理解为房屋库存。按照上述理解，过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近四年来，全国商品房库存增加了约190%。分析人士指出，库存数据的增加，主要原因在于

18、过去多年来，全国房地产投资、土地出让面积、房屋竣工面积保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。今年以来，随着房地产市场转冷，投资热情有所减退。但在多年来的投资惯性作用下，库存持续增长。统计局的数据显示，最近5个月，全国商品房竣工面积仍在不断增加。这也意味着，如果市场销售没有出现根本性好转，房屋库存指标有继续攀高的可能。按照正常的逻辑，在一个城市中，库存规模维持在8-12个月的去化周期，属于正常水平。但在销售低迷的当下，很多热点城市的去化周期远高于上述警戒线。根据上海易居房地产研究院的监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为2693

19、1万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。库存再攀新高，依然面临“压力山大”的窘境。35个城市新房去化周期为17.5个月。其中，温州新房去化周期达到47个月。贵阳、天津、西安、烟台等城市，同样面临库存难以消化的窘境。七、【我国房地产企业发展趋势】1、趋势一：房地产企业应该逐步走向民营化房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由，因为政府的职能是经营“公共物品”，在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明，下定决心，所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“

20、洗牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。2、趋势二：努力实现法制化、正规化改革开放以来，我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步，但是如果按照国际惯例的要求，目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范

21、化方向发展。3、趋势三：房地产企业需要实现集团化规模化经营；纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势，未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键，目前，我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期，一些大的开发企业实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出，而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业，正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备。

22、房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。4、趋势四：在产品同质化趋势下争取服务的差别化由于我们长期处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现，目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，这是宏观大势；从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的，有时还变得很快，开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。5、趋势五：行业发展追求专业化和品牌化越来越多的房地产企业已经意识到，未来国内的房地产市场不应出现象中国

23、家电业那样残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。6、趋势六：房地产企业趋向网络化信息化中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为：专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。专业化：百强企业只有坚持业务专业化，不断提高自己的竞争力，才可能在市场上生存并发展壮大。制度化：企业要发展，就必须以制度代替模式，加强企业创新能力，不断超越自我，才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。品牌化：品牌是企业综合实力的外部表现，同时

24、企业的经营发展离不开品牌。百强企业都十分注重品牌价值，上海荒岛房产工作室用口碑开拓市场，创造性地提出声誉缘于面、服务强调线、效益出于点的运作思路，在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。职业化：职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势，注意吸收专业化人才，加强员工专业教育，培养出职业化的人才队伍。网络化：房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的全国通路战略，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。7、趋势七：房地产

25、企业将日趋与金融业实现融合当房地产企业业务运转正常，融资渠道畅通，经营负债控制得当，具有专业化经营和核心竞争力的时候，房地产开发的规模越大，效益就会越高，风险就会越低。因此，房地产企业在做强的同时，也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业，企业发展到一定规模，单纯靠银行贷款显然是不够的，企业上市，进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场，不但可以拓宽企业筹资渠道。而且，可以降低企业的资产负债率，使企业经营更加稳健。在香港，大地产公司的资产负债率一般不超过30，而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85以上。由此可见，资本运作对于房地产企业将会越来越重要。八、【保利地产财务分析

26、】保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。战略分析：保利地产着眼于六个方向的地产投资项目分别是：精品住宅、商务办公、高端休闲、商贸会展、购物中心及五星酒店，对投资项目实行差异化战略，力求在房地产的投资中有别于国内的其它投资企业，由于其母公司中国保利集团公司隶属于国务院国有资产管理委员会，其在自身管理体制及投资方向上较其它企业更适应中国国情需要，并且在母公司的配套企业财务公司的协助下可以更

27、加有效地进行资本筹集和资产管理，其存货（主要为土地）在去年前三季度增长69.02，远高于国内房地产龙头企业万科地产的36.75。财务分析：1、 营运资本潜在不足：保利地产连续三年营运资本需求对于营运资本保障倍数为1.516、1.249、1.515，算术平均值为1.365，三年经营活动现金流入量为一26107000000、1144790000、7590470000。保利地产在近三期的营运资本基本保持了其对于经营所需的资本需求，然而由于在经营活动的净现金流量长年为负数，维持保利地产的现金流人量的一个重要因素是筹资的现金净流量，而主要为短期借款的现金净流量，且在去年第二、三季度，短期借款的现金流入量

28、增长超过一倍，说明保利地产由于经营周期长，需要大量借人资金持其周转，而在国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知这一限制购房首付款比例的政策出台后，保利地产的资金回流速度明显下降，需要进一步对自身投资进行控制，加强现金管理，保证经营的稳定性。2、 存货周转慢增加财务风险：保利地产三年的流动比率分别为2.338、2.3148、2.7267，行业平均为1.797，三年速动比率分别为0.5638、0.7429、0.667。行业平均为0.5187，当年存货占流动资产比例75.89，行业平均为71.14，存货量为101578000000，存货周转天数为2491.3495。对保利地产短期资产运行相关比

29、率进行分析，流动比率和速动比率及存货占流动资产的比例都高于行业平均水平，可见其流动资产缺乏细致管理，而且由于房地产行业的存货占用资金量大，周转慢，而保利地产存货占流动资产比例高于同期行业平均水平，会严重影响保利地产偿债能力。3、 盈利缺乏竞争性：保利地产2013年前三季度的销售毛利率、营业利润率、营业净利率分别为324272、195861、14398，都低于房地产行业龙头公司的38803、223773、170937。对比保利地产三年来与万科公司的销售毛利率、营业利润率和营业净利率，我们可以发现，将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率远高于万科，在房地产这样规模经营的行业中，希望

30、保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。4、 财务分析建议（1）对投资者：保利地产作为国内地产界前五名的一个国有化企业，虽然在财务风险及销售利润上有一定的缺陷，但其自身具有的强大信息资源与银行信用可以相应降低风险对企业的冲击，而其长远战略的定位是其它国内上市公司所不具备的，作为长期投资项目，其具有很强的增长性，但需要投资者紧密关注公司的财务政策，以防止不必要的损失。（2）对管理者：保利地产的经营规模在2013年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，实现差异化战略，需要对营销战略更加重视。要想在公司战略转型的阶段，有更为优秀的表现，需要在关键的营销战略和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件