合同法永久期限Word格式文档下载.docx

1、黄华（12年律师经验）律师咨询：132，4296，6417（免费）执业律所：广东蛇口律师事务所（中国首家律所） 律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦a座14层篇二：关于延长租赁合同期限的申请书关于延长租赁合同期限的申请书*公司：*于XX年10月20日与其签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于*区白*号*房；租赁期限为XX年11月19日至XX年10月19日；现合同即将到期，特申请将租赁期限延长至XX年10月19日。请予以批准！申请单位：*XX 年* 月 * 日篇三：房屋租赁合同的期限和形式的规范律师提示：案例：租房期限双方存争议，租房者利益受损可是半年过后，双方因为一些其它的事关系恶化、矛盾越来越大。

2、肖先生提出解除双方的租赁合同。可是钱先生不愿意，一方面是钱先生因为矛盾和肖先生斗气，另一方面肖先生用公寓办公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等很多事情，很不方便。于是肖先生提出要么按约定的两年期限履行，要么钱先生要赔偿肖先生因搬家产生的损失才可以解除。后来，肖先生到法院起诉，要求钱先生搬出公寓。钱先生主张双方已达成协议租期为两年，现在未到租期，要求继续履行，驳回肖先生的诉讼请求。法院经审理认为：双方事实上已形成租赁关系，但就租赁期限双方存在争议，钱先生主是是两年，但未提供合同等书面证据，肖先生也不认可。而且按照合同法的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面

3、形式的，视为不定期租赁。”法院据此认定双方的租赁为不定期租赁，任何一方均有权随时提出解除租赁合同，肖先生已通知钱先生解除租赁合同，并给了钱先生一个多月的时间准备搬家，已经尽了法定的义务。据此法院判决解除双方的租赁合同，钱先生限期搬出所租公寓。房屋租赁合同的形式和期限有什么特殊规定？1、 房屋租赁合同应该采取书面方式。“口头协议”由于发生争议时其内容的不可证明性，对双方都存在不确定风险。就房屋租赁合同而言，关于形式和期限在合同法第二百一十五条中有规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。2、 定期租赁和不定期租赁有什么区别？定期租赁和不定期租赁的区别就在于合同期限是否明确方面不同，定期租赁

4、在签订合同时有一个明确的期限约定，而不定期租赁则没有这个明确的期限。这一点不同，在实践中对双方的权利影响很大，定期租赁的，在约定期限到来前，无法定或约定理由一方提出解除合同的，属于违约行为，另一方可以拒绝或要求其承担违约责任。而不定期租赁任何一方均可以随时提出解除合同，只要给对方合理的准备时间即可。合同法第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。房屋租赁合同和其它合同不同，突然解除对双方都可能产生不利影响，对出租人而言，要尽快找新的承租人，否则就面临房屋

5、空置的损失。对承租人而言要找新的承租地点，这倒在其次，很多人租房子是为了经营，好不容易招揽了固定的客源，一旦搬家这个损失往往无法计算，实践为房东看房客经营红火想收回房屋自营或加价出租的事情很多，房客往往就是吃了“不定期租赁”的亏。就算不是经营是自住，随着房价和租金的上涨，在同样的区域，过几个月或一年后，原来的租金水平就未必能租到原来的房子了。而这些风险，在双方形成租赁合同时往往并不为双方所注意，很多人在面临对方突然提出解约时，往往是不理解“凭什么呀？我房租一直交，住得好好的，你说解除就解除？”可从法律上讲，不定期租赁，确实是说解除就解除，只要给合理的期限就可以。所以，一旦产生的争议和风险，后悔

6、也就晚了。针对这种风险，律师认为，房屋租赁合同双方不但应该采取书面方式，而且应该有明确的期限约定，以避免一方突然提出解约，给对方造成不必要的损失。3、 租赁期限最长不能超过20年。合同法第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 之所以有这样的规定，最主要的原因应该是我国的一些特殊的财产国有制度，比如土地国有，一些房屋和土地的交易受到限制。而往往有些交易者为了规避这种限制就想出“长期租赁”或“永久租赁”的变通办法。针对这类的规避法律的行为，合同法作出了对租赁期限的限制性规定“最长不

7、得超过20年”，如果双方约定的期限超过了这个限制，那超过部分就是无效的。我个人认为，房屋租赁期限是不宜过长的。现在租房自住的，很少有长年租住的需要，一般长期限的租赁往往是出于经营的需要，可这种长期经营的租赁对交易双方都有些不便和风险。因为在数年甚至十几年的租赁期间，房屋的价值、周围的租金水平都会有大的变化，您想想您现在住的地方十年前的房租和现在的房租就明白了。而一旦这个租金水平发生大的变化交易的稳定性就会受影响，如果当初的租金高了，承租人就会想办法违约解除合同。如果周围地段租金大涨，房东肯定吃大亏了，一旦房东感到吃亏一定会想方设法找承租人的毛病或设置障碍解除双方的租赁合同，这种可能造成交易不稳

8、定的因素，整体来看，其实对哪一方都不利。所以，长期租赁双方都要谨慎，如果期限真的要比较长，律师认为为公平起见，在合同中双方应该对租金的标准留下一定变化的余地，比如约定三年或五年后依据某种客观的标准进行调整，这样能平衡双方的利益，对双方公平，才真正有利于交易的稳定。篇二：合同法1：合同法:（概念）：调整平等主体间交易关系的法律.（适用范围）民事协议 民事合同 婚姻家庭及行政、人事、劳动合同不适应.（原则）合同自由原则诚实信用合法鼓励交易原则。原则的涵义；成为合同法原则的依据或理由；原则的内容；原则在法律中的体现；原则在适用中应注意的事项。2：合同的相对性及其突破：主体的相对性。债的保全制度是其例

9、外（代位权和撤消权）“买卖不破租赁”规则的适用是相对性的例外。（2）内容的相对性。是指除法律、合同另有规定外，合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。（3）责任的相对性。所谓违约责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间侵害债权，即行为人之行为致使合同不能履行并不构成对合同当事人的侵权。3：合同类型 ： 双务合同/单务合同 有偿合同/无偿合同 有名合同/无名合同 （类推规则） 诺成合同/实践合同 要式合同/不要式合同 主合同/从合同 束己合同/涉他合同4：有效合同：合同有效的一般要件和特殊要件。合同有效的一般要件：主体合格（行为能力、对财产的处分能力、特殊主体资格）、意思表示真实

10、（意志自由、表示真实、合意）、内容不违法（广义理解法律、行政法规、社会公序良俗）。合同有效的特殊要件：附条件和附期限。效力待定合同：（因其不符合合同有效要件，其效力处于不确定状态）；类型：限制民事行为能力人订立的合同（追认）、无权代理订立的合同（追认）、法定代表人负责人越权行为（相对人不知）、无处分权处分财产（追认或取得所有权）。效果：原本无效但追认有效。注意催告和撤销制度 无效合同（可撤销）：合同整体无效的五种情形（52条）； 合同部分条款无效（格式条款） 合同撤销的两种情形（54条）无效及撤销请求权行使规则。无效合同在法律上的效果。法律实务中如何认定合同无效，如何处理相关纠纷5：履行（原则

11、 ）：实际履行 适当履行 协作履行 经济合理 履行（要求 ）：履行主体履行标的 履行期限 履行地点 履行方式 。双务合同履行中的抗辩权：同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权（与预期违约的关系）的构成要件，及其各种抗辩权的行使、抗辩权形式的效力。6：合同要素之变化：主体变化合同转让 内容变化 客体变化合同转让 权利让（条件）有效合同存在 合同可转让 转让合同 通知债务人 办理相关手续 效力）受让人取代原债权人地位 原债务人向受让人履行债是指特定当事人之间得请求特定行为的法律关系。无因管理是指没有法定的或约定的义务，为避免他人利益受损失而对他人的事务进行管理或者服务的行为。不当得利是指没有合法

12、根据而获利益而使他人利益受到损害的事实。按份之债是指债的一方当事人为多数，且多数人一方的当事人各自按照确定的份额分享权利或者分担义务的债。连带之债是指债的当事人一方为多数，且多数人一方的各当事人都有权请求对方履行全部债务或者都负有向对方履行全部债务的义务。加害履行是指债务人的履行有瑕疵且因其瑕疵而致债权人受履行利益以外的损害的情形。同时履行抗辩权是指双务合同的当事人在无先后履行顺序时，一方在对方未对待给付以前，可拒绝履行自己的债务的权利。 不安抗辩权是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者谎称有履行能力的欺诈行为，以及其他丧失或者可能丧

13、失履行债务能力的情况时，可中止自己的履行的权利。附随义务是指化付义务以外的，随债的关系发展依诚实信用原则而产生的义务。债的保全是指债权人为防止债务人的财产不当减少而危害其债权，对债的关系以外的第三人而采取的保护债权的法律措施。 债权人的代位权是指债权人为了保全自己的债权，而于债务人怠于行使自己的权利而害及债权实现时，得以自己的名义代位行使属于债务人权利的权利。债权人撤销权是指当债务人所为的养活其财产的行为危害债权实现时，债权人为保全债权得请求法院予以撤销该行为的权利。债的担保是指法律为保证特定债权人利益的实现而特别规定的以第三人的信用或者以特定财产保障债务人履行义务、债权人实现权利的制度。定金

14、是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人预先支付给另一方的一定款项。债务承担是指债务主体的变更，即在维持债的内容的同一性的前提下，原债务人的债务移转于新债务人承担。抵销是指当事人双方相互负有同种类的给付，将两项债务相互冲抵，使其相互在对等额内消灭。提存是指债务人于债务已届履行期时，将无法给付的标的物交提存机关以消灭债务的行为。要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示。承诺撤回是指受要约人在发出承诺通知以后，在承诺正式生效之前撤回其承诺。分期付款买卖合同是指买受人将其应付的总价款按照一定期限分批向出卖人支付的买卖。样品买卖合同是指当事人双方约定一定的样品，出卖人交付的标的物应与样

15、品具有相同品质的买卖。试用买卖合同是指当事人双方约定，于合同成立时，出卖人将标的物交付买受人试验或检验，并以买受人在约定期限内对标的物的认可为生效要件的买卖合同。招标投标买卖合同是指由招标人向数人或公众发出招标通知或招标公告，在诸多投标人中选择自己最满意的投标人并与之订立买卖合同的方式。拍卖合同是指对物品的拍卖，即以公开竞价的方法，将标的物的所有权转移给最高应价者的买卖方式。地上权是指以建造建筑物或其他工作物或种植物，并取得所有权为目的而使用他人土地的权利。地役权是指为了自己使用、经营土地的便利而通过订立合同使用他人土地的一种物权。永佃权以支付佃租为对价而永久在他人土地上进行耕作或畜牧的权利。

16、反担保第三人为向债权人提供担保时，债务人应第三人的要求为第三人提供的担保。合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。招股说明书是指拟公开发行股票的人经批准公开发行股票后，依法在法定的日期和证券主管机关指定的报刊上刊登的全面、真实、准确地披露发行股票的人的信息以供投资者参考的法律文件。 1.合同法的具体原则：平等原则 合同自由原则 鼓励交易原则 诚实信用原则 公序良俗原则 2.民事合同的概念:合同法第2条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更终止民事权利义务的意思表示一致的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。3.合同的类型：单务合同与双务合同 有

17、偿合同与无偿合同 要式合同与不要式合同 为自己利益订立的合同与为第三人利益订立的合同。4.合同成立的三要素：合同主体、标的和数量。 合同成立的过程：要约承诺5.法律规定的沉默 传统民法理论将意思表示的方式分为二种，即明示和默示二种。默示是指由特定行为间接推知行为人的意思表示，它包括行为推定与沉默二种。沉默，也称为不作为的默示，必须以有法律明确规定或当事人有明确约定为前提。根据最高人民法院民通意见第66条规定:一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表

18、示.6.要约（合同法14-20）要约的概念：要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望其接受的意思表示要约的有效条件：（1）要约是由具有订约能力的特定人作出具体确定的意思表示。（2）要约必须具有订立合同的意图（直接而非最终）。（3）要约必须向要约人希望与其缔结合同的受要约人发出。（4）要约必须表明要约人在得到承诺时即受其约束的意思。10.要约的生效时间的认定：（1）送达并不一定实际送达到受要约人及其代理人手中，只要要约送达到受要约人所能够控制的地方（如受要约人的信箱等）即为到达（2）在要约人发出要约但未到达受要约人之前，要约人可以撤回或修改要约的内容。（3）采用数据电文形

19、式订立合同，收件人指定特定系统接受数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。13.要约的撤回和撤销： （合同法17-19）所谓要约的撤回是指要约人在发出要约以后，未到达受要约人之前，有权宣告取消要约。所谓要约的撤销，是指要约人在要约到达受要约人并生效以后，将该项要约取消，从而使要约的效力归于消灭15要约不得撤销情形： （合同法19）由于撤销要约时要约已经生效，因此对要约的撤销必须有严格的限制，根据我国合同法第19条规定，如果要约中规定了承诺期限或者以其他形式明示要约是不可撤销的；或者尽管没有明示要约不可撤

20、销，但受要约人有理由信赖要约，并且已经为履行合同做了准备工作，则不可撤销要约。因撤销要约而给受要约人造成损害的，要约人应负赔偿责任。（缔约过失责任）16.要约失效： （合同法20）所谓要约失效，是指要约丧失了法律拘束力。要约失效的原因主要有以下几种：1、拒绝要约的通知到达要约人。2、要约人依法撤销要约。3、承诺期限届满，受要约人未作出承诺。4、受要约人对要约的内容作出实质性变更。17.承 诺概念：承诺，是指受要约人同意要约的意思表示要件：（1）承诺必须由受要约人向要约人作出（2）承诺必须在规定的期限内达到要约人。（3）承诺的内容必须与要约的实质内容一致。（4）承诺的方式符合要求。以通知方式（合

21、同法22）18.承诺生效的效力： 对于要约之意思表示在约定或法定合理时间内以通知或惯例方式到达要约人，合同成立。沉默或不作为一般不构成承诺、21.合同订立过程合同订立需要双方合意-意思表示要约承诺要约承诺构成的条件和形式要约与要约邀请的区别效力撤回与撤销22.合同内容：双方当事人的合意为实质，以合同条款为其表现形式。合同条款取决于合意，但有些是必备的（主要条款），有些是应该的（提示性条款），有些是可以补充的。23.合同形式：1、合同形式自由小额标的或当面清结的可以口头合同；一般合同都采书面。书面不一定亲笔书写，但须签名（能识别）或盖章或按手印。书面形式：6个月以上的租赁合同；商业借款合同；融资

22、租赁合同；建设工程合同；技术开发合同；技术转让合同。25.合同的实际成立 对于要式合同，必须履行特定的形式，合同才能成立。然而，在实践中，当事人虽未履行特定的形式，但已经实际履行了合同，那么推定当事人已经形成了合同关系。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，已履行了主要义务的，当事人一方不得以未采取书面形式或未签字盖章为由，否认合同关系的实际存在。28.什么是合同担保 律为保证债权人利益的实现（功能）而特别规定的以特定财产或第三人的信用（方式）保障债务人履行义务、债权人实现权利的制度。30.抵押债务人或第三人以不转移占有的方式而将其不动产为债务人提供担保，在债务人不履行债务时，债权人依法

23、享有就担保财产变价并优先受偿的权利。33.不得作为抵押物的财产： 1、土地所有权2、集体所有土地使用权（耕地、宅基地、自留地等）3、学校、幼儿园、医院等公益机构的公益设施（但公益设施之外的财产为自身债务社顶抵押有效）4、权属不明的财产5、依法被查封、扣押或留置权人的权利和义务：监管的财产6、其他不能被抵押的财产35.共同抵押中有两种情形，种是限定了各个抵押物的负担金额，则必须依合同约定的份额承担担保责任，其实质是一种分别担保；一种是未限定各个抵押物的负担金额，则各个抵押物承担连带担保责任。36.怎样防范抵押风险？1、认真审核担保人的财产和信誉。2、对担保物价值进行有效评估，把握好债权与担保物的

24、价值的比例关系.3、担保物必须容易变现。4、被担保人的财产和信誉。5、最好设定反担保。39.留置债权人按照合同约定占有债务人的动产，在债务人不履行债务时，债权人有权留置该动产，并依照法律规定将该动产变价并优先受偿的权利。留置权的特性：标的为动产、法定担保权、有先期合同存在。.留置权的取得条件：1、债权人已合法占有债务人的财产（通常存在于特定的合同关系中）2、债权期限已届3债权的发生与该动产有牵连关系.无效合同 同无效即不发生当事人在合同中所约定的效果，并不意味着没有法律后果。合同整体无效的五种情形（与民法通则规定的区别）:1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。