某地酒店规划建设项目可行性研究方案Word格式文档下载.docx

1、这样开发出来的楼盘，具有坚实的市场基础，客户欢迎，适销对路。在此同时，也为项目销售积累和准备了充足的客源。“策划先行，运筹帷幄；强势销售，能征善战”，是“某”搏击房地产市场，竞争取胜的两大优势。经过激烈的市场竞争锤炼，“某”不断发展成熟，形成了以昆明为中心、辐射省内外的较为完善的市场营销网络，拥有一支专家型的策划精英和熟悉市场、业务精湛的专业营销团队。由“某”代理的楼盘销售，不是简单地“叫卖”，而是充分发挥自身了解市场、善于谋划、熟悉客户心理、掌握大量客源信息等特长，以全程营销策划统领全局，紧扣项目市场定位，从市场实际出发制定科学、正确的营销策略，有效控制销售关键环节，形成独特的销售技巧和高超

2、的营销手法，从而在激烈的市场竞争中快速实现项目销售，为开发商降低投资风险、获取更大的利润空间提供有力保证。二、成功案例（1）蒙自“红竺园”蒙自“红竺园”，是“官房”集团实行异地开发战略、挺进红河州的第一个开发项目。该小区投资2亿多元，按照省级住宅示范小区标准建设，以其新颖的设计、独特的亚热带景观在当地引起轰动。但因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘一年只售出30多套，回收房款900万元。2002年11月，“某”接集团公司委托个后立即以全新营销理念和运作方式对“红竺园”的旧有销售模式和销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工的有利时机，一举打破“叫好不叫座”的沉闷局面，短短

3、两个月就使销售额飙升到9700万元。至2003年6月底，“红竺园”销售已达到1.3亿元。“红竺园”的销售成功，在“官房”集团内部引起震动。“某”以实实在在的销售业绩，给“官房”的传统营销模式注入了活力。（2）丽江五星级“滇西明珠”分时渡假酒店“某”的“策划在先，全程营销”运作模式，在丽江官房“滇西明珠”项目上取得了尤为明显的成效和骄人业绩。2003年，“某”接手该项目，首先进行充分深入的市场调研，立足于丽江建设国际精品旅游城市的大背景，凭借“丽江官房大酒店”已经建立的“五星级”管理平台，借鉴国际上“分时度假”先进经验，开创性地运用产权式营销的科学理念对该项目重新进行市场定位，将原规划为“高档居

4、住小区”的“滇西明珠”项目策划包装成某省第一家“五星级产权酒店”，按照产权销售的模式推向市场。仅此创意，就使该项目的销售标的由1.1亿元飙升至3.6亿元。在项目运作上，“滇西明珠”采用了“策划为先、广告开路”等方式。在销售全过程中，“某”紧紧抓住“产权酒店”这一核心理念，将目标客户群由原来规划的当地较富裕居民扩大为每年数以百万计的海内外观光游客，利用开发商拨付给“某”的550万元广告费，以报刊、电视、旅游载体等多种形式展开强有力的立体宣传攻势，迅速在游客群体中开发出了大批客户，使该群体最终成为“滇西明珠”最主要的客户来源和投资者。即使在当年“非典”肆虐，丽江旅游业遭遇猛烈冲击、游客稀少的困难条

5、件下，“某”仍利用网络等现代化工具进行网上宣传和销售。经过精心策划和运作，项目开盘一个月，就迅速实现销售3000万元。在充分挖掘利用丽江旅游业巨大潜力的同时，“某”还跨越某高原，把眼光投向投资需求旺盛、市场经济发达的沿海城市，“走出去”设立销售网络，将营销触角伸向省外。在短短两年时间里，“滇西明珠”项目共实现销售业绩3.4亿元。（3）个旧“大桥商业步行街”2004年，“某”与红河绿海房地产开发有限责任公司合作开发个旧“大桥商业步行街”项目，全程负责营销策划和市场推广，继续谱写商业地产市场运作新篇章。“大桥商业步行街”的商业地产性质，完全不同于“某”以往运作过的住宅地产项目。商业地产讲求商业效应

6、和投资收益，只有让投资者坚信项目“能赚钱”，才能吸引其投资。“某”把握住了项目的这一根本特点，紧扣“锡文化核心商业圈”定位目标，从城市区位、历史文化、商业氛围、业态组合、投资机遇、政策扶持等多方面突出项目优势，运用现代商业经营理念和“统一定位、统一规划、统一管理、统一形象、统一宣传”的全新模式对“大桥”项目进行包装运作。“某”创造性地将“滇西明珠”的成功经验嫁接移植到个旧“大桥”，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作的基本指导思想，结

7、合项目实际设计出“产权商铺”、“产权式酒店公寓”、“以招商带动销售”等策划创意。在“大桥”项目运作中，面对商业楼盘操作难度大、市民怀疑观望、州政府搬迁以及进入时机较晚、规划设计已经成形难以变更等一系列不利因素，“某”急流勇进，知难而上，以准确的市场定位和全新经营理念，为“大桥”项目注入鲜活生命力，令项目一开盘就产生强烈的市场效应。“某”专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了“产权商铺”等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于“赠送”的二层商铺（即“买一楼，送二、三楼”）销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象的“奇迹”“不买一楼买二楼”。仅是这些原来开发商准备要“赠送”的二、三层

8、商铺，就收回了近3000万元资金，再次显示出“某”的专业策划水准和超群营销实力。对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行有效的旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。为保证“大桥”项目的运作，“某”成立了“个旧市某大桥商业步行街管理公司”，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过一年多的实践，对“大桥商业步行街”的整体形象、业态组合、功能用途、商业氛围、招商策略等，进行了全面深入的论证，提出了完整的策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营、有效回避商业地产的经营风险奠定了基础、提供了保证。“某”对“大桥”

9、项目的一系列运作理念，集中体现为一种全新的文化观念即“现代商业市场经济文化”，它以“大桥商业步行街”为载体，结合个旧的“锡文化”背景，将项目所蕴含的历史文化内涵、商业步行街所体现的现代商业文化观念以及当代市场经济的经营理念、营销手法、市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代、时尚的商业形态汇聚在一起，用最新的现代商业理念进行组合营销，把传统商业的单一购物行为演变为集激情购物、旅游观光、餐饮美食、休闲娱乐、文化消费、酒店住宿等多种功能于一体的现代化大众立体消费模式，通过浓郁的“锡文化”氛围吸引游人、用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义的“锡文化核心商业圈”。“某”结合项目实际

10、创造性地打出了“文化牌”，通过“文化”凸现“大桥”项目的特点、亮点，形成强烈的市场冲击力。三、房地产投资风险与“全程营销策划”（1）房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产投资成为一项具有高风险的综合性经济活动。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成

11、本增大的等不利结果的可能性，它涉及政策风险、社会风险、工程技术风险、自然风险、国际风险等。倘若剔除政策性、技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大的风险，它主要包含市场利率风险（也可视为政策性风险）、购买力风险、变现风险等。购买力风险是一种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又由于房地产投资的变现性能较差，在交易过程中可能因变现的时间和方式变化、或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两类风险实际上都涉及到房地产商

12、品开发出来能否“卖得出去”，开发商投入的巨额资金能否“收得回来”并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成“房东”？概言之，这也就是房地产投资必然要面对的市场风险。在市场经济体制下，从事任何一种经济活动，都必须面对市场，都存在着市场风险，这是一个不容回避的客观存在。房地产业因其特殊性，较之其它行业更是高投入、高风险。因此，房地产投资者，要想把握良好的投资机会，获取预期的经济收益，就必须对房地产投资风险有一个清醒的认识，并据此采取相应的防范对策，提前将风险化解。（2）科学策划是规避和化解房地产投资风险的重要环节风险是伴随房地产投资的客观存在。风险的存在，不仅会给开发商造成损失，在许多情况下，也

13、蕴藏着某种机遇，即所谓“风险报酬”。然而，这种因风险而获得的“报酬”不是靠“冒险”，也不是碰运气“赌”出来的，而是用科学态度分析风险、认识风险，进而将“高风险”一一化解的结果。因此，能否科学地预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。这就要求房地产开发商在做出投资决策之前，必须要认真进行科学策划，对市场（主要指项目所在地房地产市场）和准备投资的项目进行风险预测，有针对性地制定出规避和防范风险的措施及对策，防患于未然。此外，房地产策划还有预测未来市场、满足客户群体要求、灵活应对市场变化等重要作用。案例比较出自某

14、房地产龙头企业“官房集团”之手的蒙自“红竺园”和丽江“滇西明珠”，都是“官房”实施异地开发战略，得到地州一级政府大力支持的重点开发项目，工程质量相近，在当地堪称一流。但是，由于在项目策划理念上的差异，二者的市场效果却相去甚远前者输，后者赢。究其原因，输赢都缘于策划和定位。1）定位失当“红竺园”艰难“叫卖”三年“红竺园”是“官房”“挺进红河”的第一仗，按照省级住宅示范小区标准开发建设，却“叫好不叫座”，开盘一年仅售出30多套，回收资金900万元。这除了“官房”沿袭旧有营销模式等因素外，更深层次的原因还在于项目开发前缺乏应有的策划论证，没有找准项目的市场定位，即没有解决好“在蒙自开发示范小区，应该

15、卖给谁”这一关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量90的“两室两厅”小户型，约占小区总户数的一半。结果偏偏就是这些“小户型”卖不动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速度，落得个“花好月不圆”的尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么“好房不好卖”，就因为这种“小户型”不符合“红竺园”目标客户群（当地富裕阶层）的居住需求，在蒙自没有市场。一句话市场定位出了偏差。在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋一经建成，再难修改。即使后来“某”以全新营销理念和运作方式打破项目销售的沉闷局面，对缺乏目标客户的“小户型”也无力回天。“官房”的“红河第一仗”打了“哑炮”，只能自吞苦果，

16、承受因忽视项目策划、户型定位不当而酿成的市场风险。2）策划得当“滇西明珠”创造楼盘销售“神话”与“红竺园”相继开发的“滇西明珠”，却给了“官房”一个“意外惊喜”。如果按项目最初的规划，“滇西明珠”也是与“红竺园”相类似的“高档别墅小区”。如此开发，轻车熟路，看起来似乎没有什么风险，但那样开发出来的产品，只能卖给当地数量有限的较富裕的居民。而丽江当时已建或在建的同类型项目比比皆是，“官房”不是建“高档别墅”的“第一家”，也不会是“最后一家”。这就势必导致“滇西明珠”挤在狭小的丽江房地产市场上与当地的类似楼盘进行“生死较量”，承受同质化竞争风险。要是没有“某”后来的“产权酒店”策划创意，“滇西明珠

17、”的结局比“红竺园”也好不了多少。然而，就因为“某”早期介入，立足丽江建设国际精品旅游城市的大背景进行市场分析和项目重新定位策划，才使“滇西明珠”项目“凤凰涅磐”，从“别墅小区”变为“某首家五星级产权酒店”。这一变，不仅使项目完全规避了同质化竞争风险，而且销售标底净增两个亿，市场范围也急速扩张，客户群体遍及全国。一个成功的策划创意，市场就给予了如此丰厚的回报，“滇西明珠”与其说是销售成功，不如说是策划成功更恰当。同是“官房亲兄弟”，“红竺园”和“滇西明珠”一输一赢，鲜明、生动地体现出科学策划对规避和化解房地产投资风险所起的作用是何等重要。如果说，前些年住房制度改革刚刚起步，房地产业处于卖方市场

18、，房地产策划的重要性还不被人们所认识，如今随着改革的深入、市场的成熟和百姓购房行为的日趋理性化，投资房地产项目越来越离不开科学正确的策划创意了。项目定位是否准确，营销策略是否得当，市场给出的结论完全两样。三、研究依据及范围1、研究依据1.1景洪市规划局规划设计要点及土地蓝线图；1.2旅游涉外饭店星级的划分及评定；1.3旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；1.4建设项目经济评价方法与参数；1.5工业与民用建筑可行性研究深度及要求；1.6建设方提供的其它相关资料。2、研究范围 依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面

19、进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。五、主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标 备注1 总用地面积30.43亩2 总建筑面积 约90000 3 容积率4.54 绿化系数 35%5 建设工期2年6 建设投资约2亿6千万人民币四、项目建设必要性一、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策。 发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和湖南省政府已制定了关于发展第三产业有

20、关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设某地酒店规划建设项目带来了良好的契机。二、项目建设能促进当地经济和社会的发展。 某地酒店规划建设项目的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时某地酒店规划建设项目建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。三、项目建设是景洪市创建国家优秀旅游城市，开发景洪市

21、旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要。 景洪市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地在旅游渡假区内,是景洪市区内唯一一块可新建五星级大酒店的黄金地块。本酒店距机场仅3公里，位于市中心，交通、水、通讯等十分便利。第二章：产权酒店概述一、产权酒店的概念解析1、 产权酒店的来源产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。 1976年

22、，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。2、 产权酒店的发展产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富的旅游资源所吸引的大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报，90年代初全球产权酒店收入

23、达40亿美元，据专家预计2004年全球产权酒店销售将突破300亿美元。二、产权酒店的基本特点 地点要求产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。 经营方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。3、 投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。 购买者可在酒店开业后的每个财政年度获得酒店客房经营的利润分红。购买者可依据酒店管理公司委托的中国注册会计事务所提交的每个财政年度的审计方案来确认酒店的经营业绩，并按事先签订的“委托经营客房协议”享受投资回报分红。 一些酒店公司会保证购买者的最低投资

24、回报，但不设上限，如海航集团的海南兴隆康乐园度假村。公司承诺每年保证购买者6%的最低投资回报，且若5年内，平均年回报率低于6%，购买者可要求发展商第6年按原值回购其所购的房间。 一些酒店公司则每年给购买者固定的投资回报，即所有经营风险由酒店公司一身承担，如东洲集团的建德月亮湾大酒店，公司每年承诺给购买者5.6%的固定回报额。4、 运营成本低酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。5、星级品质 如家温馨 产权酒店的设计大多符合星级饭店的评定标准，在硬件及配套方面具有一定的品质保证。同时，为迎合购买

25、者“家外之家”的需求，产权酒店在户型结构上往往会突出“家”的氛围，一般都配有厨房、大起居室、独立卧室、阳台等等，甚者，还会开辟专用的社交、接待、商务区域。6、拥有产权 保值增值 消费者在购买产权酒店的客房之后，将会获得当地房管局颁发的独立房间的“房屋所有权证”。同时，购买者还享有该房继承、赠与、转让、抵押等自主权。7、多重优惠 节省开支购买者除按规定时间免费享受客房入住外，还可在其他时间以比对外折扣更低的价格入住酒店。同时，对于酒店内的配套服务项目，购买者也可享受多重优惠。这样，在直观上就降低了购买者的旅行开支与花费。除此以外，发展商倘使有联动营销的业务计划，则购买者更能获益匪浅。如海航康乐园

26、度假村就利用集团自身的业务优势，规定：凡购买产权酒店的消费者买海航机票一律享受海航职工优惠待遇，机票五折优惠；凡购买25平方米房产的消费者便可迁入一个特区城镇户口，其子女在同等条件下可优先录用为酒店员工。第三章：某产权酒店背景分析一、某地酒店规划建设项目的背景简介某农垦集团公司某地酒店规划建设项目位于西双版纳州景洪市旅游度假区，设计标准为国内豪华四星级酒店，占地面积30.43亩，总建筑面积23646.5，绿化系数47.5%，现客房230间，是集住宿、餐饮、娱乐和高档会议等功能一体的大酒店。现已完成主体建筑，需改造成五星级酒店。2008年9月刀林荫州长调研景洪市城市建设情况，同时提出要把某大酒作

27、为标志性建筑进行改造。通过天达酒店的收购,搭建了融资平台,向银行贷款对原某地酒店规划建设项目进行收购,这样减少了投资者的资金压力。收购后将对本酒店进行五星级酒店提升改造,如果以4.5的容积率,改建后的酒店将有9000左右的建筑面积 （其中商铺约占3000, 产权酒店约占18400, 住宅区约占54000）。同时,预留了约13700作为酒店配套的桑拿美容休闲健身中心等。预计总投资约3.2千万元左右,如果能实现100%销售的情况下,将获得7200万元左右的税后利润。某地酒店规划建设项目成功运作后,所得利润又将投入对天达酒店的改造，将原天达酒店改造成提升为某地酒店规划建设项目所配套的四星酒店。二、产

28、权酒店在中国的现状 1995年以来，青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、景洪等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力。三、景洪市概况1、旅游资源概况景洪市风景名胜区位于某南部西双版纳傣族自治州境内，距昆明740公里。景区包括景洪市风景片区、勐海县风景片区、勐腊县风景片区三大块。 每一块内又有若干景区，共有19个风景区，800多个景点，总面积1202.13平方公里。西双版纳作为国家级重点风景名胜区在地区文化、民族风情、热带雨林、观赏植物、野生动物等自然和人文景观等各个方面别

29、具特色，犹如一颗璀灿的明珠镶嵌在中国的西南边疆。在某省委、省政府对旅游二次创业的高度重视和高瞻远瞩下，西双版纳旅游发展成为某省旅游十一五规划重点发展城市之一。依托其独特的热带雨林生态资源优势，在省政府的大力支持下，通过对勐仑热带植物园、野象谷森林公园、热带花卉园等国内外知名的动植物生态旅游基地的建设和完善，在引进大型投资商进行项目开发建设下，力争将景洪打造成民族文化旅游城市、生态旅游体验城市、“中国最佳旅游城市”。 景洪，也叫允景洪，是傣语的音译，意为黎明之城，曾是古“景陇王国”之地。1959年6月取名为景洪县，1994年4月撤县改市。景洪市历史上一直是西双版纳的首府。市区总面积7000.3平方公里，全市辖五镇八乡，人口近36万。景区面积达49.45平方公里，是西双版纳风景体系的中心，主要景点有：民族风情园、曼听公