1、(3)建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。(4)建立物业管理档案(包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等),设有专职人员、档案资料室;归档及时、完整,便于查询。(5)使用专业计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。(6)按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立装饰装修管理服务制度。受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项;装饰装修期间,每日巡查1次现场,做好记录;业主或使用人未申报登记
2、或者违反相关规定,及时告知并劝阻,拒不改正的,及时报告相关主管部门、业主委员会,并在小区内公示;装饰装修结束后,应进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理;装修垃圾及时清运。(7)在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。水、电、气等急迫性报修半个小时内,一般修理一日内完成(预约除外);由专业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位;对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复;有报修、维修、处理记录,维修完成后48小时内回访,回访率不低于80%。(8)设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间
3、的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。(9)涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知,履行告知义务。(10)按有关规定和合同约定规范管理,使用专项维修资金。(11)每月组织1次项目服务质量检查,做好记录。(12)每年组织业主代表参观共用设施设备机房。(13)做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。(14)每年至少公开征集1次物业服务意见,问卷率达到实际入住业主80%以上,公示整改情况。(15)在小区醒目位置设立公共信息栏;配合有关部门进行公益性宣传。(16)按照规范要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、
4、本年度物业服务项目收支预算。(17)按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。(18)能提供四种以上特约服务(有偿)和四种以上便民(无偿)服务;重要节日进行美化装饰;每年组织两次以上的社区文化活动。(19)专项服务委托管理。依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务;专项服务企业应具备相应资质,操作人员持有相应的职业资格证书;专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明;对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。(20)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。(21)对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为,
5、应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。5公共区域卫生保洁服务一、 生活垃圾的收集、清运(1) 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。(2) 生活垃圾实行分类收集。(3)每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。(4) 每日清运1次生活垃圾,并清运到指定的垃圾收集场所,不得乱堆乱倒。(5) 保洁车外观整洁、摆放整齐。二、 物业共用部分清洁(一) 楼内(1) 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面;每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃;每月天刮2次大堂玻璃;每月清洁2次大堂、候梯厅墙面;每日巡视保洁1-2次。(2) 每日清洁1次楼内地面、楼梯,
6、每周清拖2次;每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台;每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施;灯具每季度除尘1次;(3) 根据地面材质,定期做地面清洗、养护。(二) 电梯(1) 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板;每日清拖1次电梯轿厢地面;每日巡视保洁2次。(2) 不锈钢面或其他装饰材料的电梯,每月护理3次。石材地面的电梯每月养护1次。(三) 天台屋面每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1-2次,有杂物及时清扫。(四) 庭院(1) 每日清扫1次道路、两侧人行道,巡视保洁2次;广场地面砖每半月冲洗一次,全天候保洁。(2) 每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备;每2月清洁1
7、次雨蓬、门头等。(五) 水景(1) 定期对水体投放药剂或进行其他处理。(2)每周安排专人清洁2-3次水面;定期进行水体净化处理;每季度清洁1次水池池底。三、 有害生物防治(1)配合相关部门进行有害生物防制。(2) 投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。四、 雨雪天气(1) 雨后清洁。雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。(2) 扫雪铲冰。降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。五、卫生事件发生公共卫生事件时,迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。六、 检查记录(1) 每日检查1次清洁质量,做好记录。(2) 每月全面检查1次清洁质
8、量,做好记录。(3) 清洁档案齐全。 6公共秩序维护(1)秩序维护人员以中青年为主,45周岁以下的人数占总人数的80%以上。(2)秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。(3) 出入口有专人24小时值守,其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守;当值时坐、立姿势端正(不少于18小时),并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。(4)对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。(5)实行24小时巡视检查,20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。重点部位(小区道路、单元出入口和地下车库)应设巡更点,秩序人员手持巡更采集器
9、,按指定的时间和路线每2个小时巡查一次,在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟,监控中心有巡更记录。(6)接到火警、警情后三分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。 (7)在遇到异常情况或住户紧急求助时,三分钟内赶到现场,采取相应措施。(8) 维护道路使用和场地的正常秩序。(9)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警、住户报警(对讲功能)、门锁智能卡等五项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。监控影像资料,应当留存15日备查。(10)监控中心接到报警信号后,秩序维护人员应5分钟内
10、赶到现场进行处理,并报告管理处与警方;接到住户紧急求助时,秩序维护人员应5分钟内赶到现场,采取相应措施(11)小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室;报警记录由系统打印留存。(12) 在强降雨、雪天气期间,备勤人员24小时待岗,人数不少于秩序维护专业人员的20%,配备必要的应急工具。(13)记录与档案。各项工作记录完整有效;档案齐全。7停车管理(1)建立停车管理制度。(2)建立停车管理档案。(3)定期存放车辆的,应签订停车服务协议。(4)在显著位置公示停车须知。(5) 设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散
11、指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。(6)机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。(7) 24小时有专人定时巡查停车场(库),车库内配置道闸和录像监视等设施设备。(8) 停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。(9) 停车场地面每日清扫1次,地下停车库地面(含车位地面)每月清拖1次。(10)车库无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护一、基本要求:1、小区绿地率达40%以上。2、绿地总体布局合理,满足居住环境的需要,集中绿地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等设置景点,且与环境协调。4、乔、灌、地被、草配植合理,层次较丰富,景观好。花坛、花境
12、面积占绿地总面积的0.5%以上。5、绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。二、草 坪:修剪草坪保持平整,草高不超过8cm;随时清除杂草,目视无杂草;常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水;按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年二遍以上;及时做好病虫害防治;草地生长正常,斑秃黄萎率低于5%。三、树 木 :修剪乔、灌木修剪每年四次以上,基本做到无枯枝、萌蘖枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于六遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节;地被、攀缘植物修剪及时,每年不少于四次,基本无枯枝;适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松;按植物品种、生长状况、土壤条件适时施
13、肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治结合、及时灭治,无病虫害发生;树木基本无倾斜;乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。花坛花境:一年中有二次以上花卉布置;保持有效供水,无积水;缺枝倒伏不超过三处;及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次;适时做好病虫害防治。四、 垃圾处理绿化垃圾能随时清理干净,无垃圾堆放过夜情况。五、树干涂白 涂白时间一般在11月上旬至12月中旬,小区内的树干涂白高度应保持一致。(1) 各项工作记录完整有效,(2) 绿化档案齐全。(3)每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进
14、行记录。9共用部位及共用设施设备维修养护管理一、综合管理(1) 建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。(2) 按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行评估检查。(3)每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。(4) 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。(5) 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。(6)在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。(7)设备机房。 每日巡视2次、每周清洁1次,机房内不得堆积杂物; 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板;在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情
15、况;设施设备标志、标牌齐全;在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书;各类管线有分类标志和流向标志; 交接班记录齐全、完整。二、共用部位(一) 房屋结构(1) 根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。(2) 每半年检查1次梁、板、柱等结构构件,做好记录。(3) 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时告知全体业主。(二) 建筑部件(1) 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。(2)每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。(3)每季
16、度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。(4)每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护,做好记录;降雨后及时排除积水。(三)附属构筑物(1) 每月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。(2)每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通,保证排水畅通;每年检6月至9月每月检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热材料有断裂、缺损的,应及时修理。各项工作应做好记录。(3) 每月巡查2次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。(4) 每月巡查2次休闲
17、椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施,儿童乐园等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。(5) 每年检测1次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。三、空调系统(1) 温度控制符合节能要求,有节水节电具体措施,每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护,做好记录。(2) 每年检查1次管道、阀门并除锈。(3)定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。(4) 每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体;每年清洗消毒2次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备(1) 直接从事供水工作的人员应有健康体
18、检合格证。(2) 二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。(3) 每日巡视2次水箱间、水泵房,做好巡视记录。(4) 有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。(5)每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。(6) 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。(7) 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。五、排水系统(1) 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。(2)排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设
19、施进行检查、清理、疏通;每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。(3) 污水泵。每周巡视1-2次,每季度养护1次。(4) 窨井、化粪池。定期检查,每半年清掏1次。六、公共照明和电气设备(1) 室内照明。每周巡检2次,一般故障即时修复,其他复杂故障2日内修复。(2) 室外照明。每周巡检2次,一般故障即时修复,其他复杂故障3日内修复;适时调整时间控制器。(3) 应急照明。每周巡检2次,故障即时修复;断电后维持照明时间达标,指示灯表面亮度和应急照明照度达标;每季度活化1次蓄电池。(4) 高压柜及高压线路。每周巡检1次高压柜;定期进行设备和线路的检测;每年活化1次直流屏蓄电池;每2年检测
20、1次中央信号屏;做好记录。(5) 干式变压器。每日巡检1次,做好记录。(6) 油浸变压器。(7)低压柜。每周巡检1次;每半年养护1次;每年检查2次电气安全;每半年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表;(8)低压配电箱和低压线路。每月巡检3次;每年养护1次;每半年切换1次双路互投开关;(9)电动机。每周巡检1次运行中的电动机;(10) 控制柜。每年养护2次。每半年校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查1次各类远控装置和节能装置;(11) 发电机。每月试运行1次;每年1次带负荷运行;每年活化2次蓄电池;每周巡检1次充电机和蓄电池;(12) 电气检测。每2年1次预防性试验;每年检测2次高压个人防
21、护用品;每2年检测1次直流屏;每2年检测1次高压电缆;每年校验1次内部结算电能表;(13) 变配电室。24小时有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备。七、安全防范系统(1) 对讲门口机。每月检查3次按键、显示屏等,表面清洁1次;每半年内部除尘1次。(2) 网络控制箱。每半年度检查1次外观、接线,表面清洁1次;(3) 红外对射探测器。每2月检查1次防水、探测范围、接线等,表面清洁1次;(4) 图像采集设备。每周检查2次监视画面、录像功能;每月表面清洁3次;(5) 摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。(6) 解码器。每
22、季度检查1次防雨罩、接线等,表面清洁1次;每年内部除尘1次。(7) 云台。每季度检查1次运转、接线,表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。(8) 巡更点。每月检查1次外观、存储记录,表面清洁1次。(9) 读卡器。每月检查键盘、防水3次,表面清洁1次。八、电梯(1) 24小时运行。(2) 设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。(3) 发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。(4) 每半月日进行1次日常维修养护工作。(5) 设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定
23、期检验计划。(6) 定期检查紧急报警装置。(7) 定期年检并取得合格证。(8) 轿厢内规范张帖年检合格证(有效期内)、乘梯安全须知。九、水景(1) 启用前进行防渗漏检查。(2) 使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。(3) 设置必要的安全警示标志。(4) 水质符合卫生要求。10消防安全防范(1) 落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;(2) 成立义务消防队,每年进行1次消防演练,有业主、物业使用人参与,相关人员掌握消防基本知识和技能。(3) 发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。(4) 消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。管理制度、应急预
24、案张贴在显著位置,备存紧急消防物资。(5) 每周防火巡查3-4次;每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。(6) 每年对员工进行4次消防安全宣传教育,每年组织2次业主消防安全宣传教育。二、消防设施设备维修养护(一) 火灾自动报警系统(1) 报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况,24小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次,每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。(2) 模块、探测器、手动报警装置每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置;每半年表面清洁1次;探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。(3) 备用电源 每季度备用电源
25、充放电试验和表面除尘1次。(二)消防广播系统 每日机柜表面清洁1次,每季度机柜内部除尘1次,设备表面清洁1次;每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。(三)防排烟系统每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。 (四)防火分隔系统每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次,电控箱表面清洁、内部除尘1次;每月防火门附件检查1次,每年门的转动部位上润滑油1次。(五)水灭火系统 每年养护1次室外消火栓,每半年室内消火栓养护1次,设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度润滑检查1次,每年整体养护1次
26、。(六)灭火器 每年进行1次功能性检查。附件3-2合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准(乙级)(3)配置一般的办公用品、家具、电话、等;(1)小区项目经理持证上岗,有3年以上物业管理工作经历。1人/300户400户;1人/800010000(建筑面积);34人/每门岗+1人/70009000(建筑面积);1人/1500020000(绿化面积);1人/300户400户,高层住宅小区不得低于3人。服务时间在小区管理机构每日不低于8小时提供业务接待;(4)建立物业管理档案(包括设施设备管理档案、业主资料档案、物业竣工验收档案、业主资料档案等),归档及时、完整,便于查询。(5)应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。(6)按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立装饰装修管理服务制度和档案。装饰装修期间,每2日巡查1次现场,做好记录;装饰装修结束后,应进行检查,对违反住
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