政协委员谈保障性住房建设和管理Word文档下载推荐.docx

1、如何分配？谁来出资？怎么管理？特别是确保工程质量、完善准入分配机制、加强使用退出管理等问题，事关群众利益和保障性住房政策的可持续性，尤为社会关注。今天我们邀请了五位全国政协委员，与大家共同探讨这个问题。首先，我介绍一下现场的委员嘉宾。经济界委员、国家开发银行原副行长、中国国际经济交流中心学术委员会副主任、中国小额信贷机构联席会会长刘克崮先生，经济界委员、中国人寿保险（集团）公司原董事长杨超先生，无党派人士界委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵先生，社科界委员、上海社科院城市与房地产研究中心原主任、住建部专家委员会住房组成员张泓铭先生，经济界委员、民革中央人资环委副主任，中国物业管理协会副

2、会长、顺天通集团总经理田在玮先生。本次记者会时间大约一小时一刻钟，不提供英文翻译，请各位记者提问前先通报您所在的媒体名称。在正式提问之前我们先请刘克崮委员给大家介绍一下总体的情况。11:49刘克崮:住房问题是全社会，特别是老百姓十分关注的问题。今年的政府工作报告，温总理在总结工作和安排2012年任务的时候，两处用较多的文字提到了住房的建设情况、工作的进展以及下一年的任务和需要解决的一些突出问题。政协的职责是了解民意、反映情况，集民间的智慧和意见，建言献策。我代表我们大家一致的心情，就是特别愿意跟大家就所关心的保障住房的建设管理问题进行民主的沟通、讨论，能够集中我们全民、全社会的智慧，更好地向有

3、关方面、向政府进行建言献策，我们共同努力把这个问题能够看得清楚一些、方向认识得更明确一些，需要做什么能够更一致一些，使得我们的措施更有力一些，能够让我们老百姓的住房更快、更好地得到显著的改善。谢谢大家。33:00谢谢刘委员。下面提问开始。29中央人民广播电台和中国广播网记者:谢谢主持人。请问杨超委员，有网友这样呼吁，千万套保障房千万要保障，这其中包含了有数量上的要求之外，更多的我觉得是对于房屋质量的关注，同时也有人认为，目前保障房的建设和管理环节，各个环节暴露出来的问题，反映出的是政府作用的缺位，请问您，政府在保障房建设和管理过程中究竟应该发挥什么样的作用？另外，对于我国的住房保障体系的顶层设

4、计和制度建设您有着怎样的建议？谢谢。36:54杨超:谢谢你的问题，这个问题提得很好，你代表了亿万人的心声。去年我跟随政协代表团到基层去对保障房的建设做了调研，也有很多类似的问题。因为保障房的建设是一个民生工程、惠民工程，工程非常大，涉及的面很宽、政策性很强，涉及的资金又很多、周期又非常长，所以涉及到亿万人的利益，大家非常关注。正因为这一点，政府在保障房建设中发挥的作用尤其突出，怎么样把这个好事办好、实事办实，让老百姓真正能够享受到党的阳光雨露，让我们老百姓真正能够分享到改革成果得到的实惠。37:53从去年开始，全国各地都在大规模推进保障房的建设，老百姓关心的，一是建设；二是使用；三是管理，这三

5、个内容当中还涉及到很多问题，包括顶层设计的问题。现在住房保障的方式，既有社会保障，又有货币补贴，社会保障还分为经济适用房、限价房、棚户区的改造等产权保障，以及廉租房、公租房等使用保障。所以，我在今年政协的提案里建议，因为已经启动了要研究保障房的顶层设计。目前我们很多地方都这样，产权加实物保障的模式改为使用权加货币补贴的模式。有的地方已经提出来，住了几年以后可以买产权，我认为弊很多，有利有弊，但是弊大于利，会出现在购房进入、转让中出现很多新问题，甚至附带问题，出现权钱交易问题等等。38:41我的提案里呼吁政府加快保障房的立法，这是从根本上解决问题、从源头上解决问题，不要等到大批的保障房建成以后，

6、出现问题以后，我们再回过头立法，那就晚了，因为涉及到很多人。地方有二三十个地区行政的规定，但是这个没有特殊性，立法应该从根本上解决问题，就是有章可循、有法可依，使我们保障房的建设在阳光下运作，做到公开、透明、公正。而且我认为保障房建设需要有一个统一的东西，不可以政出多门，不可以八仙过海，要有一定的严肃性，因为这是制度性的东西，就必须有制度来保障，所以我觉得政府的作用太重要了，最主要的就是怎么样立法，真正把推动保障房建设进入到法律的轨道，确保保障房建设顺利推进，使老百姓真正满意，得到实惠。40:32新华社记者:有个问题请问刘委员，当前不少人认为，目前各地保障房建设普遍存在仓促上马、急功近利的倾向

7、，但是像融资渠道，建设管理、质量监督、住房分配、退出机制等方面都缺乏深入的研究和系统规划，请问您怎么看这个问题。同时，您认为应该怎么样有序推进整个住房保障体系的搭建？41:14谢谢你的问题，你提的问题非常关键。我认为建设中国的住房保障体系一定要把握从体系上进行建设，在体系上没有想清楚的时候，在点上不要着力过大。我想围绕你的问题，因为你提了很多具体现实中存在的问题，分配的问题、建设的问题。我想从两个方面，从总体上回答一下你的问题，一是思想认识问题，二是体系的构造建设问题。52首先，思想认识问题。我有一个感觉，我们改革开放以来，特别是从上世纪末以来，这10多年我们国家房子的政策波动比较大，在宏观调

8、控的节奏上波动也比较大。我认为这两个问题需要解决。我先说第一个，一些基本的认识。有以下七条是全民、全国上下应该着力统一认识的。42:44一是住房阶段性的短缺现象在所有发展中国家都是存在的，一定要有一个长远的考虑，要在住房制度的建设方面遵循国家工业化、城市化过程中住房供求的一些基本规律。城市化很小的时候，大量的人进来，城市化后期的时候，房子就开始剩余，因为农民不进来了，然后又开始老龄化，房子是慢慢剩下来的，我们现在正好在这个中间点上。2011年城市人口达到了50%，大量进城开始放缓，速度逐步下降。所以，怎么把握我们代际之间供求关系的规律是十分重要的。43:11二是理清房地产住房、基本住房、基本住

9、房保障房，这几个概念的性质要区别对待。比如要区别住房产业经济的属性与民生保障属性，它俩是不一样的。44:13三是住房整体上是消费品，同时又是投资品。但是，基本住房只是消费品，绝不可成为投资品，不能把基本住房、政府补贴、保证老百姓需要的房子，你用完了以后就买下来，然后你再卖了挣钱，不可以。房子的性质要定得十分清晰。45:01四是住房标准要适合国情，要适度。我们国家土地少、人多，所以，我们的房子大不了，容积率小不了，一定要实事求是。35五是要倡导我们民族大众先租后买、先小后大、先旧后新、先承继后自立。55六是要科学合理地界定政府和市场的关系。市场管哪些事、政府管哪些事。田总在这，他是搞建设的，哪些

10、事交给企业来做，哪些交给政府来做，边界是什么？又怎么结合？46:06七是要统筹局部、整体、近期、长远，政府的末端的供求关系，多了少了，冷点热点，推推它、压压它，末端的宏观调控和根本的体制建设。所以我认为首先要解决这七个基本的认识。2236对中国特色在现阶段基本住房保障制度的体系有一个总的构思，我连夜加班做了一个小图，非常抱歉我没有把它放大，我说说。横坐标要说清楚，需房人的分类，对应住房人房屋的分类，谁来负责供应，这种房子的权属归谁，归国家、个人、混合？规划和土地怎么安排，哪是富人的房、哪是穷人的房，哪是混合，户型要界定。比如中国人有100亿元，你也不能占地1000亩盖房子，不可以，中国整个民族

11、不能支持一个单户有巨大的土地和巨大的房子，在美国、加拿大、澳大利亚可以，在中国不可以。不能支持一个没有收入的家庭住40、50平米，只能住20、30平米。流通问题，怎么分配、怎么流通、怎么管理，要事前说清楚，不能把一个低价房买到手再讨论它是否应该卖、几年后应该卖，这不可以，之前要说清楚。财税政策、金融政策、土地供应量等等，这是横坐标。47:24纵坐标，要把人群分类，人的收入程度房子分配不一样。把人分为统计据标准五等份，国家统计局对全国人口，城镇居民或者一个城市收入程度都有划分，五等份划分，低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入五档，这是基础，我们把低收入里的最穷者就叫民政的最低保障户，他从低

12、收入中分出来。从低收入中分出5%是最低保障户，也就是低保房。其次，廉租房，再往下是贫租房，这三个构成公租房，解决低收入人的大部分。然后在低和中边缘上出一部分贫价房，和现在的两限房相似。37然后再就是商品房，这四档，低保房、廉租房、平租房、平价房，四档覆盖低收入20%、中低收入20%，也就是合计40%的房子，这部分我把它称为中华民族的老百姓住房的基本住房保障制度，把这块保起来，保所有人都能有房。往下是政府给予支持、给予安排，但是主要靠市场，就是中等收入基本市场化，税不要太高。中高收入完全市场化，税可以高一点。高收入，充分市场化，征高税高费，你占了好环境、土地又大、资源稀缺，超额资源环境享受税。在

13、这个人群中，让高收入者，他喜欢大地大房子，那就多交钱，从他身上收的钱去帮助穷人，让他能够主体自我循环，然后加上公共的税收和银行支持。从这一个体系上来构思，我们把事都想明白，干起来就非常清楚。每个人都知道你在什么时候可以住什么样的房子，而且我说，不要说居者有其房，不要说“有”，不是你的，但是你可以住。应该叫“住者有其屋”，“住有所屋”就可以了，概念要调整。要从一个体系上构思，然后再把具体事想清楚，形成制度、办法、规章，最后较成熟的时候，实践两三年，通过中华人民共和国居民基本住房保障法。48:07为了推进这项工作，各个政府部门要明确建立有权威、有地位的政府管理机构，建议国家建立国务院直属的国家居民

14、基本住房保障总局，各省市建设本地本省的居民基本住房保障局，专门负责管理这个事，要给他一些人，研究国际的经验，研究我们的情况，要发动社会方面调查每一个居民的需求，要用IT系统把这些需求建立起来，你的需求是什么，你现在的房子是什么，你父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷都有什么房，他们的寿命是多少，什么时候发生继承，什么时候自立，要把这些事弄的清清楚楚，干的时候就清清楚楚，大家心里就会踏踏实实。中国中央电视台、中国网络电视台记者:我的问题提给张泓铭委员，“十二五”期间我国的保障房建设的数量是3600万套，有人担心保障房的建设正在经历一场“大跃进”，我不知道您作为这方面的专家对此有什么观点和看法，能不能谈一下。

15、现在住房保障有很多学者都担心，包括刚才杨超委员提到，保障房从建设到管理都存在一系列的问题，因此他们呼吁要加快这方面的立法进程。我知道您曾经参与过这方面的调研，不知道您能不能就这方面谈谈您的看法？47张泓铭:刚才中央台记者提出一个问题，他说社会上有一个传闻，我们住房正经历着一个“大跃进”，这是关于住房保障的一个著名问题，中央台这位记者反映的社会之问，如何理解？我们先来看一下数据，我们在“十一五”期间，我们国家住房保障工程大体上完成了1600万套，到“十二五”期间，我们的规划是3600万套，在去年的开局之年开工是1000万套，基本建成400多万套，今年开工700万套，要建成500万套，从数据来说，

16、我们是否看到了一个“大跃进”。问题在哪里？我们的“大跃进”不是单纯从数据上的理解，“大跃进”这个词有它的历史来源，“大跃进”在50年代末、60年代初出现的词，所谓的人民公社大跃进总路线，这个“大跃进”从现在角度看是一个贬义词，当然我没有说我们的记者贬义，它是代表社会资本。49:17第一次提出这个问题的人其实是带着贬义，对我们党和国家对住房保障极大的重视是带有贬义的。假如说是这样的一种看法，我认为我们是不能接受的。我们的住房制度改革从1998年切断住房的实物配给，我们进行了住房制度的改革。然后住房市场大量发展了，房价越来越高了。很多民众被市场甩出去，一部分人解决住房问题的同时，一部分民众的住房困

17、难凸显出来了，在1998年住房制度改革以后，一直到2007年以前，差不多9年的时间，我们住房保障是落后了，数量很少，所以说住房保障任务很紧迫。50:39在2007年下半年，中央提出了一个很著名的意见，国务院发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，这是很关键性的文件，从此以后我们住房保障力度加大了、进度加快了。假如说我们还套用“大跃进”这个词的话，那么我们说这种“大跃进”体现了我们党和国家对于民生问题的重视，对于老百姓居住问题的重视，我们也欢迎和支持这种“大跃进”。这是我对第一个问题的解答。这位记者又提出了住房保障法律和规章的问题。我们很多同志都呼吁住房保障应该顶层设计，应该有完整

18、的法律、完整的规章措施。根据我个人从专业上的了解，这个工作我们进行了一个年代。刚才提到1998年，国务院关于住房制度改革中就有关于住房保障制度的设计分两大块，一是住房市场的发展；二是住房保障的发展。在1998年以后，整个社会对住房保障不太重视。进入新世纪以后，主管部门根据全国人大的要求，对住房保障房法的研究，本世纪初的研究我本人就参与了，建设部委托了上海市房产经济学会对这个问题研究，我参与了。51:48第二轮大概是在前三年，国家建设部邀请北京大学法律研究中心做了一个学术版的住房保障法的研究，然后又邀请了国土局做了一个版本，是管理版，所以这十年来关于住房保障法的研究一直没有停止，或者说顶层研究一

19、直没有停止。但是我们知道，作为一个法律来说是相对稳定、相对固定的。所以，法律最后的推出、最后立法的成功有待于一些实践的充实、完整和发展。在整个法律没有形成以前，我们国家有很多办法和规章，有部门规章、国家规章、办法和意见。52:我数了一下，从本世纪以来，刚才说2007年8月7号，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见，这是一个相当关键的一个文件。根据这个文件，然后在11月份，由建设部联合国家有关部门出台了廉租住房的保障办法，11月19号，建设部联合各个部委出台了经济适用房住房管理办法，从2007年以后陆陆续续的关于公积金的管理办法都有，所以我们不能说国家没有管理的办法和规章，仅仅是没有成为

20、人大的立法而已。53:经济日报中国经济网记者:请问李委员，今年我国保障房的建设规模将达到历史高位，保障房建设资金的缺口一直是全社会关注的热点问题。我们知道，您曾经也呼吁过，加快保障房建设的相关融资体制的建设，通过多种渠道筹措资金，请您谈一谈这方面的具体建议。李稻葵:非常感谢你的问题，首先你这个问题看起来非常具体，实际上是一个非常大的问题，它涉及到整个保障房定位的问题，我想借用一点时间简短把对这个问题的认识从根子上讲讲。如果说去年2月份以来出台的各种各样的限购令，这是对房地产市场的“退烧药”的话，保障房的制度建设恐怕是房地产目前问题的“解毒剂”，这涉及到长期房地产体制发展的重要制度设计，远远超出

21、了一个建设的问题。如果有了这个认识的话，我想我们就可以一步一步的讨论具体操作层面的问题。从操作层面来讲，我个人的观点有两个认识应该要提升和转变：一是保障房并不是各级地方政府一次性的财政开支，保障房是各级地方政府的资产，如果建得好、管理得好的话，它可以成为各级政府长期持有的，为各级政府的公共财政提供坚实基础的一个财政收入来源，这个可以部分取代甚至于完全取代目前各个地方政府出让土地获得“快钱”的公共财政基础。54:18二是保障房的保障对象，至少大中型城市来讲，应该说主要的保障对象是“夹心层”，大量的并不是福利层，并不是生活非常困难的这部分家庭，当然这部分家庭需要支持、需要保障，需要去扶贫。就目前而

22、言，大家对住房问题意见最大的是“夹心层”，包括很多在座年轻的记者、媒体界朋友们，这两个认识如果确定的话，我们可以谈融资问题，融资问题就可以迎刃而解。保障房必须作为地方政府长期持有的资产来经营的话，保障房的建设标准应当适当高一点，保障房融资的路也应该打开一点，应该动员全社会的各个方面，包括资本市场，民营投资者进来投资于保障房，当然各种权益、各种条文都要讲清楚，可以和地方政府共同持有保障房的产权，地方政府可以从未来出租保障房的收入中来偿还目前的投资者。这个路如果打开的话，保障房的融资难题就可以破解了。57与此同时我们应该看到，如果保障房按这个思路去进行的话，也就是说作为长期持有的资产主要对象是“夹

23、心层”的话，可以注意到我们大中型城市还是有巨大发展空间的，大中型城市经济规模的总量，大中型城市人均收入水平的增长速度有广泛的空间。因此，保障房以后出租的资金可以适当根据保障房使用者的收入水平、整体市场的发展情况适当提高，如果把这个因素打进去的话，保障房未来的收益应该说是不错的，应该说不会成为各级地方政府重大的财政负担。46总的说来，如果这几个思路能够理清的话，我个人的观点，保障房的建设至少涉及到三个方面：一是跟整体改革结在一块的，需要各个地方政府因地制宜、充分想办法，发挥各个地方政府的创造性，经验来自各个地方。目前的条件可能不太成熟，目前这么做也不见得最有效，应该放在整个中国改革的进程中去考虑

24、，让各个地方政府去发挥创造性。二是保障房的建设和融资要跟市场结合，地方政府跟市场结合在一块，跟投资者结合在一块，请投资者不仅是出钱，而且请投资者来监督，监督保障房的建设和未来的使用，包括收租。三是保障房的建设也应该和整个住房体制的改革结合在一块。如果这几个认识到位的话，融资的问题不会是最难的，应该说可以迎刃而解。谢谢各位。56:25人民政协报记者:请问田委员，许多房地产企业现在认为参与保障房的建设还没有找到合适的盈利模式，只是在尽自己企业的一份社会责任，对这个观点您如何评价？另外，您参与建设了保障房，对其中的各个环节也十分清楚，您认为从您的角度来讲，当前最值得关注的问题应该是什么？此外，建成之

25、后的物业管理方面您有什么建议？57:田在玮:保障性住房的建设肯定比商品房开发的利润要低一些，但是也并不像有些企业认为得那样，根本没有利润可言，而是利润比较少。要从自身的管理过程中加强管理、节省支出、节流，从这方面增加利润。至于如何动员社会资金和建设单位的自有资金加入到保障房建设，这是一个亟待解决的问题。从政策支持的角度上要加大这方面的投入和研究，我想保障房的建设就会更好的持续的健康发展。5158:刚才您提到，我们在1997年后国家进行了大批经济适用房的建设，应当说经济适用房就是保障性住房中的一种商品房，这种建设是可持续发展的，实践证明已经可持续，而且还有后续的。我认为在保障性住房建设的过程中，

26、要结合我们的国情、目前的市场和各方的需求，要统筹考虑，适度确定建设的目标。国外发达国家解决居民的住房问题，都是在实现了现代化和城市化以后，我们现在正在进行城市化、现代化、工业化的进程，如果说在两三年内全部实现应保尽保不太可能，应该是根据我们的国力、根据我们的发展，应该是全方位、多层次、多渠道解决居民住房问题。比如在没有建成之前可以适当发租金的补贴等等解决居民的住房问题，各个方面共同作用，使低收入住房问题可以得到更好的、妥善的解决。59:27我们作为保障性住房过去的建设者，现在看起来建设过程中是一方面，更重要的一方面是进一步的管理、维护和运行。根据国外的经验，在后期的管理、维护和运行中的费用大约

27、是建设时的两倍左右，这样大量的资金如何解决和筹措，后续资金用什么形式进行匹配，这是应该提到议事日程加紧研究的一个问题。因为在后期保障性住房的运行管理中，无论是水电、气热还是邮电储蓄等等各种配套，都需要企业进行运行，他们的费用从哪来，这个问题要得到落实，尤其是后期的物业管理。如果我们不是从机制、体制和资金上落实到位，这个问题就很难，如果这个问题不落实到位就会形成新的瓶颈。究竟是用市场的方式进行物业管理，还是用政府的手段进行物业管理，应该尽快拿出一个好的办法。前段时间我看各种媒体报道了上海陆家嘴等一些大型企业纷纷弃管普通的商品房社区，已经引起了社会上很大的反响。为什么弃管呢？因为咱们现在物业管理的收费标准是十年前确定的，一直没有进行调整，就拿保洁员的工资来说，已经翻了三番，再加上五险一金，再加上物料等等的涨价，所以物业企业无以为继，亏损就弃管，假如这个问题不解决好就会产生一些连锁反应，建议尽快研究，这也是保障性住房的一种，他们收费标准如何适时适度地进行