中原地产成都土地专题报告year文档格式.docx

1、4407.072355.991394.32998.124748.43927.13885.961904.523717.615865.773345.543661.812873.11表 3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万）594.74433.81244.811273.36465.76381.61292.181139.55195.25272.44500.59968.281255.751087.861037.583381.19在2009-2010年，由于住宅市场的火热，开发商拿地热情较高，土地成交的数目与体量均保持在较高的水平。而从2011年楼市宏观调控力度的加大，各种限购限贷

2、政策的推出，再加以政府推地速度的放缓，开发商不得不谨慎拿地，截止2011年11月15日，成都市主城区仅成交16宗住宅用地，共927.13亩，环比减少60.6%。图 1：成都主城区历年住宅用地开发情况表 4：成都主城区住宅用地开发表总项目数已上市待上市已售完项目面积总建面在售项目（亩）即将推出项目未开发土地（万）2103.0020.38242082.78475.197314.3578.26182.5220.91共26个共8个939.81150.91787.63154.949628.55168.01共15个共24个37.367.103190.7628.8612736.37159.29共1个1034

3、03059.95633.2251292.74262.061447.44348.21二. 2012年主城区住宅市场竞争情况1.存量情况截止到2011年11月15日，成都市主城区商品住宅的存量共56539套，面积达600.26万。2.新盘供应2009到2011年，成都主城区共出让住宅类用地5865.77亩，可建总面积约1255.75万。其中，已有开发的2个项目售完，40个项目在售，陆续向市场推售了635.58万；另外还已经确定了25个开发项目，约262.06万的总体量会在2011年底或者2012年分批上市销售（按各个地块出让合同约定的正常开发速度）。2009-2011年未确定开发项目的共有22宗地

4、，约348.21万的建筑面积可能会在2012年上市。但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。2.1不同建筑类型竞争情况 已确定开发项目到目前为止，2009-2011年成交的住宅用地中已确定开发的共24个新项目，其供应建筑类型以高层为主；其中以高层为主的项目数为13个，体量为174.95万，占比为54.8%；其次以小高层为主的项目共8个；以超高层及多层为主的项目各1个，其中以超高层为主的项目其体量为90.01万，占比为28.2%。图 2：已确定开发项目的建筑类型 未确定开发项目2009-2011年未确定开发项目的共有24宗地，约290.86万的建筑面积。根据对宗地所在地段、开发

5、商实力和容积率等方面的综合考虑，24宗地会开发12个以高层为主项目，总体量有200.98万，其占比为69.1%；小高层项目2个，体量为68.08万，超高层项目2个，体量为21.8万。图 3：未确定开发项目的建筑类型2.2新增不同档次物业供应情况 普通住宅如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，预计到2012年，将会有22个以普通住宅为主的项目，其供应体量为138.04万，占总供应量的22.6%。 中高档住宅如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，预计到2012年，将会有16个以中高档住宅为主的项目，其供应体量为201.88万，占总供应量的33.1%。 高档住宅如果到

6、目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，预计到2012年，将会有9个以高档住宅为主的项目，其供应体量为207.37万，占总供应量的44.3%。图 4：项目各档次供应2.3小结若按照正常的开发速度，在未来1年中，成都市商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层建筑为主，其供应体量为375.93万，占比为61.6%；小高层和超高层产品的总量则相差不大，其供应体量均在115万左右；而多层产品，在成都市主城区中仍然供应稀少。自2009年开始，土地历年成交的净用地面积相差不大，但住宅用地的商业占比在大幅的提高，其成交楼面地价也在不断攀升，曾在2010年达到11000元/的高峰，故高端物业也会有较大的体量

7、，2012年新增物业就会有小半以高端为主；而综合土地出让规划条件、市场环境、价格因素、利润率，开发高层物业是开发商们较为理想的选择。三. 热点板块市场竞争情况（以下各区域所用数据包括已确定和未确定项目的数据，具体甄别情况见附表）1.攀成钢板块1.1开发情况作为主城区供应土地中地理位置最优越、最集中和规模最大的区域，攀成钢板块自2007年启动以来，聚集了众多地产巨头，重磅项目不断添加，迅速成为成都市土地市场中最为活跃和高关注度的板块，其规模和影响足以同城南总部金融城相抗衡，而正是由于区域内项目的高端定位及夹杂大量商业，项目的面世对市场环境要求颇高，同时，板块内港资企业占绝对比例，其对土地溢价的追

8、求，也使得整个板块建设缓慢。目前攀成钢板块内并无正式发售项目，仅绿地锦天府一个项目浮出水面，其余重点项目中，ICC、仁恒滨河湾已开工建设，合景泰富及香港置地联合打造的环球汇项目也已在今年年底动工。截止目前，攀成钢板块已有7宗建设用地，其中4宗已确定开发项目并动工，合计占地面积862.12亩，总建面积283万平米，余下三宗地块均为百亩以下中等规模项目，预计也将于2012年开工。1.2建筑类型按照目前板块内建设情况，预计2012年攀成钢板块将有3个新盘，2个超高层项目，而唯一的高层项目绿地锦天府还含部分叠拼别墅。1.3不同档次物业供应情况攀成钢板块区位优势明显，规划为未来成都的金融中心与高端商业、

9、居住中心，入驻开发商多为擅长打造知名项目的品牌房企，拿地价格远超市区平均水平，且不乏地王项目，预计未来均将打造成高端项目，其中，ICC、仁恒滨河湾、环球汇将成为板块内档次最高、最为核心的项目，深长城、吉宝预计则成为板块内档次稍低的项目，伊泰由于楼面地价高企，因此预计发售价也相对较高。表 5：攀成钢板块项目情况表宗地交易年度宗地位置净用地面积（亩）规划总面积（万）开发商案名建设情况预计建筑类型楼面均价（元/）预计开发物业档次锦江区攀成钢片区、沙河以西、双桂路以南 56.4511.29深长城地产未知超高层（预计）5740高档锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北138.84 28上海绿地锦天府在

10、建精装高层、叠拼、别墅6510锦江区攀成钢片区、二环路以东、东大街东延线以南90.84 21.56内蒙古伊泰高层（预计）7600锦江区攀成钢16号地块76.17 20.31新加坡吉宝5950锦江区攀成钢片区285.38 90香港置地、合景泰富 环球汇超高层4200锦江区攀成钢片区、沙河以西、东大街东延线以北178.56仁恒置地仁恒滨河湾高层42412007年成华区迎晖路以北，成洛路以南，沙河以东，成昆铁路以西259.34125新鸿基，九龙仓，恒基兆业ICC2769/1085.58336.162.光华新城板块（青羊段）2.1开发情况以光华大道为依托的光华新城板块，凭借丰富的土地储备、高起点的区域

11、规划、优越的自然资源及人居环境，一直以来都被寄予厚望，成为城西房地产市场中最为重要的发力点，从07年至今，一直保持着稳定的土地供应量，片区内项目众多，凯德、万科、蓝光等主流开发商均在此落子，而中铁近300亩综合体项目的建设更是弥补了区域内长久以来缺乏商业配套的短板；截止2011年11月15日，光华新城（青羊段）板块共计成交12宗地块，其中售罄项目一个，在售项目7个，未确定开发项目4个，该板块正处于前所未有全面爆发的阶段，而随着地铁四号线的建设、潜在项目的陆续动工，该板块将在相当长时间内保持高速发展。2.2建筑类型在已经确定的8个开发项目中，有6个为高层项目，有1个为小高层项目，还有一个涵盖小高

12、层及高层产品的项目；未确定开发项目的4宗地，经过综合考虑其规划条件、土地成本、地段及开发商实力等后，预计其中3宗将开发成高层项目，1宗开发为小高层项目。表 6：光华新城板块项目情况表（青羊段）开发程度青羊区苏坡乡清江村十组37.36 9.84德商置业金沙10年在售3160普通青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.29 15.67云南俊发时光俊园 2900青羊区培风村8、9组114.13 27.39中渝置地2800 中高档青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.72 15.29中铁八局3280 青羊区培风村8、9、10组，万家湾村5、6组界内288.34 70中铁置业

13、中铁西城小高层1100青羊区培风村10组、万家湾6组47.15 蓝光地产蓝光sofa社区3354青羊区万家湾村6、7组45.25 10.86荣富地产小高层（预计）3750青羊区培凤村5、6、7组88.0722.59阳城实业心灵家园小高层/高层4038青羊区培风村5、8组54.9121.63东立置业东立光华杏林售罄1590青羊区万家湾村7、8组159.2546.41凯德置地凯德风尚2199青羊区培风村5、7、8组47.4319.5重庆金阳金阳易诚国际尾盘4150万家湾村4组、培风村8组74.4429.9万科金色领域48501085.34301.082.3不同档次物业供应情况综合考虑各块宗地的地段

14、、楼面均价以及开发商的情况后，未确定的项目中预计仅有中渝置地会在其开发项目中规划高端住宅，其余项目预计会定位在中端普通住宅。图 5：光华新城板块潜在项目档次（单位：万平米）3.顺江板块3.1开发情况与其他热点板块一样，顺江板块也是凭借数千亩的土地储备，同时依托三环路、武侯大道等快速交通网，迅速崛起成为目前成都市场上最为炙手可热的区域之一；09年12月，顺江组团地块正式登场，500余亩土地在两场拍卖会上被保利、中海、华宇三大开发商瓜分，随后的两年间，顺江板块供应不断，截止2011年11月15日，共计成交国有建设用地19宗1402.17亩；城市化进程推进，使板块外移加速；顺江板块承接老双楠的中产居

15、住气质，在央企大鳄进驻的带动下，迅速集结大量一线房企，目前已有保利花园、华宇楠苑、绿地铂朗郡、中海锦城等项目在售，同时也有多个潜在项目也已开工建设，目前板块内共计项目13个，合计体量为263.62万平米，目前在售项目6个，已确定开发项目3个，余下未动工项目预计也将于2012年开工建设。3.2建筑类型由于航道限制，该板块限高一般不超过50米，容积率控制在3.0以下，建筑形态以小高层为主、伴以部分多层产品，在低层产品日益稀缺的市场中备受青睐，也为追求建设高品质产品的开发商提供了条件。表 7：顺江板块项目情况表（2009-2011年）预计建筑 类型武侯区顺江村91.50 18.3润利鑫置业（永竞地产

16、）小高层/多层1700武侯区顺江村4组、铁佛村4组73.67 13.75立方房地产（中铁八局）3920 武侯区龙井村4、6组102.39 20.48世纪百合置业未动工910龙井村4、9组及七里村3、4组120.04 27 绿地集团绿地铂朗郡3214 武侯区七里村、龙井村203.66 60四川首信实业首信城市广场1000七里村4组、龙井村8组及铁佛村69.78 17.95佳州投资有限公司玲珑郡3290 26.38 6.08新川藏路建设（中铁二局）三号线2910 20.36 3.53华宇华宇静苑440024.80 4.346.47 7.445400铁佛村3组、龙井村8组、七里村22.214.14一

17、品天下置业4500武侯区铁佛村4、5组顺江村4组56.1113首信实业首信首御4100武侯区铁佛村4组4号地块26.06 4.52武侯城市发展投资2680 武侯区顺江村6组68.8312.85 保利地产保利花园3535武侯区顺江村5组75.07 18.4华宇楠苑4333武侯区顺江村4组、铁佛村5组519.51 3482顺江村4组， 铁佛村2、4组42.1 7.863375顺江村4、5、6组，铁佛村2组97.85 18.27 3107龙井村2、4、8、9组七里村4组183.89 34.33 中海地产中海锦城24101402.17301.713.3不同档次物业供应情况（综合土地成本考虑）在已确定的

18、开发项目中，保利花园、中海锦城、华宇楠苑、绿地铂朗郡都定位为中高端，未确定开发的项目宗地里，立方房地产（中铁八局）项目、首信实业首信城市广场、华宇静苑预计将打造成为中高端项目，其余宗地综合其开发商实力、地块大小等因素，预计将定位于普通住宅。图 6：顺江板块潜在项目档次（单位：4.站南组团板块4.1开发情况站南组团板块依托金融城，是未来四川省乃至我国西部地区金融业发展和金融机构聚集的核心承载区，区域规划总面积约为7.5万亩，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道，南至孵化园北干道外环路。近年来，在站南组团板块陆续入驻大型金融企业及国内知名机构区域性总部，包括中国人寿、新华社、中国网通等

19、；同时在板块内，地产巨头亦云集，且高档商业项目众多。目前，该板块建设进度良好，项目逐渐呈现，包括领衔成都市高档住宅的誉峰，亚洲最大的演艺中心大魔方，以及东方希望中心等一大片高档商业广场。截止2011年11月15日，站南组团板块共计成交33宗地块，总体量高达780.46万平米，其中在售项目7个，未确定开发项目10个，板块内出让地块以商业为主。4.2建筑类型在已经确定的16个开发项目中，世纪城的天堂鸟海洋乐园为多层项目，有11个高层项目及4个超高层项目；未确定开发项目的4宗地，经过综合考虑其规划条件、土地成本、地段及开发商实力等后，预计其中8宗将开发成高层项目，1宗开发为小高层项目。表 8：站南组

20、团板块项目情况表高新区南部新区仁和片区内，锦程大街以南，成汉南路以西178.45439961中海城南一号二期3300高新区民乐村1、2组55.61 222455 佳兆港投资时代晶座1250高新区民乐村1组44.01 176053 合创锦城实业高新区仁和1组、2组23.11 92440 金宝盛世投资75025.00 100005 珠海金山软件4.77 19092 成都中国青年旅行社高新区石墙片区34.80 139194 鑫信合实业900高新区南部新区丰收片区内，广和二街以南，成汉北路以东94.14 251037 中国中建地产3800高新区站南组团26.93 17954 茵特环保技术3750 南部

21、新区科创中心片区（高新区原石墙村3、15组）28.43 113702 成都银行成都银行总部大厦750 裕民街以南，天府大道以西，常乐路以东，民丰大道以北29.23 116929 泰达中欧建设泰达金融中心动工 高新区南部新区金融总部商务区，福民街以北，安远路以西，锦程大街以南，泰来路以东34.85 278792 华侨凤凰集团华商金融中心375 高新区南部新区金融总部商务区内，兴民街以北，安远路以西，锦辉西街以南，泰来路以东22.74 90968 益丰投资枫丹中心高新区南部新区石墙片区（高新区原石墙村6组、8组）67.80 542403 银泰国际投资有限公司银泰中心高新区南部新区石墙片区（高新区原石墙村13组、14组）48.09 112221 泰悦湾1286 南部新区仁和片区（高新区原清和村6组、7组）120.47 240938 中铁房地产集团中铁骊都动工5100 南部新区金融总部商务区内、兴民街以北、站华路以东、锦晖西街以南、泰来路以西30.18 120710 中林所西南林权交易