某建筑工程项可行性研究报告Word格式.docx

1、占住宅施工面积的13.85%，比上年提高3. 59个百分点。在施工面积中新开工面积6.36万平方米，与上年同比下降58.4%；竣工面积14.53万平方米，与上年同比增长69.54%。1-9月，XXXX市经济适用房实际销售面积1.45万平方米，与上年同比下降78.86；（去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大），空置一年以上面积0.95万平方米，与上年同比下降了48.9。1.2房地产开发投资情况1.2.1完成投资情况 1-9月XXXX市完成房地产开发投资63.1亿，比去年同期增长65.18%，比上月增长61%。其中，商品房建设投资48.68亿元，占完成房地产开发投资的77.15，比去年同期增长7

2、6.3%； 1.2.2投资用途构成 1-9月，XXXX市房地产投资构成为：住宅48.68亿元，占房地产投资的77.14%，比去年同期增加6.93个百分点；办公楼2.31亿元，占房地产投资的3.66%；商业营业用房9.81亿元，占房地产投资的15.54%；其他2.31亿元，占房地产投资的3.65%，比去年同期分别增长17.85%、56.96%和下降了27.1%；新增固定资产27.37亿元，比去年同期增加23.28亿元。1.2.3当年资金到位情况 1-9月，XXXX市房地产开发当年到位资金757668万元，比上年同期增长85.67%。从资金来源情况看，国内贷款79035万元，占到位资金的10.43

3、%；企业自筹资金382914万元，占到位资金的50.4%；其他资金292519万元，占到位资金的38.61%；利用外资占到位资金的0.42%。国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92和11.11个百分点，其他资金增长幅度较大为13.63%。与上年同比国内贷款增长112%；利用外资增长100%；自筹资金增长52.2%；其他资金增长186.81%。1.3土地供应情况 1-9月，土地开发投资2.57亿元，与上年同比增长6.53%；购置土地费10.98亿元，与上年同比下降15.46%。1-9月完成开发土地面积140.35万平方米，购置土地面积134.34万平方米，待开发土地面积298.17万平方米

4、。与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41和121.64万平方米，待开发土地面积增长92.02万平方米。（表1）表1 2007年9月与2006年9月土地供应增长情况 单位：万平方米2007年9月2006年9月2007年比2006年增减本年完成开发土地面积140.35150.76-10.41待开发土地面积298.17206.1592.02本年购置土地面积134.34255.98-121.641.4商品房施工、新开工及竣工情况 1-9月，XXXX市房屋施工面积为1112.56万平方米，与上年同比增长93.15%。其中，商品住宅施工面积为825.95万平方米，占施工面积的74.24

5、%，与上年同比增长119.74%；办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为62.74、170和53.87万平方米，与上年同比分别增长23.33%、41.37%和85.63%。1-9月，在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米，与上年同比下降20.26%。其中，商品住宅为225.13万平方米，与上年同比下降12.93%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为8.34、12.78和8.89万平方米，与上年同比办公楼增长77%，商业营业用房和其他用房分别下降72.18%和17.76%。1-9月商品房竣工面积159.97万平方米，与上年同比增长278.54%。其中，商品住宅竣工面积为106.

6、65万平方米，与上年同比增长282.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为21.97、24.25和7.09万平方米，与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和521.93%。（表2）表2 2007年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工情况施工、竣工房屋面积及竣工价值施工面积（万平方米）新开工（万平方米）竣工面积（万平方米）房屋建筑面积合计1112.56576.02255.15319.98159.9742.26按用途分： 1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.89 2、办公楼62.7450.878.344.6921.971.46 3、商业营

7、业用房170120.2512.7845.9324.2511.77 4、其他53.8729.028.8910.817.091.141.5房屋销售情况1-9月，XXXX市商品房实际销售面积63.42万平方米，与上年同比增长1.63，与1-8月相比增长18.65%。其中，商品住宅销售面积48.45万平方米，同比增长7.1，与1-8月相比增长20.37%。商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多58.2万平方米。与1-8月相比，商品房销售面积增加9.97万平方米；商品住宅销售面积增加8.2万平方米；办公楼实际销售面积增加0.77万平方米；商业营业用房实际销售面积增加0

8、.92万平方米；其他用房销售面积增加0.03万平方米。1.6商品房空置面积截至9月底，商品房空置一年以上面积为29万平方米，与去年同比增长2.69%，与8月底相比增加了5.48万平方米。其中，商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米，占商品房空置面积的48.41；同比增长了30.56%；办公用房空置一年以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积的16.66；同比下降了37%；商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米，占商品房空置面积的32.58；同比增长了3.16%；其他用房空置一年以上面积1.32万平方米，占商品房空置面积的4.55，同比增长了7.3%。2销售价格根据XXXX市场状况及

9、XXXX集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下：经济适用住宅销售价格: 2000元/米2老年公寓销售价格: 3000元/米2多层商品住宅销售价格:高层商品住宅销售价格: 4000元/米2商业建筑销售价格: 6000元/米2学校幼儿园假定出让价格：2500元/米23 建设条件3.1建设条件3.1.1场地条件XXXX工程建设场地基本平整，场地南北长度约1000米, 东西长度约500米, 场地北高南低,自然坡度基本在0. 3范围内，场地东为拟建20M红线的规划路，场地南为拟建40M红线的世纪十路，场地西为100M红线的二环路，场地北为拟建40M红线的滨河

10、路及拟建20M红线的党校北路，拟建24M红线的党校南路东西向横穿地块，场地内无应拆除的建筑物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。3.1.2供水条件本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。3.1.3污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。3.1.4雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。3.1.5供热条件本项目利用城市集中

11、供热系统做为热源，目前二环路已铺设有热力二期供热管道可以使用。3.1.6燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。3.1.7供电、电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。4 工程规划设计方案4.1工程规划4.1.1规划布局XXXX四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健服务的配套设施、学校、幼儿园、商业建筑、经济适用住宅和商品住宅用房。根据巨华 居雅四季居住社区详细规划

12、设计要求，该区段主要为住宅建筑，结合城市商业布局，临街布置商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。4.1.2给水工程规划巨华 居雅四季居住社区工程设计供水量为8000M3/日设计每小时最高用水量为670 M3/时给水管道采用PPR给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。4.1.3热力工程规划XXXX四季居住社区工程供热总负荷为82.60MW。利用城市热力管网做为热源，设换热站二座，室外管线采用无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。4.1.4电气工程规划本项目用电总负荷47200KW，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。4.

13、1.5通信工程规划固定电话配置标准按60线/百人标准配置，通信线路包括电信业务，数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采用直埋方式敷设。4.2建筑设计按国家建设部商品住宅性能认定AA级标准考虑尽量采用成套技术按节能建筑标准设计4.3技术经济指标4.3.1技术指标规划用地面积：50.31公顷建筑总面积:1180000M2容积率 2.34绿地率 35%5 投资估算5.1投资估算范围:本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，项目内的部分城市基础设施，如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资估算范围。5.2投资估算5

14、.2.1土地购置费用土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。为简化计算，各种费用一并并入单价。呼和浩特巨华 居雅四季工程土地购置费用如下表。 土地征地费用估算表 单位：万元保全庄征地费4870.50古路板村征地费600.00西把栅村征地费4642.50小计10113.00征地费单价13.41出让金37710.0050.00万元/亩土地总费用47823.00土地单方成本63.415.2.2工程前期费用估算 前期工程费估算表 单位：序号项目金额估算说明123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费2076.80472.00100.00可研费按建安工程总

15、造价的0.15%0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%3.5%计按工程概算投资额的0.3%0.8%计7其他合计 2648.80 -5.2.3基础设施建设费 基础设施建设费估算表 单位：建设费用接口费用89供电工程供水排污工程供气工程供暖工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程（含环卫）通讯工程智能化工程1200.00525.00975.00837.00637.501408.681770.001393.003000.009440.0010其他（有线工程）11消防工程1602.009480.1813833.0023313.185.2.4 建筑安装工程费用 建筑安装工程费用估算表 单位：项 目

16、建筑面积建筑工程费设备采购费用安装工程费费金额合计单价老年公寓300009502850.00200.003050.00经济适用住房20000090018000.00多层商品住宅40000038000.00高层商品住宅140056000.002800.0058800.00商店130000150019500.001400.020900.00中小学校50001000500.00150.00650.00幼儿园其余配套建筑10000120012000.001180000147350.0004700.00152050.005.2.5公共配套设施建设费用 公共配套设施建设估算表 单位：居委会派出所托儿所公共

17、厕所停车场85.00115.00400.005.2.6开发期税费 开发期税费估算表 单位：土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费墙改基金散装水泥保证金建安工程劳保调节费人防费1888.002322.502360.006570.505.2.7其它费用其它费用估算表 单位：金额（万元）临时用地133.50临建费141.60定额编制费568.65工程合同预算或标底审查费663.30招标管理费227.40总承包管理费2950.00合同公证费225.00施工执照费工程质量监督费工程监理费1231.95竣工图编制费337.2012 工程保险费13 基桩检测

18、费7047.255.2.8总投资汇总投资汇总表 单位：土地费用工程前期费用2648.80基础设施建设费建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发期税费其它费用226019.7不可预见费6780.59232800.325.2.7静态投资总额静态直接投资总额: 232800.32万元单方直接投资：1972.88元/米2单方可售房屋直接投资 2076.72元/米2扣除土地款项后单方投资：1567.60元/米扣除土地款项后单方可售房屋直接投资：1650.11元/米26.1实施进度计划总体划分构想XXXX居住社区整个工程计划分五年完成，室外工程及环境工程与建设工程同步进行、同步交工。第六年仅做未售房屋销售

19、工作及其它缮后工作。6.2二零零八年度工程计划2008年度内将完成整个项目立项,前期手续审批,项目可行性研究,规划设计,部分开工地段工程地质勘察,开工地段土地整理, 部分项目施工图设计、开工项目招投标及部分项目施工。6.3二零零九年度工程计划2009年度内计划建成部分房屋并开始销售。室外配套项目同步施工。6.4二零一零年度至二零一二年度工作计划各年度内按计划建成部分房屋并开始销售。6.5二零一三年度工作计划整个社区全部竣工并交付使用，销售尾房。各年度计划完成开发量规 模08年完成量09年完成量10年完成量11年完成量12年完成量200005000080000200030002490002520

20、002400001900007.1用款计划估算方式为简化各年度用款计划的计算，各年度用款按以下原则计算：建安工程资金投入量按单方成本与完成工作量之积确定。计价用单方成本不含土地购置费用。当年开工而且当年竣工的项目按该项目全价投入计入投资资金。当年开工次年竣工项目，当年投入资金量按该项目投资价款百分之五十计入投资，其余百分之五十计入次年资金投入。为简化计算起见，计价单方成本按综合单方成本计算，不另区分结构形式。 单方含地价成本为1972.88元/米2（见第五章5.2.7），扣除地价后计价单方成本为1567.60元/米27.2用款计划各年度用款计划表 表7.2 单位:用款项目名称总用款量08年用款09年用款10年用款11年用款12年用款4702.803135.201567.6031352.007838.0062704.0012540.8020378.80783.80313.52470.2823280086856.2440914.3637622.429784.4