产业投资基金、产业园融资模式与园区地产金融创新暨园区地产基金设2014.ppt

1、0产业投资基金、产业园融资模式与园区地产金融创新暨园区地产基金设计唐唐 琪琪 20142014年年6 6月月 1新型城镇化的发展背景新型城镇化的发展背景1、国家城、国家城镇规镇规划方案划方案2、消除、消除农农村与大城市之村与大城市之间间的的鸿鸿沟沟3、建立中等或小型城市、建立中等或小型城市4、形成城市梯、形成城市梯队队2产业园区：中国地区经济的发展经验产业园区：中国地区经济的发展经验1、行政、行政级别级别：城市：城市发发展的重要支撑（展的重要支撑（资资源控制）源控制）2、不具、不具备备行政行政级别级别的城市的城市发发展路径：展路径：产业发产业发展、展、地域地域优势优势地区地区经济经济的的发发展

2、展经验经验：产业产业拉拉动动3新型产业园区的发展典型模式分类分析新型产业园区的发展典型模式分类分析一、政府主一、政府主导导模式：普遍存在模式：普遍存在以政府以政府为为主主导导，根据城市，根据城市规规划划发发展的需要，基于展的需要，基于社会社会经济发经济发展等因素，展等因素，经经招商引招商引资资、土地出、土地出让让等等方式引方式引进进符合相关条件的符合相关条件的产业发产业发展展项项目，以地目，以地产产为载为载体，体，产业项产业项目目为为依托，依托，实现实现城市功能建城市功能建设设的的开开发发模式。模式。存在存在问题问题：1、注重、注重规规模开模开发发，对对效益及投入效益及投入产产出比出比测测算不

3、算不够够重重视视。2、部分开、部分开发发区开区开发发效果不理想，效果不理想，债务负债务负担沉重。担沉重。融融资资模式：政府融模式：政府融资资平台融平台融资资，政信合作信托等。，政信合作信托等。背景分析：背景分析：“开开发发区区热热”整整顿顿。4产业园区发展的典型模式分类分析产业园区发展的典型模式分类分析二、二、产业产业地地产产商模式商模式地地产产开开发发商在工商在工业业园区或其它地方园区或其它地方获获取土地，取土地，建建设设基基础设础设施以及厂房、施以及厂房、仓库仓库、研、研发发楼等，然楼等，然后以后以转让转让、租、租赁赁或合或合资资等方式等方式进进行行项项目的目的经营经营和管理，最后和管理，

4、最后获获取开取开发发利利润润的开的开发发模式。模式。联东联东无无锡总锡总部商部商务务园园5产业园区发展的典型模式分类分析产业园区发展的典型模式分类分析三、三、综综合运作模式合运作模式政府提供土地、税收等政府提供土地、税收等优优惠政策，并成立管委惠政策，并成立管委会会负责负责行政管理事行政管理事务务，地，地产产商投商投资资开开发发建建设设并并提供相提供相应应的园区服的园区服务务，龙头龙头企企业业入入驻发挥产业驻发挥产业号召力，多方合力共同推号召力，多方合力共同推进产业进产业园区开园区开发发和和经经营营。华华夏幸福。夏幸福。6产业园区发展的典型模式分类分析产业园区发展的典型模式分类分析四、主体企四

5、、主体企业业引引导导模式模式在特定在特定产业领产业领域内具有域内具有强强大大实实力的企力的企业业，获获取取大量的自用土地后建造一个相大量的自用土地后建造一个相对对独立的工独立的工业业园园区，并在自身入区，并在自身入驻驻园区且占主园区且占主导导地位的情况下，地位的情况下，借助其在借助其在产业产业中的中的强强大号召力，以出售、出租大号召力，以出售、出租等方式吸引同等方式吸引同类类企企业业的集聚，最的集聚，最终实现终实现整个整个产产业链业链完善的开完善的开发发模式。模式。北京北京诺诺基基亚亚星网工星网工业业园。园。7产业园区开发的现实难题产业园区开发的现实难题一、前期投入一、前期投入较较大大二、投入

6、回二、投入回报报周期周期较长较长三、管理三、管理难难度度较较高：高：1、多、多业态业态开开发发：厂房、：厂房、办办公、住宅、配套等公、住宅、配套等2、多事、多事项项管理：招商引管理：招商引资资、投、投资资服服务务、土地出、土地出让让、后期开、后期开发发等等8产业园区开发的严峻形势产业园区开发的严峻形势一、一、2014年房地年房地产市市场降温、土地出降温、土地出让降温降温二、存在房价以及二、存在房价以及连带造成低价下跌的造成低价下跌的风险三、园区融三、园区融资受阻受阻关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见规范政府举债融资制度。开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离

7、融资平台公司政府融资职能。对地方政府债务实行限额控制，分类纳入预算管理。推行权责发生制的政府综合财务报告制度，建立考核问责机制和地方政府信用评级制度。建立健全债务风险预警及应急处置机制，防范和化解债务风险。9融资现状融资现状融融资资真相：政府的土地真相：政府的土地经营经营是盈利是盈利还还是是亏亏损损？10土地经营中的基本制度与原则土地经营中的基本制度与原则一、土地制度基本原一、土地制度基本原则则：1、土地制度公有制、土地制度公有制主要表主要表现现形式是：城市土地国有制和形式是：城市土地国有制和农农村土地集村土地集体所有制。体所有制。2：土地成：土地成为发为发展的工具展的工具城市城市规规划、土地

8、用途与所有制划、土地用途与所有制政府政府垄垄断土地一断土地一级级市市场场二、基本制度框架二、基本制度框架土地用途管制、有土地用途管制、有偿偿使用、土地征收使用、土地征收为为核心核心提示：土地增提示：土地增值值部分的利益分配部分的利益分配11土地经营的商业模式与利益主体土地经营的商业模式与利益主体一、政府土地一、政府土地经营经营模式：土地融模式：土地融资资而非土地而非土地财财政政维护维护土地一土地一级级市市场场价格。价格。二、土地融二、土地融资资模式：模式：1、提高价格、提高估、提高价格、提高估值值、增加融、增加融资资量量2、支付融、支付融资资利息、融利息、融资规资规模持模持续续放大放大三、增三

9、、增值值分享：分享：政府、政府、产业资产业资本、本、购购房者、房者、农农民及拆迁民及拆迁户户12产业园区开发的盈利模式：土地经营产业园区开发的盈利模式：土地经营一、土地一、土地经营1：低价出：低价出让，招商引，招商引资，营造人气。造人气。二、土地二、土地经营2：1、住宅、商、住宅、商业等土地高价出等土地高价出让，谋求利求利润。2、获取税源。取税源。土地土地经营一和土地一和土地经营2的互的互动：产业拉拉动，人口集聚，房地，人口集聚，房地产行行业进一步一步发展。展。土地土地经营2对土地土地经营1的抑制：高房价的抑制：高房价带来的来的较高成本。高成本。土地土地经营1：税源及：税源及产业拉拉动。土地土

10、地经营2：完成：完成对土地土地经营1的的补偿。园区开园区开发的分水岭：土地的分水岭：土地经营1还是土地是土地经营2。13产业园区开发的融资难点产业园区开发的融资难点提示：融提示：融资难资难只是表象，融只是表象，融资难资难体体现现的是深的是深层层次次的的经营问题经营问题。一、园区开一、园区开发资发资金回金回笼笼周期周期长长与融与融资资期限短的矛期限短的矛盾。盾。二、园区开二、园区开发发利利润润低与融低与融资资成本成本较较高的矛盾。高的矛盾。核心：土地核心：土地经营经营2能能够实现对够实现对土地土地经营经营1的的补偿补偿。产业产业园区开园区开发发（土地（土地经营经营）商）商业业模式：模式：1、政府

11、、政府营营造造环环境境2、产业资产业资本本进进入、入、环环境成熟：境成熟：产业资产业资本分享收本分享收益益3、购购房者房者进进入：政府及入：政府及产业资产业资本得到利益本得到利益补偿补偿4、城市化、城市化结结束：存量束：存量资产资产征税征税14产业园区开发的现实误区产业园区开发的现实误区一、开一、开发规发规模模过过大与回大与回报报周期的矛盾周期的矛盾二、各二、各业态业态比例与回比例与回报报方面的矛盾方面的矛盾三、开三、开发发模式与各参与方的模式与各参与方的协调难协调难度度现实问题现实问题：1、过过多考多考虑虑政政绩绩，而非考，而非考虑虑投入投入产产出比。出比。2、对对未来未来发发展展过过于于乐

12、观乐观，未考，未考虑现实风险虑现实风险。3、契、契约约精神不具精神不具备备，独立开，独立开发发的的现实难现实难度。度。提示：园区开提示：园区开发发到底是政治行到底是政治行为还为还是是经济经济行行为为？15产业园区开发的融资模式产业园区开发的融资模式1：政府信用型：政府信用型合川工投：合川工合川工投：合川工业业园区园区公司性公司性质质：地方政府：地方政府设设立的国有独立的国有独资资政府融政府融资资平台。平台。融融资资渠道：渠道：银银行行贷贷款、城投款、城投债债、信托等、信托等融融资资方式：政府支持方式：政府支持融融资资要点：要点：1、企、企业业性性质质：国有独：国有独资资、是否具、是否具备备土地

13、土地储备职储备职能能2、政府支持方式、政府支持方式16产业园区开发的融资模式产业园区开发的融资模式1：政府信用型：政府信用型在税收返在税收返还还方面，根据中共重方面，根据中共重庆庆市委重市委重庆庆市人市人民政府民政府关于加快建关于加快建设设特色工特色工业业园区的意园区的意见见、重重庆庆市市财财政局重政局重庆庆市市经济经济委委员员会会关于特色工关于特色工业业园区市园区市级级税收返税收返还问题还问题的通知的通知、重、重庆庆市合市合川区人民政府川区人民政府关于印关于印发发合川区政府融合川区政府融资资平台平台优优化重化重组组方案的通知方案的通知等文件精神，园区内建等文件精神，园区内建成企成企业业投投产

14、产后后5年内，在年内，在现现有有财财政体制不政体制不变变的的情况下，情况下，对对超基数新增的地方税收和共享税收超基数新增的地方税收和共享税收属市属市级级和区和区级财级财政留成的政留成的50%部分部分补贴补贴工投公工投公司。司。17产业园区开发的融资模式产业园区开发的融资模式1：政府信用型：政府信用型在国有土地出在国有土地出让让收益方面，根据中共重收益方面，根据中共重庆庆市委市委重重庆庆市人民政府市人民政府关于加快建关于加快建设设特色工特色工业业园区园区的意的意见见、重、重庆庆市合川区人民政府市合川区人民政府关于关于规规范范国有土地使用国有土地使用权权出出让让收支管理的通知收支管理的通知、重、重

15、庆庆市合川区人民政府市合川区人民政府关于印关于印发发合川区政府融合川区政府融资资平台平台优优化重化重组组方案的通知方案的通知等文件精神，工等文件精神，工业业园区内国有土地出园区内国有土地出让让收取的土地出收取的土地出让让金以及园金以及园区内城市建区内城市建设设配套配套费费全全额补贴额补贴工投公司。工投公司。以上以上补贴资补贴资金全部用于园区土地整治、基金全部用于园区土地整治、基础设础设施建施建设设和公司和公司滚动发滚动发展。展。合川工投：通合川工投：通过过分享土地增分享土地增值实现值实现投投资资回收。回收。18产业园区开发的融资模式产业园区开发的融资模式1：政府信用型：政府信用型经经国家国家发

16、发改委批准，改委批准，总额为总额为10亿亿元的元的2013年重年重庆庆市合川工市合川工业业投投资资（集（集团团）有限公司的公司）有限公司的公司债债券（券（简简称称“13合川工投合川工投债债”）面向社会公开）面向社会公开发发行。行。本次本次发发行期限行期限3个工作日，至个工作日，至6月月19日日结结束。束。广州广州证证券担任本期券担任本期债债券的主承券的主承销销商。商。本期本期债债券券为为7年期固定利率年期固定利率债债券，票面年利率券，票面年利率为为6.19%，附，附设设本金提前本金提前偿还偿还条款，即在条款，即在债债券存券存续续期的第期的第3-7年末分年末分别别按按债债券券发发行行总额总额20%的比的比例例偿还债偿还债券本金。券本金。合川工投公司是重合川工投公司是重庆庆市合川区政府批准成立的市合川区政府批准成立的国有独国有独资资公司，是当地重要的国有公司，是当地重要的国有资产资产和和公用公用事事业业营营运主体。运主体。本期本期债债券募集券募集资资金金规规模模10亿亿元，全部用于重元，全部用于重庆庆市合川城市新区公租房二期建市合川城市新区公租房二期建设项设项目。目。19产业园区开发的融资